כשאנשי מוזיאון העיצוב חולון תלו השנה שלטי חוצות ברחבי תל אביב, עם תמונה של המוזיאון הפוטוגני תחת הכותרת המתריסה "המוזיאון הכי יפה בתל אביב", זה היה מהלך שיווקי שהמחיש מה חולון באמת הייתה רוצה להיות: פלורליסטית, תרבותית, תוססת, מגניבה– במלים אחרות, להיות תל אביב. גם הערב, בפתיחת שבוע האופנה חולון, הם ימשכו את בועת הקריאייטיב התל אביבית אליהם.
האם ההשקעה הגדולה בתרבות, בילדים ובמיתוג מסנוור היא שהופכת את העיר למקום טוב יותר לחיות בו, והיא זו שאחראית לבואן של אלפי משפחות צעירות חדשות לחולון בעשור האחרון? או שמא ההסבר להצלחה נמצא במקום אחר: הסמיכות לתל אביב, מקומות התעסוקה הקרובים, והמחירים השפויים יחסית (שעלו בינתיים)? במסגרת ניתוח הערים לקראת הבחירות המקומיות, בערוץ האדריכלות של Xnet, בדקנו את מצבה של חולון: תוכניות מתאר ופיתוח, השקעות וחולשות, אתגרים, איומים שנשקפים לה וגם הזדמנויות שצריך לנצל.
עוד ניתוחי ערים לקראת בחירות מקומיות 2013:
>> חדרה: איך פיספסו את העיר הזו?
>> חיפה: מי יציל את העיר? >> עכו: ברצלונה או כישלון? >> תל אביב: ים של מגדלים >> ראשון לציון: מהלכים טובים מול מהלכים רעיםרקע: תל אביב המורחבת
בסוף שנות העשרים והשלושים של המאה ה-20 החלה התיישבות יהודית באזור "תל אביב המורחבת", שנקראה גם "דרומיה" או "חולות הדרום". המתיישבים בחרו לייסד שכונות סמוך לכפרי מזרח יפו (תל-א-ריש, דרוויש ואבו כביר) ובקרבת בית הספר החקלאי "מקווה ישראל", שנוסד כבר ב-1870. את השכונה החדשה הקים שלמה גרין ב-1929, והיא נקראת על שמו. אחריה הקימו משפחות מתימן את שכונת מולדת, ואחריה באו שכונת אגרובנק, קרית עבודה ושכונת עם. ב-1940 אוחדו השכונות למועצה, וב-1950 הוכרזה חולון כעיר.
בסקר שימור שערך לאחרונה האדריכל סעדיה מנדל, הוא הגדיר את שכונת אגרובנק, שאותה תיכנן האדריכל יוסף רינגס כשכונת גנים, כמרקם לשימור. במרכז השכונה ציר כיכרות מרשים - השבעה, השלושה וצומת הרחובות חנקין וחומה ומגדל – שנהנים משדרת עצים מטופחת לצד עצי השקמה הוותיקים. בסיור בשכונה מגלים גם את בית ספר שנקר ובית הכנסת הגדול, שנבנו ב-1946 בתכנונו של יהודה לולקו, ואת בית הדפוס שתיכננה ככל הנראה ג'ניה אברבוך, מתכננת כיכר דיזנגוף האגדית. עוד שכיות חמדה בעיר הן בניין חוסמסה, שנבנה בסגנון הבינלאומי ושזכה לשיקום לפני חמש שנים, המאכלס את מוזיאון חולון; והפילבוקס בתל גיבורים, על קו התפר עם תל אביב, שמשקיף על העיר הגדולה.
התוכניות לעתיד קבעו את נפח הבינוי באגרובנק: תמ"א 38 מותרת, תוך שמירת נפח הבנייה והצביון המיוחד של רחובות השכונה. בימים אלה נערכים שיפוצים בשכונה, שכוללים שיחזור אבני שפה היסטוריות והטבעת "לוגו" שכונתי על מכסי הביוב ומתקני התשתית. גם האתרים ההיסטוריים בשכונה יזכו לשילוט חדש.
מעיר החוב''תים לעיר הילדים והעיצוב
מבחינת נכסים ארכיטקטוניים, חולון אינה עיר מפוארת. רשימת השימור שלה רזה (רק 18 מבנים איקוניים הוגדרו כנכסים היסטוריים), ומרבית בנייניה הם מבני שיכון ורבי-קומות משוכפלים. בשנות ה-80 דבקה בעיר תדמית שלילית, ששיאה בכינוי הגנאי "חוב"תים" שהוצמד לתושבי חולון ובת ים – ה"דרומים" שהתל אביבים אהבו לשנוא.
ההנהלה הנוכחית של העיר התאמצה לשחרר את העיר מתדמית השכונות, והיא הצליחה. לא שהבעיות של שכונות המצוקה נעלמו, אבל המיצוב והמיתוג של חולון כ"עיר הילדים", כדי ליצור בידול לעומת ערים אחרות בארץ, הגיעו עם השקעה אמיתית: מוזיאון הילדים הוקם ב-1998, ובהמשך באו "גני הסיפור" (36 כאלה יש היום). אחר כך נחנכו המוזיאון הישראלי לקריקטורה וקומיקס (ב-2007) והמרכז הישראלי לתרבות דיגיטלית, שעבר לשכונת ג'סי כהן מנווה ארזים ב-2012, מוזיאון העיצוב, גלריות לעיצוב ועוד.
נראה שהמיתוג של העיר הצליח. מסקר שנערך באגף לתכנון אסטרטגי בעירייה, בשיתוף "חקר רייטינג", כמחצית מהישראלים תפשו את חולון כעיר הילדים. איל צאום, מומחה למיתוג ערים, סבור שחולון היא דוגמה לעיר שבה המיתוג הצליח (בניגוד למיתוג של נתניה כ"עיר הספורט", למשל). הממוצע הסוציו-אקונומי של התושבים השתפר, והעיר מושכת אליה אוכלוסייה ומבקרים שלא חשבו להגיע אליה בעבר. "נכון, לא ניסע לטייל בעיר לשלושה ימים, אבל היא הפכה למקום שמבקרים בו, זו כבר לא עיר צדדית", אומר צאום.
איך ייראה מרכז העיר החדש?
דוגמה בולטת לפריחתה של חולון כעיר למשפחות היא שכונת פנחס אילון (ח-300), הסמוכה למוזיאון העיצוב. לכאורה מדובר בעוד שכונה ישראלית גנרית, עם מבנים גבוהים ומשעממים, אך ההחלטה למקם מקבץ של "גני סיפור" לצד מבני חינוך ובית קפה חינני, הופכת את השיממון הישראלי הידוע לשכונה מיוחדת יותר – כזו שמציעה לתושבים, ואפילו למבקרים המזדמנים, סיבה לשהות בה. נקודת החולשה הבולטת היא הסגירות של השכונה: המתכננים לא ניצלו לטובה את הקרבה למוזיאון העיצוב, למדיטק ולקניון – וצריך להתאמץ מאוד כדי למצוא את הכניסה לשכונה ולגלות את החן שלה. אולי המרכז המסחרי שנבנה כעת בדופן השכונה, יחד עם הגלידריה שכבר פועלת בכיכר הסמוכה, יצליחו לפתוח אותה החוצה.
מהנדסת העיר, מימי פלג, מציינת כי האזור הזה – יחד עם ציר סוקולוב של המרכז הוותיק יותר – יהפוך ל"מרכז הגיאומטרי" של העיר. המהלך הזה יתממש לאחר שתוכנית ח-500 תבשיל (פרטים בהמשך), ולאחר הקמתו של מתחם התרבות והשירות (בין הרחובות גולדה מאיר מצפון, ראובן ברקת ממערב, אילונה פהר מדרום ומבנה המדיטק ממזרח), בשטח של כ-21 דונם ובתכנון האדריכלית ההולנדית ורה ינובשבצ'ינסקי. כאן יהיו בניין עירייה החדש, אולם קונצרטים, מרכז מוזיקה ומתחם של מסחר, משרדים ומגורים.
תוכנית נוספת שנועדה לעצב את פניו של הרובע החדש של מרכז חולון, ושנמצאת בהליכי תכנון מפורט, היא ח-501 (ובשמה השיווקי "מגדלים בשדרה"). היא מתבססת על תב"ע (תוכנית בניין עיר) שתיכננו מן-שנער אדריכלים. רצף הבינוי הזה יצטרף למדיטק, למוזיאון העיצוב ולקניון, ויהפוך לאזור המשלב מגורים, משרדים, מסחר ומבני ציבור. לאורכו מתוכננת שדרת הולכי רגל רחבה, בתכנונם של האדריכל הצרפתי ז'אן פול ויגייה והאדריכל הישראלי ברוס לוין.
עוד נבנים בעיר: אולם "הארנה", בתכנון גולדשמידט-ארדיטי-בן נעים אדריכלים, שיחליף את אולם הפחים המיתולוגי, עם 5,000 מושבים ובתקציב של 135 מיליון שקלים; מרכז פנאי ובילוי בפארק פרס (בתכנון רן בלנדר), שישתרע על פני 6,200 מ"ר ויציע חנויות, בתי קפה, משחקייה, אולם אירועים, רחבה ופאבים, בתקציב של 66 מיליון שקלים.
עטיפה צבעונית שמסתירה הזנחה?
בעבור לא מעט משפחות מהמעמד הבינוני- גבוה, הפיתוח המואץ של חולון יוצר אלטרנטיבה למי שרוצה להיות קרוב לתל אביב, אך מעדיף לא לגור בה או שאינו יכול כלכלית. אלא שהרבה מתושבי העיר אינם מרוצים מסדר העדיפויות של ראש העירייה מוטי ששון, וטוענים כי התדמית שהוא מפיץ היא מעטפת צבעונית, שמאחוריה מסתתרת הזנחת אזורים נרחבים ותחומים כמו רווחה וחינוך. לטענתם, תושבי חולון לא נהנים מפריחת המוזיאונים ומרביתם לא מבקרים בהם.
ערן פוקס, תושב העיר, מנהל בפייסבוק את קבוצת "תושבי חולון מתעוררים", שם הוא מפרט אינספור בעיות. גני הסיפור, לטענתו, הם רק גנים עם פסלים ש"אין לילדים מה לחפש כי אין בהם מגלשות או נדנדות או מתקנים כלשהם". ממילא, הוא טוען, רוב גני הסיפור ממוקמים בקרית בן גוריון ובקרית פנחס אילון, בניגוד לשכונות אחרות שאין בהן גן אחד; את מוזיאוני העיר הוא מכנה "פילים לבנים", שנבנו מכספי ציבור במאות מיליוני שקלים, "נמצאים בהפסדים, את ההפסדים מממנים התושבים ובכך רווחתם מצטמצמת"; טענה נוספת של פוקס היא שלתושבים אין מקומות בילוי: "רק בסוקולוב יש פאב (ברוני) ועוד חצי פאב (סוקולובסקי בר), ואין בתי קולנוע. החולונים יוצאים או לראשל"צ או לתל אביב ואפילו לבת ים".
עוד טוען פוקס, כי המרכזים המסחריים בשכונות מוזנחים ומלוכלכים. "לעירייה נוח לספר לתושבים שהמרכזים הם בבעלות פרטית", הוא מתמרמר, "אך למה אותה עירייה שקונסת תושבים שהקימו פרגולות בשטחים פרטיים לא דואגת לאכיפה של סדר וניקיון במרכזים המסחריים?"
ליאורה פור, תושבת שכונת קרית שרת, מתלוננת אף היא: "הם עשו שיפוצים רק ברחובות הראשיים, במקומות שמי שמגיע למוזיאונים רואה, אבל את הרחובות בתוך השכונות לא משפצים. מוסיפים מרכזים חדשים, ושוכחים לטפל במרכזים הוותיקים". חבר מועצת העיר, רועי כהן, ראש רשימת "חולון הירוקה", טוען שהתושבים "מרגישים עניים בתוך עיר עשירה. חייבים להתחיל לשנות את סדר העדיפויות - ההשקעה היא רק במוזיאונים ובתרבות, שם התקציב גדל וגדל, כשהתקציב לטיפול ברווחה ובשכונות לא גדל. מוזיאונים זה חשוב לעיר ולתיירות, אבל צריך להתחיל לדאוג לתושבים".
מנהל המרכז הישראלי לתרבות דיגיטלית והאוצר הראשי, אייל דנון, חושב ש"לאמנות יש תפקיד בעשיית שינוי, אבל היא צריכה להתרחש במקביל לפעילות נוספת. ברור שתושבי העיר מעדיפים לפעמים שישפצו את המדרכה, ולא שישקיעו בתרבות. אבל דווקא שכונה כמו 'ג'סי', שלא עברה ג'נטריפיקציה, היא מקום שיכול להוות מודל למרחב של פעילות ציבורית". המרכז, שהתמקם בבית ספר ישן, פועל בסמוך למשרדי הרווחה ולא רחוק ממרכז המסחר השכונתי, ובו גם גינה קהילתית ומגרש ספורט.האתגרים של העיר
1. ניצול המשאבים וחיבורם זה לזה
הטענות של התושבים יצטרכו לזכות למענה בתכנון העיר. מתוך התרשמות מהתשובות ששמענו במחלקת ההנדסה, מרביתן נלקחות בחשבון בתוכנית המתאר. היתרון הגדול של חולון, בניגוד לשכנתה ראשון לציון, הוא היותה קומפקטית. ובניגוד לתל אביב ולרמת גן, אין בה פערים זועקים בין מגדלי יוקרה לשכונות עוני.
ואולם, המרחב הציבורי בעיר אינו נעים. צירי הליכה רבים קירחים מעצים, וכך גם הכיכרות הרבות ברחבי העיר שאינן נמצאות בשימוש, עקב חוסר צל, הזנחה וחוסר פעילות סביבן. רחוב סוקולוב, הציר המסחרי הוותיק של העיר, אמנם שוקק הולכי רגל, אבל זקוק למתיחת פנים כדי שיוכל לשרוד מול האטרקציות החדשות שמוקמות ברחבי חולון. אדריכלית העיר, פנינה קול, אומרת שבמסגרת תוכנית המתאר, רחוב סוקולוב "אמנם לא מיועד לעבור שינוי דרסטי מבחינת הבינוי, אך יעבור מהפך בשל מעבר הרכבת הקלה המתוכנן והפיכת חלקו למדרחוב. במסגרת זו יבוצעו שינויים משמעותיים בחתך הרחוב, בחלוקת הדרך בין המשתמשים ובעיצוב פני הרחוב".
אחת המטרות המרכזיות של תוכנית המתאר, אומרת מהנדסת העיר פלג, היא טיפול במרחב הציבורי: "אנחנו רוצים שיהיה מעניין ללכת ברגל ברחובות העיר". איך יעשו את זה? שילוב מסחר ומגורים, הצללה של הרחובות, שבילי אופניים ואלמנטים נוספים שיגרמו לתושבי העיר להשאיר את הרכב בבית, וללכת ברגל או לנסוע באופניים.
בתוכנית המתאר, שתיכנן האדריכל אמיר קולקר, יש "צירים כחולים" ו"צירים אדומים". הכחולים הם הרחובות חנקין ושנקר, גולדה מאיר וסוקולוב, שחוצים את העיר מצפון לדרום ואמורים לעטוף את שכונת ח-500 העתידית. קול מציינת שהשלד הזה יאופיין בבנייה גבוהה יותר (בחלקו) ובעירוב שימושים (שילוב מסחר ומגורים) לאורכו: "השלד יחבר בין חלקי העיר שכיום מתפקדים בצורה נפרדת ויחזק את השימוש במרחב הציבורי". קולקר מוסיף, כי הבנייה הצפופה לאורך הציר תיטיב עם הנוסעים בתחבורה הציבורית – בעיקר סטודנטים, מבוגרים ועניים. הצירים האדומים הם רחובות אילת, אהרונוביץ, דוד אלעזר ומשה שרת – צירי-משנה ברמה חשיבות נמוכה יותר, שיזכו לשיפור נופי ולטיפול בתשתיות.
כיכר סטרומה, שתיכננה ג'ניה אברבוך במסגרת תחרות אדריכלים בשנות ה-40, תזכה לחידוש. במרוצת השנים נבנו הבניינים סביב הכיכר בהתאם לעקרונות שהכתיבה האדריכלית בתכנון המקורי, בדומה לבנייה בשלבים בכיכר דיזנגוף. במרכז הכיכר נמצא פסל אבן של אנדרי רבס, שהוצב ב-1968 לזכר ספינת המעפילים סטרומה. משרד "סומה אדריכלים" הוזמן להכין תוכנית עיצוב ושימור לכיכר. לדברי האדריכל אלון בן נון, כדי לרענן את האייקון הוצע להעניק זכויות בנייה של שתי קומות מעל כל מבנה קיים. התוספות מוצעות בגובה קומת החלונות המקורית, בחיפוי של חומר עכשווי (כמו רפפות אלומיניום) שיבדל אותן ממבני הסגנון הבינלאומי.
במקביל לחיבור השכונות זו לזו, ולחיבור המתבקש עם בת ים וראשון לציון, נדמה שהמכשול הגבוה ביותר של חולון הוא קו התפר עם דרום תל אביב-יפו, שיוצר יחד עם צפון חולון את החצר האחורית של המטרופולין: אזור "סלאמס" גדול.
ראשית, לא רחוק משם נמצא "מקווה ישראל", בית הספר החקלאי הוותיק, הירוק ושופע היופי. אלא שהוא מנותק מן העיר לחלוטין בגדר גבוהה ומכוערת. קולקר אומר שאחד הצירים הירוקים שסומנו בתוכנית המתאר יחצה את בית הספר החקלאי, ובתוך כך תוקף את החלטת מערכת החינוך לסגור בתי ספר אחרי שעות הלימודים: "יש מחסור של שטחים פתוחים ברחבי הערים. צריך לנצל את הדרך הירוקה בתוך מקווה ישראל, שממשיכה לרחוב חנקין בתוך חולון, ולכיוון פארק אריאל שרון לכיוון צפון".
הבעיה הגדולה באמת היא צומת חולון. עתידו של השטח העצום הזה לוט בערפל, ובלי שיתוף פעולה של כל הגורמים המעורבים - משרדי התחבורה, הפנים, איכות הסביבה, נת"ע, עיריות חולון ותל אביב ומינהל מקרקעי ישראל – יהיה קשה להציל אותו. חלקים נרחבים מאזור צומת חולון נמצאים בתחום השיפוט של עיריית תל אביב-יפו, שמתכננת להקים כאן מתחם תעסוקה מטרופוליני עם מגדלים בני 40 קומות ויותר, ובו מרכז תחבורה משולב (לצד תחנת הקו הירוק) ומבנה ציבור עירוני חדש. ישולב בו "אתר טבע עירוני", כחלק ממערך השטחים הפתוחים. צמוד לשם כבר נמצא המרכז הלוגיסטי של עיריית תל אביב, שנחנך לאחרונה וכבר עורר הדים שליליים בחולון.
על פי הפרוטוקולים, התכנון המפורט יבוצע בתיאום עם עיריית חולון, שכן תוכנית המתאר החדשה של תל אביב סותרת את התוכנית המחוזית שהגדירה את האזור כמתחם מגורים; תוכנית זו מוגדרת כאזור הכולל "איזון בין מע"ר תחבורה וטבע עירוני". בדיון מרכזי על תוכנית המתאר, שנערך ב-18 במארס השנה, נאמר כי אזור זה יהווה את אחד משני מרכזי התחבורה המטרופוליניים הראשיים של גוש דן, יחד עם מתחם 2000 (מסוף ארלוזורוב). אגב, מוטי ששון לא נכח בדיון, ורון חולדאי כן.3. בעיות התחבורה
על הנייר, לחולון יש כל הסיבות להיות עיר שנוח להתנייד בה; במציאות, התושבים סובלים מפקקי תנועה כבדים בכניסות וביציאות ממנה. קולקר אומר ש"צריך לאפשר להולכי הרגל להגיע לתחנות הרכבת הקלה או הכבדה ברגל או באופניים, ואני מקווה שסט הכלים שיצרנו בתוכנית המתאר יצליח לעשות זאת".
זה יקרה אם חולון תנצל את הפוטנציאל הגדול שלה. כל מה שצריך הוא שבילי הולכי רגל ואופניים בטוחים ונוחים, רחובות עם צל, ואולי גם מערכת של מוניות שירות שתסיע את התושבים לכבישים שעוטפים את העיר. זה לא יכול לקרות ללא שיתוף פעולה מטרופוליני, עם לחץ כולל של כל ראשי העיריות בגוש דן, ושיתוף פעולה מצד משרד התחבורה. רק כך אכן יעבור בחולון אותו קו רכבת קלה ירוק ודמיוני, שיעשה בה מהפך כפי שקרה ברחוב יפו בירושלים.
מהנדסת העיר מרגישה שאין רגולציה טובה בתחום התחבורה: "בנו את תחנות הרכבת, אבל לא חשבו שצריך לחבר אותן לעיר". כך נוצר מצב שהרכבת והאוטובוסים אינם מתואמים, והתושבים משלמים את המחיר ומעדיפים לוותר על התחבורה הציבורית ולהישאר עם הרכב הפרטי, הפקקים, הוצאות הדלק וזיהום האוויר.
תוספת אזורי תעסוקה
לאורך שנים, חולון כמעט ולא הציעה לתושביה אזורי תעסוקה של הייטק ומשרדים. לאחרונה נחנך שלב א' בפרויקט גב-ים (בתכנון האדריכל אבנר ישר), שהוא בניין ראשון מתוך ארבעה. בימים אלה נבנה מרכז עזריאלי, שנמצא במרחק הליכה משכונת קרית שרת ומפארק פרס. המתחם, בתכנון האדריכל משה צור, יורכב מארבעה בניינים בני 13 קומות, ויכיל 120 אלף מטרים רבועים של שטחי משרדים ו-5,000 מטרים רבועים של שטחי מסחר, שמקבילים למבני המגורים וסמוכים לשביל אופניים. הפתיחות של המתחם לעיר וקרבתו למחלף חולון-מזרח, שכעת פועל רק לכיוון ראשון לציון, תתרום לאינטנסיביות העירונית ולתנועת הולכי הרגל.
עיר מגוונת ולא רק למשפחות
אבל אזורי הייטק ומוזיאונים אינם מספיקים כדי למשוך צעירים. במחקר שנערך באגף לתכנון אסטרטגי בעירייה, התברר שבקבוצת גילאי 25 עד 29 יותר תושבים עוזבים את העיר מאשר מצטרפים אליה. אפשר להניח שאחת הסיבות המרכזיות לעזיבה היא העובדה שהעיר אינה פונה לצעירים: למרות המיתוג המסיבי, התרבות והבילוי נשארו בין כתלי המוזיאונים והגלריות ולא חילחלו לרחובות (כמו ברוב המכריע של ערי ישראל).
בנוסף, מרבית הדירות שנבנו כאן בשנים האחרונות הן גדולות; הדירות הקטנות נמצאות בשכונות החלשות. המכון הטכנולוגי מושך אומנם סטודנטים, שרק חלקם מתגוררים בחולון, וגם הם לא נשארים בה בהכרח אחרי טקס הסיום. על מעונות סטודנטים מדברים כבר שמונה שנים ולא עושים, והתוצאה היא עיר משפחתית ללא שכבת צעירים.
ראש המחלקה לעיצוב פנים במכון הטכנולוגי, ניני ורשבסקי, מציין לחיוב את הדגל התרבותי שהעיר הניפה: "יש הרבה אירועים תרבותיים, אבל לסטודנטים חסרים חיי בילויים ופנאי כמו שיש בתל אביב. השלב הבא יצטרך להיות החייאת העיר בכיוון הזה, אחרי שהרבה שנים הפוקוס היה על חיי משפחה".עתיד המגורים בעיר: תמ''א 38 וח-500
תוכנית דרמטית שנמצאת בהליכי אישור מתקדמים היא ח-500, תוכנית "דרום חולון", שעתידה לסתום את החלל הריק שבין העיר לראשון לציון מערב. פירשט-מזור אדריכלים תיכננו שכונה ענקית (4,000 דונמים) שתכיל 13,700 אלף יחידות דיור, מתוכן כ-2,000 דירות קטנות יחסית (של 80 מ"ר ופחות). 175 דונם יוקצו לבנייני ציבור ו-930 דונם לתעסוקה.
תוספת נוספת של מגורים לעיר נעשית באמצעות תמ"א 38. כמו בשאר הערים בארץ, הפרויקטים האלה יוצאים עכשיו לדרך אחרי שנתקעו בפקק; הבניין הראשון נמצא בבנייה, ועשרות אחרים נמצאים בהליכי תכנון ורישוי. תושבים בעיר מתרעמים על שאין עידוד מופגן לפרויקטים האלה ולפרויקטים של פינוי-בינוי (שמתעכבים בכל מדינת ישראל, לא רק כאן). האדריכל מאור לוי ממשרד לוי-לוסטיג, מתכנן מספר פרויקטי תמ"א 38 (ברחובות אלי כהן, המתמיד, שער ציון), מציין כי העירייה לא משחררת את מלוא הזכויות שעומדות לרשותה במסגרת התמ"א, ולכן הפרויקטים עלולים להיות לא כלכליים בשכונה כמו ג'סי כהן.
ראש העיר הבא, לטיפולך:
- חוזקות: עיר קומפקטית, נהנית מדימוי טוב, ברחביה נכסים תרבותיים ומוזיאונים רבים, הון אנושי משתבח, קרובה במיוחד לתל אביב.
- חולשות: חיבורים חלשים לערים השכנות מבחינה תחבורתית, נופית ומרקמית. שטחים ירוקים ונקודות אסטרטגיות בעיר מנותקים אלה מאלה, שכונות מסוימות עדיין מוזנחות מאוד, מחסור באזורי בילוי.
- איומים: הקו הירוק של הרק"ל (הרכבת הקלה) לא יקום בקרוב. לכן, על העיר למצוא - בשיתוף שכנותיה ובאופן עצמאי - פתרון תחבורתי מהיר. התפר בין דרום תל אביב לצפון חולון זקוק למאמץ תכנוני כביר.
- הזדמנויות: תוכנית מתאר חיובית שמשלבת עירוב שימושים של מגורים, מסחר ותעסוקה. מרכז עיר (באזור מוזיאון העיצוב והקניון) שצמא לדפנות מסחריות פעילות. מערכת רחובות נוחה להתנייד בה בכל רחבי העיר, ואפשר לשקם אותה בקלות יחסית.
עוד ניתוחי ערים לקראת בחירות מקומיות 2013:
>> חדרה: איך פיספסו את העיר הזו?
>> חיפה: מי יציל את העיר? >> עכו: ברצלונה או כישלון? >> תל אביב: ים של מגדלים >> ראשון לציון: מהלכים טובים מול מהלכים רעים
