"מה עדיף - מגרש חניה או מגדל?" שואל בחיוך בעל מכולת ברחוב הירקון, שבסמוך אליה יתרומם בקרוב מלון רב-קומות. "ברור שיותר משתלם מגדל", הוא משיב. מגרשי החניה לאורך הרחובות הירקון והרברט סמואל, הסמוכים לחוף הים של תל אביב, לא יישארו כפי שהם לאורך זמן: אחד אחר השני הם הופכים לאתרי בנייה של גורדי שחקים, שחוצצים בין תושבי העיר לבין הים. המגמה שהתחילה בשנות ה-60 במלון "הילטון", והתרחבה לרצועת הבטון של בתי המלון בין כיכר אתרים לחוף גורדון, מתפשטת בשנים האחרונות דרומה לכיוון גבול יפו – והיא לא מתכוונת לעצור. ולא מדובר רק בבתי מלון, אלא גם במגדלי יוקרה (ראו מפה מצד ימין).
שקיפות תכנונית אינה ערך עליון במדינת ישראל: עיריית תל אביב סירבה למסור ל-Xnet רשימה מעודכנת של המגדלים העתידיים שעומדים להיבנות בעיר. את התוכניות ניתן למצוא רק באתר משרד הפנים, לאחר חיפוש מורכב במערכת הגיאוגרפית של העירייה (GIS). אלא שהדמיות אין שם, כך שהציבור המודאג יכול רק לנחש אם עומדים לבנות מגדל מול ביתו, ונותר חסר אונים ונטול ידע על המתרחש.
150 תושבים, שתהו על גורלה של הבנייה לגובה בעיר, התכנסו לפני כשבועיים למפגש בהנחייתה של סגנית מהנדס העיר, אורלי אראל. תחת הכותרת "מה הקטע עם המגדלים בעיר?" ניסתה אראל להרגיע את החששות ולהסביר כי תוכנית המתאר החדשה של העיר תגביל את המגדלים לאזורים מסוימים - כמו שדרות רוטשילד, גדות נתיבי איילון ורחוב אילת (מתחם המסילה). ומה לגבי קו החוף? שם ניתן לבנות מגדלים עד 25 קומות, בתוכניות שכבר אושרו או ממשיכות לקבל אישורים כיום. בהרצאתה הודתה אראל, כי המצב העכשווי בחוף הוא "כאוב מאוד". מדובר בתוכניות שאושרו לפני שנים רבות, היא הסבירה. "אני לא יודעת מה היינו ממליצים כעת אם לא היו כל המגדלים", היא אמרה, "כי בנייה של 5 קומות על קו החוף היא מספיק גבוהה כדי לחסום 3 קומות". לדבריה, העירייה מעודדת הקמת בתי מלון על החוף מכיוון ש"זהו מחולל תעסוקתי גדול מאוד ואנחנו לא רוצים אבטלה", ולכן, לדעתה, המתכננים בעירייה הם בני מזל: "יש לנו עובדות קיימות ואין לנו דילמות שאנחנו צריכים להתמודד איתן". אלא שהמציאות שונה מעט: חלק מהתוכניות מאושרות בימים אלה ממש, וכל התוכניות והמגדלים שמוצגים בכתבה זו אושרו באופן סופי בקדנציה של רון חולדאי, מאז שנכנס לתפקידו ב-1998 ואילך.מה הבעיה עם מגדלים בחוף?
בשנים האחרונות עלתה המודעות לשמירה על ערכי הסביבה החופית. התוכניות להקמת מגדלים בחוף חיפה, למשל, עוררו את זעמם של פעילי הסביבה והובילו לשרטוט התוכנית הארצית להגנה על הסביבה החופית (תמ"א 13), שאוסרת על בנייה לאורך החוף. מאחר שהמציאות הבנויה לאורך חופי תל אביב לא איפשרה ליישם את התוכנית הזו, שורטטה תוכנית נפרדת לחופי תל אביב, בת ים והרצליה (תמ"א 13/4).
האם נעשתה בדיקה רצינית בנוגע להשפעתם של המגדלים בקו החוף (ובכל העיר) על התושבים ועל האקלים בתל אביב-יפו? לא ברור. כששאלנו את אורלי אראל על כך – לא קיבלנו מענה. החוק, אגב, עומד לצד העירייה ואינו מחייב אותה לדרוש בדיקה כזו: תסקירי סביבה נעשים רק באופן נקודתי, בגבולות כל תוכנית וכל מגדל, בהתאם להנחיות משרד הפנים.
השפעה חריפה על העיר
פרופ' אדריכל גדי קפלוטו (הטכניון), שחוקר את השפעת הבנייה על תנאי הנוחות בשטחים הפתוחים בעיר, מביע דאגה ממצב הבנייה בחוף. לדבריו, למגדלים יש השפעה חריפה על האקלים העירוני, אך הבניינים נבדקים בוועדות באופן נקודתי ופרטני, ולא בראייה כוללת של הרקמה העירונית. קפלוטו מזהיר מפני הנזקים של מחסום המגדלים בקו החוף:
חומת החוף של תל אביב - איך היא תיראה (מצפון לדרום):
הירקון 277 – מלון ''פאלאס''
במגרש הגדול הריק שבו מסתיימות שדרות נורדאו, מצפון לגן העצמאות ובדרך לחוף מציצים, ייבנה מלון בן 600 חדרים שגובהו 70 מטרים (כגובהו של מלון הילטון). תכנון: פייגין אדריכלים, יזם: אטבליסמנט (תוכנית 2187 ב', שאושרה ב-2006, והתקיים לגביה דיון נוסף בוולחו"ף ב-2011).
תוכנית פועלים ג'– רחוב הושע 6-22
מתחם של מבני מגורים בני 10 ו-12 קומות, שיתנשאו לגובה 46 מטר (מעל המותר ברובע 3, שבו ממוקם הפרויקט) התוכנית מגדירה מחדש 17 חלקות קטנות ל-5 בינוניות. במתחם יהיו כ-200 יחידות דיור. תוכנית תא/2611, מ-2005, בתכנון תשבי-רוזיו. תכנון מפורט: בר-אוריין אדריכלים.
הרברט סמואל 110, סמוך לשגרירות צרפת
תוכנית תא/2737, שאושרה ב-2004, מאפשרת בניית שני מגדלי מלונות בני 30 ו-14 קומות; תוקפה יפוג בקרוב. יזם: חניון "מלון יובל" ויוסף בוכמן, איש העסקים היהודי מפרנקפורט שמקים גם את "מגדל הדולפינריום", במסגרת הריסת הדולפינריום בהסדר עם העירייה. תכנון: רכטר-רוטמן.
הירקון 105, מאחורי הרברט סמואל 110
תוכנית תא/ 3790, שאושרה ב-2011, מבטלת באופן חלקי את התוכנית הקודמת. ייבנה מגדל בן 22 קומות בצורת מפרש ובו 161 חדרי מלון (ולא מגדל 14 קומות, כמו בתוכנית למעלה), במקום מלון "פרימה אסטור" הוותיק בפינת רחוב פרישמן. היזם: "פירמה מלונות". תכנון: לאה רובננקו.
הרברט סמואל 76-82 (יטבתה בעיר)
על המגרש יש שתי תוכנית למלונות. האדריכל אלישע רובין מתכנן מלון בן 24 קומות. ב-2011 פורסם ב"גלובס" כי באזור מקודמת תוכנית של יזם רוסי, שאותו מייצג עו"ד גד כרמי. כרמי ורובין סירבו למסור פרטים כלשהם על התוכנית. בעירייה אישרו כי נבחנת תוכנית למגדל באזור זה, אך ציינו שטרם התגבש תכנון מוסכם.
טרומפלדור 4-6
תוכנית תא/מק/3829 א', למגורים ומלונאות שאושרה ב-2012. היזמים הם חברת אקרופוליס. התוכנית, בתכנון בר אוריין אדריכלים ודני מסטר, כוללת שלושה מבנים לשימור ברחבי העיר. בבניין עצמו תיעשה תוספת של מגדל בן 13 קומות מעל למבנה לשימור – אין תקדים כזה בתל אביב - והקמת מבנה נוסף של 9 קומות. האדריכל הסביר שמכיוון שהפרויקט מיועד גם למלונאות התאפשר ניוד הזכויות. לדבריו, "הפרויקט הציל את הבניין לשימור", שלא היה ברשימת השימור.
למרות התחייבות העירייה ב-2008 שלא לאפשר ניוד של זכויות בנייה ממבנים לשימור מחמיר ברחבי העיר לפרויקטים לאורך קו החוף – הפרויקט הזה עושה זאת: במסגרת התוכנית מועברים 1207 מטרים רבועים זכויות בנייה משינקין 65, אלנבי 11 ודיזנגוף 149.
הרברט סמואל 64-70
"מגדלי דוד המלך", בין מגדל האופרה לרחוב טרומפלדור, שעליו כתבנו לראשונה כאן. היזם, אטבליסמנט, החל השנה לבנות את שני המגדלים – בית מלון ומגדל מגורים - בני 25 קומות מעל מבנה תחתון של שתי קומות. הפרויקט נעשה על-פי תב"ע תא/2077א', מאושרת מ-2005, בתכנון פייגין אדריכלים (משרד שמתמחה בבתי מלון ברחבי הארץ).
מלון אמבסדור - מול מגדל האופרה
"כיכר הכנסת", שבה מסתיים רחוב אלנבי ונשפך לים, תזכה (או תפסיד) בגורד שחקים מול מגדל האופרה הוורוד. מדובר בתוספת של 3 קומות מעל למבנה הישן הקיים ומגדל המתנשא ל-27 קומות (כ-86 מטרים). הפרויקט כולל שטחי מלונאות, מגורים ומסחר, ושטח בנוי בסך 500 מ"ר עבור הציבור. האדריכל ישראל גודוביץ וצבי גבאי תיכננו את התב"ע. תוכנית תא/ 3641/ מח מ- 2010.
הירקון 33-37
השטח מסומן במערכת הגיאוגרפית של העירייה לתכנון עתידי. ככל הנראה מתוכנן כאן מגדל בן 21 קומות.
מתחם הרב קוק
תוכנית תא/3831, שאושרה ב-2009, אישרה ליזם אבי רומנו (בעלות הקרקע פרטית ושל עיריית תל אביב) להקים כאן מגדל מגורים ומסחר בן 20 קומות. תכנון: בר-אוריין אדריכלים וקייזר-קייזר-לקנר. הדמיה בקישור המצורף.
הרברט סמואל 24
תוכנית "עזרא ונחמיה" (כשמם של הרחובות שהיא נמצאת בהם), תא/2272, אושרה ב-2000. משרד האדריכלים פירשט-מזור תיכנן לפי התב"ע שני מגדלים בני 14 קומות הכוללים מסחר, משרדים ו-100 יחידות דיור. בר-אוריין אדריכלים נמצאים ב"שלבי גישוש ראשוניים" בנוגע לתכנון הפרויקט.
הרברט סמואל 18
"מגדל לאון", בתכנון פירשט-מזור. התוכנית, תא/4099, תאפשר בניית מגדל עד 22 קומות, הפרויקט כולל מגורים, מלונאות ומסחר. התוכנית טרם הופקדה ואושרה.
הרברט סמואל 10
פרויקט של קבוצת האחים עופר. זהו מגדל מגורים בתכנון רני זיס ואורלי שרם, שנמצא בשלבי בנייה מתקדמים. הוא תוכנן על פי תוכנית תא/2609 שתיכננו פירשט-מזור ושאושרה ב-2001.
הרברט סמואל 8
מרחב כרמלית ירקון, סמוך לשוק הכרמל (תוכנית תא/4055). האדריכל: דני קייזר. מדובר בפרויקט "מלונאות, מגורים ושימושים ציבוריים". אלה למעשה שני מגרשים: הראשון הוא מגרש פרטי, שעליו ייבנה מגדל עד 20 קומות; על השני, בבעלות עיריית תל אביב, ייבנה מגדל בגובה של עד 23 קומות, כולל שטחי ציבור. התוכנית טרם הופקדה ואושרה.
פרויקט הדולפינריום
שני מגדלים – מלון ומגורים, בני 28 קומות ושטח ציבורי - יוקמו כאן ביוזמת העירייה ואיש העסקים היהודי-גרמני יוסף בוכמן, בתכנון גיורא רוטמן. התוכנית עומדת בפני הפקדה. שטח הדולפינריום יפונה לטובת שטח ציבורי פתוח שימשיך את הטיילת הקיימת, והמגדלים יוקמו בצד השני של הכביש במסגרת הסכם העברת שטחים בין העירייה ליזם. אף שבפרויקט מעורבים שטחים ציבוריים והעובדה שהוא נעשה בשיתוף העירייה, לא הועברו לידי Xnet מסמכי התוכנית למרות בקשות חוזרות ונשנות.
''העירייה הייתה יכולה לשלוט בגובה''
חברת מועצת העירייה מטעם "עיר לכולנו", רחל גלעד וולנר, טוענת שהשלב הנוכחי של הקמת המגדלים ברחוב הירקון הוא פגיעה ב"קו שני" – כמו המגדל ברחוב הרב קוק, או זה שייבנה ברחוב טרומפלדור. "נראה שפקידי העירייה התיישבו עם המדיניות של חולדאי באופן בוטה", היא מתרעמת. "יש מגדלים שנבנים על קרקעות של העירייה, והעירייה הייתה יכולה לשלוט בגובה". לדבריה, לפרויקטים האלה יש השפעה ניכרת על העיר ולכן הם צריכים להיבנות בידיעת התושבים ובהליך של שיתוף ציבור.
חברת מועצת העיר (מרצ), מיטל להבי, טוענת ש"לא ממש סופרים את הוועדה המקומית (חברי מועצת העיר, נ"ר). הרבה החלטות שקשורות לתל אביב-יפו מתקבלות בוועדה המחוזית, וראש העירייה, שאמור לשבת שם, לא ממש נמצא שם כדי לייצג ולהגן על תושבי עירו ועל האינטרסים שלהם". להבי ממקדת את הבעיה בהיעדרה של תוכנית מתאר, וכתוצאה מכך מתאפשרת בנייה פרועה של מגדלים ש"צומחים מתוך מסמכי מדיניות (מסמכים שמאפשרים בניית מגדלים באזור נקודתי בעיר, נ"ר). אלו מסמכים שלא מופקדים ולא פתוחים לדיון ציבורי, ושלא ניתן להתנגד להם". מסמך המדיניות - שאין לו תוקף סטטוטורי - פותח לטענתה את הפרצה לבאים בעקבותיו.
''כל קו החוף בעייתי נורא''
מדוע עיריית תל אביב-יפו ממשיכה לאשר בניית מגדלים, בטרם אושרה תוכנית המתאר? מהנדס העיר לשעבר, האדריכל ישראל גודוביץ', משער שהסיבה לכך היא משפטית, ושהיא אינה מותירה למתכנני מחלקת ההנדסה הרבה ברירות. "הפיצויים שיידרשו לשלם לכל מי שיתלונן 'למה לאחד אישרו ולאחר לא' היא מאוד גבוהה", הוא אומר. "כל קו החוף הוא בעייתי נורא. זו קונספציה משנות ה-70, והיה אפשר לפתור אותה אם היו משקיעים קצת שכל. כשאני רואה את זה מגג הסטודיו שלי, זה לא מראה מלבב".
אלא שגם גודוביץ' לקח חלק בתכנונו של אחד המגדלים הללו, שאמור לקום בשפך רחוב אלנבי לים, מול מגדל האופרה (תוכנית שאושרה ב-2010). היזם, אגב, הוא וואליד אבולעפיה. "ניסינו לפתור את הציר האומלל של רחוב אלנבי", מצהיר גודוביץ', ומדגיש כי החליט "לקחת את המקרה המורכב על עצמו". לדבריו, "הבעיה הייתה איך ליצור הרמוניה בכיכר, ומצד שני לא לחזור על הטעות של מגדל האופרה. ניסיתי לתת איזון נכון למפלצת עם הדירוגים הוורודים (מגדל האופרה, נ"ר), והכנסתי את כל זכויות הבנייה ל-400 מ"ר, כשבכל קומה תיכננתי רק שתי דירות". על התכנון המפורט עמל האדריכל צבי גבאי, מי שתיכנן את מגדל נווה צדק - שמאבק התושבים נגדו לא צלח, ואף הוליד שורה של מגדלים נוספים בעקבותיו.
הכל התחיל בהילטון
האדריכלית ד"ר טליה מרגלית מגוללת בעבודת הדוקטורט שלה, "פוליטיקה של סדר 'אקראי'", את הבנייה לגובה בתל אביב. מדיניות התכנון בה הונהג פיזור "אקראי" של מגדלים בעיר, מתבטא כפי שמסבירה מרגלית גם לאורך קו החוף. ותחילתה כאמור בבניין מלון הילטון. המבנה שתכנן יעקב רכטר, קבע סטנדרטים חדשים לממדי הבנייה המלונאית בישראל. ב-1965, כשנחנך, הפך המגדל בן 17 הקומות למלון הגבוה בישראל.
כבר ב-1962 הביעו עיתונאים שונים מורת רוח על כוונותיה של העירייה למכור 17 דונמים משטחי גן העצמאות. משה בן שחר כתב בעיתון החירות: "עיריית תל אביב סוחרת באדמות שנועדו לגנים ציבוריים ולמשחק לילדים". הוא הוסיף, כי במהלך של מכירת הקרקעות מבקשת העירייה "לשנות את מעמדו של חוף תל אביב להוציאו מרשות הציבור ולהפכו לקניין פרטי של חברות ובודדים". גם סופר "הארץ", עמוס אילון, שאל באותה שנה אם "החוף התל אביבי רכוש פרטי או ציבורי?" והדגיש כי "תל אביבים אדישים לעירם". את פתיחתו של המלון כבר ליוו קולות אחרים. בספטמבר 1965 נכתב בעיתון "דבר": "מלון הילטון יוסיף חוליה חסרה בשרשרת של מלונות הילטון במזרח התיכון. זו תהיה התוספת החיננית והתוססת ביותר".
עם העלייה בתיירות והאופוריה שאחרי 1967, עוצמת הבנייה באזור גברה. על השטחים שפונו ב-1965 החלו לקום מלונות גבוהים בזה אחר זה: ב-1973 הוקם מלון "שרתון מוריה" שמתנשא לגובה 20 קומות ברחוב הירקון 155 (היום "לאונרדו פלאזה תל אביב"); ב-1975 הצטרף מלון "רנסנס", בן 21 קומות, ברחוב הירקון 121; כעבור שנה מלון "שרתון", בן 22 קומות, ברחוב הירקון 115(מחוץ לשטח מחלול, על הריסות "הבית האדום"); וב-1977 מלון "ארמון", בן 21 קומות, ברחוב הירקון 145.
מטלה ציבורית? איזה בדיוק?
עיון בפרוטוקולי הדיונים שבהם מתקבלות ההחלטות ובתקנוני התוכניות מציג שתי מסקנות: ההחלטות על הקמתו של מגדל כזה או אחר בעיר, גם על החוף, לא מתקבלות לפי נוהל ברור, אלא לפי גחמה מקומית; והיזמים מחויבים במטלה ציבורית. האם מישהו שאל את הציבור אם בתמורה כה מינורית הוא מוכן שיחסמו לו את הנוף? האם הציבור מסכים שגורדי השחקים המתרבים יתרמו לעליית מחירי הדיור בעיר שלו? לא באמת.
להבי טוענת שלא תמיד ברור כיצד הציבור נהנה מהמטלות הציבוריות שמושתות על היזמים, והיא מספקת שלוש דוגמאות: "הייעוד הציבורי בפרויקט מגדל נחושתן (בנווה צדק) אושר בסופו של דבר לשימוש מסחרי; בפרויקט מגדל אלחנן העתיקו בית ספר חרדי לבני ברק; ובמתחם השוק הסיטונאי מקימים פארק ציבורי מסוגר מהציבור, בגובה 8 מטרים מעל פני הקרקע" (להבי עצמה תמכה בהחלטה האחרונה, יש לציין).
ואמנם, מי שצועד ללכת ברחובות הסואנים האלה עלול לסיים את היום בחדר מיון. העירייה מקדמת את הקמתם של בתי מלון ומגדלי יוקרה כבר 60 שנה, מבלי שהיא משפרת את מצבם של הרחובות הרלבנטיים. אראל אומרת ש"אנו עורכים בדיקות תכנוניות על מנת לשפר את מרחב הולכי הרגל ברחובות אלה, וכחלק משיפור מרחב הטיילת שופצה הטיילת בין חוף גורדון לפרישמן". היא מדגישה, בתשובה לשאלה על הקמתם של מגדלי יוקרה לצד המלונות, כי "אחת ממטרות תכנית המתאר והחזון העירוני היא עידוד מלונאות. התכניות כוללות שימושים מעורבים של מלונאות ומגורים על מנת לממן את בניית המלון".
תגובת העירייה לטענות של מיטל להבי:
"הוועדה המקומית שמיטל להבי חברה בה פועלת על פי הדין, כאשר בראש מעייניה האינטרסים הציבוריים שבסמכותה. בניגוד לנטען, מאות תכניות נדונו בוועדת התכנון, והוטלו על היזמים מטלות ציבוריות רבות לטובת פיתוח המרחב הציבורי, כמו בפרויקטים ברוטשילד שבכספי ההשבחה שלהם שוקמו רחוב שינקין, אחד העם, רחוב אלנבי ושדרות רוטשילד, פרויקט אסותא בו היזם נדרש לבנות גן ילדים ציבורי ועוד פרויקטים רבים. שלוש הדוגמאות שהובאו אינן נכונות. כך, לדוגמה, בשוק הסיטונאי הוטלו מטלות ציבוריות ליזם והן כוללות פארק פתוח המשתרע על כ-15 דונם , בניית בית ספר יסודי וקאנטרי קלאב והכל לטובת הציבור.
"ראוי לציין, כי בכל תוכנית בוועדה המחוזית יש נציג של מהנדס העיר, וראש העירייה אינו מהסס להביע את דעתו באותם מקרים שבהם הדבר נדרש, ולהיות מעורב בנושאים עקרוניים כגון תכנית המתאר, דיור בר השגה, התנהלות הוועדה וכיוצא בזה".
- כתבה ראשונה בסדרה
