סופית: המגדלים המתוכננים בכיכר אתרים בתל אביב לא יעלו על גובה של 25 קומות. היזמים (חברת JTLV) ועיריית תל אביב-יפו, שעירערו על ההחלטה הקודמת בפרשה, הפסידו בערר שלהם. ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתכנון ובנייה דחתה את הערר, והבהירה שהיא עומדת מאחורי ההחלטה הקודמת: אסור לתת לאזור כיכר אתרים החרגה, בכל הקשור לגובה.
עם זאת, היזמים - בעידודו של ראש העירייה רון חולדאי שנחוש לבצע את תוכניתם - כן קיבלו ברמת העיקרון רכיב אחר שאותו ביקשו: אפשרות לכך שחלק מהמגדלים יוקצה למגורים, ולא רק למלונאות. זאת, בניגוד לתוכנית המתאר העירונית שקובעת כי כל בנייה חדשה ממערב לרחוב הירקון לא תאושר למגורים בכלל.
ביקשו 3, מסתפקים למעשה בשניים
במקור ביקשו היזמים לתכנן שלושה גורדי שחקים של 40 קומות בכיכר אתרים, כשבעלי מלון "קרלטון" הסמוך הביעו רצון להצטרף אליהם - תוך הריסת המלון לטובת גורד שחקים רביעי בכיכר. במהלך דיוני הוולחו"ף, כבר נאותו היזמים להוריד מגדל אחד.
הדיונים המחודשים בתוכנית המגדלים בכיכר אתרים נפתחו בעקבות תחקיר Xnet לפני כשנתיים, שחשף כי נעשו החרגות למען התוכנית - הן בגובה קומות של 40 קומות והן במגורים - בניגוד למה שאושר מראש בוועדה הארצית להגנת הסביבה החופית (ולחו"ף). בעקבות התחקיר נערכו שלושה דיונים בוולחו"ף, שהחליט לא לאשר זאת.
התחקיר חשף, כי היזמים קיבלו את ההחרגה - שיש לה ערך כלכלי עצום במיקום כה מבוקש בישראל - על סמך חוות דעת כלכלית שהם ערכו, ללא כל חישוב כלכלי מקביל מצד הרשויות. כעת קובעת המועצה הארצית, כמו גם הוולחו"ף לפניה, כי למעשה היא אינה מבינה מדוע העירייה מסתמכת על חוות הדעת הכלכלית של היזמים, כיוון שחוות דעת זו אינה מבוססת ואינה מוכיחה את הצורך בהחרגת הכיכר באופן שביקשו היזמים.
הוועדה החליטה: "לא יופחתו שטחי המלונאות המאושרים כיום, ובשטחים שיתווספו לא יפחת היקף השטחים לשימוש מלונאות
מ-30%. כלומר, בפועל, בבנייה עתידית בכיכר אתרים יעלה היקף השימוש למלונאות על30% שכן עליו להתווסף על שטחי המלונאות המאושרים כיום".
למי שייכת הכיכר, בעצם?
אחת הסוגיות המהותיות שעלו בדיוני הוולחו"ף אשתקד, הייתה השאלה למי בעצם שייך השטח שנקרא "כיכר אתרים", ובו חלק גדול מעל האדמה וחלק גדול מתחתיה: האם כולו שייך ליזמים שרכשו אותו, או שבעצם חלק גדול ממנו עדיין שייך לעירייה - להלן לציבור? אחת הפעילות המרכזיות במאבק התושבים נגד התוכנית, האדריכלית מאירה מור, שיכנעה את הוולחו"ף כי חלק גדול שייך לעירייה, ולכן אי אפשר לחשב את כיכר אתרים כשטח אחד כולל, שממנו ייגזרו זכויות הבנייה של המגדלים.
נדמה שוועדת הערר מאמצת את אותה נקודת הנחה, כאשר היא קובעת בהחלטתה: "לדעתנו, שתי השאלות העולות לאור הוראות התוכנית הכוללנית בעניין שינוי ייעודו של שטח ציבורי: אופן חישוב השטחים הציבוריים שיש לקבוע בתוכנית העתידית, והשאלה אם ייעוד שפ"פ (שטח פרטי פתוח, א"כ) עומד בהוראות התוכנית הכוללנית, מהוות משוכות משפטיות לא פשוטות שיהיה על יזמי התוכנית המפורטת לצלוח על מנת להבהיר את שטח המגרש שייוותר לאחר הפרשות לצורכי ציבור, ואת היקף זכויות הבנייה שניתן לגזור מהמגרש, גם בהנחה שהרח"ק (אחוזי הבנייה, א"כ) המרבי בו הוא 6 , וגם לצורך הבהרה באיזו מידה נדרשת הגדלת הרח"ק לצורך אישור זכויות נוספות. נוכח האי-ודאות בהיבטים אלה, האמירה לפיה תידרש הגדלת הרח"ק לכ-6.6 (או כל מספר אחר, לצורך העניין) היא, בשלב זה, חסרת בסיס".
ומוסיפה הוועדה: "התכנון החדש של המתחם יתחשב בהיקף השטחים הציבוריים המאושרים בו כיום, וישמור עליהם (או יספק להם תחליף שווה ערך בתוכנית אחרת). על פי התוכנית התקפה, מדובר בשטח ציבורי בהיקף משמעותי, ובאחד מעקרונות התכנון הבסיסיים והוא ההכרח ביצירת חיבור בין השדרה (שדרות בן גוריון, א"כ) לים. אולם מאחר שהתכנון הקיים של המגרש הוא במספר מפלסים, וזכויות הבנייה בו רשומות כבית משותף, יש לבחון באיזה אופן יחושבו השטחים הציבוריים בתוכנית העתידית.
האם הציבור ייהנה מהכיכר?
כיצד יוגדר שטח הכיכר לאחר שייבנו בו גורדי השחקים? האם יהיה פתוח לציבור הלכה למעשה, או שהוא עלול להיות סגור בפועל, כפי שקורה סביב מגדלי יוקרה קודמים בתל אביב ובירושלים?
הוועדה מתייחסת לכך במשפט הבא: "צוין על ידי העוררת בדיון כי בכוונתה לקבוע את ייעוד הכיכר כשטח פרטי פתוח (שפ"פ) עם זיקת הנאה לציבור, ולא כשטח ציבורי פתוח. לשאלה אם שינוי ייעוד של שטח ציבורי לשפ"פ עומדת בתנאי סעיפים (...) לתוכנית הכוללנית, השיבה העוררת כי לעמדתה כן, אך גם אם יש ספק בדבר – ניתן יהיה לבחון שאלה זו במסגרת התכנון המפורט. יובהר כי בשלב זה, בו טרם בוצעה בחינה מעמיקה של שאלות אלה, איננו מכריעים בהן".
נושא זה לא הוכרע אפוא.
האם בכך נגמרה הסאגה?
לא בהכרח. היזמים הביעו עד כה נחישות להגשים את הפרויקט כפי שהם מעוניינים לבצעו, וראש העירייה רון חולדאי הביע תמיכה בולטת בפרויקט, גם בפומבי. עצם העובדה שהעירייה הצטרפה לערר של היזמים, כשבמקביל היא מבקשת למכור להם את חלקה בחניון של כיכר אתרים, מעידה על כך שהצדדים לא יקבלו בהכרח את הפסיקה - וינסו לצאת לתוכנית מחודשת.
הדוברת היחידה במועצת עיריית תל אביב-יפו נגד התוכנית, ציפי ברנד - שהפכה בינתיים לסגנית ראש העירייה, אך נשארה קול יחיד נגד התוכנית גם בדיונים הארציים - היא עדיין חברת המועצה היחידה שמביעה בגלוי התנגדות להחרגות שקיבלו יזמי כיכר אתרים, ודרשה מהעירייה לנסח תוכנית מחודשת שתדאג לאינטרסים של תושבי העיר בכיכר אתרים, תוך שמירת המבט ורציפות ההליכה משדרות בן גוריון לים.
עיריית תל אביב-יפו מסרה בתגובה, כי היא "לומדת בימים אלו את החלטת ועדת המשנה לעררים וטרם התגבשה החלטה לגבי המשך ההתנהלות בנושא. בהתאם להחלטת הולחוף, מכינה עיריית תל אביב-יפו מדיניות חופית לאזור, אשר תעלה לדיון בוועדה המקומית כמהלך מקדים להכנת תוכנית מפורטת בכיכר אתרים".
תושבים יקרים, אל תסתובבו לנו בין המגדלים: השיטה הישראלית
