בשבוע שעבר הודיעה עיריית תל אביב-יפו על הסכמתה לעכב את קידום התוכנית למגדלים בכיכר אתרים - תוכנית שמעוררת סערה, בין השאר בגלל חשיפת התקשורת על האפקט שלהם - ולערוך תהליך של שיתוף ציבור בתכנון. לצד המחמאות לעירייה על נכונותה הפתאומית להקשיב לציבור, תחקיר Xnet מגלה כי תוכנית המגדלים מקודמת למעשה בניגוד לחוק. את הבעיה הזו - תהליך שיתוף הציבור לא יוכל לפתור.
תוכנית המתאר העירונית שהוכנה ב-2013 קובעת, כי בעתיד רחוב הירקון יהיה הגבול המערבי להקמת מגדלי מגורים פרטיים בתל אביב. הגובה המרבי למגדלים ממערב לרחוב הירקון, כך נקבע בתוכנית המתאר, יהיה 25 קומות. העיקרון שעומד מאחורי התפישה הזו בא להגן על הנגישות של הציבור הרחב לחופים, תוך העדפת שימושים בעלי אופי חצי-ציבורי ליד הים, בעיקר מלונאות.
אז כיצד צמחו המגדלים בכיכר אתרים ל-40 קומות, ומי אישר אותם?
כאשר העירייה סיימה להכין את תוכנית המתאר העירונית, היא נדרשה לאישור הוועדה לשמירת הסביבה החופית ( ולחו"ף) כדי להפקיד אותה – כלומר לוודא שהתוכנית עומדת בתנאי חוק החופים, ולהביא אותה לשלב התנגדויות הציבור. בגרסה שאושרה באותו שלב, אכן הוחלט שלא יהיו מגדלים מעל 25 קומות ממערב לרחוב הירקון, לרבות כיכר אתרים. מבחינת הוולחוף, זה המצב שנותר.
אז נכנסה הוועדה המחוזית לתמונה. היא דנה בהתנגדויות השונות לפרויקט, וסיימה את המלאכה באוגוסט 2015 כאשר היא נשענת על ממצאיו של החוקר מטעמה, שבדק אלפי התנגדויות והגיש את המלצותיו בנוגע אליהן. החוקר המליץ לקבל את התנגדותם של מהנדס העירייה ועורכי הדין מטעם יזמים שהחזיקו בכרבע משטחי הכיכר. טענתם הייתה שמוכרחים להגדיל את הכדאיות הכלכלית של הבנייה בכיכר אתרים, עקב מצב הבעלויות המסובך בה (ריבוי בעלים ושילוב בין בעלות פרטית ועירונית) – אחרת התוכנית לא תתגשם.
החוקר זאב עמית קיבל את הטענה והמליץ לתקן, והוועדה המחוזית קיבלה את המלצתו ושינתה את תוכנית המתאר – לטובת כיכר אתרים. היא החריגה את הכיכר משאר החוף, ואישרה לבנות בה 40 קומות במקום 25. לא רק זאת: אושר להגדיל את שטחי הבנייה ולשלב במגדלים מגורים, ולא רק מלונאות.
אך למרות השינוי המהותי שאושר, התוכנית לא הוחזרה לדיון מחודש בוולחו"ף. כך עולה מפרסומי מינהל התכנון, וגם מהדיון שנערך בעירייה באוקטובר 2015 בנוגע לתוכנית המפורטת לכיכר, שממנה כבר אפשר להוציא היתרי בנייה. באופן מפתיע, התוכנית המפורטת הייתה מוכנה להצגה בעירייה בתוך חודשיים בלבד מהיום שבו קיבלה הוועדה המחוזית את דו"ח החוקר.
קריאה בפרוטוקול הדיון ההוא מעלה את הרושם, שהמלצתו של החוקר לתת זכויות עודפות בכיכר נסמכה רק על חוות דעת מטעם היזמים – ללא בדיקה כלכלית שתוכיח שהתחשיב שלהם נכון, וללא התחשבות סביבתית בקו החוף ובהשפעה של מגדלים גבוהים כאלה על תושבי העיר עצמם.
ניסיון להכשר בדיעבד - אך החוק מתנהל אחרת
מלבד השפעות-הלוואי של ההחלטה הזו על המרחב הציבורי (כגון חניון תת-קרקעי גדול במיוחד וחסימת המבט לים), הרי שהחרגת הכיכר פגעה בעיקרון של השארת החוף העירוני פתוח לכל. הסוגיות הללו מעולם לא עלו לדיון ציבורי, לפני שהעירייה והוועדה המחוזית החליטו להקל עם היזמים של כיכר אתרים. למרות הניסיון לשתף כעת את הציבור בדיון ולהכשיר את המהלך בדיעבד, החוק דורש הליך אישור שונה.
לפי חוק שמירת הסביבה החופית (2004) סעיף 4.א, לא ניתן להפקיד ו/או ולאשר תוכנית ללא קבלת אישור הוועדה לשמירה על החופים. במקרה שלפנינו, תוכנית המתאר קיבלה אישור רק לנוסח ההפקדה. מעולם היא לא קיבלה אישור לנוסח הסופי, למרות השינוי בתכנון כיכר אתרים.
הדבר נוגד גם את רוח סעיף 106 ב' של חוק התכנון (1965), שלפיו מוסד תכנון צריך להתריע בפני אדם העלול להיפגע מקבלת התנגדות. אלפי תל אביבים שמתגוררים באזור הכיכר יושפעו מהשינוי, אך הוועדה המחוזית לא סברה שיש להתריע בפניהם על כך.
איש לא הודיע
גורמים בענף התכנון אמרו ל-Xnet, כי עולה חשש שתוכנית המתאר אושרה בניגוד לחוק, בכל הנוגע לכיכר אתרים.
הם סבורים, כי הדבר התאפשר משום שהוולחו"ף לא עורכת מעקב אחר תוכניות שעברו את אישורה בשלב ההפקדה. אין לה מנגנון שאוכף את הטמעתן של ההערות וההנחיות שהיא דרשה בשלב הביניים של ההפקדה - בנוסח הסופי של התוכנית. השאלה המתבקשת היא מדוע הצד השני במשוואה – אנשי המקצוע בוועדה המקומית ובוועדה המחוזית – לא טרח לציית לחוק החופים, ולהתריע בפני הוולחו"ף על השינוי המשמעותי בתוכנית המתאר.
זו תקלה חמורה עם משמעות ארצית, לא רק מקומית, והיא חושפת שתי פרצות המסכנות את האינטרס הציבורי בשמירה על החוף.
1. מתברר שמוסדות התכנון לא מהססים לאשר בנייה חדשה בקירבת החוף על בסיס חוות דעת, המוגשת רק מטעם יזמים.
2. אם מוסדות התכנון טועים באישור תוכנית מתארית ולא מקפידים על קבלת אישור חוזר מהוולחוף, התוכנית בכל זאת תיכנס לתוקף. השגיאה תיגרר לתוכניות המפורטות שייגזרו מתוכנית המתאר, ואז כבר מאוחר מדי לדאוג לחוף – כי החוק פוטר תוכנית מפורטת, התואמת תוכנית מתאר, מלקבל את אישור הוולחוף.
והתקדים: עכשיו כולם ירצו
ויש לה גם משמעות נוספת, חריפה במיוחד בנוגע לתל אביב: התקדים. מה אם שאר בעלי המגדלים בקו החוף ידרשו לממש את תקדים כיכר אתרים, לטפס ל-40 קומות ולהציע מגורי פאר מול הים? רמז ראשון אפשר לקבל מיזמי הכיכר עצמם, שצירפו לאחרונה לתוכניתם את מלון "קרלטון" הסמוך. היזמים מבקשים להרוס את המלון ולבנותו מחדש, תוך החרגתו מתוכנית המתאר מבחינת שטחי הבנייה והאפשרות למגורים.
אלה לא סתם מגדלים - אלא מגדלים כפולים. לחצו על ההדמיה
כולם מסכימים שכיכר אתרים היא מפגע שצריך לטפל בו, ושהעירייה מוכרחה לקבל את הסכמתם של הבעלים הפרטיים במתחם כדי להתקדם. השאלה היא אם מקבץ מגדלי ענק שחוסמים את הים והרוח הם התשובה הבלעדית, ומדוע דווקא הם ישפרו את המרחב הציבורי העגום– לציבור הישראלי, ולא רק לקומץ האנשים שיזכו להתגורר במגדלים האלה.
האישור החפוז להחריג את הכיכר מתוכנית המתאר, מתחת לרדאר, מנע דיון ציבורי בשאלה העקרונית - מי קבע שחייבים מגדלי ענק בכיכר אתרים, ומדוע אין דיון ציבורי אמיתי ותחרות אדריכלים בנושא.
נראה שכעת צריך להחזיר את התוכנית לאדנים החוקיים של תוכנית המתאר, כך שגובה המגדלים לא יעלה על 25 קומות, לא יאפשר מגורים, ובעיקר לא יפרוץ תקדים שתל אביב ותושביה עלולים לשלם עליו מחיר כבד לדורות.
''חמור ומקומם, להביא התוכנית לדיון מיידי''
ח"כ דב חנין (הרשימה המשותפת), שיזם את התיקון לחוק החופים ונמנה עם מובילי ההגנה עליהם, אומר בעקבות ממצאי התחקיר, כי הוולחו"ף "אינו גוף בלשי שצריך לבדוק מה נעשה עם החלטותיו. כל טענה אחרת היא מצערת, ומצער שמישהו בכלל מעלה אותה".
על מה שמתגלה כאן מוסיף חנין, כי "מתברר שעדיין לא הפנמנו את החיוניות של הגנה על החופים. זה שמערך כזה יכול להתקדם בלי להגיע לאשרור ובדיקה של המוסד התכנוני, שנועד לבדוק ולאשר אותו - זה מאוד חמור. מקומם ומצער שהוולחו"ף הושאר כאן מחוץ לתמונה. אני קורא לכל הגורמים המעורבים להביא מיד את התוכנית לדיון בוולחו"ף, כדי שיימנע נזק בלתי הפיך לאינטרס הציבורי הכללי. גם חופים עירוניים צריך לנהל בתבונה, ולא להתנהג לגביהם כאילו אין דין ואין דיין".
תגובות: הוועדה דורשת, העירייה מתגוננת
- מהוועדה המחוזית נמסר: "הוועדה המחוזית תפנה בימים הקרובים לעיריית תל אביב, ותדגיש כי אין לקדם תוכנית עבור מתחם כיכר אתרים טרם אישורה בוולחו"ף".
מעיריית תל אביב-יפו נמסר: "תוכנית המתאר תואמה וקיבלה אישור הוולחו"ף בשלב ההפקדה. הועדה המחוזית במסגרת דיונים בהתנגדויות קיבלה את התנגדות היזמים והעלתה את גובה המגדלים ל-40 קומות. הוועדה המחוזית שתוכנית המתאר הינה בסמכותה וגם הולחו"ף לא דרשו להחזיר את תוכנית המתאר לאישור הוולחו"ף טרם אישור סופי של התוכנית".
בתשובה לשאלת Xnet, אם מינהל ההנדסה ידע טרם פרסום דו"ח החוקר מה יהיו המלצותיו לוועדה המחוזית - משיבה העירייה בשלילה. "כמו כן, לא היה כל תיאום בין המינהל (ההנדסה, א''כ) או גורם אחר בעירייה לבין היזמים הפרטיים בכיכר בנוגע לאופן שינוי תוכנית המתאר. בזמן תקופת ההפקדה של תוכנית המתאר, קודמה תוכנית לכיכר אתרים שלא תאמה את תוכנית המתאר המופקדת. אי לכך, הגיש היזם התנגדות במטרה להתאים את שתי התוכניות".
בתשובה לשאלת Xnet, האם הוועדה המחוזית והמקומית מתואמות בנוגע לבקשות החריגה של מלון קרלטון, נמסר כי הן אינן מתואמות בנושא.
בתשובה לשאלה כיצד תנהג העירייה, אם וכאשר עוד יזמים בקו החוף ידרשו הקלות דומות לאלה שקיבלו היזמים בכיכר אתרים, נמסר: "מבחינת העירייה אין מקום לאשר בקשות מסוג זה במתחמי תכנון נוספים לאורך החוף. המקרה הינו חריג וסומן בתכנית המתאר כיוצא דופן ובהתאם לכך לא יכול לשמש כתקדים".
עוד נמסר: "לאחר סקירת תגובת הציבור במפגשים שהתקיימו לתוכנית המקודמת בכיכר אתרים, הוחלט על המשך הליך ההתייעצות במספר מפגשי שולחן עגול. בהם ייקחו חלק נציגי עמותת האדריכלים ונציגים מציבור המתנגדים לתוכנית. בסוף הליך השיתוף תופץ התוכנית המעודכנת".
מהוולחו"ף נמסר: "טרם הוחלט על הפקדת תוכנית למתחם כיכר אתרים. ככל שיוחלט על הפקדתה, היא תידרש לאישור בוולחו"ף כמתחייב ע''פ חוק.
כמו כן, בימים האחרונים יצאה הנחיה לוועדות המחוזיות בענין העדכון הנדרש בוולחו"ף, במידה ויש שינויים בהחלטת הוועדה המחוזית לאחר ההפקדה".
החוקר זאב עמית, שקיבל את המלצות היזמים ומהנדס העיר, הלך לעולמו.
ומה אמר חולדאי לתושבים המתנגדים? לחצו כדי להיזכר
