ההתנגדויות לתוכנית הדולפינריום נדחו עוד לפני הדיון בהתנגדויות

מאת נעמה ריבה

בקיר פרופיל הפייסבוק "הצילו את נווה צדק", שבו עוסקים במאבק נגד בנייה לגובה בתל אביב, התפרסמו השבוע סטטוסים הקוראים לציבור לבוא ולהשפיע בדיון שייערך ביום רביעי הקרוב (17.9) ויעסוק בתוכנית העירייה לבנות שני מגדלים ליד הדולפינריום. המתנגדים דורשים מהעירייה לחייב את היזם במטלות ציבוריות כגון בריכה, בית ספר שכונתי, מועדון לקשישי השכונה או מרכז לילדים. הפרויקט מעורר התנגדות לא רק בקרב תושבי נווה צדק אלא גם בתנועה לאיכות השלטון, בעמותת "אדם טבע ודין" ובקרב תושבים נוספים מהאזור.

על פי מסמך שהגיע לידי ערוץ האדריכלות של Xnet, הדיון שייערך בעירייה הוא לצורך הפרוטוקול בלבד: במסמך (שנושא את תאריך הדיון, אף שהוא הוכן מראש) נכתב שצוותי התכנון ממליצים לדחות את רוב הטענות של המתנגדים - עוד בטרם שמעו אותן. כיוון שהיסטוריית ההתנגדויות בתל אביב מלמדת שחברי הקואליציה העירונית מצביעים בדרך כלל בהתאם להמלצתם של צוותי התכנון, סביר להניח שהתוכנית תתקבל. נציגי מרצ אמנם אמורים להתנגד, אך הם מהווים מיעוט שולי.

המתנגדים הגישו מראש בכתב את טענותיהם, המועברות לצוות התכנון העירוני שמגבש המלצות ומעבירן לחברי הוועדה המקומית (חברי המועצה), טרם הדיון הפומבי בסוגייה. התושבים באים לדיון לאחר שכבר גובשו המסקנות של צוות התכנון וחברי המועצה, כך שהשפעתם על התוכנית קלושה.

מהעירייה נמסר בתגובה ל-Xnet, כי "צוות התכנון אינו מגבש מסקנות מראש אלא המלצות בלבד, והוועדה מקבלת את החלטותיה בין אם הדבר תואם את המלצת הצוות המקצועי לבין אם לאו.על פי הנוהל, הצוות עובר על ההתנגדויות שהתקבלו לתכנית, בוחן אותן ומרכז את הטענות ומצרף המלצה לוועדה, האם לקבל את ההתנגדות או לדחות אותה. חברי הוועדה מקבלים את כל החומר מראש בדראפט טרם הדיון בוועדה. בדיון שוקלת הוועדה את הטענות ואת המענה ומחליטה אם לקבל את ההתנגדות או לדחותה".

>> ים של דמעות: איך ויתרו בעירייה על הדולפינריום

הדולפינריום בימיו היפים. האם ראוי להרוס אותו לטובת משטח דשא, או שעדיף להשמישו מחדש לטובת התושבים? (אוסף אדריכל נחום זולוטוב באדיבות ארכיון אדריכלות ישראל)

עסקת חילופי הקרקעות

מאחורי התוכנית להקים שני מגדלים באזור הדולפינריום עומד היזם יוסף בוכמן. הוא הגיש אותה במסגרת עסקת חילופי קרקעות בינו לבין העירייה, שהחלה ב-1989. הפרשה מפורטת בתזה שכתבה האדריכלית ד"ר יעל אלואיל על קו החוף של תל אביב. בוכמן, לפי התזה, זכה בקרקע תמורת 4.5 מיליון דולר בעקבות מכרז שבו התמודד מול יזמים נוספים. זמן קצר לאחר הזכייה, בתחילת שנות ה-90, הציע תוכנית שעיצב האדריכל היהודי-קנדי משה ספדיה וכללה ייבוש רצועת ים ברוחב 150 מטר שעליה יוקם מלון בצורת שער (מכאן שם התוכנית: "שער לישראל"). לפרויקט קמו מתנגדים רבים, בהם האדריכל יעקב רכטר, מתכנן הטיילת (שהלך לעולמו ב-2001).

מודל התוכנית של האדריכל משה ספדיה, "שער לישראל"

בעקבות ההתנגדויות בוטלה התוכנית, ובוכמן החל לגבש פרויקט חדש עם אדריכל אחר, גיורא רוטמן. במסגרת תוכנית זו גובשה עם העירייה החלטה, שלפיה בוכמן יוותר על שטח הדולפינריום (ויהרוס אותו) לטובת פארק שימשיך את הטיילת, והעירייה בתמורה תעניק לו קרקעות ציבוריות מהעבר השני של הכביש, כולל קרקעות שיופקעו מגן הכובשים. כפי שההיסטוריה מוכיחה, עסקות הנדל"ן הגדולות ביותר בתל אביב מתרחשות על קרקעות ציבוריות או כאלה שהן בעלות אופי ציבורי (שרונה, רויאל ביץ', אסותא, מגדל שלום ועוד).

מתכננת המחוז: התושבים ישלמו מחיר כבד

סגנית ראש העירייה, מיטל להבי, אמרה בראיון ל-Xnet לפני שנה וחצי שזו המדיניות: להזניח מקום מוצלח ולדרדר את מצבו כדי להצדיק בדיעבד פרויקטים עתירי תקציב. "זאת מגמה שנראתה גם בדולפינריום", היא ניבאה. בדיון שנערך בוועדה המחוזית בתחילת 2013 פרץ ויכוח בין מהנדס העיר, עודד גבולי, שמייצג את עמדת ראש העירייה, לבין מתכננת מחוז תל אביב, נעמי אנג'ל, שאמרה לו שתושבי העיר עומדים לשלם מחיר כבד בעקבות בנייתם של שני המגדלים, שכן הן "יושבים לא ממש במקום אידיאלי". גבולי, מצדו, התלונן על התסקיר הסביבתי שהוא נדרש לעשות בעקבות בקשתו להקים מבנה ספורט ימי בשטח של 500 מ"ר, שיחליף את הדולפינריום. בעניין שני המגדלים אמר: "זה לא מחיר כבד לתפיסת העולם שלי". הוא גם אמר שיש לו עניין בהקמת מגדלים, מלונות ובנייני מגורים על קו החוף, בתקווה שאלה יגרמו לפיתוח של רחובות הרברט סמואל והירקון, שאותם תיאר כמוזנחים.

גבולות תוכנית הדולפינריום, מתוך ה-GIS של עיריית תל אביב. התוכנית כוללת שטחים מגן הכובשים ושטחים ציבוריים נוספים

ההדמיה הקודמת של מגדל הדולפינריום (צילום מסך מהאתר של גיורא רוטמן)

קבוצת ifsure, שבה חברים אלואיל, האדריכלים תמרה לוי וטולה עמיר והאמנים מאי עומר וציון אברהם חזן, מציעה להפעיל שיקול דעת בנוגע להריסתו של הרולפינריום ולהשתמש מחדש בחלקים מסוימים שלו כדי ליצור מתחם ציבורי פתוח-בנוי ייחודי. לטענתם, הצעתם הולמת את מטרת התוכנית - "יצירת רצף עירוני לטיילת חוף ים". לדעתם, אין צורך להרוס את הדולפינריום וגם לא לשמרו, אלא להשמישו מחדש. "אם ימשיכו את הפארק כפי שהוא היום, זה לא יוסיף דבר לטובת הציבור", אומרת עומר. "נקבל עוד קצת פארק ומבנה ציבורי קטן, זה הכל. אבל אם נעשה משהו עם הדולפינריום, נקבל משהו ייחודי ומלהיב". צוות התכנון ממליץ לדחות את ההתנגדות, הואיל ולדעתו היא סותרת את מטרת התוכנית.

המתנגדים גם ביקשו הקצאת דיור בר השגה, נושא שעלה בעבר גם בישיבות המועצה. בעניין זה הגיב צוות התכנון: "ההחלטה היכן למקם דיור בהישג יד נובעת בין היתר ממערכת שיקולים תכנוניים וכלכליים. לעמדתנו, לא נכון לסבסד על ידי כספים ציבוריים דיור בהישג יד בקו ראשון לים".

במסגרת ההתנגדות של התנועה לאיכות השלטון ושל "אדם טבע ודין", שהוגשה יחד עם הערכות שמאי של אייל טדי שגיא ובשיתוף חברת המועצה שלי דביר, נמתחה ביקורת על העירייה, שהעניקה כביכול לבוכמן "מתנה" בשווי של כ-1.3 מיליארדלשקל בתמורה לקרקע ולנכס ששווים 42 מיליון שקל בלבד. דביר פנתה לראש העירייה, רון חולדאי, ודרשה למסור בפומבי מהו גובה היטל ההשבחה שהעירייה עתידה לגבות מהעסקה; מדובר בכספים שמתוקצבים לצרכי פיתוח. התשובה שקיבלה היא שגובה ההיטל טרם נקבע. הועלתה גם טענה שהתוכנית פוגעת בזכויות השמש. צוות התכנון כתב בעניין זה: "הצללת המבנים המוצעים על סביבתם היא סבירה ביחס לתועלת הטמונה בתוכנית זו, ואינה משנה באופן משמעותי את משטר ההצללה באזור".

ההצעה של קבוצת if-sure: לא להרוס את הדולפינריום לטובת משטח דשא ושביל אופניים, אלא להשמיש אותו מחדש לתועלת הציבור

הפינג פונג בין המתנגדים לבין העירייה - גם במקרה זה וגם בהתנגדויות קודמות (מגדל פרישמן-דיזנגוף, השופטים, אסותא ועוד) - מעיד על חולשתו של מנגנון ההתנגדות לעומת רצונה של העירייה להקים מגדלים באזורים מסוימים בעיר, בעיקר בקו החוף. נראה שדבר לא יעצור את העירייה מלחסום את קו החוף ולהמשיך לבנות את "חומת ההפרדה" בין העיר לים. אגב, העירייה הייתה יכולה לצמצם את ההתנגדות לתוכנית אילו פרסם היזם הדמיות ברורות (בשיחה עם Xnet אומר האדריכל גיורא רוטמן כי התוכניות כלליות בלבד וכי עדיין לא בוצעו הדמיות), ואם היה ברור לציבור מה הוא מקבל בתמורה למגדלים. נראה שעוד גינה או מבנה ציבור קטן כבר לא יספקו אותו.

בעניין חוסר השקיפות התכנונית נמסר מהעירייה: "התוכניות כוללות את המסמכים הנדרשים על פי החוק, ולרוב כוללות נספחי בינוי המפרטים בצורה ויזואלית - בחתכים, תוכניות וחזיתות - את הוראות התוכנית. מסמכי התוכנית מתפרסמים גם באינטרנט. בימים אלה אנו בוחנים את האופן בו ניתן להנגיש ולהציג באופן ברור יותר את התוכניות לציבור, לרבות על ידי הדמיות". בעניין גובה היטל ההשבחה הפנתה אותנו העירייה ללשכת השמאי הממשלתי.