על פניו, תושבי ג'סר א-זרקא היו אמורים לקבל בהתלהבות תוכנית חדשה לפיתוח תיירותי של האזור ולהרחבה של היישוב, הכוללת את הקמתן של מאות יחידות דיור חדשות. אבל על השמחה מעיב חשש כבד שחלקן הגדול של הדירות, אם ייבנו במסגרת פרויקט "מחיר למשתכן", לא מיועדות להם.
ג'סר א-זרקא, המדורג באשכול השני מתוך עשרה במדד החברתי-כלכלי של ישראל, הוא אחד היישובים החלשים בארץ. כ-14 אלף איש חיים בו, והם מתגוררים בצפיפות גדולה ב-2,200 בתים בלבד. במשך שנים לא יכול היה היישוב להתרחב ולהתפתח. מדרום הוא מוגבל בסוללת עפר גבוהה, המפרידה בינו לבין קיסריה; מצפון - בשמורת הטבע תל-תנינים ובריכות הדגים של קיבוץ מעגן מיכאל; ממזרח לו כביש החוף (כביש מספר 2); וממערב כ-183 דונם של קרקע לא מעובדת בבעלות המדינה, המפרידה בינו לבין חוף הים.
ביישוב אין אזור תעשייה או מוקדי מסחר, שיספקו לתושבים תעסוקה ופרנסה; השכר הממוצע בו עומד על כ-4,100 שקל בחודש (פחות מחצי מהשכר הממוצע במשק), ורק לכשליש מהתושבים יש תעודת בגרות. "המצב כאן קטסטרופאלי", אומר ראש המועצה המקומית, מוראד עמאש. "יש מצוקה אדירה של דיור, יש כ-300 משפחות ללא קורת-גג מסודרת. אין עתיד ליישוב, אין אופק בכלל".
את התוכנית החדשה להרחבת היישוב, "תוכנית מפורטת ג'סר א-זרקא מערב", הזמינו משרד התיירות והרשות למקרקעי ישראל (במקביל לתוכנית מתאר ליישוב הנמצאת בהכנה), ואמון עליה משרד האדריכלים תהל-לייטרסדורף.
התוכנית מתפרשת בשטח הקרקע החקלאית הלא מעובדת שממערב לג'סר ומגיעה עד כ-100 מטרים מקו החוף. היא כוללת סך הכל כ-520 יחידות דיור (בצפיפות של עשר יחידות דיור לדונם); כ-200 חדרי אירוח בכפר נופש ובארבע מלוניות; וכ-200 מיטות לקמפינג. היא גם מגדירה כ-6.5 דונמים של שטחים למבני ציבור, ובהם גני ילדים ומבני דת, ועוד כ-30 דונמים של שטח ציבורי פתוח. "בין שני מוקדי התיירות החדשים המתוכננים בצפון השטח ובדרומו", אומר האדריכל אוהד בן דיין, שותף במשרד המתכנן, "יש ציר טיילת, ולאורכה מבני תיירות קטנים ונקודות מסחר".
ראש המועצה עמאש, ומהנדס המועצה, יעקב ג'ורבאן, ליוו את תהליך התכנון. "התוכנית הזו היא רק מינימום", אומר עמאש, "היא תפתור בעיות נוכחיות של דיור, תמצא מקורות פרנסה לאוכלוסייה, אבל היא לא תיתן את המענה המושלם ליישוב".
השאלה: מדוע דווקא כאן "מחיר למשתכן"
ג'סר א-זרקא, היישוב הערבי היחיד ממערב לכביש החוף, נכלל באופן מפתיע בפרויקט "מחיר למשתכן" של משרד הבינוי והשיכון - פרויקט המאפשר לזוגות צעירים זכאים לרכוש דירה ראשונה בתנאים מועדפים. לטענת המועצה המקומית, משרד השיכון דורש שכ-65% מיחידות הדיור שייבנו על פי התוכנית החדשה יוצעו במסגרת "מחיר למשתכן" לכלל הזכאים בארץ. במצב כזה רק כ-35% מהדירות החדשות יוצעו לתושבי המקום. מועצת ג'סר דורשת יחס הפוך, לפיו כ-70% מהדירות יוצעו לתושבי המקום, ורק 30% לזכאי משרד השיכון.
"ג'סר תאלץ לקלוט עוד תושבים מהחוץ", אומר עמאש, "ואנחנו מבקשים קודם כל לפתור את המצוקה של התושבים שלנו, שחיים היום במצב אנוש". לכן נאבקת כעת המועצה בראשותו לייעד לפחות 70% מיחידות דיור החדשות לתושבי המקום. לפרויקט כולו טרם יצא מכרז, והנושא מצוי במשא ומתן בין הגורמים הרלוונטיים.
לדברי סזאר יהודקין, מתכנן ערים ופעיל בעמותת "בִּמקום", לא ברור למי המדינה ומשרד השיכון מייעדים את ההגירה החיובית ליישוב במסגרת תוכנית "מחיר למשתכן", כיוון שהאוכלוסייה הערבית לא נוטה לנדוד מיישוב ליישוב כשלא מדובר בקשרי נישואין.
תמהיל אוכלוסייה מגוון אמנם נחשב למפתח חיובי לשגשוגו של יישוב, אך האם ישוב שסובל ממצוקת דיור קשה יכול להתאושש מתוספת אוכלוסייה שבאה מבחוץ? ואולי יש כאן בכלל מניע אחר: הפוטנציאל הכלכלי הטמון בדירות מגורים סמוכות לים, כמו אלה שייבנו על פי התוכנית בג'סר, ברור וידוע. האם ייתכן שהמדינה אינה רוצה להותיר את הפוטנציאל הזה בידי האוכלוסייה המקומית החלשה? ומדוע חייבת דווקא ג'סר, שהוזנחה במשך דורות, להיכלל בפרויקט ''מחיר למשתכן''?
התוכנית: שלוש שכונות מגורים וכפר נופש
התוכנית החדשה תבוצע בשלושה שלבים, ולהערכתו של טומס (טומי) לייטרסדורף, האדריכל המתכנן, מימושה יחל בעוד כשנתיים.
בשלב הראשון מתוכננת לקום, בחלקו הצפוני של השטח, סמוך לברכות הדגים של מעגן מיכאל, שכונת מגורים בת 156 יחידות דיור, שייבנו כשורות של בתי מגורים, עם כיווני אוויר "ירוקים" (ציר צפון-דרום), וביניהם שטח ציבורי פתוח, שבו ימוקמו מבני הציבור הקהילתיים. גובה בתי המגורים יגיע ל-14 מטרים, ובהשוואה לממוצע הארצי, הדירות יהיו עצומות - שטחן ינוע בין 140 ל-180 מטרים רבועים. גרמי המדרגות בבנייני המגורים ישרתו רק ארבע דירות ואל דירות הגן יובילו כניסות נפרדות. "הדרישות כאן מאוד שונות מאלה של הבניין הישראלי המשותף", מנמק לייטרסדורף, "היינו צריכים לייצר יחידת מיוחדות שתואמות את הצרכים".
באזור הזה יקומו, בשלב הראשון, גם מרכז לחינוך ימי, מרכז מבקרים (סמוך לשמורת הטבע), שוק איכרים, גן אירועים, שטחי מסחר ושלוש מלוניות עם 72 חדרים. יוזמי התוכנית מקווים שהמלוניות יוכלו להיות מופעלות על ידי התושבים, כמקור פרנסה חדש. כפר הדייגים המוזנח שעל החוף ישוקם, ויימצא פתרון להסדרת הבעלויות והקניין בו.
בחלק הדרום-מערבי של שטח התוכנית, מול חוף הים המוכרז, יקום בשלב הזה כפר נופש עם 115 יחידות אירוח; ויסלל כביש שיוביל (ממחלף חדש שהוגדר בתוכנית המתאר החדשה ליישוב) אל הים.
בשלב השני תיבנה, במרכז השטח המתוכנן, שכונה נוספת, בת 174 יחידות דיור, במתכונת זהה לשכונה שבשלב הראשון. לדברי לייטרסדורף, התוכנית כולה אינה מחייבת את עיצוב המבנים, אלא רק את הגובה וקווי הבניין של המגרשים. בזמן מימוש הזכויות, כל מבנה יהיה רשאי לממש את התכנון באופן שתואם את הדרישות הנקודתיות של בעליו. "דברים משתנים כל הזמן", אומר לייטרסדוף, "אולי כשיגיעו לבניית השלב האחרון של התוכנית, בעוד חמש או שבע שנים, יהיו צרכים אחרים".
הרחובות בשתי שכונות המגורים מתוכננים כרחובות קטנים של "אבן משתלבת", שישרתו רק באי השכונות, ולא את הנופשים במוקדי התיירות. בחלקו המערבי של האזור הזה מתוכננים גם שטחי מסחר ומלונית אחת (עם 11 עד 24 חדרים).
בשלב השלישי תיבנה בחלקו הדרומי-מזרחי של השטח שכונת מגורים בת 192 יחידות דיור, המיועדת לצעירים. היא תיבנה בצפיפות גבוהה יותר מאשר השכונות האחרות; הבניינים בה יהיו בני ארבע קומות, והדירות בשטח 80 מטרים רבועים בלבד. גם כאן ייבנו מבני ציבור ושטחי מסחר.
הטיילת: נתיב אופניים ושטחי משחק
לייטרסדורף בעל ניסיון רב בתכנון על קווי חוף. בתחילת דרכו הוא ערך את התוכנית להגדלת אבידג'אן, עיר הבירה של חוף השנהב, שכללה גם את רצועת החוף שלה. בארץ הוא תכנן את שכונת עיר ימים בנתניה ואת רובע צפון מערב חדרה. בתוכנית להרחבת ג'סר א-זרקא מערבה הוחלט ללוות את קו החוף בכביש ולא במבנים. "בינוי שמלווה את קו החוף", מסביר לייטרסדורף, "הוא אמנם חלום לתיירות שנהנית מגישה ישירה לחוף, אבל התושבים, כדי להגיע לחוף הציבורי, נאלצים לחדור חומה בנויה, שהיא מערכת פרטית. כאן בחרנו במה שטוב ל-14 אלף תושבים, ולא ל-500 התיירים הזמניים".
לצד הכביש הזה (שאליו נחזור גם בהמשך) מתוכננת טיילת ברוחב של 13 עד 31 מטרים, שתכלול נתיב אופניים, גני משחקים, מרחבי שהייה מוצללים ועוד. מצדה המערבי של הטיילת תהיה רצועה ירוקה עתירת שבילים אל חוף הים; ומצדה המזרחי יוקמו המלוניות, בגובה שתי קומות בלבד, כך שלא יחסמו את הים. בקומת הקרקע שלהן תהיה דופן מסחרית.
הניתוק מקיסריה: בין האלפיון העליון לעשירון התחתון
התוכנית כבר קיבלה את אישור הוועדה לשמירת הסביבה החופית, אך כצפוי מתוכנית מקיפה כזו, היא נתקלת גם בהתנגדויות. על אחת כמה וכמה כשמדובר במפגש בין האלפיון העליון מקיסריה לעשירון התחתון מג'סר א-זרקא. הקונפליקט בין שני היישובים עמוק וממושך. 150 מטרים מפרידים בקו אווירי בין בתיו הדרומיים של ג'סר א-זרקא לבתים הצפוניים של קיסריה, אך סוללת העפר שהוקמה בין היישובים ב-2003, ביוזמת תושבי קיסריה, מרחיקה אותם מאוד זה מזה.
בבדיקה שערכנו במערכת XNET, על פי אתר "גוגל מפות", הליכה בין שני בתים, המרוחקים 150 מטרים זה מזה אך מופרדים בסוללה, תארך כשעתיים ושלוש דקות, כיוון שיש להקיף את שני היישובים לאורך קו המים (על המסלול של שביל ישראל). נסיעה ברכב בין שני הבתים, תארך, לפי האתר, כ-20 דקות והיא מחייבת יציאה לכביש 4.
סוללת העפר לא רק מאריכה את הדרך בין הישובים, היא גם חוצצת בין דחיסות ומצוקה בלתי נסבלת לרווחה מרחבית וכלכלית. ברחוב הצפוני של קיסריה, רחוב העפרוני, מוצע להשכרה בית פרטי קטן בן שני חדרים ב-15 אלף שקלים בחודש. בג'סר הוצע ב-2013 בית דו-משפחתי למכירה ב-300 אלף שקלים בלבד.
לדברי מוחמד עמאש, 33, יליד ג'סר, המשלים כעת תואר באדריכלות, בניית הסוללה נעשתה מאינטרס נדל"ני. "הסוללה הרי לא חוסמת את הרעש של היריות בחתונות או את קול המואזין, וגם לא את הגנבים", הוא אומר, "לתושבי קיסריה יש המון כוח פוליטי. אם זה היה עניין של בטיחות או גניבות, הם יכלו להפעיל לחץ ולפתור את הבעיות". לדבריו, הסוללה חוסמת בפני תושבי קיסריה את המראה של ג'סר, "כאילו שאם הם לא רואים אותנו, אנחנו לא קיימים, ואם אנחנו לא רואים אותם, קשה לנו לראות לאן נוכל לשאוף".
היחסים המורכבים בין ג'סר א-זרקא לשכניה - קיסריה, מעגן מיכאל ומושב בית חנניה - הובילו את ארבעת היישובים להשתתף בהליך גישור, הנמשך כבר ארבע שנים וחצי. לטענת שאולי עמרם, תושב קיסריה ונציגה בגישור, תושבי הסביבה קיוו להפחית את כמות המפגעים שהם חווים מג'סר, כמו קליעים שנורים בשמחות ונופלים בחצרות בתיהם, מפגעי רעש, שריפות ועוד. התוכנית החדשה הובילה את תושבי קיסריה להגשת התנגדויות בוועדה לשמירה על הסביבה החופית. "אנחנו מאוד בעד לפתח את ג'סר", מנמק עמרם את הפנייה לוועדה, "לא רצינו למנוע מג'סר את ההתפתחות הזאת, אבל לא יכול להיות שמתקנים את העוול ההיסטורי של היישוב וגורמים בזה לעוולות נוספות".
התושבים דרשו להעתיק את כל מתחם התיירות הדרומי וגן האירועים שתוכנן לצדו אל האזור הצפוני של התוכנית. דרישתם התקבלה באופן חלקי - גן האירועים הועתק צפונה. הם דרשו גם לבטל את אתר הקמפינג, שתוכנן בקרבת כפר הנופש. גם דרישה זו התקבלה באופן חלקי - אתר הקמפינג יועתק למיקום אחר, אך במקומו יקום אתר תיירות בדרגה נמוכה מזו של כפר הנופש. דרישתם השלישית - להנמיך את גובהם של שניים-שלושה מבנים הגובלים בקיסריה מארבע לשתי קומות - נדחתה, נכון להיום.
מגמת הההפרדה נמשכת: הכביש לא יגיע לקיסריה
גם המועצה לפיתוח קיסריה "מברכת על כל פיתוח וקידום של תכנית מתאר בג'סר א-זרקא", ומגדירה אותו כ"צו השעה", אך כשבוחנים את ההחלטות שהתקבלו בתוכנית החדשה הנוגעות לסביבה, מתברר כי מגמת ההפרדה נמשכת.
השלד התכנוני של הכבישים החדשים באזור מנקז את כל הדרכים שחוצות את ג'סר ממזרח- למערב אל הכביש המתוכנן על קו החוף. אך הכביש הזה לא מתחבר לקיבוץ מצפון ולקיסריה מדרום. "רצינו שהכביש ימשיך לקיסריה", אומר לייטרסדורף, "אבל השכנים התנגדו. נשארנו אופטימיים בתכנון וסיימנו את הכביש בכיכר, כדי ש'מחר' הדברים עוד ישתנו והכביש יוכל להמשיך".
אבל מוחמד עמאש לא אופטימי: "תושבי קיסריה התנגדו, כי הם לא רוצים קשר תחבורתי ישיר עם היישוב. מי שבנו סוללת עפר, לא יסללו כביש". וזו אינה הבעיה היחידה. לטענתו, סלילת הכביש תנתק את היישוב מהחוף, "כדי ליצור תחושה שהחוף אינו שייך לתושבים".
בעבר, הוא טוען, כבר נעשו פעולות ש"העלימו" שטחים שהיו נגישים לתושבים, כמו למשל בשמורת הטבע תל-תנינים. במשך שנים הוזנח האתר עד שהפך לאתר פסולת. עם שיקומו הובטח לתושבים שהם יוכלו להפעיל במקום חנויות מזכרות, דוכנים ומסעדות, אך בסופו של דבר האתר גודר ובכניסה אליו הוצבו שומרים. "היתרון היחיד שיש לי בתור תושב על פני כל שאר המבקרים", אומר עמאש, "זה שאני נכנס בחינם".
הביקורת: 183 דונמים זה לא מספיק
לטענת מבקרי התוכנית החדשה, הוקצו בה שטחים מצומצמים יחסית למבני ציבור. "יש הכרה של משרד החינוך בצורך להקים אצלנו עוד שני בתי ספר יסודיים ועוד 11 גני ילדים", אומר ראש המועצה, "אך אין לנו קרקעות". האדריכלית אילה רונאל מכינה עבור היישוב תוכנית מתאר חלופית, הלוקחת בחשבון את מצוקת השטח. "נראה לי בעייתי", היא אומרת, "למצות את כל החסרים של הישוב באותם 183 דונמים של רשות מקרקעי ישראל. צריכים לנהל מאבק על שטחים נוספים, כדי למקם בהם חלק מהחוסרים".
רונאל מציעה למשל, שהחלק הדרומי של בריכות הדגים של קיבוץ מעגן מיכאל יוסב לטובת שטחים ירוקים פתוחים; והשטחים שממזרח לכביש 2, יכולים, לדבריה, להיות מענה לשטחי תעסוקה ותעשייה חדשים עבור תושבי ג'סר, כפי שנעשה עבור קיסריה. "בראייה הכוללת", היא אומרת, "צריך להרחיב את שטח ההתייחסות".
