בלי כיתוב מבהיר, קשה לדעת היכן צולמה התמונה שלמעלה. זו יכולה להיות ראש העין, פסגות אפק, אם המושבות החדשה בפתח תקוה, אביב בלבונטין, סביוני רמת אביב, חלומות פארק חדרה, פסגות ירושלים, או מה שזה: מתחם השוק הסיטונאי במרכז תל אביב. הכל כיום נראה אותו דבר, בפרברים כמו במרכזי הערים.
בארץ כמעט לא נבנים כיום מבנים בודדים. אנחנו חיים בעידן ה"מתחמים" - כמה מבנים סמוכים אחד לשני, בדרך כלל גבוהים, בדרך כלל סוגרים על חצר משותפת. אפילו חוק מיוחד למתחמי מגורים כבר נחקק, ומתוקפו הוקמה הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור. זו וועדה שהיתה אמורה לפתור את מצוקת הדיור. אז היתה. את המצוקה לא נראה שהיא פתרה, אבל את המושג "מתחמים" היא הפכה לרשמי.
המתחמים מחלקים את תושבי הערים לשניים: אלה שנכנסים למתחם, ואלה שנשארים בחוץ - מחוץ למסיבת ה-V.I.P, מחוץ למתחם הסגור, המצולם, המשולט, המגודר, המאובטח, זה שממנו יורדים ישירות לאוטו ולמזגן, בלי להתחכך עם אלה שבחוץ; בלי לגעת בסביבה, זו שעושה עיר למה שהיא - לפעמים מלוכלכת, לפעמים אופנתית, תמיד מגוונת: קבצן על ספסל, גרפיטי פרוע, כרטיסי ביקור של מיני שירותים, מיצג אמנותי, מפגעים על מדרכה, דו-גלגליים מסביב, ספסל לאהבה, נגן כינור בקרן רחוב.
בסרטון: Museum Residence - מתחם מגורים חדש סמוך למוזיאון ישראל בירושלים, אדריכל אמציה אהרונסון
זה מתחיל מלמעלה: ראש הממשלה גר במתחם ראש הממשלה, והנשיא במתחם הנשיא; ויש מתחם הכנסת ומתחם בתי המשפט; ומשם זה מחלחל לשגרת חיינו, קנייותינו ובתינו: מתחם ביג, מתחם איקאה, מתחם שרונה, מתחם העיר העתיקה, מתחם שוק העלייה, מתחם אנדרומדה, מתחם קרן, מתחם הרובע, מתחם יצחק שדה (חסן ערפה), מתחם המושבה האמריקאית, מתחם העוגן, מתחם קאנטרי גלילות.
המתחם השתלט לא רק על המרחב הבנוי, אלא גם על השפה: הקניון הפך למתחם קניות, אזור של בארים הפך למתחם בילויים, שני בתי מגורים צמודים הם מתחם, ורחובות מסחריים הם כבר מזמן מתחם. אלנבי כמשל. אלנבי כמתחם.
מתחם הוא הפרעה עירונית: אין בו צמתים צפופים
מתחמים לא נולדו היום וגם לא בארץ. הם היו תמיד, אבל כעת הם גבוהים יותר, גדולים יותר ושתלטניים יותר. כעת הם מכת מדינה. המתחמים מושפעים מתרבות המגורים הסגורה בארה"ב. שם העשירים מסתגרים במתחמים יוקרתיים מפני האספסוף שמסביב.
אצלנו הם נולדו בערים מוקפות חומה, המשיכו במאה ה-19 עם מתחמים קטנים, כמו משכנות שאננים או נוה צדק, שכונות שיצאו מהחומות, ודייריהן נזקקו להגנה ממשית. זה נמשך בשנות ה-30 עם מתחמים עירוניים כמו "מעונות עובדים" בתל אביב, שהיה מתחם סגור לחברים, המקיף גינה פרטית גדולה; ומתחמים מחוץ לעיר, כמו קיבוצים ומצפים – כולם סגורים לקהל הרחב.
גם במבני השיכונים של שנות ה-50 והלאה ניתן לראות מתחמי מגורים המוניים והומוגניים. אלא שמה שאפשר לעשות בכפר, או במידה מסוימת בפרבר, צורם מאוד כשהוא במרכז עיר ותיקה או היסטורית.
עיר היא מקום חברתי שנבנה במשך עשרות שנים, לעתים מאות, ומתגוררים בה זה לצד זה עשירים ועניים, אמנים ועורכי דין, פועלים ופרופסורים, עיתונאים ומהנדסי תוכנה, מבלי לדעת מי הוא מי. מבלי שאחד מוציא את השני מחוץ לתחום.
בצילום: המושבה האמריקאית בתל אביב
עיר טובה עובדת על רשת רחובות צפופה עם מרחקים קצרים בין הצמתים. מתחם, לעומת זאת, מייצר אזור גדול ותחום ללא קישור לרשת העירונית, ללא צמתים צפופים, ובכך הוא מהווה הפרעה עירונית. הרחובות הם הבעיה התכנונית העיקרית של מתחמים.
בסרטון: מתחם מגורים חדש של חברת אזורים, בבאר שבע, הכולל יותר מ-2,300 יחידות דיור ב-17 מגדלים בני 29 קומות, במקום בו שכן אצטדיון הכדורגל ווסרמיל.
"מתחם מלון רמת אביב מחריב את העיר"
"למה בכלל נבנים מתחמים?" אני שואל את ד"ר יואב לרמן, גיאוגרף ויועץ עירוני. "כי אנחנו לא יודעים לבנות עיר", הוא אומר, "לא יודעים לייצר את המורכבות של עיר. זו הבעיה הבסיסית. המתחמים לא מנסים להתחבר לעיר. עיר עובדת על נגישות, מתחמים מתבססים על הנגישות הזו, אבל לא משפרים אותה. נגישות היא אינטרס ציבורי".
איפה למשל זה קורה?
"הדוגמה הכי קיצונית היא מתחם מלון רמת אביב מאחורי סמינר הקיבוצים. זה מתחם סגור עם חומות, כמו בסיס הקריה. זה מחריב את העיר, מפריע לאזור שסביבו, מפריע לנגישות. המתחם נהנה מהנגישות, אבל לא תורם לה. אם כולם ישחקו את המשחק הזה, אז כולם יפסידו. אבל המתחמים עוד ישלמו את המחיר".
איזה מחיר בדיוק? כרגע מחיר דירה שם בשמים.
"מתחם שיישאר עשיר, ישרוד ויתגבר על הבעיות. אבל מי שלא, תהיה לו בעיה עוד 30 שנה, כשיצטרכו לחדש את הבניינים והמערכות שלהם. בעיר המסורתית, במקומות שיש בהם חלוקה לחלקות קטנות, שיפוץ המבנים ותחזוקתם קלה יותר".
אז למה בכל זאת נבנים מתחמים?
"שיקולי שיווק מייצרים את המתחמים. תפקיד הרגולטור היה לעשות את המתחם טוב יותר. למה בשוק הסיטונאי העבירו רק רחוב פנימי חדש אחד? לא יכלו להעביר עוד רחוב, שתהיה רשת עירונית וחיבור לעיר? אבל יש יזם שהאינטרס שלו זה פשטות ושיווק, ולא משנה לו שעוד שנתיים העסק יתמוטט. לעומת זאת, האינטרס העירוני-הציבורי הוא יצירת ערך ושרידות נצחית".
"זה לא מתחם, זו התחדשות עירונית"
לדברי אדריכלית אורלי אראל, סגנית מהנדס העיר תל אביב, בתל אביב דווקא מנסים לשנות גישה. "מתחם, מבחינתי", היא אומרת, "זה מקום תחום וסגור, כמו מתחם אנדרומדה ביפו למשל, שאין לציבור הרחב נגישות אליו. בכל הפרויקטים שציינת בתל אביב יש חזיתות מסחריות, מרחב שוטטות ושטח ציבורי פתוח לציבור הרחב, או שטחי ציבור בנויים".
אראל נותנת דוגמאות: "בשוק בצלאל למשל, מתוכננת כיכר ציבורית גדולה, גני ילדים וקומת קרקע מסחרית. זה לא מתחם, אלא התחדשות עירונית. במקרים רבים בתכניות להתחדשות עירונית, הגובה והמסה גדולים מהסביבה. אנחנו משתדלים שבמקרים כאלה האלמנט הדומיננטי יהיו הרחובות וקומת הקרקע המסחרית, יחד עם ערוב שימושים. גם תוכנית המתאר של תל אביב יפו שמה דגש על ההתחדשות העירונית, ואפשרה בתוכניות מסוג זה לחרוג נקודתית בהיקף זכויות הבנייה ובגובה. יחד עם זאת, רק בתוכניות מסוג זה ניתן לתת מענה לשטחי ציבור שכל כך חסרים בעיר, לערוב שימושים - שאנחנו מאמינים שמחזק את העירוניות - ולאדריכלות טובה".
מלבד הגובה, מה שמאוד מפריע במתחם השוק הסיטונאי, למשל, זה שאין בו רחובות פנימיים. למה לא דרשתם זאת?
"בשוק הסיטונאי היתה תחרות, ואת ההצעה שזכתה קידמו לתוכנית מפורטת. ההחלטה הייתה שיהיה שצ"פ (שטח ציבורי פתוח) גדול מאוד במרכז, ומסביב רחובות מסחריים. גם במתחם יצחק שדה (חסן ערפה) הסמוך יש שפ"פ (שטח פרטי פתוח) מרכזי, כי שניהם אזורים ללא שטחי ציבור פתוחים. רק אחר כך הגיעו גן קרית ספר וכיכר גבעון".
כן, אבל בבינוי מאסיבי, שסוגר על שצ"פ פנימי, גם אם אין גדר, הבינוי עצמו יוצר גדר.
"כשהשוק הסיטונאי אושר, השיקולים היו להוסיף שטחי ציבור פתוחים. היום לא הייתי עושה זאת. בעשר השנים האחרונות תפישת העולם התכנונית השתנתה. היום אנחנו רוצים לראות רחובות שתי וערב, חלוקה לחלקות קטנות. אתה יכול לראות את זה בתוכניות חדשות שאנחנו מקדמים, כמו 3700 לצפון העיר, תוכנית נס לגויים (נמצאת אחרי דיון ההתנגדויות במחוזית, אך ללא החלטה - ד.ג.), תוכנית מכבי יפו (לפני הפקדה בפועל - ד.ג.), תוכנית בזק-פארק החורשות (אושרה תוכנית העיצוב - ד.ג.)".
"מתחם זו מסה קריטית שמשנה מקום"
האדריכל אילן פיבקו לא מתרגש ממתחמים. להפך, הוא תיכנן את רביעיית פלורנטין בדרום תל אביב, את מתחם הקאנטרי בגלילות, מתחם העוגן ביפו ומתחם "פיבקו אקדמי" בבאר שבע.
איך זה שפתאום מצאנו את עצמנו גרים במתחמים?
"זה באמת קצת מפתיע, כי עד לפני כמה שנים טענו שאין חתיכת קרקע מספיק גדולה לבנות בלוק, ופתאום הופשרו אדמות, ויש הזדמנות עסקית, וזה הדבר הכי נכון לכולם".
מה בדיוק היתרונות של המתחם?
"מתחם זו מסה קריטית שמשנה את המקום שבו היא נבנית. רביעית פלורנטין שינתה את הפרצוף של פלורנטין. אלה 300 דירות של צעירים עכשוויים, ופתאום השכונה כולה מתחילה לפרוח. לבניין אחד אין כוח כזה. בשכונה ג' בבאר שבע אני מתכנן מתחם גדול ליד האוניברסיטה, שיושכר לסטודנטים. עם 600 סטודנטים זו כבר לא תהיה שכונה גרועה. מתחם זה חנויות אחרות, קהל אחר, וזה מרים את השכונה קדימה".
בפיך זה נשמע מזהיר, אבל בטח יש גם חסרונות.
"אם מתחם נבנה לא טוב, אז הנזק גדול. כי דבר גדול עושה נזק גדול. דברים קטנים, לאט לאט, הנזק שלהם לא גדול".
אולי הבעיה היא שמתחם נותן הרגשה שאתה בתוך אזור של מבנים משוכפלים, זהים, בלי זהות אישית?
"כשכל קבלן לוקח מתחם, זה לא משהו עם זהות והזדהות. אסור לשכוח שישראל היא המדינה המערבית עם אחוזי הילודה הגבוהים ביותר, אז אי אפשר לאנפף ולהגיד שצריך להביא ארכיטקטים שונים. פה חייבים דירות. צריך לשחרר אדמות, ויזמים לא יעשו בניינים שונים כי זה לא יהיה כלכלי ונגיש למי שצריך דירות. במבואות חיפה יש 1,000 דירות בתכנון, וכל אדריכל עושה 200, אז זה נראה שונה. אבל אני לא בטוח שצריך שונות. אני מעדיף מרקם אורבני מיחידות קטנות שמתפתחות על פני שנים. כל הערים שיש בהן תמא 38 עונות על זה בפתרונות קטנים אחד-אחד. לא הכל מתחמים".
ובכל זאת המתחמים כובשים, ונכנסים לעיר. מתחם השוק הסיטונאי נראה כאילו ראש העין החדשה התיישבה בלב תל אביב.
"זה נכון, ואפשר היה לעשות מתחם יותר מעודן ופחות בוטה. אבל זה סינרגיה בין רשויות, יזמים, ודיירים שרוצים דירות. אנחנו, האדריכלים, עושים פתרונות. יש פה משוואה עם הרבה נעלמים. אם רוצים מחקר רציני בנושא, אז צריך להסתכל על כל המרכיבים של המשוואה, ולראות אם זה פתרון הדיור הנכון למאה ה-21".
והדיירים במשוואה רבת הנעלמים הזאת מחפשים מתחם?
"הם לא מחפשים כלום. הם מחפשים פתרונות דיור. לא מתחם. הם רוצים שיהיה להם נוח להגיע לעבודה, שיהיה אזור משחק לילדים".
הרצליה, חיפה, רמת השרון, ירושלים
בהלת המתחמים לא עוצרת. בירושלים יש כאלה. בחיפה, בהרצליה וברמת השרון מתוכננים כאלה. רק ימים יגידו אם תל אביב תסמן, כדברי אראל, את תום עידן המתחמים ותחילת עידן העירוניות החדשה, בעצם רק שנים יגידו - אחרי שיאושרו וייבנו התוכניות הרבות המוזכרות כאן.
בינתיים, כל הארץ מתחמים מתחמים - מתחמי מגדלים, המקיפים גינה, חניון או קניון. ברגע שהמתחמים האלה יתייחסו לא רק למה שהם מקיפים, אלא גם למה שסביבם, גם הסביבה תהיה טובה יותר.
וביפו, מי שיכול מסתגר במתחם. לחצו למיפוי המתחמים
