המושג "התחדשות עירונית" מאוד אופנתי בשנים האחרונות, אך לא מאוד ברור מה עומד מאחוריו. האם השכונה הוותיקה שתעבור "התחדשות עירונית" תיהרס מן היסוד? איך תיווצר בה אותה התחדשות מובטחת? כיצד יודעים שההתחדשות הזו לא תדרדר את השכונה במקום לשפר אותה? ערוץ האדריכלות של Xnet משיק סדרה חדשה, שבוחנת שכונות ברחבי הארץ שעומדות לעבור תהליכים דרמטיים של שינוי, כדי לבדוק איך ייראו השיכונים העתידיים של ישראל. אלה שמחליפים את השיכונים הוותיקים משנות ה-50 וה-60. ואולי, בסופו של דבר, מדובר באותם שיכונים. תל גיבורים היא השכונה הראשונה בסדרה.
ניתוח שכונות ויישובים בערוץ האדריכלות של Xnet
> צפופה מדי: אם המושבות החדשה, פ''ת
> זו שכונה או יישוב? צור יצחק> פסגות אונו, קרית אונו
> העתיד של חדרה
> כפר סבא ירוקה באמת?
> חולון רוצה להיות ת''א. מה המחיר?
תל גיבורים נבנתה אחרי קום המדינה על אדמות הכפר הערבי תל א-ריש, והיא תוכננה מראש, כמו הרבה שכונות בעשור ההוא, כשכונת-קצה שמנותקת מהעיר הוותיקה. נתיבי איילון, שנסללו בסוף שנות ה-70, העצימו את הנתק מבת ים ומתל אביב. כעת שואפת העירייה לחבר את השכונה אל מרכז העיר (שבקו אווירי היא קרובה אליו מאוד), וגם לנצל את הקרבה המיידית לדרום יפו כדי לקשור את השכונה אל לב המטרופולין – תל אביב.
המתווכים ירון שמיר מ"רימקס" ושוקי ארבוז מ"בריזה", הפעילים בתל גיבורים, מספרים שהשכונה היא משפחתית ושעיקר התנועה הנדל"נית בה הוא פנימי. רוב המהגרים אליה הם בני העדה הבוכרית, שעוזבים את שכונות דרום תל אביב – שפירא, קרית שלום ונוה עופר (תל כביר) – כדי לגור יחדיו בתל גיבורים. הביקוש העיקרי הוא לדירות בבניינים החדשים, שמהקומות הגבוהות שלהם רואים את הים. למרות העובדה שאין תאריך יעד למימוש תמ"א 38/2 (מסלול פינוי בינוי), הם מספרים כי מסתמנת עליית מחירים אפילו במבני השיכון המרופטים ליד חומת האיילון.
78% מתושבי השכונה חיים בדירות שרשומות על שמם (כמעט פי 4 מאשר בשדרות רוטשילד בתל אביב – הנתונים של אתר מדלן). על פניו, מה שיעניין במיוחד את תושבי השכונה הוא פוטנציאל ההשבחה הגלום בנכסיהם, כדי להגשים את החלום של בית יותר גדול עם תשתיות חדשות, על חשבונו של יזם נדיב.
''שכונה עם אתגרים''
מי שמשוטט בתל גיבורים מגלה שכונה מטופחת למדי, אפילו ירוקה, אבל בחולון היא נחשבת ל"שכונה עם בעיות", או כפי שמעדיפים לקרוא לזה בעירייה – "שכונה עם אתגרים". גם אם רוב גורמי הפשע שהעניקו לשכונה את הדימוי הזה עברו למקומות אחרים או חזרו בתשובה, הרי שיותר מ-60% מתושבי השכונה רשומים כמי שלא השלימו תעודת בגרות (מנתוני אתר מדלן), ונתוני העירייה מעידים על בעיות רווחה לא פשוטות שמאפיינות את תל גיבורים.
אין זה מפתיע, אפוא, שעורכי תוכנית המתאר העירונית סימנו את תל גיבורים (יחד עם שכונת ג'סי כהן) כ"מתחם להתחדשות עירונית במסגרת הליכי פינוי-בינוי". האדריכלית הילה לוטן, מנהלת המחלקה לתכנון ארוך טווח בעיריית חולון, אומרת שהבחירה להתמקד בשכונת תל גיבורים קשורה בעיקר ברצון לצמצם את הפער שמורגש בין שכונות ותיקות לשכונות חדשות שנבנו בעשורים האחרונים בדרום חולון (ח-500, ח-501). אישור התוכנית יתן אור ירוק להשיק תהליך של יוזמות פינוי-בינוי, שישנו את אופי השכונה באופן מהותי.
מי שיזמה את תוכנית האב להתחדשות עירונית, שאמורה לקבל אישור עד סוף 2016, היא ועדה בין-משרדית בראשות נציג משרד הבינוי. עיריית חולון היא, בפועל, מנהלת הפרויקט. צוות התכנון כולל מודד, שמאי, מהנדס תנועה, יועצת חברתית ויועצת נוף, ועומד בראשו האדריכל יוסי פרחי, לשעבר מתכנן מחוז תל אביב במשרד הפנים.
רעש, זיהום ורעידות
זבולון עוזיהו, יליד כרם התימנים בתל אביב, עבר בשנות ה-90 לפרויקט "חולון הצעירה" בתל גיבורים, וכיהן תקופה ארוכה (בהתנדבות) כיו"ר ועד השכונה. מאז עזיבתו את התפקיד, לפני כעשר שנים, אין לשכונה ועד. הוא הקים את "עמותת תל גיבורים", שמוגדרת כ"עמותה חברתית לזכויות האדם" ופועלת לקידום התחדשות עירונית במתכונת של פינוי-בינוי בכל רחבי הארץ, עם מוטיבציה שנבעה מהבעיות הקרובות אליו הביתה. תושבי תל גיבורים סבלו מהארובות של בית חולים "וולפסון", שבעורפו הם ממוקמים, מרעש רב וזיהום אוויר מנתיבי איילון, ומסכנת קריסה של מבנים ישנים ברעידות אדמה - מבנים שרועדים כל הזמן בגלל תנועת המכוניות בנתיבי איילון.
הפתרון התכנוני המוצע במסגרת "ההתחדשות העירונית" הוא היררכיה ברורה של דרכים - רחוב ראשי, רחוב שכונתי, שביל להולכי רגל – המגדירים שלד שכונתי. רחוב גבעתי יהיה עמוד השדרה, שממנו ייצאו צירי-המשנה המתחברים לרחובות הקטנים, פארק ה"פילבוקס" המתנשא בראש גבעה בצפון-מזרח השכונה, והיציאה לחולון. רחוב גבעתי יעבור תהליך מסיבי של פינוי-בינוי, שבעקבותיו ייבנו בניינים בני תשע קומות עם קומת קרקע מסחרית (יש מחסור בשטחי מסחר בתל גיבורים), ולמרגלותיהם מדרכה רחבה הכוללת שביל אופניים. לאורך הצירים יפותחו "מתחמי התערבות", שיעודדו לאורך חלק מהרחובות תמ"א 38 מורחבת (בניינים של עד תשע קומות) ופינוי-בינוי.
בשורה התחתונה, השכונה תצטופף באופן מהותי: אם כיום יש בה 4,400 יחידות דיור, עומדות להתוסף אליהן 1,600 יחידות דיור במערב השכונה (רחובות התותחנים והחי"ם), על גדות האיילון, במסגרת הריסה ובנייה מחדש לגובה (תמ"א 38/2). כמו כן, מוצעת הריסה של הבתים הדו-קומתיים לטובת בתים חדשים ברחוב גבעתי וברחובות המצודה, האצ"ל והבנים. זה לא הכל: הבתים ברחוב דב הוז, שתוחם את תל גיבורים מדרום, יוגבהו במסגרת תמ"א 38 וכך יתוספו 1,200 יחידות דיור; ואילו ברחוב הלוחמים, בצפון השכונה, תהיה בנייה חדשה שתוסיף עוד 400 דירות. בסך הכל יהיו בשכונה 7,900 דירות, ככפליים מהמצב הקיים.
בטרנד: בתי באר ושלד ירוק
השיח העירוני העכשווי מחבב את המושג "שלד עירוני ירוק", משום שהוא מעיד על מוטיבציה של הרשות העירונית לערכים חיוביים כמו עידוד נסיעה באופניים והליכה ברגל, תוספת צמחייה ויצירת אוריינטציה ברורה. בפועל, בכל הארץ, לא ברור על מה באמת מדובר. תוכנית ההתחדשות העירונית של תל גיבורים מציעה להסב את רחוב גבעתי לציר ירוק; בפועל, מדובר בשביל אופניים ועצים שיעניקו צל לעוברים ושבים. הכוונה היא, בין היתר, להשתמש בשרידי הכפר הערבי – שזוכים יותר ויותר למיתוג "בתי באר" – כעוגנים אסתטיים באותם רחובות ירוקים. לוטן אומרת, כי צוות התכנון רואה באותם צירים ירוקים "מחוללי התחדשות הוליסטיים", שיקרינו על שאר חלקי השכונה.
בתקופת כהונתו של ראש העירייה מוטי ששון, המנהל את חולון ביד רמה, התפרקו ועדי השכונות בעיר ואין להם תחליף המאפשר ייצוג של התושבים מול העירייה, בדמות מינהלות רובעים יעילות כמו בירושלים ובתל אביב. ואולם, הילה לוטן טוענת כי תוכנית האב להתחדשות העירונית היא דוגמה מוצלחת לשיתוף התושבים בהליך התכנון. במסגרתה, היא אומרת, גיבשו מנהלי המרכזים הקהילתיים "מקהלות" ו"קליין" צוות מוביל של כ-150 תושבים המלווים את הכנת התוכנית ובחירת החלופות. מעורבותם הביאה, לדבריה, לשינויים בפתרונות התכנון: כך, למשל, הוחלט שלא לבנות על גדות האיילון מגדלים בני 40 קומות אלא להסתפק בבניינים בני תשע קומות, שיהלמו את אופי השכונה ולא יעיקו על התשתיות הקיימות שלה.
פ', תושבת ותיקה ופעילה דומיננטית בקמפיין הפינוי-בינוי, חוששת להזדהות בשמה המלא ("כי זה רק יזיק", אך יש מי שמגדיר אותה כ"שריף של השכונה"). היא מפקפקת בסיכוי שהתוכנית אמנם תתממש, וטוענת שראש העירייה "מכר את התושבים לאיילון: יש רעש, אין אוויר, הבניינים רועדים מהמכוניות, ולדיירי הקומות התחתונות אין שמש". בסוף השנה יתברר אם היא טועה.
שורה תחתונה: כמה טוב זה יעשה לשכונה?
ניסיון השנים האחרונות מלמד, כי הכרזה על "התחדשות עירונית" מעוררת - די במהירות - תבהלה נדל"נית שמשנה לבלי הכר את האקלים החברתי בשכונה. כך קרה בשכונות נווה שרת ויד אליהו בתל אביב: מחירי הדירות זינקו לפתע, ורבות מהן נקנו על ידי משקיעים. שנים יכולות לעבור עד שהפרויקטים ממומשים, ובינתיים השכונה מוזנחת ואיכות חיי התושבים מתדרדרת.
בתל גיבורים, תצטרך העירייה להוכיח שהיא משכילה לנהל את התכנון המפורט ואת מימוש הפרויקטים, באופן שיצליח להביא תושבים חדשים מבלי להתעלל בתושבים הוותיקים שיצטרכו לסבול מגורים בתוך אתר בנייה.
היתרון הבולט של תוכנית האב לתל גיבורים, בהשוואה לתהליכים דומים ברחבי הארץ, טמון בגישתה המתונה: הגבהה מידתית ולא חמדנית, פרופורציה נאותה בין חלקים שיישארו כפי שהם לבין חלקים שישתנו מהיסוד בפינוי-בינוי, והגדרה של רחובות ראשיים עם תוספת מסחר. כל זה עשוי להעיר את השכונה משנים של תרדמת, וליצור בה אווירה עירונית במובן הטוב של המלה.
החיסרון הוא שתל גיבורים אמנם קרובה מאוד לתל אביב, אבל היא לא תל אביב, וגם בחולון היא אינה נחשבת כיום לאופציה משובחת. יש מקומות אחרים באזור שמציעים חלופות מגורים איכותיות, במחירים דומים. לכן, גם אם התוכנית תוכתר בהצלחה ותשביח את השכונה, אפשר לשער שעיקר המצטרפים יהיו בני השכונה שרוצים לגור ליד ההורים, או משפרי דיור. ספק אם השכונה, גם אחרי ההתחדשות שלה, תהפוך ללהיט נדל"ני.
דיבורים כמו חולון: מה קרה לפרויקט-הדגל העירוני? לחצו על ההדמיה
