ששת המגרשים הרצופים מרכיבים בלוק שלם ששטחו 1.6 דונם, במלבן הרחובות שבז"י, חברת ש"ס, עין יעקב ומגדל. מלון הבוטיק פעל במשך כארבע שנים ברצף של מבנים חד-קומתיים לשימור, העוטפים חצר פנימית פסטורלית. דגם בתי-החצר אופייני לשכונה הישנה, ואמנם, מלבד כמה כניסות שפונות לרחוב ולא לחצר, צביון הבנייה ההיסטורי המרקמי נשמר במתחם.
משרדי האדריכלים הוזמנו לתכנן בלוח זמנים דחוק את מעונו הישראלי של אברמוביץ', בשלב הראשון של ההתמודדות הסודית. הבית הפרטי יהיה חלק מהמתחם, לצד שימושים המותאמים לפנאי ואירוח שיהלמו בוודאי אורחים בעלי שם מעולם הנפט, הכדורגל והמירוצים שבהם מושקע המיליארדר.
כיצד מתנהלת התחרות
בשלב הראשון, נערך סיור באתר למשרדים המועמדים, שנבחרו לאחר הגשת פרופיל חברה. בשלב השני, נאלצו המשרדים לתכנן בלוח זמנים דחוק את הפרויקט. הם שלחו את ההצעה למשרד ניהול בלונדון, מרכז עסקיו של אברמוביץ', ובעוד כחודש יוכרזו האדריכלים שהועלו לשלב השני - הכולל ראיון ואת הצגת הפרויקט.
על התכנון עמלו כמה משרדים מקומיים המזוהים עם בנייה פרטית יוקרתית, ובהם:
- משרד האדריכלים פיצו קדם, שמתכנן כ-10 פרויקטים בנוה צדק (ובהם מלון הבוטיק בבלוק הסמוך, שעליו נכתב כאן לאחרונה). קדם גם ניסח, בשיתוף מחלקת השימור העירונית, את "תוכנית הנחיות עיצוב נווה צדק" שרלבנטית גם לפרויקט הזה.
- משרד האדריכלים פז גרש, שתכנן ושימר בשכונה כבר כמה בתים, ובהם הבית של גיא ורסנו והבית של ירון ורסנו וגל גדות.
- מורן פלמוני, שבנוסף לבנייה פרטית (כמו הווילה שפרסמנו כאן) תכנן בתים במרקמים עירוניים צפופים.
- פריצקי-ליאני, שהשלימו לא מכבר בית ספר לילדים דוברי צרפתית בנוה צדק.
- יעקבס-יניב, שמזוהים עם בנייה פרטית אך גם שותפים לתכנון המעון לנשים מוכות בגוש דן.
- ארנון ניר, שמתכנן לרוב בנייה פרטית, אך גם עיצב את חנות "אפל" בדיזנגוף סנטר ואת גלריה ASG.
- רוני אלרואי (משרד אלרואי-חזק), אדריכלית שמזוהה עם בתי עשירים בכפר שמריהו, הרצליה פיתוח וסביון, אך גם תכננה את בית החייל ברמת גן.
- פלסנר אדריכלים. מתכננים מגורי יוקרה אך ידועים בעיקר בזכות מבני ציבור, בראשם בית גבריאל בצמח ובית צופי ים בתל אביב. זכו לאחרונה בתחרות על תכנון בית הקרן לידידות בירושלים.
לפי שעה, המלון ניצב מיותם במרכז השכונה, עד שאחת חלופות ההסבה תתגבש ותתניע את תהליך הביות. מרגע המכירה בוטלו כל ההזמנות העתידיות של האורחים המאוכזבים והמלון פונה. הרהיטים המשובחים נמכרים לכל המרבה במחיר - והמחיר מרובה. המתחם, שמשך תיירים ישראלים וזרים, היה אהוב על כלות עתידיות וחברותיהן ואירח זוגות בליל הכלולות, יהפוך כאמור לאחוזתו הפרטית של אדם שהונו נאמד ב-9.1 מיליארד דולר (נתוני "פורבס" 2015).
האם היזמים ינצחו את רקמת השכונה
לא מדובר רק בשימור, אלא גם בזכויות בנייה נוספות: שני המגרשים הדרומיים בבלוק ריקים מבינוי ומשמשים כמגרשי חניה. בעבר ניסו האחים ורסנו, נצר למשפחה של מלונאים הולנדים, לנצל את זכויות הבנייה הלא ממומשות ולהוסיף קומות במסגרת תוכנית חדשה למתחם. אלא שהפרויקט, בליווי ותכנון האדריכל גידי בר-אוריין ואדריכל השימור אמנון בר-אור, נתקל בהתנגדויות רבות שהגישו תושבים ושכנים; התוכנית נבלמה והשטח נמכר ללא ניצול הזכויות הנוספות בפועל.
בר-אור הגיש התנגדות לתוכנית 3501, "תפרי נוה צדק דרום", שלא מאפשרת תוספת זכויות ובנייה במגרשים הבנויים. רצונם של האחים ורסנו היה מנוגד, כמובן: למקסם את זכויות הבניה ואת הרווחים שנגזרים מהן. בר-אור טען שהמבנים שמאכלסים את המלון לא ראויים לשימור, וכי השימור המנחה בשכונה מונע מהאדריכלים והיזמים להחיות את האזור. בשני המגרשים הריקים הותר בינוי חדש, בכפיפה לזכויות שמאפשרת התוכנית.
חובת השימור שחלה על הבלוק של אברמוביץ תגביל את מתכננו העתידי של המתחם, יהא מי שיהא. גדר בגובה של כ-1.5 מטר הוקמה סביב המלון לפני כשנתיים וקוממה את השכנים על האחים ורסנו: הבנייה הצפופה בשכונה הישנה, שבה שכנים גובלים בקו אפס זה מזה, כל שינוי או תוספת בינוי משפיעים באופן בוטה וישיר על כל הסובבים. חסימת אוויר ומיסוך אור הם דוגמאות בולטות להרעת תנאי המגורים כתוצאה ממהלכים כאלה. לכן, התערבות במרקמים עדינים וייחודיים כמו נוה צדק דורשת מהמתכננים לפעול ברגישות כלפי המרחב כולו.
Xnet פנה לאדריכלים המשתתפים בתחרות כדי לקבל את תגובתם - וכולם סירבו להגיב.
