שני עשורים אחרי שתל אביב-יפו התניעה תוכנית שימור למאות בניינים שהוקמו בה בעשורים הראשונים לקיומה, והפכה לכוכבת אדריכלות בינלאומית עם הכרה של אונסקו וזרם מתעבה של תיירים שמזהים את עיר החוף עם איכות ארכיטקטונית, הולכת בעקבותיה השכנה ממזרח, רמת גן.
האם ,התוכנית השאפתנית תציב את רמת גן על המפה האדריכלית, כפי שתוכנית השימור עשתה לשכנתה הגדולה? ייתכן שכן, משום שיש לה הרבה מה להציע. אך מניסיון התלאות שעברו על תוכנית השימור של תל אביב, הדרך לשם לא תהיה קלה.
287 מבנים, 112 אתרי נוף
אחרי כשש שנות עבודה ודיונים, הופקדה בשבוע שעבר תוכנית השימור של רמת גן בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב. התוכנית מציינת 287 מבנים לשימור, 112 אתרי נוף בעלי חשיבות עירונית ו-19 מתחמי שימור (מתחמים שבהם מרוכזים מבנים, אלמנטים נופיים וצמחייה, שכפרטים אינם ראויים לשימור, אך יחד הם יוצרים מתחם שחשוב לשמרו). בקרוב, לאחר שיבוצעו בה כמה תיקונים שביקשה הוועדה המחוזית, תפורסם התוכנית לציבור ויוגדרו 60 ימים להגשת התנגדויות.
התוכנית שערך האדריכל דוד גלור - יחד עם האדריכלים ענת בן מנחם, נעה שק, מישל ווסטון לאור - מתבססת על סקר שימור עירוני שערכה שק בין השנים 2008-2011. קידום התוכנית בוועדות התכנון המתין ב-2014, לאחר תום כהונתו של ראש העירייה צבי בר, מי שנהג לקבל שוחד מיזמי נדל״ן, עד שנתפס, הורשע ונשלח לכלא.
סקר השימור ניתח מרקמי-בינוי היסטוריים, כגון לב ״עיר הגנים״ ההיסטורית בתכנונו של האדריכל ריכרד קאופמן (תוכנית שהעניקה לרמת גן את שמה), מתחם בית החולים תל השומר, כפר המכביה, קמפוס אוניברסיטת בר אילן, קיבוץ וסמינר אפע"ל ועוד. בסקר גם מנותחים תהליכים עירוניים וחברתיים ומפורטים אתרים מומלצים לשימור. לדברי שק, הפער בין רשימת המבנים והאתרים שנכללו בסקר שלה לבין הרשימה הסופית הוא זניח לגמרי, והייתה הסכמה גורפת בנוגע לרובם המוחלט של המבנים והאתרים.
העיר המודרניסטית, אבל לא רק
16 מבנים בלבד מוגדרים כמבנים לשימור מחמיר (דרגת שימור א'), כלומר בתים שאין לבצע בהם אף תוספת. כזה הוא בית יוסף בז'רנו - וילה בסגנון רומנטי שתכנן האדריכל בנימין צ'לנוב, וששימשה במלחמת העצמאות את המטה הכללי של צה"ל ואף איכלסה את לשכת ראש הממשלה הראשון דוד בן גוריון. כך גם מבנה עיריית רמת גן בתכנון רפאל מגידו, בית אהרון כהנא בתכנון יעקב רכטר ו״בית הספירלה״ האקצנטרי של האדריכל צבי הקר. ״בית דובינר״, שתכנן הקר ממש ממול, יחד עם האדריכלים אלפרד נוימן ואלדר שרון, הוגדר בדרגת שימור ב' שמאפשרת תוספות ושינויים במבנה. כמוהו גם "בית קריניצי" שבו התגורר ראש העירייה המיתולוגי.
לא כל הבניינים ותיקים. כך, למשל, אפשר למצוא ברשימה את מרכז הכנסים ״וואהל״ באוניברסיטת בר אילן (2005), בתכנון האדריכל הבינלאומי דניאל ליבסקינד. ואילו "הבית באגם" שנמצא בלב הפארק הלאומי, זה שהיה אמור להיהרס לטובת מבנה חדש באמצעות תחרות אדריכלים עתירת יחסי ציבור מטעם העירייה והתאחדות האדריכלים, יישאר על תלו לאחר שהוגדר כמבנה לשימור מדרגה ב׳. במלים אחרות: ההצעה הזוכה בתחרות תישאר זיכרון רחוק, משום שהיא תיגנז ברגע שהתוכנית תאושר.
עיריית ר"ג, החברה הכלכלית לפיתוח ר"ג והתאחדות האדריכלים ובוני ערים בישראל מודיעים בזה על תוצאות התחרות הפומבית לתכנון "...
Posted by התאחדות האדריכלים on Friday, November 29, 2019
לשמור על הגנים שעוד נותרו בעיר הגנים
קאופמן תכנן את השכונות הראשונות בעיר כעיר גנים, וזה גם היה שמה הראשון. התיאוריה של "עיר גנים" הייתה נפוצה בתכנון העירוני ובפרקטיקה בחלק הראשון של המאה שעברה, כפי שחשב גם פטריק גדס הסקוטי שתכנן את תל אביב כעיר גנים. בעיקרה, זו תפישה שדגלה בשילוב יתרונות הכפר עם המגורים בעיר.
רמת גן, בטרם הפכה למטרופולין, תוכננה כך שבגבעות המקיפות אותה נבנו גנים, ואילו בעמקים שביניהן תוכננו בתי המגורים ומוסדות הציבור. הגבעות חוברו זו לזו בשדרות ירוקות ובגנים קטנים, שיצרו שלד עירוני ירוק שנשמר ברובו עד היום. כדי לשמר את הנכסים הירוקים הללו, כוללת התוכנית רשימה מכובדת של גנים, אזורי טבע עירוני, שדרות ועצים. אפשר למצוא בה, למשל, את גן אברהם שתכננו אדריכל הנוף משה כבשני והמהנדס רפאל מגידו ברחוב משה שרת, גן שעודנו ממתין לשיפוץ , שדרת עצים ברחובות ביאליק והרצל, גן הבנים, וגם גן-הכיס מקדונלד בשכונת הווילות היוקרתית תל בנימין.
כיצד מחליטים אילו מבנים ואתרים יזכו להגנה - ומי יישאר בחוץ? "במסגרת הסקר ראיינו עשרות אנשים״, מסבירה שק, ״חלקם מוותיקי העיר ובעלי תפקידים שונים. כך גיבשנו סביב השכונות ההיסטוריות רשימה של מבנים ונוף לשימור. לאחר מכן, בנינו מערכת ניקוד שמתייחסת לתמות בהקשרים היסטוריים של של העיר, דוגמת תעשייה וביטחון. מיפינו את הערך האדריכלי של כל מבנה וגם התייחסנו למיקומו. מבנה בקרן רחובות או נקודת ציון עירונית, דוגמת מפעל 'עלית' או מגדל מים שנצפה מכל מקום, קיבלו ציון גבוה יותר".
בטבלה של צוות השימור דורג כל אחד מהמבנים והאתרים בשלוש קטגוריות (ערך היסטורי, ערך אדריכלי וערך עירוני-נופי), ובכל אחת מהן יכלו לקבל עד 5 נקודות. שקלול הציון המצטבר קבע את דרגת השימור של המבנה .
זה עלול לקחת שנים
מבנים שנכללים ברשימות השימור נשללים מזכויות הבנייה של תמ״א 38, וזהו רק קצה הקרחון של המאבק הכלכלי שצפוי כאן. בעלי הנכסים לא יסכימו לפגיעה בכיסם, עם כל הכבוד למורשת וליוקרה העתידית (שגם היא כרוכה בתג מחיר ברור), והם עשויים להיגרר, חמושים בעורכי דין מנוסים, להגיש התנגדויות מתישות.
אצל השכנים, עיריית תל אביב, עדיין לא הגלידו הפצעים מהעימותים המשפטייים שמנהלים זה למעלה מעשור בעלי נכסים שונים בדרישה לפיצויים. הם מקוננים על ירידת ערך הנכס, תהליך שימור יקר ואיבוד זכויות בנייה לגובה, שנשללו מהם בעקבות החלת תוכנית השימור המקומית.
ברמת גן, שהחזיקה בתואר שיאנית פרויקטי ההתחדשות העירונית בישראל תוך השתוללות נדל״נית שנעצרה רק לא כבר, ספק אם זה יתנהל אחרת. "אני מאמינה שעד שלושה חודשים מהיום, התוכנית תפורסם להתנגדות לציבור ויינתנו 60 יום להתנגדויות", אומרת באופטימיות מתכננת מחוז תל אביב במינהל התכנון, האדריכלית חוה ארליך-רוגינסקי. היא גם סבורה שאישור התוכנית שהופקדה לא ייסחב מעבר לתשעה חודשים עד שנה: "זה תלוי בכמה התנגדויות יגיעו. היה פה שיתוף ציבור, אז אנחנו מקווים שלא המון. אולי עשרות בודדות, כמו בהרצליה. זה תלוי מאוד בהליכים משפטיים ועררים, כי כשזה קורה זה יוצא מהידיים שלנו״.
עו״ד עופר טויסטר, שמשרדו עוסק בהליכי תכנון ובנייה ומלווה תביעות של בעלי נכסים נגד תוכנית השימור התל אביבית, סבור שהיא מגזימה: ״הערכה של שנה עד לאישור התוכנית נשמעת לי קצת אופטימית. אני רק מקווה שזה לא ייקח 7-8 שנים. צריך שזה יקרה מהר ולהכניס את התוכנית לתוקף, כי בינתיים התוכנית מקפיאה את היתרי הבנייה של המבנים שכלולים בתוכנית".
מסמך היתכנות כלכלית שערך השמאי אריה קמיל מציע מערכת תמריצים, שתיצור כדאיות כלכלית לעבודות השימור, ותנטרל את החשק של בעלי נכסים מסוימים לתבוע את העירייה ולעכב את אישור התוכנית. בנוגע לאתרים בשימור מחמיר, מציעים עורכי התוכנית לנייד זכויות בנייה של עד שתי קומות וקומה נוספת בנסיגה (מעבר לזכויות הבנייה שקיימות לכל אחד מהמגרשים), ויש נוסחה של תוספת שטח עיקרי במבנה, כשיפוי על הפרש עלויות השיפוץ.
למבני שימור בדרגה ב' יש כמה חלופות: הראשונה היא תוספת קומות שאינה עולה על מספר הקומות הקיים, כשאחת הקומות החדשות (לפחות אחת) תיבנה בנסיגה מהחזית. אפשרות שנייה היא עיבוי המבנה ותוספת קומות בנסיגה של 5 מטרים מחזית המבנה, עד לסך כולל של 7.5 קומות. חלופה שלישית מציעה תוספת קומה מלאה מעל מבנה לשימור בן קומתיים, ותוספת קומתיים מלאות מעל מבנה לשימור בן שלוש קומות או יותר, כשמעליהן תוספת יתרת הקומות בנסיגה של 5 מטרים ועד סך כולל של 7.5 קומות.
ניצה סמוק: לחצו להוריד בניינים
האדריכלית פרופ' ניצה סמוק, שייסדה את מחלקת השימור של עיריית תל אביב-יפו והייתה אחראית על תוכנית השימור העירונית שאושרה ב-2008, מופתעת לשמוע על ההתקדמות בשימור של העיר השכנה: "אני מברכת על הפקדת התוכנית אחרי כל השנים האלו. לא חשבתי שיש להם אומץ. זו יריית פתיחה טובה מאוד".
בהסתמך על התלאות שעברה בעצמה, היא יודעת עד כמה ארוכה הדרך אל האושר. "התוכנית שאני עבדתי עליה הופקדה ב-2001 ואושרה רק ב-2008. עכשיו יגישו לתוכנית התנגדויות. בתל אביב רק התהליך הזה לקח חצי שנה, ולאחריו ביצענו כ-18 ימי מפגשים שהתבקשתי לענות בהם לשאלות. עכשיו ימנו חוקר חיצוני שילמד את התוכנית ויבחן את ההתנגדויות, רק זה תהליך של כשנה, ולאחר מכן מבצעים תיקונים ומפקידים מחדש".
בתקופתך היו לחצים להוריד או להוסיף מבנים לרשימת השימור?
"להוסיף? (היא צוחקת) לא. להוריד - כן. היו תמיד לחצים פוליטיים של מקורבים למלכות. הם פוחדים מההשלכות וההגבלות שחלות על מבנים לשימור, ומהחופש שלא יוכלו לבנות לגובה - הכל זה מסיבות כלכליות. התוכנית צריכה לתת גם הטבות, אחרת היא נתפשת כעונש. כולם אמרו: ׳בגלל שאבא שלי השקיע באדריכל ובבניין, אז עכשיו הוא לשימור?׳ אבל אנשים למדו לנצל את הצ'ופרים של התוכנית".
הצ׳ופרים האלה הם אחוזי בנייה שמממנים את השימור (שיטה מקורית ישראלית), אבל גם זה לא הספיק לבעלי הנכסים בתל אביב, שממשיכים לתבוע במאות מיליוני שקלים את העירייה בטענה כי נגרמו להם הפסדים כבדים כתוצאה מתוכנית השימור. ״מי שמתפרנס מזה הכי טוב זה עורך הדין״, מפרשנת סמוק, ״ובכנות - רובן חסרות שחר״.
"אני מקווה שלמדו את הלקחים מתוכנית השימור של תל אביב", אומר עו"ד טויסטר. "עוד לא הגיעו אלי פניות בנושא התוכנית של רמת גן, כי זה חדש, אבל אני מקווה שהם נתנו מספיק תמריצים, זה מה שיקבע בסופו של דבר (אם יהיו תביעות והתנגדויות, מ"ב)״.
נאמן לטיעון שניצה סמוק זוכרת מהעבר, טויסטר אומר כעת ש״אדם לא צריך לקבל עונש על זה שסבא שלו השקיע ובנה בניין יפה ועכשיו הוא לשימור. התוכנית צריכה להיות כזו שמעודדת השבחה, ואני מניח שאריה קמיל, שהיה מנהל מחלקת השומה בעיריית תל אביב, רואה לנגד עיניו שימור שמשביח ולא פוגע. לא פחות חשוב זה שיהיה מנגנון עירוני ידידותי, מסלול ירוק לבתים לשימור, כדי שיהיה כיף לעסוק בשימור - ולא סיוט״.
במבט לאחור, תוכנית השימור של תל אביב לא העלתה את ערך הנכסים?
"של בניינים בודדים לשימור מחמיר, וגם זה לא. להבנתנו, רוב הבניינים נפגעו בערכם. הלקוחות שלי היו שמחים לוותר על המעמד של בניין לשימור, ואדם לא מוותר על משהו שמעלה את הערך של הנכס שלו".
מה לגבי ביטול זכויות התמ"א, עד כמה הוא פוגע בבעלי הדירות?
"רמת גן הייתה שיאנית תמ"אות, ובשנים האחרונות זה לא בדיוק כך. התמ"א הולכת להסתיים והשאלה מתחילה להיות פחות רלוונטית. בתל אביב, בזמן אישור התוכנית, זו הייתה חגיגת תמ"א בעיצומה והיום היא בגסיסתה. מה שלא יבוא אחרי זה, יהיה כבר עם פחות זכויות״.
גם בת''א רצו לשמר נופים, אבל העירייה התנגדה
סמוק זוכרת, כי גם תוכנית השימור שהיא גיבשה בתל אביב כללה נופים ועצים, אלא שהם הושמטו ממנה. "עיריית תל אביב לא הסכימה וברגע האחרון הורידו את זה. רצינו לשמר את הכיכרות, הגנים שתכנן גדס, ועוד״, היא אומרת.
מטלה שהיא זוכרת לרעה, היא ההוראה בחוק להודיע באופן אישי, לכל תושב שיש לו נכס באזור לשימור מתחמי, על התוכנית: ״זו מטלה נוראית. נאלצנו לשלוח 17 אלף מכתבים רשומים לבעלי הדירות, הקרקע והבניינים, ולתלות שלטים מחוץ לחדרי המדרגות. כדי לאשר את השימור המתחמי, הוועדה המחוזית דרשה מאיתנו לשלוח עוד כ-40 אלף מכתבים לבעלי הדירות במתחמים. לא עמדנו בזה, ונראה איך הם יעמדו בזה".
ארליך-רוגינסקי מסבירה שדרישה כזו לא צפויה להגיע הפעם מכיוון הוועדה. "הגדרה של המתחמים במקרה הזה היא אחרת״, היא מסבירה. ״אנחנו יוצרים מתווה שיותר דומה להנחיות מרחביות. זה נועד כדי שיהיה סינכרון במרחב הציבורי, ולא תוטל מטלה ציבורית או שימורית על כל מגרש. בתוכנית יש כמה רמות של שימור, חלקן מרחביות והן אינן משפיעות על הפרט".
