בעיריית תל אביב-יפו עובדים לאט, אפילו לאט מאוד, אבל במקרים רבים רואים בסופו של דבר את התוצאה והשינוי. כשזה מגיע לתוכנית המגדלים בכיכר אתרים, שמעוררת התנגדות חריפה ופלונטר תכנוני ומשפטי, נראה שבסופו של תהליך מגיעה העירייה לאותו מקום שבו התחילה: היא איתנה בדעתה לקדם את תוכנית המגדלים, והיא מאפשרת שמחציתם יוקדשו למגורים. כך נודע לערוץ האדריכלות של Xnet.
ההמלצה הזו תוצג לציבור בשבוע הבא, בכנס שיתוף ציבור שייערך ביום שני הקרוב.
תקציר הפרקים הקודמים: כיכר אתרים, שהעירייה הזניחה במשך עשרות שנים, הייתה בליל של בעלויות פרטיות וציבוריות. לפני כמה שנים, קנתה חברת JTLV את הכיכר (כולה או חלקה - יש ויכוח) במגמה לקדם בה פרויקט מגורי יוקרה. תוכנית המתאר העירונית אוסרת להקים מגדלי מגורים ממערב לרחוב הירקון, אך העירייה נתנה אור ירוק לקידום פרויקט יוקרה של מלונאות ומגורים בכיכר, מבלי ליידע את הוועדה הארצית להגנה על החופים (ולחו"ף). כאשר הדבר נחשף בתחקיר Xnet, נעצר המהלך, והנושא הגיע לסדרת דיונים בוולחו"ף ובמועצה הארצית לתכנון ובנייה. שם דרשו מהעירייה לעצור, להכין מסמך מדיניות כולל לפיתוח החופים שלה, ולהגיש לאישורים מחודשים את התוכנית של כיכר אתרים.
בדצמבר האחרון ערכה העירייה כנס "שיתוף ציבור" פתוח, שבו ניתנה לכל הצדדים להביע את דעתם על הכיכר ועל האפיון העתידי שלה. אנשי JTLV, שרכשו חלק מהכיכר רוצים, ובצדק מבחינתם, למצות את ההשקעה ולהפיק ממנה את מירב הרווחים; מתנגדי התוכנית טוענים כי מדובר בפגיעה אנושה בציבור, בקו הרקיע ובגישה לים. בעירייה, שאמורה לייצג את האינטרס של התושבים, נוטים לאורך כל השנים האחרונות לצדד ביזמים. שמונה חודשים עברו מאז אותו כנס, ובשבוע הבא עומד מינהל ההנדסה העירוני להציג את המלצתו לציבור.
משלוש חלופות יוצאת אחת
המלצתה של העירייה היא להקים שני מגדלים בני כ-25 קומות על כיכר אתרים, לאחר שנפסלה האופציה של 40 קומות כפי שהיא ניסתה לקדם עד אותו תחקיר. מלבד הגובה של הכיכר, שיגרום לצמד המגדלים להיות מורם במיוחד בחומת המגדלים שחוסמת את הים כבר היום, הרי שמחלוקת חריפה נסובה סביב השאלה אם כל הכיכר בכלל שייכת ליזמים, באופן שמאפשר להם לגזור מכך את זכויות הבנייה של המגדלים, או שמא הכיכר שייכת בחלקה לעירייה, שמזניחה אותה כבר עשרות שנים במקום לטפל בה ולמצות את הפוטנציאל העצום שטמון בחובה.
חשיבותו של מסמך המדיניות החופי, שיוצג לציבור בשבוע הבא, היא בקביעת עקרונות לתכנון באחד המקומות המרכזיים בתל אביב. סביבת כיכר אתרים היא נקודת מפרק, המקשרת את קצה שדרות בן גוריון ומערך השדרות העירוני (רוטשילד וח"ן), רחוב הירקון שהוא אחד מצירי התנועה המרכזיים בעיר, ואת רצועת החוף שמכילה בכיכר אתרים מרכז מסחרי כושל ושרשרת בתי מלון, את בריכת גורדון (הציבורית) ואת המרינה העירונית. כיכר אתרים היא גם המקום היחיד בכל תל אביב, שבו הולך רגל ורוכבת אופניים יכולים להגיע לים ישירות מבלי להסתכן בחציית כביש סואן, וזאת הודות לרמפה שעולה משדרות בן גוריון אל הכיכר וממנה לים.
אחרי שמנגנון התכנון הארצי החזיר את הכדור הלוהט לעירייה וסירב לקבל את התוכנית כפי שהיא, עמדו בפני רון חולדאי ופקידיו שלוש חלופות עקרוניות: שתי חלופות שבהן תמכו התושבים והאדריכלים - שיפוץ הכיכר או בנייתה מחדש עם הארכת השיקוע של הכביש; וחלופה שלישית, שמייצגת את עמדת היזמים, וכוללת את הריסת הכיכר ובניית שני מגדלים ובניין ציבורי, ביטול השיקוע ולמעשה ביטול החיבור אל הים.
הנה עמדות העירייה בנוגע לכל אחת מהחלופות:
חלופה א': שיפוץ | העירייה מתנגדת
בעבר הציגו אדריכלים ואדריכלי נוף, ובראשם יעל מוריה ואסף לרמן, הצעות שפיתחו את הרעיון להשתמש בנתונים הקיימים ולשפר אותם. החלופה לא מקפיאה את הבינוי הקיים, אלא מאפשרת להוסיף באופן מתון שטחים למגורים ולמלונאות, עם התערבויות נקודתיות לטיפול בממשקים של הכיכר עם השדרה וחוף הים.
במינהל ההנדסה טוענים כי אין לרעיונות אלה ישימות כלכלית, וכן טוענים – בניגוד לגישה המקובלת היום, שדוגלת בהסתרת כבישים מהירים כדי ליצור מרקם עירוני רציף - כי המשך שיקוע הכביש הופך אותו לכביש מהיר, ושהמצב הקיים דווקא מנתק את הכיכר מהרשת התחבורתית העירונית. לכן, מסקנתם היא כי החלופה אינה מומלצת.
נקודה למחשבה: העירייה נוקטת מדיניות הפוכה בנתיבי איילון: אחרי עשרות שנים שבהן הכביש הזה פילג בין חלקי העיר ומנע חיבור הולם, העירייה שוקדת על קירוי נתיבי איילון – תוכנית בתקציב של מיליארדים – כדי לשקע את הכביש. בכיכר אתרים, מסיבה לא ברורה, היא לוקחת את המצב שאליו היא רוצה להגיע באיילון – והופכת אותו לכביש עילי רב-נתיבים שיחצוץ בין שדרות בן גוריון לים.
חלופה ב': הארכת השיקוע | העירייה מתנגדת
את החלופה המציעה את הארכת השיקוע של תנועת כלי הרכב, תוך הריסה ובנייה מחדש של הכיכר, הציע האדריכל אמנון רכטר. משרדו שוכן בכיכר ויש לו זיקה הדוקה אליה: אביו, האדריכל יעקב רכטר, היה שותף מרכזי בתכנונה לפני יובל שנים.
בדומה לחלופה הראשונה ובדומה לעמדות אנשי המקצוע, גם חלופה זו אינה מוצאת נימוק בעד ביטול השיקוע, שמאפשר הפרדה בין תנועה שקטה של הולכי רגל ורוכבי אופניים לבין תנועה סואנת ומזהמת של מכוניות ומשאיות ברחוב הירקון. אנשי העירייה דוחים את החלופה, שלדעתם היא תהיה מורכבת מבחינה הנדסית, כלכלית ותנועתית, ללא ישימות כלכלית.
נקודה למחשבה: רחוב הירקון הוא כבר היום אחד העמוסים בעיר. בשעות השיא, מתגבשת התנועה לכדי עומס כבד ומזהם. אלא שזהו מצב טוב לעומת זה שעתיד לבוא: עבודות הקו הסגול של הרכבת הקלה עומדות לצמצם את התנועה ברחוב בן יהודה המקביל, כך שחלק מהתנועה יעבור לרחוב הירקון. כשזה יגיע יחד עם עבודות הנדסיות מורכבות של כביש חדש בכיכר אתרים – מובטח לנהגים סיוט.
חלופה ג': מגדלים וביטול השיקוע | העירייה בעד
למעט היזמים, וסגן ראש העירייה אסף הראל שמצדד ברעיון, לא נמצאו אדריכלים ואנשי מקצוע שתמכו בחלופה הזו, המוצאת לנכון לבטל את השיקוע הקיים של רחוב הירקון ולהציב גורדי שחקים חדשים בלב הכיכר הציבורית - ולמעשה לבטל אותה.
לפי החלופה השלישית, שתואמת את חלופת היזמים והעירייה תומכת בה כעת, ייהרסו כל המבנים בתחומי הכיכר ובשטחה יוקמו שני מגדלי מגורים ומלונאות בני 26 קומות (כ-110 מטר גובה כל מגדל) עם שלוש קומות של חניון תת-קרקעי.
מגדל אחד יקום במקום הבניין המסחרי הקיים, ויכיל 34,800 מטרים רבועים שטח בנוי מעל מפלס הרחוב. המגדל השני יקום על חשבון שטח הכיכר הציבורית, מטרים ספורים מחזית מלון "הרודס" לכיוון ה"קולוסיאום", ויכיל 26,770 מ"ר שטח בנוי מעל מפלס הרחוב. לבינוי זה יצטרפו בכל מגדל עוד 2,000 מ"ר שטח בנוי עם חזית לחוף הים, על חשבון שטח החניה הקיים.
בניין שלישי יקום בצמוד לקצה שדרות בן גוריון, כדי לשמש כמבנה ציבור (4,800 מ"ר שטח בנוי על פני שבע קומות). בצמוד לו תיקבע כניסה לחניון תת-קרקעי, כשבתווך בין מבנה הציבור לשני המגדלים יתפתל רחוב הירקון – מעל פני השטח, ככביש רב-מסלולי – וינתק בין החוף לבין שדרות בן גוריון.
שורת בתי המלון הסמוכים לכיכר אתרים, שנהנים כיום ממגרשי-חניה לאורחים שזה עתה הגיעו, לא ייהנו מהם יותר. יילקחו מהם גם נתיבי הנסיעה הצמודים לכניסות לבתי המלון. בעירייה מתכוונים, עם זאת, לתת להם בתמורה אזורי חניה ותפעול תת-קרקעיים.
נקודה למחשבה: כפי שתיארנו כאן בכתבות קודמות על כיכר אתרים, ההחרגה של המגדלים העתידיים פותחת פתח דומה גם לבתי המלון הסמוכים, שלא ירצו להישאר מאחור ויבקשו מן הסתם זכויות בנייה מוגדלות בהתאמה. ואמנם, מלון "קרלטון" שכבר הביע נכונות להצטרף לפרויקט כדי להיהרס לטובת מגדל גבוה, יקבל זכויות בנייה מעל המתאפשר לפי תוכנית המתאר – רק שעדיין לא ברור כיצד זה ייעשה, מרגע שהשיקוע יבוטל והמפלסים יהיו אחרים. גם בתי המלון שנמצאים מדרום לכיכר יוכלו, בעקבות החלופה הזו אם היא תתממש, להיהרס ולהיבנות מחדש בנפחים גדולים יותר.
ומה יקרה לכיכר עצמה? היא כבר לא תהיה רחבת-ידיים כמו היום, אלא תבוטל באופן מעשי, ובמקומה תוקם רחבה קטנה בקצה שדרות בן גוריון ובצמוד לכביש, כששאר שטחי הציבור יהפכו לשטח משופע שיורד אל הטיילת וחוף הים – שהוא, עדיין, שטח ציבורי.
גם בריכת גורדון, שסיימה שיפוץ ממושך ומאסיבי רק לפני כמה שנים, תספוג את השינוי, משום שהפרויקט ידרוש תכנון מחודש של מרכז ספורט ימי עירוני. בנוגע לעתידה של המרינה הסמוכה, עדיין לא ברור מה יקרה שם. לפי הערכות, יש תוכנית מגירה בעירייה להרחבת המרינה, אולי על חשבון חופי הרחצה הצמודה לה.
במינהל ההנדסה העירוני מבינים כי תוכנית המגדלים תבטל את המקום היחיד בתל אביב שמאפשר להגיע לים בלי לחצות כביש, את המבטים לים שייחסמו, את הזיהום שייווצר ואת הבינוי המאסיבי בקו ראשון לים – ועדיין נחושים שם להתקדם בתוכנית הזו.
העליון ביטל מכירת החניון ליזמים בלי מכרז
לפני כשבועיים דחה בית המשפט העליון את הערעור שהגישה העירייה בנוגע למכירת החניון הציבורי שנמצא מתחת לכיכר. העירייה, שמחזיקה ב-73% משטח החניון דרך חברת "אתרים" ששייכת לה, ביקשה למכור ליזמי הפרויקט ללא מכרז את חלקה בחניון, תמורת 150 מיליון שקלים.
המהלך עורר התנגדות והגיע לערכאות משפטיות, בטענה כי העירייה סיכמה על מחיר נמוך ביחס לערך השטח, במגמה להקל על היזמים לקדם את הפרויקט. כבר לפני שנתיים פסק בית המשפט המחוזי כי הליך המכירה אינו חוקי, אך העירייה סירבה לקבל את ההחלטה ועירערה לבית המשפט העליון. זה הדף, כאמור, את טענתה והורה לה לגשת למכרז.
פעילים בעמותת "לא למגדלים בכיכר אתרים" טוענים, כי כעת צריכה העירייה לעשות מהלך הפוך: לרכוש את חלק המיעוט של היזמים בחניון, לקבל אחריות עליו ולשמור על האינטרס הציבורי של חניון סמוך לים בידי העירייה.
נקודה למחשבה: ייתכן שכל תוכנית המגדלים תשוב לבית המשפט העליון, סביב השאלה המהותית מי מחזיק בשטחי הכיכר שנמכרו ליזמים: האם הם אמנם רכשו את כל הכיכר – או שמא רק חלק ממנה, ולכן כל השאר צריך להישאר בידי העירייה. או לחילופין: אם יילקח שטח ציבורי כה איכותי וגדול מידי הציבור – איזה שטח גדול ואיכותי הוא יקבל תמורתו? הבעיה היא שבמרכז תל אביב, כמעט ולא נותרו שטחים כאלה. בזה אחר זה הם נמכרו ליזמים.
