עיריית תל אביב-יפו בוחרת להגן על האינטרסים של יזם פרטי, ולא על האינטרסים של תושבי העיר, כשהיא עותרת נגד ביטול עסקת "משטרת הג'קוזי" בקרן הרחובות יהודה הלוי-לינקולן-כורש בלב העיר. העירייה (בשבתה כוועדה המקומית לתכנון ובנייה) אינה מקבלת את החלטת הוועדה המחוזית, שפסלה באוגוסט את הקמת תחנת המשטרה במרכזיית בזק הנטושה, לאחר שקיבלה את הערר של ארבע חברות מועצה ושל קבוצת תושבים הנלחמת לקבל מבנה ציבור בשטח שמיועד לו – ולא למבנה פרטי.
העסקה הסיבובית נחשפה בערוץ האדריכלות של Xnet ומסוקרת בו בשנה האחרונה. הקבלן ישראל לוי רכש את בניין תחנת המשטרה ברחוב דיזנגוף פינת ז'בוטינסקי, בצפון הישן של תל אביב, כדי להקים בו מלון בוטיק; במקביל הוא הציע למקם את תחנת המשטרה, תמורת דמי שכירות, בבניין מרכזיית בזק הנטושה שהוא רכש ברחוב לינקולן. תועלת המהלך למשטרה ולעיר אינה ברורה, משום שצפון העיר נותר ללא תחנת משטרה, בעוד שהבניין ברחוב לינקולן סמוך לתחנות משטרה אחרות באזור, ותקוע בין שני תחנות-בבנייה של הרכבת הקלה.
הבניין הישן מוגדר בתב"ע כשטח למבנה ציבור. לוי, ששכר את שירותי משרד האדריכלים העסוק בר אוריין, מבקש להפוך את המבנה למיזם נדל"ן. שתי קומות הבסיס מיועדות לתחנת המשטרה הגדולה, לרבות חדרי חקירות, ובחמש הקומות העליונות יהיה פרויקט מגורים שאופיו עדיין מעורפל – אולי בית מלון, אולי מגורי סטודנטים ואולי דיור מוגן. לוי מסרב להגיב בשנה האחרונה. אגב, איש הנדל"ן הרצל חבס, שבעבר התכוון להקים כאן דיור מוגן, לא קיבל את האישור מהעירייה לעשות זאת, ולימים נאלץ למכור את הבניין.
ג'קוזי מעל המשטרה? היו אילוצים
מדוע האדריכלים והיזם, בבקשתם לקבל היתר מהעירייה, שרטטו מעל חדרי החקירות של המשטרה בריכות ג'קוזי? בין קומות המסד (הדואר לשעבר) לקומות הצרות והגבוהות של המרכזייה-לשעבר, יש קומה נמוכה בגובה 70 סנטימטר ששימשה כצינור למערכות טכניות. האדריכלים חשבו מה לעשות בה, והחליטו למקם בה בריכות ג'קוזי. משטרת ישראל, כפי שנחשף כאן, לא אהבה את הרעיון אך נאלצה לקבל אותו. את הבניין שלה ברחוב דיזנגוף – היא כבר מכרה, ועכשיו היא צריכה למצוא לעצמה בית חדש.
מרכזיית בזק לא תוכננה כמבנה מגורים, והסבתה לפרויקט דיור אינה אופטימלית בשום מצב. מדוע בחר לוי להשתמש במבנה כזה? משום שתחנת המשטרה מתפנה כבר בפברואר 2017, כדי לפתוח בעבודות ההקמה של מלון הבוטיק שלו, ולא נותר בידיו די זמן כדי להקים לה מבנה חדש מן היסוד. מדוע המשטרה בחרה בדרך הזו, והאם היא משרתת אותה – זהו נושא שעדיין צריך להתברר.
ואמנם, כל המהלך ישתנה אם לוי לא יקבל את האישור להעתיק את תחנת המשטרה לרחוב לינקולן. אם מאמצי העירייה לעזור לקבלן יעלו בתוהו, והסבת המרכזייה לתחנת משטרה תנוטרל, הרי שדחיפות האכלוס תרד משמעותית. במקרה כזה, כפי שנודע ל-Xnet, לוי עשוי להעדיף להרוס את בניין המרכזייה ולבנות במקומו מבנה חדש, שמתאים לשימושים שהוא חפץ בהם ושמפיק את המירב מהשטחים הבנויים, בלי המגבלות הנוכחיות של המבנה הקיים.
בינתיים, ככל שהמאבק מעכב את הפרויקט, נאלצו האדריכלים לחזור אל שולחן השרטוט. ממשרד בר אוריין נמסר ל-Xnet, כי "טרם התגבשה תוכנית מחודשת לפרויקט". האדריכלים מדגישים כי "התכנון ייעשה בהתאם לתוכנית צ' שחלה על המגרש, והשימושים המותרים בה, בהם דיור מוגן או מעונות סטודנטים". מלון, הם טוענים, מעולם לא עמד על הפרק.
מהו האינטרס של העירייה?
חוק התכנון והבנייה מתיר ליזם לחזור לדיון בוועדה המקומית, או לעתור לבית המשפט נגד החלטת הוועדה המחוזית. בשני המקרים, ההליך ארוך ועלול לגזול זמן יקר, תרתי משמע, מהיזם. הוא תקוע עם שני נכסים בלתי שמישים ובלתי מניבים – התחנה ברחוב דיזנגוף והמרכזייה ברחוב לינקולן. באופן מפתיע, לא הוא יוצא למאבק משפטי ומינהלי במתנגדים שניצחו אותו בוועדה המחוזית – אלא העירייה היא זו שמתנדבת לעשות זאת למענו, מכספי התושבים. היא זו שתתייצב בקרוב בבית המשפט כדי להגן על האינטרסים שלו, ולא על האינטרסים של התושבים שנאבקים לקבל מבנה ציבור בשכונה.
מהו האינטרס של העירייה לנהוג כך? יש לזכור כי היא זו שאישרה את הפרויקט, וייתכן שבכיריה מרגישים אחראים מול היזם, ואולי גם חוששים מתביעה עתידית מצדו. בתגובה מסרה העירייה, כי עתירתה "הוגשה כנגד החלטת ועדת הערר שלא לאשר היתר שימוש חורג. זאת לאור החשיבות הציבורית בהפעלת תחנת משטרה כשירות נדרש לציבור. התושבים יודעו לגבי השינויים במפגש יידוע ציבור".
הוועדה המחוזית פסקה, בתשובה לערר שהגיש עו"ד דוד שוב, כי השימוש במרכזיית בזק כתחנת משטרה אינו עולה בקנה אחד עם הגדרת התב"ע; העירייה מתנגדת, בטענה שסעיף אחד בתב"ע מתיר שירותי מינהל וחירום עירוני וציבורי, וסעיף אחר מאפשר לוועדה המקומית להתיר שימושים נוספים, המתאימים לשירותים שמפורטים בסעיפים האחרים. העירייה מנסה להכליל כאן את האפשרות של שימוש הג"א לפיקוד העורף, באופן שייחשב כשירות מינהל חירום.
בית אבות יעשה יותר רעש, טוענת העירייה
לדעתה של העירייה, תחנת המשטרה היא החלופה הנוחה יותר לתושבי השכונה, החוששים ממפגעי הרעש, החניה והפקקים הצפויים ממנה. "בית אבות, אשר מהווה שימוש מותר על פי התוכנית, הינו שימוש אשר בוודאי מהווה שימוש בעצימות גבוהה יותר לעומת משטרה, על משרדיה", קובעת העירייה. לפי ההיגיון הזה, דיירי בית האבות ירעישו בלילות, יפעילו סירנות, יפעילו תאי מעצר ויזמנו עצורים לעלות לחדריהם.
ועד השכונה, שכבר חתום על ההצלחה הסוחפת של "גן קרית ספר" – שעיריית תל אביב התעקשה לבטל אותו לטובת מגדל, עד שנוצחה בבית המשפט – לא מוכן להיכנע, ומציע אפשרות שתפתור את הפקק שהמשטרה נכנסה אליו: תחנת דיזנגוף תעבור לבניין הנטוש והעצום של "בית הלוויות", לא רחוק ממנה. כך, פריסת התחנות תהיה יעילה יותר למען ביטחונם של תושבי העיר, ולא תהווה מפגע משום שהיא רחוקה מבתי מגורים. אז, מקווים התושבים, יפתחו היזם והעירייה בדיון מעמיק מול הציבור, כדי להחליט יחד – בשיתוף ציבור אמיתי – מהו העתיד של מרכזיית בזק. "חולדאי חייב להסביר לתושבים מדוע הוא מתעקש שיזם פרטי יקבל את דמי השכירות, ולא עיריית תל אביב", נמסר מקבוצת המאבק "ירוק וגם בטון". "הוא בוחר להמשיך ולהיאבק נגד האינטרסים של העיר, ונותן לקבלן להחליט על מיקום תחנות המשטרה בעיר".
היא לא הצליחה לשכנע את הקבלן לפתוח גן
בלב העיר תל אביב שורר מחסור במבני ציבור. אחת הסיבות לכך היא מדיניות העירייה בנוגע לשטחים המיועדים למבני ציבור באזור כולו. במקום לטפל במצוקה הבוערת, ולנצל את המשאבים שעומדים לרשותה במגרשים שמיועדים למבני ציבור, העירייה רק מניידת את השימושים בין מבנים שאינם נמצאים בבעלותה, משלמת שכירות בעדם, ובמקביל מבטלת פרויקטים שכבר יועדו למבני ציבור.
כך מצאה את עצמה עיריית תל אביב פושטת יד מול היזם לוי. לנוכח המחסור בגני ילדים בשכונה (הגן הציבורי הקרוב ביותר מרוחק כקילומטר וחצי), פנתה העירייה אל היזם וביקשה להשמיש את קומת הקרקע של מרכזיית בזק הנטושה, כגן ילדים. כצפוי – לוי סירב. העירייה, שבחרה מלכתחילה לא להפקיע ממנו את המבנה לטובת הציבור, לא יכלה לעשות דבר. בתגובה נמסר, כי "העירייה פנתה ליזם בבקשה להקים גן ילדים בקומת הקרקע, אולם בקשתה נדחתה שכן הקומה מיועדת לשימושים אחרים". מה הם השימושים הללו? לא ברור עדיין.
אולי הפתרון נמצא מתחת לאף. מול הבניין של לוי נמצא המרכז למיפוי ישראל (מפ"י), גוף ממשלתי היסטורי שנמצא תחת פיקוחו של משרד השיכון. המתחם הסגור, בשטח של 20 דונם, נמצא בבעלות המדינה. ייעודו, בדיוק כמו מרכזיית "בזק" ממול, הוא מבנה ציבור. העירייה הגנה בחירוף נפש על מתחם מפ"י כדי שייעודו יישמר, ואף הכריזה עליו ההיסטורי כמבנה לשימור. כמה הגנה עליו? משרד האוצר תבע ממנה 72 מיליון שקל בגין הנזקים הכלכליים שגרמה תוכנית השימור, משום שהיא אסרה לבנות בו מגורים (כדי לשמר אותו כמבנה לציבור) ומשום שעלויות השימור הגבוהות יצאו מכיסה של המדינה. אם כך, מתבקש שמפ"י יהפוך למרכז של פעילות ציבורית לתועלת תושבי העיר. בינתיים, הוא ממתין שזה יקרה, ממש כמו מרכזיית "בזק" שעליה הוא משקיף מעבר לכביש.
תגובת העירייה
אחרי פרסום הכתבה, העבירה העירייה תגובה מעודכנת: "בניגוד מוחלט לטענות המובאות, עיריית תל אביב-יפו פועלת בראש ובראשונה משיקולים של טובת הציבור ואינה בוחרת לאמץ או להגן על אינטרסים של יזמים אלו ואחרים. מדובר במבנה בייעוד ציבורי ששימש כמרכזיית בזק בעבר, הוצא למכרז על ידי בזק והמדינה ונמכר לשוק החופשי. נכון לזמן זה, לעירייה אין משאבים וסכומי עתק הדרושים לרכישת המבנה. העירייה והוועדה המקומית התנגדה ומתנגדת להפיכתו למבנה מגורים או שימוש מסחרי אחר, ועמדה על כך שיעשו שם שימושים ציבוריים. שימוש כמבנה משטרה הינו ציבורי, וכך גם דיור מוגן לקשישים. באופן עקרוני העירייה מתנגדת להפיכת מבנים בשימוש ציבורי למבני מסחר או מגורים. מאידך, אינה יכולה להכריח את היזם לעשות שימוש ספציפי ברכושו הפרטי. במקרה זה אין הליך משפטי שבגינו היזם יכול לתבוע את הוועדה המקומית.
"העירייה כאמור פועלת משיקולים של טובת הציבור ואינה חוששת כנטען מתביעות עתידיות. העירייה עשתה רבות בבניית ופיתוח שטחי ציבור. השקעה של מיליוני שקלים בפיתוח גינת קריית ספר, בנייה של בית ספר יסודי, גני ילדים ומתחם ספורט בשוק הסיטונאי שישרת את הסביבה.
"בכל האמור בנושא גינת קריית ספר: בניגוד לנטען, עיריית תל אביב-יפו לא נוצחה בבית המשפט אלא פעלה ליצירת הסכם שנחתם בינה לבין רשות מקרקעי ישראל. בהסכם זה המדינה הסכימה לוותר על זכויותיה ואישרה את פיתוח הפארק על ידי העירייה, למרות שמדובר בשטח נושא זכויות בנייה (שטח חום) ובתמורה הועדה המקומית תעצים זכויות בנייה במגרש המדינה ברחוב דובנוב. בנושא מבנה מפ"י, העירייה פועלת ללא לאות מול הדיור הממשלתי לקבלת המבנה הצמוד לו ברחוב לינקולן 3, אך עד כה מאמציה נענו בשלילה".
יזם הנדל"ן הרצל חבס מסר בתגובה: "דווקא הגענו להבנה עם מחלקת ההנדסה של העירייה לגבי הפרוגרמה, שכללה מגורים ובית מלון, אך התהליך מעולם לא הושלם. לא הוגשה בקשה להיתר, והפרויקט לא עלה לדיון בוועדה המקומית, כך שלא ניתן לדעת אם הבקשה הייתה עוברת או לא במתכונת זו".
מפ''י: הקרב הבא של התושבים נגד העירייה. לחצו על התצלום לסיפור ההצלחה של גן קרית ספר
