האם מאבק התושבים הכריע את הכף בפרויקט "משטרת דיזנגוף", שמתגלגל בין ועדות התכנון השונות זה יותר מחמש שנים? נראה שכן: הוועדה המחוזית החליטה השבוע להנמיך בקומתיים פרויקט שזכה לאחוזי בנייה מפליגים, ובכך נרשם פרק נוסף בהתנהלות ציבורית שהציבור כולו משלם עליה מכיסו, מיליוני שקלים בשנה.
גם אם התוצאה הפעם חיובית באופן יחסי, המדיניות עצמה רחבה ובעייתית. הקרקע היקרה והמצומצמת בתל אביב הביאה יזמים ומתכננים למצוא פתרונות יצירתיים, תוך שהם פועלים לא אחת בשיתוף פעולה עם רשויות התכנון, שרוצות לפרוע צ'ק שמן לטובת קופת המדינה, לפחות לכאורה. לפני כחמש שנים הוציא מינהל מקרקעי ישראל מכרז על מגרש המשתרע על פני 1.8 דונם, ששימש במשך שנים ארוכות את תחנת משטרת תל אביב ברחוב דיזנגוף. התחנה אמורה לעקור לבניין החדש של מחוז תל אביב ברחוב קיבוץ גלויות בדרום העיר, ובכך, אגב, תישאר העיר ללא נקודת משטרה (גם מרחב ירקון עבר במקביל מרחוב הרכבת, ובמקומו נבנה גם כן פרויקט מגורים).
היזם עשה שיעורי בית
הסכום המינימלי למכרז משטרת דיזנגוף היה שמונה מיליון שקלים. היזם ישראל לוי, שהתמודד מול 17 הצעות אחרות, הציע על הקרקע הרבה יותר - כ-30 מיליון שקל (סכום המקובל עבור בנייה רוויה) – וזכה. הוא תיכנן לבנות פה מגדל. לוי עשה כנראה שיעורי בית מקיפים. התוכנית ההיסטורית מגדירה את הקרקע כ"אדמות ממשלה" - הגדרה מימי המנדט הבריטי, שאינה מופיעה בשום תוכנית אחרת ואינה מתייחסת לייעוד, אלא לבעלות הקרקע בלבד.
מתכנני העירייה בחרו להגדיר את ייעוד הקרקע כשטח ציבורי (שטח חום), אף שהוא נטול ייעוד ולכן ניתן לבנות עליו כל דבר העולה על הדעת. "אפשרות זו, שהתגבשה אצל היזם, הסתמכה על כך שבמרכז תל אביב נערכו תוכניות נקודתיות סחירות וחריגות ממדים דווקא באתרים בבעלות ציבורית ששימשו בעבר את הציבור לצרכים שונים (שוק, גינה, בית ספר, בית חולים וכך הלאה)", טענה האדריכלית ד"ר טליה מרגלית, המתגוררת ברחוב מוצקין הסמוך, במסגרת התנגדות השכנים לפרויקט.
מכיוון ששטחי הציבור בצפון הישן של תל אביב הם מצומצמים, דרשה העירייה ממינהל מקרקעי ישראל לצאת במכרז חדש - דבר שלא התרחש בפועל. והנה החלמאות: המבנה המוזנח בן חמש הקומות הפך לפרטי, וככזה על המשטרה לשלם דמי שכירות לבעליו החדשים בסך כ-2 מיליון שקלים בשנה, כל עוד מתגלגל הפרויקט בין ועדות התכנון.
כמו כן, הפרויקט ניצל כמעט 400% בנייה, ולא 245% כמקובל ברובע 3 של העיר, והמתנגדים טענו כי התוכנית מנוגדת לתוכנית הרבעים ולתוכנית המתאר המקומית. "היזם נהנה מזכויות גבוהות באופן משמעותי מאלה המוקצות למגרשים הסמוכים, דווקא משום שחכר בקרקע ציבורית", טוענת מרגלית. "בעוד שהציבור והיזמים הקטנים מחויבים לתוכניות הכלליות, דווקא הרשויות והיזמים הגדולים, בעלי האיתנות הפיננסית, מקדמים תוכניות חריגות שמעצבות מחדש את פני העיר, כשברור לכל שהנטל הסביבתי המוטל על כתפי התושבים הינו בלתי מידתי".
הוועדה המקומית הציעה, כפשרה, לשנות את ייעוד הפרויקט: במקום מגדל מגורים בלבד – גם מגורים וגם בית מלון. על תכנון הפרויקט ממונה משרד האדריכלים בר-אוריין, בר בשיתוף מסטר-גל אדריכלים, והצעתם המקורית כללה הקמת 160 חדרי מלון ו-35 יחידות דיור נוספות, על פני 8.5 קומות לכיוון רחוב דיזנגוף ו-6.5 קומות הפונות לכיוון רחוב מוצקין המקביל לו. את מרתפי החקירות יחליפו חמש קומות חניה, שהכניסה אליהן מרחוב מוצקין. הגינה הקטנה בין רחובות מוצקין ויפה נוף מוקפת בבניינים צנועים ונהנית משקט יחסי, במיוחד בסופי השבוע, כך שהרחוב הצר יתקשה להכיל תנועה מוגברת של מכוניות. זאת הייתה, כמובן, אחת הטענות של 57 התושבים שהגישו התנגדות לפרויקט (ממש כמו ברחוב ויסוצקי, סמוך לכיכר המדינה).
אדריכלית אורלי אראל, סגנית מנהל אגף התכנון בעירייה, טוענת כי הרשות המקומית חסרת אונים מול המדינה: "למרות המחסור בשטחי ציבור, אין לעירייה אפשרות להתחרות ביזמים הפרטיים - לעירייה אין 30 מיליון שקלים לשלם בעבור הקרקע, וכך חסרים שטחים לתכנון מבני ציבור כבתי ספר וגני ילדים, וההחלטה על מלון היא בגדר פשרה. עם זאת הצענו לוועדה המחוזית להפקיע 40% משטח הפרויקט לטובת הציבור, כפי שהחוק מותיר".
האדריכל גידי בר-אוריין, מצידו, לא חוסך ביקורת מהעירייה, תוך שהוא מביט על אשכול הגנים הסמוך, שגובהו קומה אחת: "לא ייתכן שלעירייה יש שטח ציבורי והם בוחרים לבנות עליו מבנה נמוך ולא לנצל את הקרקע הנדירה במרכז העיר. הם יכלו לנצלה בצורה מושכלת יותר ולהקים בניין גבוה ומשמעותי עבור הציבור".
היזם: ההחלטה עלולה למוטט את הפרויקט
השבוע, כאמור, החליטה הוועדה המחוזית לאשר את התוכנית עם שינויים: אגף המלונאות, הפונה לרחוב דיזנגוף, יתנשא לגובה 6.5 קומות (במקום 8.5); אגף המגורים, הפונה לרחוב מוצקין, יתנשא לגובה 5.5 קומות. הכניסה למתחם תתפצל בין שני הרחובות, במטרה להקל על תושבי הרחוב הקטן. הוועדה המחוזית דחתה את טענת העירייה והתושבים על אובדן החלקה הציבורית האחרונה באזור, בנימוק שהמגרש לא שימש מעולם את תושבי סביבתו אלא נתן מענה כלל-עירוני, וכי התוכנית תספק צורך חשוב במלונאות.
מהיזם, "חברת ישראל לוי נדל"ן בע"מ", נמסר בתגובה: "עבודה של חמש וחצי שנים יורדת לטמיון. כלל לא ברור אם יוקם כעת המלון. ההחלטה עלולה למוטט את הפרויקט ולהפוך אותו ללא רווחי. כמות חדרי המלון ירדה באופן משמעותי, וייתכן שיהיה עדיף להמשיך להשכיר את המבנה למשטרה". טליה מרגלית מרוצה: "זהו חידוש מרענן, שמראה שחברי הוועדה קיבלו את הטענה שלא סביר לתת דווקא במגרשים שהופרטו זכויות יתר, ומבחינתי מדובר בניצחון תקדימי".
