חקירות למטה, ג'קוזי מעל: כך אושרו תחנת משטרה ומיזם דיור בלב ת''א

בהכנת הכתבה השתתפה הילה שמר

זאת שכונה שקטה וירוקה במיקום מצוין בתל אביב, עם משפחות חילוניות וחרדיות שגרות בדו-קיום נינוח בין הרחובות יהודה הלוי, לינקולן, אוליפנט, ווילסון וכורש. מצד אחד בית הספר לאמנויות, מצד שני הרחובות שינקין ובלפור, ומצד שלישי הקפה הפופולרי "התחתית". בעתיד הקרוב יגלו תושבי השכונה שחייהם השתנו, ולא בהכרח לטובה. לא רק בגלל חפירות הרכבת הקלה שסוגרות עליהם משני כיוונים; בעוד שהחפירות ייגמרו בשלב מסוים, כאן מדובר בשינוי לצמיתות.

לא לכל העוסקים בדבר יש אינטרס לחשוף את מה שמתרחש בבניין הדומיננטי בשכונה: המרכזייה הישנה של "בזק" בקרן הרחובות יהודה הלוי ולינקולן, מול מרכז מיפוי ישראל וקצה רחוב שינקין. הטכנולוגיה קפצה קדימה והמרכזיות הנושנות הפכו לחסרות ערך, ובזק יצאה למבצע מכירה של בניינים כאלה ברחבי הארץ. מאחר שהבניין מוגדר כ"שטח חום", ייעודי הבנייה בו מוגבלים לשימושים ציבוריים: שירותי חינוך, דת וקהילה, בריאות ורווחה, מינהל וחירום עירוני וציבורי, תרבות וספורט. איש הנדל''ן הרצל חבס, הרוכש הראשון, ביקש להרוס את הבניין הישן ולבנות במקומו מגדל של דיור מוגן. ספק אם מיזם פרטי של דיור מוגן זכאי להתיישב בבניין כזה, אך מכל מקום העירייה הדפה את הבקשה.

מתפנה: התחנה ברחוב דיזנגוף שהופכת לבית מלון. ישראל לוי הוא היזם של שני הפרויקטים (צילום: יריב כץ)

מיקומה החדש של תחנת המשטרה מעורר תהייה: מה ההיגיון בוויתור של משטרת מחוז תל אביב על פריסת תחנות בכל אזור מרכז העיר והצפון הישן, שבהם היא מאבדת אחיזה, לטובת שרשרת של תחנות סמוכות בלב העיר ובדרומה? תחנת לב העיר תצטרף לתחנה החדשה ברחוב המסגר, לתחנת לוינסקי (שעוברת למסגר), לתחנת ברלב, ולמרחב יפתח כולו הממוקם בבניין הענק ברחוב סלמה. התחנות היחידות שיישארו בצפון תל אביב יהיו ברחוב ראול ולנברג (רמת החייל) ובגלילות, וכל הצפון הישן נשאר מופקר.

כחול כמו משטרה, כחול כמו ג'קוזי

אלא שלשוטרים הפריע משהו אחר. לא כל הבניין ישמש אותם, אלא רק מרתפיו ושתי קומותיו הראשונות. על גג התחנה, מעל חדרי החקירות, תאי ההמתנה של העצירים ושיחות המסדרון של קציני המשטרה, ביקש הקבלן ישראל לוי להציב בריכה גדולה וג'קוזי שיספקו נוף פתוח על רחוב לינקולן. לא בעבור השוטרים שיראו את הרחוב מהחלון, אלא בעבור הדיירים שיתגוררו מעל תחנת המשטרה.

מדובר בשילוב חסר תקדים בישראל: תחנת משטרה למטה, מעונות סטודנטים למעלה. במשטרת ישראל טוענים כי "כעיקרון, אין מעניינה איך הזכיין מנצל את זכויות הבנייה הנוספות המגיעות לו (בית מלון, מעון, אכסנייה או כל דבר אחר), כל עוד הדבר אינו פוגע בפעילות התקין של תחנת משטרה – וכך נעשה". במציאות, המשטרה חזתה כנראה את ההתנגדות הציבורית לתצלום של צעירים משכשכים בג'קוזי מעל חדרי החקירות, ושיגרה התנגדות חריפה לבקשתו של היזם. בקשתה, ככל הידוע, לא התקבלה.

ההתנגדות של המשטרה לג'קוזי ובריכה מעל גג התחנה. פגיעה תדמיתית

הפרויקט יצא לדרך. לצד סניף הדואר בקרן הרחובות תהיה קומה מסחרית, מתחתיה ייחפרו חניונים לעשרות מכוניות, ומעל שתי הקומות הבסיסיות של תחנת המשטרה יהיו חמש קומות של מעונות סטודנטים. או שלא: למרות הגדרתם בתוכניות ככאלה, לא ברור אם מדובר במעונות סטודנטים, או רק בהכנה רכה לבית מלון (מאובטח) או לחילופין פרויקט מגורים. בנוסף לבית המלון שישראל לוי מקים ברחוב דיזנגוף, הוא ניהל בעבר את מלון "מרקיור" בעיר, וייתכן שכוונתו היא להוסיף עוד אחיזה מלונאית בלב העיר. לוי סירב לענות לשאלת Xnet מול איזה מוסד אקדמי הוא סיכם על מעונות הסטודנטים הללו, ומי יהיה אחראי על סבסוד שכר הדירה.

מבט מעמיק על תוכניות הפרויקט מגלה, כי יחידות הדיור בנויות כדופלקסים (כנראה עקב האילוץ התכנוני של הקומות הגבוהות בבניין הקיים), כשכל דירה מכילה קומה ראשונה וקומת גלריה. למרות המבנה יוצא הדופן הדירות אינן גדולות במיוחד, למעט המצב בקומה העליונה. זו כבר לא נראית כמו מעונות סטודנטים, אלא יותר כדירות נחשקות: ארבע יחידות דיור מרווחות עם יציאה למרפסות נרחבות.

כיצד אושר היתר לצמיתות במקום תב''ע חדשה

אם זהו עתיד הבניין, העירייה אינה יכולה-לכאורה לאשר זאת. שטח חום אינו מאפשר לה להפקיע את שימושיו גם בעסקת מכירה פרטית, אלא אם העירייה דאגה לשטח חלופי שיוגדר כך. ככל הידוע, היא לא עשתה זאת. גם תחנת המשטרה אינה נחשבת לשימוש מובהק בשטח חום. בעירייה טוענים שמדובר בשירות חירום שנכלל בהגדרות, אך האמנם זהו שימוש חירום או תולדה של אינטרס עסקי? מי עודד את המשטרה לפתוח את התחנה שלה דווקא שם – האם זהו היזם, שמטפל בשני הפרויקטים במקביל, או החלטה נקייה שהמשטרה והעירייה עומדות מאחוריה? וכיצד ינווטו הניידות בשעת חירום ברחובות הקטנים, כאשר האזור כולו פקוק עקב חפירות הרכבת הקלה – קרליבך מצד אחד ויהודה הלוי מצד שני?

תושבי השכונה, שפנו אל ערוץ האדריכלות של Xnet, מדגישים כי אזור לב העיר סובל ממצוקה של שירותי בריאות, חינוך ותרבות כמו כיתות גן, מעונות-יום, מרפאות, טיפת חלב וכדומה. הבניין שאינו יכול להימכר ליזם אלא למטרות ציבוריות הפך, למעשה, למתחם שבו ייעשה שימוש פרטי לכל דבר, בין אם יהיה מעונות סטודנטים או בית מלון.

על אף השינוי המהותי בתכולת השימושים של הבניין, לא נדרש היזם להליך של תוכנית בניין עיר חדשה, אלא קיבל היתר לצמיתות ויצא לדרך. מאבק התושבים שמתחיל בימים אלה ייסוב, בין השאר, על הטענה כי העירייה הסתירה מהם את המהלך ביודעין, תוך הימנעות מהליך של שיתוף ציבור, כדי למנוע מהם להתנגד. זאת, לטענת תושבים, למרות פגישותיו של מנכ"ל העירייה עם נציגי השכונה מעת לעת, פגישות שבהן הועלו טענות על מצוקה בשירותים ציבוריים לתושבים ולילדיהם. "היות ומדובר בשימוש חורג מהיתר, הדבר פורסם לציבור", עונים בעירייה ומתייחסים כנראה למודעות שנתלו על הבניין. "הוגשה התנגדות אחת אשר הוצגה ונדונה במסגרת הדיון בוועדה, והוחלט לדחותה ולאשר את הבקשה".

מגרש החניה הצמוד לבניין. מאחור נמצא רחוב כורש, שעתיד לסבול מפקק תנועה תמידי (צילום: אלי סינגלובסקי )

מרתפי מעצר לא, תאי המתנה לעצירים כן

העירייה טוענת, בתשובה לשאלות Xnet, כי "מדובר במגרש חום בבעלות פרטית והשימושים המבוקשים, עבור משטרה, תואמים הגדרה של שימושים ציבוריים על פי החוק. השימוש המבוקש לתחנת משטרה תואם את הייעוד ועל כן לא נדרש הליך תב"ע מקדים, אלא אישור לשימוש חורג מהיתר וככזה אין מניעה לאשרו לצמיתות. על פי מדיניות הועדה המקומית, מבנים בעלי יעוד ציבורי ייוותרו בייעוד זה, גם כאשר מדובר בקרקע בבעלות פרטית". אך על איזה ייעוד ציבורי מדובר? רק קומות הבסיס הן תחנת משטרה, כל השאר הוא מיזם פרטי, וקומות שלמות שהיו צריכות לשרת את תושבי העיר ניתנו לפרויקט אחר.

יש להזכיר כי לא מדובר בתחנה שכונתית קטנה אלא בתחנה גדולה. אפשר להעריך שהיא תורגש היטב בשכונה. צופרי סירנות ביום ובלילה, הרחובות הקטנים ייסתמו בניידות משטרה, רחוב כורש הקטן יהפוך לדו-סטרי וכנראה שחלק ממקומות החניה בו יופקעו כדי לאפשר זאת, וכמובן עצירים שיבואו וייצאו מהתחנה. בתי מעצר לא יהיו כאן, מדגישים במשטרה, אבל כן יהיו "תאי המתנה המשמשים לצורך שהיית עצורים עד ללקיחתם על ידי מערך הליווי של שב"ס".

אז כן סטודנטים או לא סטודנטים?

האם וידאה העירייה שהסטודנטים במעונות משויכים לגוף אקדמי כלשהו, שעמו יש שיתוף פעולה והוא גם אחראי על הניהול והסבסוד של הדירות לסטודנטים? בעירייה מגיבים, כי "הבקשה הנוכחית לא התייחסה למעונות או למגורים אלא לשימוש חורג ממבנה חברת בזק, למשרדי משטרה בשתי קומות ראשונות וכן מרתפים עם מסחר בקומת הקרקע. מאחר ואין בקשה אחרת, לא נדרשה התייחסות הוועדה לכך".

מדובר בתשובה מפתיעה, לא רק משום שהתוכנית מתייחסת במפורט למעונות הסטודנטים שיוקמו בבניין ואף מציגה את קומות המגורים שלהם, אלא גם משום שהנושא סוכם בישיבה במינהל ההנדסה בספטמבר אשתקד: האדריכל גידי בר אוריין, היזם ישראל לוי ומחלקת התכנון סיכמו על שילוב של תחנת משטרה ומעונות סטודנטים בבניין.

משטרת ישראל מודה, מצדה, כי לא יהיו כאן בהכרח מעונות סטודנטים אלא אולי באמת מלון: "מתוקף סיום הסכם השכירות מול בעלי המבנה ברחוב דיזנגוף, משטרת ישראל חייבת לפנות את המתחם. כחלופה פריסתית לתחנת לב תל אביב, בשיתוף ובהובלה של הדיור הממשלתי, אותר מבנה ברחוב לינקולן. משטרת ישראל והדיור הממשלתי מודעים לעובדה שלזכיין יש זכויות בנייה נוספות במתחם המדובר וכי הוא עתיד לנצלן לצורך בניית בית מלון או מעונות לסטודנטים. מתוך ידיעה זו, הגדירה משטרת ישראל לזכיין קוים מנחים וקשיחים, כגון כניסות נפרדות, מיקום התקנת שלטים (לא יותקן שלט בחזית למעט שלט של המשטרה, ניהול חצר המשק ועוד).

דרושה בדיקה

הפרויקט נראה כמו החמצה תכנונית במקרה הטוב, וכמו בית מלון עם מיתוג יוצא דופן במקרה ההזוי. ביתר רצינות, חברי מועצת העיר צריכים לבדוק אם הרשויות אישרו פרויקט פרטי על חשבון צרכיהם של תושבי תל אביב, ובניגוד להליכים המקובלים באישור פרויקטים כאלה: עיריית תל אביב-יפו - אם אישרה מלון או בית דירות בבניין שצריך לשמש לצרכים אחרים, בהליך של היתר לצמיתות במקום פתיחת בקשה לתב"ע חדשה; ומשטרת ישראל – שמיקמה תחנה באחד האזורים הפקוקים ביותר בשנים הקרובות, בין שני אזורי החפירות של תל אביב, מתחת לפרויקט דיור (עם בריכה וג'קוזי או בלעדיהם), בזמן שכל מרכז העיר והצפון הישן נשארים בלי תחנת משטרה אחת לרפואה.

גינת קרית ספר, הסמוכה לבניין. כאן נחלו התושבים ניצחון חשוב - האם יוכלו לנצח גם הפעם? (צילום: אלי סינגלובסקי )

לתושבי השכונה יש רקורד מוצלח בניהול מאבק ציבורי מול העירייה. הם אילצו אותה לוותר על מגדל ברחוב קריית ספר, בצד השני של רחוב לינקולן, ואחרי 15 שנות מאבק משפטי מתיש אמנם נחנך הפארק היפה "גינת קרית ספר". כעת הם מתאגדים שוב, בהנהגתם של "ועד תושבי מתחם קרית ספר" וארגון "ירוק במקום בטון", במטרה לסכל את התוכנית ולהפוך את הבניין למרכז שיעניק את השירותים הנחוצים לתושבי לב תל אביב.

משטרת ישראל מסרה בתגובה, כי "תמשיך לפעול ולקדם את הנגשת שירותי משטרה למען האזרחים". היזם והאדריכל גידי בר אוריין סירבו להשיב לשאלות בנושא.

נ"ב: עוד שני עצים ותיקים נכרתים

במסגרת הפרויקט, אושר לכרות שני עצים ותיקים שעומדים בסמוך לבניין: צאלון ופיקוס. אלפי עצים נכרתים בשנים האחרונות בתל אביב, במסגרת גל הבנייה ברחבי העיר, והמגמה רק נמשכת - בדגש על לב העיר, שבו יש ביקושים גדולים לבניינים חדשים או מחודשים עם חניונים. אלה באים על חשבון העצים, ובמקומם מוצבים עצים קטנים או עציצים.

• עדכון: חברת מועצת העירייה, שלי דביר (עיר לכולנו), הגישה ערר על ההחלטה של ועדת המשנה לתכנון וביקשה דיון חוזר, הפעם במליאת הוועדה המקומית. "תמיד אומרים לנו שיש מצוקת מבני ציבור ויש מצוקת מבני ציבור", היא אומרת ל-Xnet. "פה התעלמו לגמרי מצרכי השכונה, שבאמת צריכה עוד אשכול של גני ילדים. לא ברור לי הצורך בבניין הזה בשימושים שאושרו לו. זה נשמע יותר מתאים ליזם, שהציע למשטרה מקום חלופים, מאשר לצורכי העיר. ובפרט כאשר תחנת משטרה נוספת נמצאת במרחק מאות מטרים בקו אווירי (רחוב המסגר, א"כ)".