מהו הדיון שמתקיים ביום רביעי השבוע?
תחקיר ערוץ האדריכלות של Xnet, שפורסם בנובמבר האחרון, גילה שתוכנית הענק להקמת גורדי שחקים בכיכר אתרים בתל אביב קודמה בניגוד לחוק. עיריית תל אביב-יפו לא דיווחה, כי יזמי המגדלים (קבוצת JTLV) קיבלו החרגה משמעותית שתאפשר להם בנייה בהיקפים שאינם מתאפשרים בתוכנית המתאר העירונית - אלא רק שם.
למי הייתה אמורה העירייה לדווח?
לוועדה לשמירת הסביבה החופית (הוולחו"ף). זו הוועדה הארצית שמאשרת פרויקטי נדל"ן הסמוכים לקו החוף, ובודקת האם הם עלולים לפגוע בחוף, או בים, ו-או בציבור שנהנה משניהם. מאחר שכיכר אתרים מרוחקת כ-250 מטרים מקו החוף, ובחזיתה אף פחות מזה, הוועדה קיבלה לאישורה את תוכנית המגדלים בשלב מוקדם יותר - ואישרה. לעיריית תל אביב היו כמה שנים לעדכן את הוועדה בהחרגה, וזאת כדי לקבל את אישורה מחדש - אך היא לא עשתה זאת. רק בעקבות התחקיר, פסק בית המשפט כי חובתה לגשת לדיון מחודש בוועדה.
האם הם ידעו שהוולחו"ף עלולה לא לאשר?
כן. כאשר היזמים ועיריית תל אביב-יפו ביקשו לקבל את ההקלות (בהליך של התנגדות בפני חוקר הוועדה המחוזית, זאב עמית), הם ידעו שהוולחו"ף עשויה לא לקבל את הבקשה שלהם - ועדיין לא הביאו אותה לאישור מחודש. באותו דיון מתנהל הדיאלוג הבא, שמתפרסם כאן לראשונה:
החוקר זאב עמית, שמנהל את הישיבה בדצמבר 2014: "מה דעתך? את צריכה ולחו"ף?"
חגית בבלי, מטעם היזמים: "אני לא ידעתי שהיא עברה את הולחו"ף".
עמית: "אני מודיע, כאילו באת למצוא, לחפש אתונות ומצאת מלוכה עכשיו".
בבלי: "לא, לא. אנחנו חשבנו -"
עמית: "כל פרויקט שמגיע לולחו"ף את יודעת איך הוא נכנס, את לא יודעת איך הוא יוצא".
בהמשך הוא מזהיר:
"כדאי מאוד לתב"ע שהיא תהיה בסמכות, בעיקרון שהיא תהיה בסמכות מקומית, שהיא לא תסתור את תל אביב 5000. ואם היא לא נכנסת לזה, כדאי שהיא תהיה תוכנית בסמכות מחוזית. אבל לא כדאי לא לכיכר אתרים, לא לציבור הרחב ולא לך להגיע לולנת"ע, לולקחש"פ, לולחו"ף ואני לא יודע עוד לאן. זה כעיקרון על".
ואז אומר החוקר עמית לנציגת היזמים, חגית בבלי:
"יכול להיות שעם הגובה הזה את תגיעי לירושלים ואת תצאי בלי שום דבר. ואני חושב שכדאי מאוד, מה זאת אומרת תצאי בלי שום דבר? שגם יתבזבז זמן יקר, באמת יקר ואני מבין שהכוונות הן רציניות. וגם הדיונים בוועדות משנה של המועצה הארצית הן, הייתי שותף בהרבה מאוד דיונים שם, זה תמיד בראש של סיכה ונגמר בכאילו פותחים את היריעה ומביאים, ומי שיושב בוועדות. את יודעת מי החברים? כן? החברה להגנת הטבע".
אלא שעמית אישר בסופו של דבר את בקשת היזמים, ואימץ את ההתנגדות שלהם - ובעקבותיו גם הוועדה המחוזית.
ובכל זאת, האם ייתכן שהעירייה לא הבינה?
כנראה שדווקא הבינה. בדיון שהתקיים בוועדה המקומית (שהיא למעשה עיריית תל אביב-יפו), שאלה סגנית ראש העירייה מיטל להבי אם התוכנית החדשה "עוברת ולחוף". סגנית מהנדס העיר, אורלי אראל, השיבה לה: "ברור".
אז מה קיבלו היזמים?
תוכנית המתאר של תל אביב, שאושרה בערך באותו זמן שבו פנו היזמים לקבל את ההקלות ממנה, קובעת: ממערב לרחוב הירקון אסור לבנות מגדלי מגורים חדשים, ואסור לבנות מגדלים מעל 25 קומות.
היזמים טענו שהפרויקט לא יהיה כלכלי ללא הקלות, משום שבית מלון יהפוך את ההשקעה להפסדית, אם לא יהיו מגורים. הם הגישו התנגדות, שהתקבלה: הותר להם לבנות מגדלי מגורים בגובה 40 קומות ממערב לרחוב הירקון, ממש מעל החוף. רק להם ניתנה ההחרגה, ולא בשום מקום אחר בקו החוף של תל אביב. קפיצה של 15 קומות אינה דבר של מה בכך, באישורי הקלות תכנוניות.
מי היזמים?
קרן JTLV, בבעלות איש העסקים הוותיק עמיר בירם, מתמחה בנדל"ן מסחרי ומניב ברחבי הארץ. השותף-המנהל הוא אריאל רוטר, בנם של בעלי חברת האופנה "קסטרו" וחבר של סגן ראש עיריית תל אביב, אסף זמיר. האחרון נמנע לפיכך מהשתתפות בהצבעות על כיכר אתרים, אף שהסיעה שלו תומכת בפרויקט בהצבעות במועצת העירייה.
בין המשקיעים בקרן נמנים אנשי עסקים מצליחים, בהם ג'ורג' חורש (יבואן "טויוטה") ושולם פישר (שותפו של מתיו ברונפמן ב"שופרסל" וב"איקאה"), כשבנק הפועלים מסייע במימון. מכאן, שהמיזם מקודם על ידי כוחות כלכליים חזקים.
כקרב מאסף לקראת הדיון בוולחו"ף, עלה בימים האחרונים עמוד פייסבוק מושקע בשם "כיכר אתגרים", שקורא להרוס את כיכר אתרים משום שהיא חוסמת את הים. העמוד מגובה בקמפיין פרסום בולט באתרי אינטרנט גדולים. מי שעומדת מאחוריו היא JTLV, ומדובר בכסף קטן לעומת פוטנציאל הרווח שמגדלי כיכר אתרים עתידים להניב לה - ולחילופין מהנזק שייגרם לה מביטול הפרויקט. ההשקעה בפרויקט מצד היזם נאמדת ב-3 מיליארד שקלים.
האם נעשה תחשיב חלופי, כדי להתמודד עם טענת היזמים שזה לא כלכלי בלי מגורים ותוספת קומות?
לא ידוע על תחשיב כזה. הוא לא פורסם מעולם.
האם חייבים להקים מגדלים בכיכר אתרים?
מבחינת היזמים, ברור שכן - ובצדק מבחינתם: זהו פריים-לוקיישן, הנכס נרכש על סמך הפוטנציאל הנדל"ני שלו, והיזמים שואפים למקסם את אחוזי הבנייה שהרשויות יסכימו לתת להם כדי למכור דירות מפוארות בקו ראשון לים. כפי שעמיר בירם ואנשיו רואים זאת, בנייה של מגדלים בתכסית של 600 מ"ר על שטח של כ-16 דונם (12 דונם בסופו של דבר) היא זניחה, אל מול פרויקט כה נרחב. אם אחוזי הבנייה והשימושים שהם ביקשו יבוטלו - מבחינתם הפרויקט אינו כלכלי לביצוע.
מבחינת העירייה והאינטרס הציבורי, אין חובה להקים מגדלים בפירצה היחידה בחומת המגדלים בחוף של תל אביב. תיאורטית, העירייה גם יכולה לרכוש מהיזמים את החלק שלהם בכיכר ולפתח אותו בצורה אחרת (כפי שאמנם ניסתה לעשות בעבר) ואף רווחית. יש לזכור שמדובר בעירייה העשירה ביותר בישראל. עניין של סדר עדיפויות.
למעשה, מנכ"ל העירייה, מנחם לייבה, כבר הצהיר במפגש עם תושבים שלא יהיו מגדלים בכיכר אתרים:
העירייה גם יכולה לתת ליזמים "ניוד זכויות" - פרקטיקה נפוצה ששוכללה במינהל ההנדסה העירוני - כדי לתת ליזמים זכויות בנייה במקומות חלופיים בעיר. מכל מקום, הבעיה אינה טמונה בכוונות העסקיות של JTLV, אלא ברגולציה עליה מצד העירייה ומינהל התכנון.
האם נבדקה השפעתו של גוש המגדלים על הסביבה: אור, צל ורוחות?
העירייה לא ביצעה סקר סביבתי, למרות דרישה של חברי מועצה ושל החברה להגנת הטבע כבר באוקטובר 2015. עמותת התושבים שנאבקת בפרויקט ביקשה לאחרונה משורה של משרדי יועצים להכין לה סקר סביבתי, לקראת הדיון בוולחו"ף. כולם השיבו בשלילה, והסבירו כי הם עובדים עם העירייה או עם האדריכל אבנר ישר (שמתכנן לצדו של האדריכל הבריטי נורמן פוסטר את המגדלים של JTLV) ולכן יהיו מצויים בניגוד עניינים.
התוצאה, לפי שעה, היא שגוש מגדלים שמתוכנן לקום בחוף תל אביב לא עבר בדיקה סביבתית.
מעיריית תל אביב-יפו נמסר: "הוועדה המקומית טרם החליטה על הפקדת התוכנית וביקשה הליך של שיתוף ציבור, שבמהלכו התוכנית עשויה להשתנות. רק לאחר החלטת הוועדה המסמכים יתפרסמו במלואם. נדגיש בהקשר זה כי כל תוכנית שתאושר תלווה בבדיקה אקלימית מקדימה".
כיצד ייראו המגדלים?
מעטים יודעים. היזמים שיחררו אמנם בקיץ שעבר הדמיות לא מחייבות, אבל קשה להניח שהמגדלים אמורים להיראות כך. האדריכל האחראי על הפרויקט במשרד של פוסטר אמר לאחרונה ל"כלכליסט", כי "מדובר בשלב מוקדם ביותר, עדיין לא תכננו את המגדלים לפרטיהם". קומץ בכירים בעיריית תל אביב הוזמנו לראות את המודלים של המגדלים בתוכנת תלת-ממד. בקשה להציג זאת למבחן הציבור ב-Xnet לא נענתה עד כה.
בעקבות הביקורת על הפרויקט, אמר מהנדס העיר, עודד גבולי, שייתכן כי העירייה תדרוש את הורדתו של מגדל אחד מהשלושה, ואף תצמצם משמעותית את שטחי המסחר. לא מדובר באמירה מחייבת, והיא נאמרת על רקע מפגשי "שולחן עגול" עם עמותת התושבים המתנגדים לפרויקט, שמציגים חלופות למגדלים. מבחינת היזם, גם ללא מגדל שלישי הפרויקט יהיה כלכלי, כל עוד מותר להרים 40 קומות לכל מגדל.
והיה והפרויקט יצא לדרך, מה צפוי באזור הכיכר?
חפירה ובנייה בהיקף עצום, וצריך לזכור שהן יתרחשו במקביל לחפירת שני קווים נוספים של רכבת קלה בתל אביב.
היזמים מתכוונים להרוס את הכיכר כמעט לחלוטין, כולל קומות המרתפים מתחת למפלס הרחוב. מדובר בפרויקט שיימשך שנים, עם השלכות על התחבורה ברחוב הירקון והטיילת, שדרות בן גוריון והסביבה, וגם בריכת גורדון והמרינה (האחרונה אמורה לעבור הרחבה גם כן). דאגתם של תושבי האזור מעשור של רעש, אבק ופקקים אינה נטולת בסיס. זאת, בלי קשר לתוצאה הסופית - חיובית או שלילית.
אם הם קיבלו הקלות, מדוע ששאר בתי המלון לא ידרשו?
אחד כבר דרש: מלון "קרלטון", שצמוד לכיכר אתרים מצפון, ביקש להצטרף לתוכנית של JTLV - כלומר להרוס את המלון ולהיבנות מחדש כמגדל גבוה. אפשר להניח ששאר בתי המלון היוקרתיים לאורך קו החוף של תל אביב עוקבים בדריכות אחר הפרשה, ומחכים לראות אם ההקלות יאושרו. אם כן, צפויות בקשות נוספות להוסיף קומות לחומת המגדלים הנוכחיים של תל אביב, על סמך התקדים שיוענק (או לא) בכיכר אתרים.
זאת ועוד: העבודות הגדולות שצפויות בכיכר אתרים עשויות להשפיע על בתי המלון הסמוכים, כמו "הרודס", ולא רק ברעש ובאבק אלא גם בחסימת דרכי הגישה והשירות. לפי התוכנית הקיימת של JTLV, שעיריית תל אביב-יפו דוחפת, המנהרה מתחת לכיכר אתרים תבוטל ותהפוך לכביש עם שישה נתיבים. מדובר בפרויקט תשתית מורכב וממושך. אולי זו תהיה סיבה נוספת לכך שבתי המלון ידרשו פיצוי על הנזק שעלול להיגרם להם, באמצעות אחוזי בנייה עתידיים.
מה יקרה למעבר הרצוף בין שדרות בן גוריון לים?
כיכר אתרים היא כישלון אדריכלי ידוע, אבל הישג אחד אי-אפשר לקחת ממנה: יש רק רחוב אחד בתל אביב שמוביל ישירות לחוף הים, בלי כל צורך לחצות כבישים מסוכנים. התוכנית העכשווית עומדת להציב כביש מסוכן ורחב בפינת שדרות בן גוריון ורחוב הירקון, מתחת למקבץ המגדלים, כך שהולכי הרגל ורוכבי האופניים יפסידו בגדול לכלי הרכב. זו מדיניות הפוכה למדיניות הירוקה שהעירייה מקדמת בתוכנית הענקית לקירוי האיילון. בעוד שבאיילון העירייה פועלת לאיחוי חלקי העיר תוך צמצום המפגע המוטורי, דווקא ברחוב היחיד שמאפשר הליכה נינוחה בלי סכנת תאונה - היא נסוגה אחורה. ברוב ערי העולם המגמה היא ברורה: הולכי רגל ורוכבי אופניים הם בראש סדר העדיפויות. ובפרט שתל אביב רוצה להיקרא עיר חוף מובילה.
אם התוכנית תשונה בוולחו"ף, תהיה ליזמים עילה לתבוע את העירייה?
זו סוגייה היפותטית, שתהיה תלויה גם בשאלה מי היה צריך לדאוג להעברת המידע על החרגת הזכויות לאישור הוולחו"ף ולא עשה זאת: העירייה, הוועדה המחוזית (כלומר מינהל התכנון) או היזמים עצמם.
האם הוולחו"ף בכלל מתערב בתוכניות נדל"ניות, או משמש כחותמת גומי בפועל?
הוועדה מתערבת מעט, אך היא מתערבת. רק לפני חודשיים ביטלה את פרויקט "דנקנר על הים" בנתניה, אחרי שקיבל אישור מהוועדה המקומית ל-26 קומות בקו ראשון לים. מאחר שכאן מדובר בשינוי דרמטי בקו החוף של תל אביב, תוך תועלת שנויה במחלוקת לציבור הרחב, היא עשויה להתערב שנית.
מצד שני, צריך לזכור שרוב הפרויקטים הנדל"ניים הגדולים ברחבי הארץ כן יוצאים לדרך. גילה אורון, שהייתה ראש הוועדה המחוזית במשך 15 שנה, אמרה בשעתו ל-Xnet כי בכל שנות כהונתה בוטלו לא יותר משלוש תוכניות שהוגשו להן התנגדויות.
מי הם חברי הוועדה שתקבל את ההחלטה?
בראשות הוולחו"ף עומדת דלית זילבר, ראש מינהל התכנון, ולצדה ארבעה בכירי המינהל כממלאי המקום שלה. שלל משרדי ממשלה מיוצגים בוועדה: משרד הגנת הסביבה, התחבורה והתיירות, משרד הביטחון, הבינוי והשיכון, האנרגיה, החקלאות והפנים, נציג המהנדסים והאדריכלים, נציג הארגונים הסביבתיים, וגם ראש העירייה רון חולדאי, שהצהיר בפומבי על כוונתו לקדם את התוכנית במתכונתה.
אבל הכיכר מוזנחת ולא יכולה להישאר במצבה הנוכחי.
על זה מסכימים כולם. הכיכר מוזנחת כבר שנים, מדובר בכישלון מוכח, הציבור מדיר ממנה את רגליו, במועדון הקולוסיאום פועל מועדון חשפנות ולא סוגרים אותו, מפחיד להסתובב בה בלילה ועוד בעיות.
מקורבים ליזם עמיר בירם משוכנעים, כי הפרויקט הוא הזדמנות חד-פעמית להציל את הכיכר המוזנחת. מדובר במקום אפל ואיום, הם אומרים, שגורם בושה לכל תייר שמגיע ללב העיר תל אביב. כפי שהם רואים זאת, הכיכר חוסמת לא רק את שדרות בן גוריון, אלא את כל הרחובות הסמוכים בגלל השיקוע, ולכן חובה לבטל אותו ולהרים את הכביש המשוקע אל קו הרחוב כדי לתקן את המפגע.
השאלה היא אם השטח הציבורי הענקי, שחלקו נמצא בבעלות העירייה (היזם אינו מקבל זאת, ומדגיש כי העירייה לא מחזיקה בשום בעלות מלבד החניון), צריך להילקח מהציבור - או להיפך, לדאוג לו כדי שיהפוך לאחד המקומות הכי יפים בתל אביב. כלומר, האם אי-אפשר למצוא חלופה לתוכנית אחת בלבד.
העירייה כבר קידמה לפני כמה שנים תוכנית שונה לחלוטין, לשיפור פניה של הכיכר, רק שברגע האחרון היא נסוגה ממנה - אחרי שאדריכלית הנוף יעל מוריה כבר הגישה תוכנית מסודרת - והחליטה לאמץ את תוכנית המגדלים הנוכחית.
כיצד יכולה העירייה לפעול?
בעיקר בשקיפות כלפי התושבים. למשל, להפסיק עם ההסתרה של תוכנית המגדלים שתכנן האדריכל הבריטי נורמן פוסטר, לחשוף אותה בפומבי, לספר את כל המידע שבכירי העירייה חשופים לו, לבדוק מה תהיה השפעתם של מגדלים על הסביבה ולהחליט אם המחיר הזה צריך להיות משולם או לא, ולקיים שיתוף ציבור אמיתי שבו הציבור ואנשי מקצוע באמת יכולים להשפיע על החלטה גורלית לעתיד העיר.
"אני יכול לפרק את הדיון הזה בשנייה וחצי", התרתח מהנדס העיר עודד גבולי על תושבים מודאגים שהגיעו למפגש איתו על כיכר אתרים. אז זו לא הדרך, ומאז חשיפת הבעיה מנסה העירייה לקיים דיאלוג עם התושבים, רק שאין כל התחייבות מצידה להתחשב בו.
המדיניות האגרסיבית של חולדאי, שנהנה מקואליציה מקיר לקיר, יכולה להתרכך אם הוא יחפוץ בכך - עם או בלי קשר להחלטות שיתקבלו מעל ראשו. "על התוכנית הזו אפשר להתווכח. אפשר גם להחליט שלא עושים כלום ומשאירים את הכיכר בשיממונה", הכריז חולדאי בישיבת מועצת העירייה מוקדם יותר השנה, והזהיר: "מצדי שהפרויקט הזה לא יהיה. אתם חושבים שאני צריך אותו כדי להיבחר? אני כבר לא צריך אותו". רק שגם אחרי עידן חולדאי, תל אביב עלולה להישאר עם מפגע נצחי בקו החוף, ואז כבר יהיה מאוחר מכדי לעשות משהו. כמו בדולפינריום, שאותו בנה קודמו של חולדאי, והוא עצמו הרס רק בחודש שעבר.
