בפעם השנייה בתוך שנים ספורות, גונזים בישראל פרויקט גרנדיוזי של האדריכל הבינלאומי דניאל ליבסקינד. בפעם הראשונה זה קרה ל"מגדל הפירמידה" במרכז ירושלים, שחולל סערה עקב פגיעתו הצפויה בקו הרקיע של העיר, וכעת זה קורה למיזם Waves (בית גבור) מול חוף הים של תל אביב.
לפני כחמש שנים חשף ערוץ האדריכלות של Xnet כי יזמים שכרו את שירותיו של ליבסקינד, מי שפרץ לתודעה העולמית בזכות המוזיאון היהודי בברלין ו"מגדל החירות" במנהטן, בין היתר, להסבתו של בניין המשרדים "בית גבור" במנשיה לבית מלון ודירות יוקרה. התוכנית העיצובית כבר אושרה, ואישור ניתן גם להוספת קומות כפי שביקשו היזמים, אלא שהיזמים הודיעו לאחרונה למינהל ההנדסה כי הם מקפיאים את הפרויקט. דבר ההקפאה פורסם לראשונה בעיתון "גלובס".
שוכרים נרתעו
היזמים הם חברת אליק רון, לוזון השקעות של יצחק אורליצקי, חברת פארק מישור של משפחת דהן (בעלי "אלדן"),חברת ארגול, נתנאל גרופ
מאור מלונאות. הם ביקשו להשביח את הנכס, באמצעות הסבתו מייעוד משרדים לפרויקט מגורי יוקרה מול הים. אלא שריבוי בעלי העניין והדרישה להזרים כספים באופן שוטף הקשו על המשך התהליך. "היו כוונות ורעיונות טובים לחמשת היזמים (שמחזיקים בבעלותם כ-70% מהבניין)", מסביר עו"ד ארז ספיר (שותף במשרד נשיץ, ברנדס, אמיר ושות') שמייצג את היזמים. "לצערי, בשלב מסוים השותפים לא ראו את הפרויקט באותה העין. זה פשוט אנשים שלא הסתדרו ביניהם, והזרמת הכסף צריכה להיות ברמה החודשית".
לפי גורם המעורב בפרויקט, התגלעו קשיים בהשכרת שטחים בבניין הקיים, ועם הזמן נותרו קומות שלמות ריקות, על רקע העובדה שעסקים נרתעו מחתימת חוזים ומהשקעת כספים בשיפוצים ובהתאמות, בידיעה שבתוך כשנתיים ייאלצו לעבור למיקום אחר. אשתקד התפרסמו דיווחים, שלפיהם רשת מלונות "בראון" שכרה 10 קומות במבנה כדי להקים בהן מלון. נראה שסביב אותו מהלך, התברר ליזמים שהפרויקט לא יבשיל בטווח הנראה לעין.
צמוד אליו מלון דן פנורמה, שהפך למלון הקורונה. זה מה שמחכה לחולים שם:
"צריך לזכור שזהו בניין חי", אומר עו"ד ספיר, "וכשזה המצב אתה לא יכול לקדם פרויקט בשיא הכוח. כשהפרויקט לא רץ מהר אתה מפסיד, יש קומות ריקות. התבקשנו לתת עמדה רשמית לעירייה, בגלל שהתכנון התקדם בצורה מהירה ופתאום נעלם. פנו אלי חלק מבעלי הזכויות, והוצאתי לפני כחודשיים הודעה (לעירייה, מ"ב) שכרגע הקפיאו את הפרויקט ואין סיבה לקדם את ההיתר".
הכישלון שהציבור והיזמים אולי ירוויחו ממנו
למרות כישלון המיזם, אין בכך כדי לבטל את השינוי המשמעותי שהאזור עתיד לעבור בשנים הקרובות.בית גבור הוא מבנה בן 17 קומות, שאותו תכננו האדריכלים אמנון ניב ואמנון שוורץ בתחילת שנות ה-70של המאה הקודמת, כחלק ממתחם "בית הטקסטיל", לצד "בית התעשייה" ו"בית הטקסטיל". שלושת הבניינים מחוברים במבנה מסחרי נמוך בן שלוש קומות, שעליו נבנו במהלך השנים שני מגדלים נוספים.
הפרויקט ממוקם בלב מרכז העסקים והמלונאות מנשיה (שכולל גם גם את בתי המלון דן פנורמה ודיויד אינטרקונטיננטל), וסופג מאז הקמתו ביקורת חריפה על מחדליו: קומת המסד של חמשת המגדלים יוצרת מתחם כלוא שמפריד בין העיר לים, ולא כפי שהיה אמור להיות - חיבור בין שדרות רוטשילד, נוה צדק והחוף. המרחבים הציבוריים של המתחם - "כיכר השעות היפות" ועוד שתי כיכרות שנבנו מעל קומת המסד - היו אמורים להסב הנאה לציבור, אך הם נעולים ומיותמים, לא נגישים ומוזנחים.
בשנים האחרונות מכינים במשרד האדריכלים דרמן-ורבקל, בהזמנת העירייה, מסמך מדיניות תכנונית למע"ר מנשיה. המסמך יציע לפרק את קומת המסד וליצור מעברים רחבים עם חזית מסחרית, שימשיכו את שכונת נוה צדק מזרחה, בואכה הטיילת. מאחר שבית גבור נבנה על חלקה אחת בלבד מתוך תשע שנכללות במתחם, קידום התוכנית לא אמור להיות מושפע מהמיזם שיהיה או לא יהיה בו. דרמן ורבקל לא ידעו על גניזת הפרויקט, וכעת יבדקו מה ההשלכות על מסמך המדיניות שהם מגבשים.
ליבסקינד ויגאל לוי, האדריכל הירושלמי ששותף איתו במיזם בית גיבור, התחילו לתכנן את הפרויקט לפני שהחלה העבודה על מסמך המדיניות של מע"ר מנשיה, אך תכננו פעולה אדריכלית שמזכירה את זו ששוקלים בעירייה לעשות. הם ביקשו לשנות את החזית, להוסיף חמש קומות, לשבור את קומת המסד בחלק הדרומי של הבניין ולפתוח מעבר בין רחוב המרד לבין פארק צ'רלס קלור על הים.
לכשיאושר מסמך המדיניות העירוני, מעריכים שהעירייה תתמרץ את בעלי החלקות והיזמים באמצעות זכויות בנייה משופרות משמעותית מאלה שקיבלו יזמי בית גיבור בעבור אותה פעולה בדיוק - פתיחת מעברים לציבור בלב המתחם - עד כדי אחוזי בנייה גבוהים פי שלושה.
ליבסקינד השלים בישראל את "מרכז וואהל" באוניברסיטת בר אילן. בשני הפרויקטים שלא הצליח להשלים - מגדל הפירמידה ברחוב אגריפס בירושלים והסבת בית גיבור - מלווה אותו האדריכל הירושלמי יגאל לוי. השבוע הוא עדיין נשמע אופטימי ביחס לפרויקט התל אביבי. "כולם מצטערים ומקווים שזה עוד יחזור", הוא אומר בשיחה עם Xnet, "אני מאמין שזה עוד יחזור. דניאל מאוד ירצה להמשיך עם הפרויקט בכל תצורה. הוא רואה בזה אתגר גדול וזכות גדולה לתכנן על קו החוף של תל אביב".
אתה גם נשכרת לתכנן מחדש את בית התעשיינים, שצמוד לבית גיבור. איך תתמודדו עם מצב שבו תאושר התוכנית למע"ר מנשיה, בהינתן שעיצוב הבניין כרגע לא ינצל את מלוא הזכויות שניתנות ליזמים?
"יתמודדו עם זה. אז יהיה בניין חדש, כי בבניין היום יש הרבה מאוד מגבלות שדניאל התמודד איתן בצורה יוצאת דופן, וככל שיש שם בניין חדש לגמרי, אני מניח שהתוצאה תהיה עוד יותר מדהימה. הדבר הכי טוב שיצא מהתוכנית של 'בית גיבור' זה הפתיחה של מע"ר מנשיה כלפי הים, וזה שכל המתחם זז עכשיו בעקבות התוכנית שלנו. אנחנו גאים בזה".
זה פרויקט שני שלך בשיתוף ליבסקינד שנעצר. מה התחושות של שניכם?
"יש לנו עוד פרויקטים בקנה וממש אין משקעים. ככה זה בכל העולם - על כל חמישה פרויקטים, אחד נבנה"
