גרועה כמעט כמו רעידת אדמה: עצרו את תמ''א 38, כי הטעויות זועקות

האם תוכנית המתאר הארצית מס' 38 תוארך בחמש שנים נוספות, או תיפסק לטובת פתרון נכון יותר? ההחלטה תתקבל בקרוב במוסדות התכנון. במינהל התכנון מעדיפים להתוות הליך תכנוני הולם, שיהווה תחליף לתוכנית שנולדה כחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, ובמשך השנים הוצאה מהקשרה. מהצד השני ניצבים יזמים, קבלנים ובעלי נכסים, המפעילים לחצים להמשיך עם תמ"א 38. לקראת הרגע המכריע, הנה כמה נקודות למחשבה.

איך אמור לפעול מנגנון התכנון  - ומה קורה בשטח

חוק התכנון והבנייה, ששורשיו בתקופה המנדטורית ובמידה מסוימת גם העותמנית, מסדיר את נושא התכנון והבנייה בישראל. בגדול, ההסדרה החוקית נעשית על ידי תכניות, שמגדירות מה, כמה ואיך אפשר לבנות על שטח נתון. יש תכניות ברמה ארצית, מחוזית ומקומית. כדי לממש בפועל פרויקט בנייה כזה או אחר, יש לקבל היתר בנייה, שניתן על ידי ועדה מקומית לתכנון ובנייה ברשות מוניציפלית מקומית או אזורית. ההיתר יינתן בתנאי שמסמכי התכנון תואמים למה שהתוכניות על השטח מאפשרות.

ראש מינהל התכנון, דלית זילבר. רוצה לבטל את תמ''א 38 עקב נזקיה(צילום: אוהד צויגנברג)

יש היגיון רב במערך תכנוני כזה, מכמה טעמים: לאזן בין אינטרס הקניין הפרטי לבין טובת הציבור, לוודא שמרחב החיים צומח תוך שמירה על איכות חיים נאותה, ולמנוע אנרכיה בתחום הבנייה. אנשי המקצוע מכינים תכניות, לציבור ניתנת שהות להביע דעתו, ומוסדות התכנון, שבהם יש ייצוג לציבור, מקבלים החלטות בהתאם.

רק שהכנת תוכניות היא עניין מורכב, שרק נעשה מסובך יותר: יישובים מתרחבים ומצטופפים, האילוצים גדלים, האוכלוסייה גדלה וגם מספר התושבים שמבקשים להיות שותתפים לתהליך, הירידה באיכות המקצועית של שוק התכנון – ובשורה התחתונה, יותר קשה לקדם בישראל תוכניות טובות.

וכך, בארץ הקומבינות, התפתחו במרוצת השנים כל מיני התאמות לחוק, שמאפשרות לעקוף אותו בגמישות אקרובטית. מסובך לעשות תוכנית חדשה? ניצור מנגנון שייתן יותר אפשרויות על בסיס תוכניות קיימות, ונקרא לו "הקלות". ומה אפשר להכניס ב"הקלות"? חריגה מקווי בניין, הוספת דירות, הגבהת גובה המבנה, וכמעט כל סעיף עקרוני שמשפיע בפועל על אופי הבניה וההיקף שלה.

את ההקלות נותנים במעמד הבקשה להיתר, בדיונים בוועדות התכנון המקומיות ברשויות המוניציפליות, והנה חתול ששומר על השמנת: קבלנים מקבלים את מה שביקשו - הגדלת נפחי הפרויקטים ללא צורך בשינוי תוכנית - והרשות המקומית סוגרת עניינים מתחת לרדאר.

רעידות אדמה? מי זוכר

מנגנון ההקלות לא מסתכם בזה. בראשית שנות האלפיים החליטו מוסדות התכנון לתת דעתם לסכנת רעידות האדמה בישראל. לשם כך גובשה תוכנית מתאר ארצית מספר 38, הידועה כתמ"א 38. זאת בכלל לא הייתה תוכנית נדל"נית, אלא תוכנית הנדסית, שמגדירה ונותנת תמריצים לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, כגון פטור מתשלום היטל השבחה, אפשרות להגדיל את שטח הדירות, ותוספת דירות לבניין קיים שיעבור חיזוק.

עם הזמן, הוסיפו לתוכנית מסלול שנותן תמריצים מופלגים כאשר הורסים מבנה ישן ובונים אותו מחדש: אפשרות לבנות את המבנה עד מלוא נפח הזכויות (על פי תוכניות החלות על המגרש), תוספת דירות וקומות (כתלות בגובה המבנה שנהרס), וברוב המקרים גם הפטור הנכסף מהיטלי השבחה.

בעזרת הזינוק המטאורי במחירי הדיור, הפכה התוכנית - שמטרתה המקורית הייתה לחזק מבנים מפני רעידות אדמה, ובעיקר באזורי הארץ שמועדים לפורענות – למגה-מנגנון-הקלה. מנקודת המבט של המגזר הפרטי - בעלי דירות, קבלנים וסתם מחפשי הזדמנויות עסקיות – היה זה חלום שהתגשם: תרנגולת שמטילה ביצי זהב, ואופציה קרובה מתמיד להגשמת חלומו של כל ישראלי שלא עובד בסטארט-אפ "לעשות את המכה".

רק שמנקודת המבט הציבורית, חוללה תמ"א 38 רעידת אדמה פיזית וחברתית, שהכניסה למועקה כלכלית רשויות מקומיות רבות. וזאת, עוד בטרם נפלה אבן אחת ברעידת אדמה גיאולוגית אמיתית, שבוא תבוא, ותבחן אם ה"חיזוק" הזה הוא באמת חיזוק, או רק לחשבונות בנק מסוימים.

מנגנון ענק של הקלות

התחקות אחרי התהליך מגלה ביטוי מרתק למה שמתחולל בסביבת חיינו ב-15 השנים האחרונות.

הנהירה ההמונית מכפרים לערים היא תופעה עולמית, שלא פוסחת על ישראל. ככל שהעיר מרכזית ותוססת יותר, כך הביקוש לגור בה גבוה יותר. אנשים רוצים לגור בעיר, וצריך לספק להם שם מצאי של דירות. בתוך כך, שינויים חברתיים מגדילים את מספר הרווקים והמשפחות החד הוריות, והמוני ישראלים כבר לא זקוקים לדירות גדולות.

אלה ביקושים אמיתיים לדיור. לצידם, יש גם ביקושים ספקולטיביים. בעשור האחרון שורר בכל העולם אקלים של ריבית נמוכה לצד ערפל שלטוני-כלכלי, מה שמסיט את הציבור מחיסכון אל השקעה בדבר-מה מוחשי. נכס פיזי הוא תחליף לתוכנית פנסיה, מה גם ששוק העבודה משנה את פניו ושולח אנשים – ובעיקר את הדור הצעיר – להיות עצמאים. גם כלכלת החלטורה של AirBNB פותחת לבעלי נכסים רובד הכנסה משמעותי– מה שמעיק עוד יותר על מי שאין לו דירה.

אחת התופעות המזוהות ביותר עם ישראל בעשור האחרון(צילום: יריב כץ)

כל הביקוש הזה יצר לחץ משמעותי על הסביבה הפיזית, ובישראל הבעיה חריפה במיוחד: מדינה קטנטנה; רוב האוכלוסייה מעוניינת לגור בגוש דן או בירושלים; שיעור ריבוי טבעי גבוה במיוחד; ביקושים מצד יהודים שחיים בחו"ל; וסיום חגיגת ה"פנסיה התקציבית" שהתנהלה כאן פעם.

מהרגע שמשבר הדיור הפך לבעיה בוערת שמטרידה את הישראלים, ומשפיעה גם על בחירת הפתק בקלפי, לחצו משרדי הממשלה על מוסדות התכנון להמציא פתרונות. וכך, בתהליך מודע, הפכה תמ"א 38 למנגנון הקלה ענק, שמאפשר להגדיל בקלות את מצאי הדירות באזורי הביקוש.

לכאורה, הם תפסו שתי ציפורים: גם לחזק מבנים וגם לתת פתרון לביקוש לדירות. אך מה לעשות שהאזורים שמועדים לפורענות האדמה נמצאים דווקא באזורי "אנטי-ביקוש", ברצועה הצרה שבין מטולה לאילת? וכך, המטרה הלאומית הוחמצה לחלוטין: חוזק רק נתח קטן ממאות אלפי הדירות שנמצאות בסיכון, ואילו רוב אלה שכן חוזקו נמצאות ברמת סיכון נמוכה ביותר.

אבל זאת רק אחת הבעיות עם תמ"א 38.

מדוע תמ''א 38 היא כישלון מהדהד

1. היא טומנת פצצה מתקתקת לרשות המקומית

תמ"א 38 טומנת מנגנון הרסני לרשויות המקומיות. היא נותנת תמריצים לבעלי נכסים להשקיע בחיזוק המבנה, תוך העמסת נטל על הרשות המקומית – הפטור מהיטל השבחה.

מספרים לנו על יציבותה הכלכלית של מדינת ישראל ועל עושרה המופלג, בזמן שרוב הרשויות המקומיות בקושי גומרות את החודש, אפילו לצורך ניהולן השוטף. לא כולם יודעים, אבל דירות למגורים הן נטל גירעוני על הרשות בטווח הארוך: הארנונה שאנחנו משלמים נמוכה מהוצאות העירייה הנדרשות לבית אב – פינוי אשפה, ניקיון הרחובות, חינוך, שירותים סוציאליים ועוד. והנה המוקש שטמנה תמ"א 38: היא מוסיפה עוד תושבים, שיוצרים לטווח הארוך גירעון מצטבר, בשעה שהיא מונעת מהרשות המקומית היטלי השבחה, שבלעדיהם איך תוכל לשרוד, שלא לומר להתפתח בעתיד.

אמרנו היטל השבחה. ומה עם מס שבח? גם את הפטור הזה מעניקה תמ"א 38. עד היום נתנה המדינה כ-14 מיליארד שקלים לתוכנית – זהו השווי של אי-גביית מס שבח. תארו לעצמכם מה אפשר היה לעשות עם הכסף; למשל, להתמודד ברצינות עם בעיות התשתית שיצרה התוכנית.

2. כי היא חונקת את התשתיות הציבוריות

מי שמרוויח מתמ"א 38 לא מתעניין בהשלכות שלה על החיים של מי שיגורו בה ובסביבתה. רק תוספת דירות והגדלת בניינים, בלי הגדלה תואמת של התשתיות. התוצאה חנקה את התשתיות העירוניות, החל ממחסור בשטחים ציבוריים פתוחים, במוסדות ציבור, במדרכות, בכבישים ובתחבורה ציבורית – כל מה שנקרא איכות חיים.

המחוקק דווקא חשב על העניין, והכניס לתוכנית את סעיף 23, לפיו רשות מקומית רשאית להכין תוכנית ספציפית שתגדיר כיצד לבצע חיזוק מפני רעידות אדמה בתחומה: "שוכנע מוסד תכנון כי בשל התנאים הייחודיים של ישוב או חלקים ממנו נדרש להתאים את הוראות תכנית זו לתנאים הייחודיים הנ״ל, יהיה מוסמך לאשר תכנית מפורטת שמטרתה חיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה, על פי הוראות תכנית זו וכמפורט להלן: בתכנית מפורטת כאמור ניתן לקבוע כי יחולו בתחומה רק חלק מהוראות תכנית זו, או לקבוע הוראות שונות מהקבוע בתכנית זו בעניינים המפורטים להלן: שטחי בניה, יחידות דיור, גובה בניה, קווי בניין, עיצוב אדריכלי ותקני חניה".

נשמע טוב, אבל הסעיף הזה הוא לעג לרש. רשויות מקומיות גירעוניות, נטולות משאבי תקציבים וכוח אדם איכותי, לא יכולות להכין תוכנית כאלה.

בכלל, תמ"א 38 שמה ללעג את התהליך התכנוני. היא עוקפת דה-פקטו מערך מסודר של תוכניות תקפות שאושרו בהליך קפדני, והפכה ל"חוק ההסדרים של התכנון". דחפו אליה מיני הוראות ותקנות המשפיעות קריטית על הסביבה והחיים, בלי סינכרון עם תוכניות וכוונות תכנוניות קודמות. וזאת, רק משיקולים פוליטיים וכלכליים.

3. כי היא לא מיושמת היכן שבאמת צריך אותה

מתי ראיתם לאחרונה חיזוק בניינים משמעותי בקרית שמונה? בטבריה? בבית שאן? באילת? תמ"א 38 לא מגיעה לשם. לא משתלם לה. למרות הזינוק במחירי הדיור, אין די תמריץ לקבלנים ויזמים לבצע שם פרויקטים כאלה. יותר נוח לקבלנים לעבוד במרכזי האוכלוסייה, שם הם ממילא פועלים בפרויקטים קודמים, ושם מרוכזים העובדים והציוד.

ומה אומר המהנדס שחיזק את הבניינים בבית שאן על התמ''א:

לחצו על התצלום כדי לקרוא על הפרויקט הנדיר (צילום: גיל נחושתן)

אגב, הידעתם שאין מסמך ברור הממפה את מידת הסכנה מרעידות אדמה בכל אזור בישראל? אילו היה מסמך כזה, אפשר היה להשתמש בו ככלי עזר במתן העדפות או תמריצים לביצוע פרויקטי תמ"א 38.

4. כי עצם החיזוק מוטל בספק

בואו נדבר על הפן ההנדסי של חיזוק המבנים הישנים, שבגללו נולדה התוכנית. האם היא עונה לצורך? האם בניינים ישנים שעברו חיזוק תמ"א באמת מחוזקים? ביקשנו את חוות דעתו של המהנדס ישראל דוד, מבכירי הקונסטרוקטורים בישראל, סגן ומ"מ יו"ר איגוד המהנדסים לבנייה ולתשתיות בישראל.

לדבריו, התוכנית כוללת נספח הנדסי המפרט הנחיות הנדסיות לביצוע החיזוק, רק שהבעיה המהותית נעוצה בביצוע ובפיקוח בפועל. דוד מגדיר הוספת קומות מעל מבנים ישנים כמשימה מסובכת, שמחייבת מיומנות הנדסית וביצועית גבוהה במיוחד. "ניתוח לב פתוח בתנאי קרב", הוא מגדיר זאת. ומי הרופאים המנתחים? דוד מותח ביקורת על מי שעושים את הפרויקטים בפועל, וטוען שמדובר בבעלי מקצוע וקבלנים בסיווג נמוך של רשם הקבלנים, שאינם מיומנים דיים וחסרי יכולות הנדסיות ברמה הנדרשת לביצוע פעילות כירורגית מורכבת כזו.

האם יש רגולציה של הרשות המקומית על האיכות ההנדסית? הנספח ההנדסי אמנם כולל דרישה לרגולציה כזאת, אך האחריות לביצוע ולטיב מוטלת על בעלי המקצוע עצמם. המשמעות: החוק לא עיגן את החובה, לפקח על כך שהבנייה מתבצעת לפי התכנון והסטנדרטים הנחוצים.

המהנדס ישראל דוד מדגיש, כי הדבר מביא לתקלות גם בזמן הביצוע, וכי יש חשש גדול לפגמים סמויים ואף לקריסה של חלקים מתוך המבנה הקיים בשל תופעות משניות. בתשובה לשאלה בנושא, הוא מציין: "המכון הלאומי לחקר הבנייה בראשותו של פרופ' יחיא רוזנפלד מצא שב-100% מהדירות בישראל יש ליקויי בנייה. אם בבנייה חדשה יש ליקויים, תארו לעצמכם מה קורה בפרויקטים של תמ"א 38".

אחת התופעות שהוא מביא: מקרים שבהם יזמים קיבלו היתר הבנייה, ואז הביצוע של השלד והחיזוק נעשו באופן שונה לחלוטין מהתכנון ההנדסי שהוגש במסגרת הבקשה להיתר. מאחר שאין פיקוח ראוי, אי אפשר לדעת כמה מקרים כאלה אירעו בפועל.

השורה התחתונה של דוד: "תמ"א 38 הפכה למיזם נדל"ני ו/או לעיבוי עירוני במקרה הטוב, ונושא עמידות המבנים לרעידות אדמה נדחק הצידה ומהווה, למעשה, 'עלה תאנה' למיזם הנדל"ני".

5. כי היא הורסת שכונות מוצלחות ומבנים היסטוריים

ממעטים לכתוב על זה, אבל תמ"א 38 פוגעת במרקמים היסטוריים בלב הערים הישראליות. רובן תוכננו ונבנו החל בסוף המאה ה-19 ובראשית המאה ה-20 במתכונת עיר-גנים. דמיינו את תל אביב, למשל, בלי העצים, הגינות והשדרות שלה. פרדיגמת תכנון זו יובאה מאירופה, וככל שעוברות השנים מתבררת תרומתה לתחושה הנעימה במרכזים ההיסטוריים העירוניים שלנו.

מרקמי עיר גנים מתאפיינים במגרשים ששומרים על מרווחים לא בנויים סביב המבנה, המיועדים לשתילת עצים וצמחייה. אלה מחוללים פלאים: מאפשרים מעבר רוח בין הבניינים ואוורור טבעי של הדירות, ובעיקר התפתחות "יער עירוני" של עצים ותיקים, שתרומתם חיונית הן לאקלים הישראלי החם (הורדת טמפרטורה ויצירת צל), הן לטיהור האוויר והן לתחושת הטוב (Well being) שלנו בכלל.

במקביל, במרקמים היסטוריים רבים בישראל התגבש עושר אדריכלי של מבנים – בעיקר בסגנון אקלקטי ובסגנון בינלאומי ("באוהאוס") ומודרניסטי. העושר הזה מעניק ערך עצום לסביבת החיים והופך אותה למעניינת, שלא לדבר על ערך תיירותי וערך כלכלי לטווח הארוך.

תאוות הביצוע של יזמי תמ"א 38, ובעיקר תמ"א 38 להריסה, מחסלת בשיטתיות את שני ההישגים. המרקם נהרס בגלל העמסת מקומות חניה, מגדלי ממ"דים ועוד חריגות מקווי בניין המתאפשרות במסגרת ההקלות; המבנים ההיסטוריים פשוט נהרסים, למרות הנחיות שימור במקומות כאלה ואחרים.

מבנים מרהיבים בחיפה מאוימים לטובת פרויקטי תמ''א, שלא בדיוק יפים כמותם(צילום: אינסה ביננבאום)

תמ"א 38 אמנם מספקת מנגנון הגנה לסביבות היסטוריות, אך הוא אינו מגן על המרקם ועל מרכיבים שנמצאים מעבר למבנים עצמם, למשל הצמחייה הוותיקה. הוראות סעיף 14א', הדן בהריסת מבנה ובנייה מחדש, מציינות במפורש שהן לא יחולו על "מבנים שמיועדים לשימור ומבנים בעלי ערך היסטורי ואדריכלי"; סעיף 19 אוסר על תוספות בנייה, כאשר הוראות תמ"א 38 אינן מתיישבות עם "הוראות התוכנית החלה על המבנה לשימור". ואילו בהמשך, מותיר הסעיף שיקול דעת רב (מדי) למשרד מהנדס הרשות ולוועדה המקומית, בנוגע לתוספות על מבנים לשימור.

ברשויות רבות, שבהן אין תוכניות שימור ורשימות שימור של ממש, מתחולל מאבק מתמיד על שימור המורשת האדריכלית והמרקמים. יש שכונות שכבר חטפו את הנזק - במרקם, באדריכלות ובנוף – כגון שיכון ותיקים ברמת גן ושכונות הכרמל בחיפה.

חוסר המודעות לחשיבות המרקם, הצמחייה והעומק ההיסטורי-אדריכלי של סביבת החיים, יחד עם התודעה של "היהודי הנודד" והנרדף במשך אלפי שנים, שהסביבה הפיזית הייתה זרה לו, הם אולי הגורמים המרכזיים לכך שבעלי דירות לא משכילים לראות איך איכות החיים שלהם תיפגע בסופו של דבר, לא פחות מהגדלת הנכס ועיטופו בשיש-מצבות מבריק, בצפיפות גוברת בתוך הבניין ומחוצה לו, בחצר שלהם וברחוב כולו.

6. כי הממ''ד הוא המלך

על הדרך, תמ"א 38 כורכת גם את נושא המיגון מפני סכנות מעשה ידי אדם. הממ"ד (מרחב מוגן דירתי) הופך לחלק מהמערכת הקונסטרוקטיבית של הבניין המחוזק, וגם אמצעי הגנה אישי לנוכח המציאות הביטחונית המעורערת-נצחית.

אלא שהממ"דים הם אלמנט בעייתי ביותר מבחינה אדריכלית ומרקמית. ההקלות מאפשרות להוסיף אותם במרווחים שבין הבניינים, ומתקבלת תוספת גמלונית שאינה מוסיפה לבניינים אסתטיקה רבה. ממ"דים מגיעים עם חלון אחד, במידות מצומצמות מאוד. בניינים עם מגדלי ממ"דים נראים כמו מגורי חיילים בבסיס צה"ל אי-שם.

האמת היא שאפשר להתמגן גם אחרת. פיקוד העורף מדבר על "שיפור מיגון", שבמסגרתו מעבים בבטון את הקירות של אחד החדרים, וכך מתקבל חדר מוגן. בכלל, יש פתרונות הנדסיים לא יקרים לחיזוק קונסטרוקטיבי של מבנים מבלי להפוך אותם לקופסאות מוגזמות בגודל ובעיצוב.

אבל אף אחד לא רוצה לוותר על חדר נוסף במתנה.

7. בגלל קידוש החירום על פני השגרה

תמ"א 38 הומצאה כדי לתת מענה למצב חירום פוטנציאלי בעתיד – רעידת אדמה קטסטרופלית שתחריב מבנים ישנים על יושביהם. לתוכה נוצק (בבטון מזוין) גם פתרון למצב חירום מתמשך אחר שבו אנו חיים בהווה – איום מלחמתי מהאויבים המקיפים אותנו. על מזבח המענה לחירום, הוקרבו היבטים רבים הנוגעים לאיכות מרחב החיים השגרתי שלנו. קידשו את החירום (שאמור להיות מצב זמני) והעדיפו אותו על השגרה.

8. בגלל מה שהיא עשתה לאדריכלות

תמ"א 38 היא זריקת עידוד לבינוניות (ומטה) באדריכלות הישראלית. זו ממילא תקופה גרועה למקצוע בכל העולם, כאשר אדריכלות האוטוקד מייצרת שכפולים של בניינים בגיבוי שכבת פוטושופ נוצצת, עם טרנד ישראלי נוכחי שהתדרדר לכדי ציפויים בפלטת צבעים של אפור ושחור.

התמ''א דירדרה את האדריכלות הישראלית לאחת התקופות המדכדכות שלה(צילום: גיא שחר)

תאוות מיקסום הזכויות וההקלות, וניצול מירבי של קווי הבניין ופריצתם ככל שניתן, מייצרים קופסאות מלבניות חסרות השראה, וגושי סרח עודף שחונקים את המרווחים. בבנייה חדשה מתקבלת בדרך כלל תיבה משמימה, וכל שנותר לאדריכלים הוא לשחק קצת עם "עיצוב" החזיתות באמצעות קורות לבנות במתכונות שונות של זיגזג, הלבשת שטיחים דמויי עץ, שתילת חורים עגולים באלמנטים במרפסות, ובל נשכח את הכתר המעטר כל בניין תמ"א 38, שלא ברור אם הוא קרניז או פרגולה, אבל הוא בטוח מקום מצוין לקינון של יונים.

9. כי היא מייצרת חוסר ודאות

תמ"א 38 מייצרת חוסר ודאות תכנונית, שמשפיעה לרעה על הציבור. בעלי נכסים ושוכרי דירות בשכונות ותיקות ושקטות מתעוררים באופן תדיר לשלטי פרסום מול דירתם, שמבשרים על עוד פרויקט תמ"א 38 שיגרום להם סבל בזמן הבנייה, וישפיע על איכות חייהם בשכונה לטווח ארוך, וזאת מבלי לדעת מתי ואיפה יצוץ פרויקט כזה.

10. כי היא מעודדת הזנחת מבנים

תמ"א 38 מייצרת תמריץ לבעלי דירות להזניח את הבניין שלהם. תמריץ ההזנחה גדל ככל שגובה הבניין קטן יותר, וככל שלבניין פוטנציאל כלכלי גדול יותר לביצוע תמ"א 38.

זה משגשג על קרקע פורייה של תרבות מקומית, שמזניחה את המרחב הציבורי ומשקיעה את המקסימום בפרטי. במקום לטפל בסדקים בבניין, או בברזלי זיון שהחלידו, קוראים ליזם המושיע כדי שיוסיף דירות או יהרוס את הבניין, ויפתור לבעלי הדירות את הבעיה שיכלו לטפל בה בעצמם.

"בארה"ב נותנים לדייר 10 שנים זמן לחזק את המבנה", אומר ישראל דוד. "אם הוא לא, לוקחים לו חזקה על המבנה כמבנה מסוכן והורסים אותו".

11. כי זאת מתנה לעשירים

אי אפשר לנתק את נושא התכנון והבנייה מההיבטים החברתיים, ותמ"א 38 יצרה כאן עיוות משמעותי. חלק ניכר מהישראלים שנהנים מהתוכנית הם בעלי נכסים מבוססים בשכונות ותיקות. קבלנים ויזמים של תמ"א 38 מקבלים במתנה קרקע חינמית לבניית דירות באזורים המבוקשים ביותר, ואילו בעלי נכסים מבוססים מקבלים צ'ופר בדמות הגדלת דירתם.

ידם של תושבים בבית שאן ובקריית שמונה אינה משגת אפילו שיפוץ פשוט של בניינים.

12. כי היא מעוררת מדון

ישראל היא גם כך חברה משוסעת וקרועה בשנים האחרונות, ותמ"א 38 היא תוספת קטנה ומכוערת לכך: זירת התגוששות אגרסיבית בין דיירים בבתים משותפים, שבדרך כלל מציפה שתי אסכולות - דיירים שמכירים באיכויות המבנים הוותיקים ובערכם המוכח לאיכות חייהם ורוצים לשמר אותם, אל מול דיירים שמסתנוורים מתוספת שטח, חניה ומעלית, בלי להיות מודעים לשאר ההשלכות הבעייתיות של המימוש.

פעמים רבות נרכשות על ידי יזמי נדל"ן ממולחים דירות בבניינים ותיקים שקטים, והם מפעילים לחץ על הדיירים לבצע פרויקט תמ"א 38. התוכנית יצרה גם מעמד חדש של "יזמי תמ"א 38", שעוברים מבית לבית בשכונות הוותיקות, ופועלים לשכנע דיירים לבצע פרויקט בבניין, תוך תרומה לערעור יחסי השכנות השבריריים ממילא. דיירים שרוצים לשמר את הבניין הנעים והדירה המתוכננת היטב שלהם, הופכים עד מהרה לסרבנים אויבי תמ"א. והיה הישראלי לטָמָאעַ בעידן התמ"א.

''התחדשות עירונית''? ממש להיפך

לתמ"א 38 חלק נכבד בהזניית המושג "התחדשות עירונית". התחדשות עירונית, במובנה האורבני העמוק,היא סט של מהלכים שמטרתם להפוך סביבה עירונית מדוכדכת-מדורדרת לנעימה ושוקקת מבחינה אנושית. מהלכים אלה כוללים סל של צעדים, כגון שיפור תשתיות ציבוריות, יותר תעסוקה, שיפור החינוך והבריאות, ויצירת אקלים רגולטורי שמעודד צמיחה ופעילות עירונית, בין השאר של עסקים קטנים. כל אלה מושכים אנשים לגור, לעבוד ולבלות בערים כאלה.

הוספת שטח בנוי היא רק צעד אחד בתהליך, ולעתים קרובות הוא מגיע בשלב מאוחר יותר, אחרי שההתחדשות העירונית הושקעה בשאר הבעיות.

ואולם, מאחר שלמערכות הציבוריות קשה לשפר את השירותים הציבוריים שהן מעניקות, וקשה גם לכמת איכות חיים, אזי נוח יותר להאמין ברעיון שהמגזר הפרטי "יחדש את העיר" כשהוא הורס בניינים ובונה אותם מחדש, תוך תוספת של כך וכך מ"ר רבוע בנוי, דירות ותושבים.

במסגרת תהליכי העברת האחריות מהשלטון המרכזי לשלטון המקומי ולאזרחים עצמם, אנחנו עדים לשימוש ב"פינוי בינוי" וב"תמ"א 38" כמכשירים ל"התחדשות עירונית". אילו הדבר היה משלים לצעדים בונים בהיבט התכנוני והרגולטורי, ניחא; אבל נהפוך הוא: הנזקים שתוארו לעיל מעידים שתמ"א 38 אינה תורמת להתחדשות עירונית.

תמונה מוכרת מרמת גן. ראש העירייה מנסה לעצור, אבל בינתיים לא בטוח שמצליח(צילום: נעם רוזנברג)

למרבה האירוניה, למרות העומס הביורוקרטי בגלל עומס הבקשות, למרות הכבדת העומס על התשתיות ולמרות ההשפעה הכלכלית הבעייתית לטווח ארוך, רשויות רבות עדיין מאשרות בחדווה פרויקטי תמ"א 38 רבים ומוגזמים בנפחם. הסיבות לכך רבות: מתוך אינרציה, עקב לחצים מצד יזמים וקבלנים, ומתוך תחושה שהן עושות טוב לעיר בכך שבניינים עם טיח סדוק מוחלפים בבניינים עם חיפוי נוצץ.

לאחרונה נשמעים קולות המדברים על מסלול "פינוי בינוי" כתחליף לתמ"א 38. חשוב להסביר שפינוי-בינוי כשלעצמו לא מחדש אף עיר, אלא רק את הבניינים; פינוי -ינוי של אזורים נרחבים במרקמי עיר-גנים ותיקים ימיט אסון על מעט האזורים האיכותיים שעוד נותרו בערים הישראליות, ויהפוך אותם למדבריות עירוניות. גישה כזו מתאימה יותר לעידן המשטרים הקומוניסטיים במאה שעברה, ואת התוצאה רואים עד היום.

מה עושים? קודם כל, מכירים בבעיה

אחרי שפירטנו את שלל הנזקים של שיטת הסלאמי שנקראת תמ"א 38, מה עושים כדי לשפר את איכות החיים בערים, למגן את הדירות ולצופף את הערים לנוכח האתגר הדמוגרפי?

את השלב הראשון כבר עברנו, והוא הכרה בבעיה. מינהל התכנון, בראשותה של דלית זילבר, מוביל עבודת מטה שנועדה להחזיר את מתודולוגיית התכנון לשפיות. זה כולל את חיסול שיטת ההקלות, ומציאת תחליפים לתמ"א 38. התוקף של התוכנית עומד לפוג בעוד חצי שנה (מאי 2020), ובמינהל התכנון רוצים להיפרד ממנה.

גם עיריות רבות הפנימו את חומרת הבעיה. חלקן כבר פועלות לאישור מדיניות המגבילה את היקף יישום תמ"א 38, בהן קריית מוצקין, קריית ביאליק, חיפה, רעננה, ועוד. רמת גן בולטת במאבקה בנושא, אך המערכת המשפטית לא ששה לתת לה גיבוי, ולדעת היועץ המשפטי לממשלה "מדיניות זו אינה יכולה להיחשב מדיניות סבירה".

מול רשויות התכנון וראשי הרשויות, עומדים קבלנים ויזמים שנהנים מהמצב ומתנגדים בתוקף לעצירת התוכנית, שתעמיד בסכנה את העסקים שלהם. לאחרונה נערכו דיונים קדחתניים במשרד האוצר, בניסיון להגיע להחלטה לגבי מתווה התכנית, לאור השיקולים המקצועיים מחד והלחצים מגורמי העניין מאידך.

בקרוב אמורה המועצה הארצית לתכנון ובנייה להתכנס כדי לקבל החלטה בעניין. היות שהשיקולים המקצועיים ברורים, יש לקוות שלמרות הלחצים מגורמי העניין, תתקבל החלטה מושכלת.

מה צריך להחליף את תמ''א 38? בחלק ב', שיתפרסם בקרוב: המלצות למקבלי ההחלטות