"מפעל שיקום שכונות" היה פרויקט-דגל של מנחם בגין, לאחר עלייתו לשלטון ב-1977, ואחד הסמלים הבולטים של כהונתו. 160 שכונות מצוקה זכו לשיקום פיזי וחברתי – גם אם חיצוני בלבד, ללא טיפול שורש אמיתי – במיזם ארצי שהצליח לשפר את הדימוי העצמי של ישראלים רבים.
השנים חלפו, הצבע התקלף והרבה מהבעיות נשארו; למעשה, מבחינת מצבם של הבניינים הישנים שנותרו על תילם, הבעיות רק החמירו. רעיון התמ"א, שנולד כמענה דחוף לרעידת האדמה הבאה שבדרך, התברר בפועל כתעלול נדל"ני: אף יזם לא בא לחזק מבנים בבית שאן, למשל, כי מי ירצה לרכוש דירה בקומות שיתווספו למבנים האלה? רעש האדמה הפך לרעש שיווקי, בעיקר בגוש דן, כדי למקסם את ערך הדירות ביישובים המבוקשים.
בשבוע שעבר התברר, כי מינהל התכנון - ולא רק ראשי ערים, שמאסו בפתרון השעטנז הזה - מתחיל להפנות כתף קרה לתמ"א. "אנחנו חושבים לתת כלים אם ראוי לעשות פינוי-בינוי, תמ"א 38 או שימור בראייה מתחמית, תוך חידוש התשתיות והמרחב הציבורי", אמר גורם בכיר במינהל. על רקע הדברים, מתבקש לבדוק את המודל של בית שאן, ולתהות אם אינו מתאים גם לשאר היישובים בישראל.
שיקום ''שיקום שכונות''
לפני שלוש שנים יזם משרד השיכון את פרויקט "שיקום שכונות חוזר", שמזכיר את אחיו ההיסטורי רק בכותרת, אך לא במהות: הפעם הושם הדגש על חיזוק המבנים מפני רעידות אדמה. השבר הסורי-אפריקאי הכתיב את סדר העדיפויות, ובצמרת הטבלה כיכבו ערים ועיירות שמועדות לרעשי אדמה ואינן נחשבות ליעדי נדל"ן לוהטים, כגון קרית שמונה, צפת, טבריה ובית שאן.
ברוך ונחמה ירמולינסקי מנהלים משרד תכנון ועיצוב מבנים בירושלים, עיר מגוריהם. הוא מהנדס בניין המתמחה בחיזוק מבנים נגד רעידות אדמה, היא אדריכלית. הם ניגשו למכרז של משרד השיכון וזכו בשיקום של שבעה בניינים בבית שאן ועוד חמישה בטבריה. את הבניינים קיבלו במצב רעוע: עמודי בטון ישנים ומסוכנים, טיח מט לנפול, קורות תמיכה סדוקות ושבורות, ויסודות פלדה חלודים.
ביקרנו יחד איתם בבניינים במרכז בית שאן, שבהם סיימו לטפל לאחרונה. "אנשים לא ימותו פה ברעידת אדמה", מכריזה נחמה (62). "משרד השיכון ביקש גם שיקום ברמה האסתטית וגם פיקוח נפש - חיזוק. קירות הבטון שהוספנו במעטפת המבנה הם פיקוח הנפש".
אם, חלילה, טבריה סופגת רעידת אדמה של 6 בסולם ריכטר, הבניין שטיפלתם בו יעמוד?
ברוך ירמולינסקי: "כן. הבניין עומד בדרישות התקן הישראלי. יהיו בו סדקים, שלא יהיו אשליות, אבל אנשים יצאו ממנו בשלום".
הוא מתמחה בהנדסה סיסמית, כלומר בעמידות מבנה לרעידות אדמה. את ניסיונו צבר בעבודה משותפת עם אביו בברית המועצות וגם באקדמיה. "רעידת אדמה זה הפחד הכי חייתי שיש לאנשים, זה כוח עליון, האדמה זזה לך מתחת לרגליים", הוא אומר. "בהפצצות לפחות הכל סטטי, ואתה שוכב על הרצפה. מה שעשינו פה, זה לא לתת לבניין לקרוס בשלבים מסוכנים, לפני שאנשים יוצאים מהבניין. בזמן רעידת אדמה צריך לצאת מכל בניין, אפילו אם הוא קוביית בטון. מבניין לא מחוזק אי אפשר לצאת, כי לפני שתספיק הוא יקרוס עליך. בחיזוק אנחנו נותנים עוד 20-30 שניות לברוח, וזה הבדל של חיים ומוות ברעידות אדמה".
איך בכלל מחזקים נגד רעידות אדמה
נחמה ירמולינסקי מזכירה את מה שאמור להיות המובן מאליו: "כל בניין מתוכנן להחזיק את עצמו ומה שיש בו, בצורה אנכית, כשהמשקל לכיוון מטה. אם אני נותנת לך להחזיק מזוודה כבדה מעל הראש, אתה יכול להחזיק גם אותך וגם אותה, כי אתה חזק. לפתע מישהו מגיע ודוחף אותך כשהמזוודה מעל הראש שלך, ואז אתה נופל. פתאום, הכוחות האנכיים הופכים לאופקיים, מרכז הכובד זז ומתרחש הרס".
"בניינים לא מחוזקים הם כמו אוטו בלי בלמים", ממשיך ברוך. "אין לו מעצורים לתנועה אחרת. בנינו לבניינים מערכת בלמים, שנותנת את האפשרות לעצור כשמופעל על הבניין כוח אופקי. בנינו חיזוקים בכל כיוון של הבניין לכל סוג של רעידת אדמה: אלמנטים מאונכים לקיר ואלמנטים מקבילים לקיר. זה מה שחסר לרוב הבניינים שנבנו לפני שנות התשעים, ולא רק בבית שאן, אלא גם בתל אביב, בשפלה, בשרון - בכל הארץ".
ארבע דוגמאות לחיזוקים במבנים בבית שאן ובטבריה, לפני ואחרי:
מעבר לחיזוק הסיסמי, נעשו פעולות אסתטיות בבניינים. העמודים בקומת הכניסה נסגרו, והחלל שביניהם יצר לובי ומחסן רחב לשימוש הדיירים. הלובי רוצף באריחי קרמיקה בלתי אופנתיים, בניסיון לעמוד במבחן הזמן, המדרגות חוזקו והמסדרונות שופצו אף הם. גם הגינה המוזנחת טופלה.
"בהתחלה", אומרת ירמולינסקי, "שיחקתי עם צבעי הבניינים, שיהיה שמח, אבל אז אמרו לי בעמידר ובמשרד השיכון שצבעוניות-יתר נתפשת אצל אנשים כ'שיקום שכונות׳, כאילו זה בית סוג ב'. לא הייתי מודעת לזה. פעם עמידר הייתה צובעת את המבנים ומעטרת אותם בצורות גיאומטריות. הורדנו את הצורות האלה. אמרו לי 'תעשי כמו בתל אביב': נקי, רציני, בלי כל מיני קישוטי-יתר".
אנחנו מגיעים לרצועת חצר צרה, שהפרידה בין שני בניינים. במהלך התכנון התברר, שרוב הקירות באותו חיץ נבנו מבטון מזוין – אולי שרידים לחדרי ביטחון מתקופת ההפגזות מירדן - כך שבתוספת לא יקרה הם הוסיפו גרעין תמיכה חיזוקי וממ"ד.
למה לא הוסיפו עוד דירות דיור ציבורי על חשבון השטחים הרבים שנוצרו עם סגירת העמודים?
נחמה ירמולינסקי: "אכן נוספו שטחים רבים מאוד, אבל המטרה הייתה לחזק ולשדרג ולא לייצר עוד דירות. אם היו מבקשים, היינו מתכננים עוד דירות בקומת הקרקע".
44 מיליון שקל הושקעו עד היום בחיזוק 20 מבנים
השנה יושקעו 12 מיליון שקל בחמישה מבנים נוספים
(מקור: משרד השיכון)
היו גם בניינים שהיו אמורים לעבור שיפוץ, אך נזנחו בגלל דרישות מסוימות מצד דיירים, למשל "אם דייר החליט שזוהי הזדמנות חייו ודרש שיחליפו לו את החלונות והריצוף בבית. אבל רוב הדיירים מבינים שמדובר בשיפור משמעותי, בטח כשזה לא עולה כסף".
דיירים הודו לכם?
נחמה: "לא, אבל ביוזמתי שאלתי חמישה-שישה אנשים אם הם מרוצים ממה שעשינו. יש נטייה פסיכולוגית לא להיות מרוצים, כנראה זו נטייה לאומית".
מתנה מהמדינה? לא בדיוק
נטייה כזו מתגלה אצל מעיין, בעלת דירה בקומה האחרונה של בניין שהזוג ירמולינסקי חיזק בבית שאן. היא מורה ואם לשבעה ילדים, ובתחילת הדרך חשבה שהמדינה אכן מעניקה לה מתנה. "יצר איתנו קשר בן אדם שהציג את עצמו כנציג של משרד השיכון", היא אומרת, "והוא סיפר לנו שזה סוג של מתנה לתושבי השכונות. הוא הסביר שבשלב הראשון יחזקו מפני רעידות אדמה ויסדרו אסתטית את הבניין, ובשלב השני עמידר תחכיר את הגג ל-20 שנה במטרה לשים קולטי שמש שיפיקו חשמל. הסכמנו, וכרגע אנחנו אחרי השלב הראשון. חוץ מהפעם שהנציג התקשר להסביר לי על ה'מתנה', לא דיברו איתי. אף פעם לא עידכנו אותי 'מחר מתחילים' או 'הנה תוכניות': לא טלפונית, לא בכתב ולא במייל".
ביום שבו התחילו העבודות, עזבו השוכרים את דירתה של מעיין, וההבטחות על סיום עבודות תוך חמישה חודשים התבדו. "בפועל, הבנייה לקחה 14 חודשים", היא טוענת, "דבר שהביא אותי לקריסה כלכלית. אם לא די בכך, הפועלים ראו שהדירה ריקה והיו ישנים בה, כמובן שללא רשותי. לדירתי מוצמד מחסן, והקבלן היה מתחבר לחשמל במחסן, כמובן שהוא לא שילם את ההוצאות ואני ספגתי את עלויות החשמל של הבנייה. האחראית מטעם משרד השיכון בבית שאן, מירי לוי, והמפקח על הבנייה לא עשו כלום ואמרו שאפנה לבית משפט, אך הם מבינים שעלויות המשפט יעלו לי יותר".
"נחמד שהמדינה מחזקת ומייפה את הבניין", היא מדגישה, "אבל ההרגשה היא שהם עושים חצי עבודה. עשיתם שדרוג ללובי, ועשיתם מחסנים בשטח שנוצר בין העמודים – למה לא לחלק את המחסנים באופן מסודר? למה לתת לדיירים לריב ולחלק בעצמם את המחסנים בלי אישור? אנשים שגרים בבית שאן הם אנשי שיכונים, שגרים שם כי אין להם ברירה. זו שכונת מצוקה. רוצים לעזור לנו? תלוו אותנו כמו שצריך, כדי שנעמוד בסופו של דבר בכוחות עצמנו ונתחזק את הבניין כמו שצריך".
בדיעבד היית מסכימה שישפצו?
"אם הייתי יודעת שזה ייקח כל כך הרבה זמן, לא הייתי חותמת. למה שבן אדם שנפגע בעשרות אלפי שקלים ילך על דבר כזה? בטיחותית אני מסכימה שזה חשוב מאוד, אבל ה'מתנה' הזו עלתה לי הרבה מאוד כסף וגרמה לי עוגמת נפש".
אולי בשלב השני שהבטיחה עמידר הדברים יסודרו?
"בניתי על זה, אבל במשרד השיכון אמרו לי שאם לא מקימים ועד בית לבניין - לא עוברים לשלב השני. נשמע לך סביר שלא מתקדמים לשלב השני כי אין ניקיון בחדר מדרגות? הבניין מלא במקרים סוציאליים. אם אתם חברה ממשלתית שבאה לעשות לנו טוב, אז תעזרו לנו להקים ועד בית".
''צריך להציל את הבניינים ששופצו פעם''
ד"ר צביקה וינשטיין, מתכנן עירוני ולשעבר בכיר באגף שיקום שכונות במשרד השיכון, אומר שלמרות הניסיון הרב שנצבר במשרד השיכון בעשורים האחרונים, אין שם מעקב אחר ההשפעות של פרויקט שיקום השכונות ואין מדיניות פעולה ארוכת-טווח. "ברמה הפיזית משתמשים היום בחומרים חזקים ועמידים יותר, אז חזות המבנים וחוזקם אולי ישתמרו יותר שנים", הוא מציין, "אבל חסר הדגש על הקהילה. זה שאתה משפץ בניין, לא אומר שעשית שיקום".
ההוכחה הניצחת לכישלונו של הפרויקט במתכונתו הנוכחית, אומר וינשטיין, היא שצריך להציל את אותם בניינים מוזנחים כעבור 40 שנה. "רוב הבניינים לא מצליחים לנהל ועד בית שידאג לתחזוקת הבניין, בגלל שהאנשים שגרים בהם דלי-אמצעים. זה נחמד שאתה משפץ בניין, ואולי התושבים מתחזקים אותו בתקופה הראשונה, אבל אחר כך נשברת דלת הזכוכית ותאי הדואר נופלים - מי אחראי לזה? מי מתקן?"
לדבריו, אחד הפתרונות שהועלו בשעתו היה להפוך את קומת הקרקע של הבניין המשופץ לקומה מסחרית, כך שההכנסות מדמי השכירות של החנויות יופנו לתחזוקת הבניין; ההצעה לא הבשילה לכדי מימוש. "הייתי מצפה שאחרי השקעה של עשרות שנים רוב השכונות יגיעו לעצמאות ולא יצטרכו שהמדינה תתערב", אומר וינשטיין, "אבל איך אפשר לעשות זאת כשבכמעט 40 שנה התחלפו 28 שרים? כל שר קבע מדיניות אחרת לשיקום שכונות, ולא הייתה אחת שקודמה לאורך כל השנים".
לפחות הבניינים יהיו עמידים מפני רעידת אדמה.
"זה ייבדק ברעידת האדמה שתגיע, חס וחלילה".
''לא כדאי לקנות בתמ''א''
בחזרה לתמ"א 38 המפורסמת, מדובר בסוג של עסקת קומבינציה: הקבלן מקבל את זכויות הבנייה על הגג, והדיירים מקבלים בניין מחוזק ומשופץ – עם או בלי בונוסים נוספים. להמצאה הישראלית הזו, שמצאה איחוד אינטרסים בין חיזוק מבנים רעועים לבין ביקוש לדירות במרכז הארץ, אין אח ורע בעולם. שלא לדבר על החיזוק עצמו, שאינו מושלם בלשון המעטה, ומעורר ספקות לגבי עמידותו בשעת מבחן.
"אם קנית דירה בדירות החדשות שהקבלן מוסיף על גג בניין שעבר תמ"א", מזהירה ירמולינסקי, "זה כמו ללבוש שמלה יפה כשהתחתונים קרועים. הדירה שקנית עומדת על יסודות שלא התאפסה בהם הספירה, כלומר עוד 30-40 שנה יצטרכו לעשות שוב שיפוץ גדול, ועכשיו אתה חלק מהבניין ותצטרך להשתתף בעלויות".
ברוך ירמולינסקי: "אם יש לך חבר שרוצה לקנות בתמ"א, תגיד לו שלא כדאי. חשוב להגיש לאזרחים את כל התפריט, וכיום מגישים לו רק שתי מנות ואת השאר מסתירים. העולם לא הולך בכיוון של עסקאות קומבינציה, אלא בכיוון של שדרוג סיסמי. בעיריות סן פרנסיסקו, לוס אנג'לס וטוקיו, למשל, שולחים מהנדסים לכל הבניינים בעיר, כדי שהם יאבחנו את הבניין וישלחו לאזרח מכתב עם כל הליקויים והחיזוקים שעליו לעשות תוך פרק זמן שנקבע. אם הדיירים לא מעבירים לעירייה אישור שהבניין טופל, הורסים אותו ומחייבים את הדיירים בהוצאות ההריסה".
הם מתגאים בבניין ירושלמי בן תשע קומות, שהוא לדבריהם המבנה היחיד מעל גובה חמש קומות שחוזק בישראל. "טיפלנו רק בנקודות התורפה של הבניין, לכן העבודה לא ארכה זמן רב והדיירים לא סבלו. מהנדס העיר בא לחנוך אותו, ובגלל שהפרויקט חדשני, האגודה לתרבות הדיור נתנה חלק מהכסף. בהמשך הגשתי הצעה לעבודת מחקר, והוכחתי בה שאפשר לחזק בניין בעלות של 7,000 שקל עד 40 אלף שקל לדירה, ולעמוד בתקן".
רק חיזוק, בלי אסתטיקה.
"לא בכל בניין צריך לטפל באסתטיקה. אנשים לא מודעים שקיימת גם אפשרות לא יקרה. מה שעושים בבית שאן ובטבריה אפשר לעשות גם במרכז, באותה עלות. בתל אביב הבניינים לא מוזנחים כמו פה, ובהשקעה סבירה אתה יכול לישון בשקט ששום דבר לא יקרוס עליך, ושיהיה אסתטי. למה שדייר בגיל 60 יגור שנתיים בקטסטרופה, עם אתר בנייה על הראש, במקום לקבל איכות חיים ידידותית יותר לסביבה, בלי צורך להגדיל תשתיות ולהוסיף אנשים חדשים לבניין?"
נחמה: "בארצות הברית על כל בית יש סימן אם הוא עמיד או לא, ואם לא - הערך שלו יורד. מספיק לפרסם רשימה באינטרנט. אם קונה רואה שהדירה שהוא מתעניין בה נמצאת בבניין לא עמיד, הוא יחשוב פעמיים אם לקנות, ואני מבטיחה לך שבעלי הנכס ירוצו לחזק כדי שהוא יהיה שווה יותר. זה עולה כלום למדינה, וישים מאוד".
ימים יגידו אם האזהרה הבאה של ברוך ירמולינסקי נכונה: "אני צופה שבעשור הקרוב יתרחשו אסונות, ולאו דווקא כאלה שקשורים ברעידות אדמה. יהיו קריסות של מבנים עקב תחזוקה כושלת. באירופה, אם תלית כביסה מחוץ לחלון אתה מקבל קנס; פה יש סדק בקיר של בניין - ואי אפשר להכריח לתקן. אנחנו הולכים לכיוון העולם השלישי, שפעם בחודש קורס שם בניין".
תגובת משרד השיכון
"אנשי המשרד ניסו לקדם הקמת ועד בית במבנה המדובר, באמצעות העובדת הקהילתית, ושלושה דיירים נרתמו לנושא. לאור ניסיון עבר בפרויקטים כאלו, קיומו של ועד בית הכרחי עבור שיתוף הפעולה מול הדיירים והצלחת הפרויקט. לצערנו, במבנה המדובר הניסיונות לא צלחו, ושיתוף הפעולה מטעם הדיירים היה נמוך. התקיים כנס עבור כל דיירי המתחם, בו הוצגו העבודות שיעשו במבנים וניתן הסבר מקיף על התהליך, הדיירים הוזמנו ויודעו על קיום הכנס במספר דרכים, ונציגת המשרד הגיעה למקום והסבירה להם על חשיבות נוכחותם".
"לטענה לפיה פלשו עובדים לדירה במבנה, משרד הבינוי והשיכון רואה בחומרה רבה מעשה זה, ואנו שומעים עליו לראשונה בפנייתך. יש לפנות למשטרה ולהתלונן על פלישה ללא אישור. לנושא שימוש בחשמל על יד הקבלן , מבירור שערכנו הקבלן שילם עבור השימוש במחסן, תיקונו והוצאות נלוות".
"נעשה ניסיון לקיום דו שיח באמצעות העובדת הקהילתית מול הדיירים, במטרה לייצר חלוקה למחסנים. הנושא לא צלח עקב חוסר שיתוף פעולה. לאחרונה התקבלו בעמידר תלונות, על כך שבמקום נבנה חדר שכנראה מתגוררים בו. הועברה הודעה לעירייה ולעמידר והנושא בבירור, במקביל הוסבר לדיירים כי עליהם לדווח לוועדת תכנון ובנייה המקומית".
"בניית דירות בקומת עמודים מחייבת תיקון ותכנית, הוצאת היתר בנייה, ולמעשה בנייה של דירה בעלות מלאה מכיוון שאין תשתיות קיימות".
