רגע לפני ההצבעה המכריעה על כיכר אתרים, הופסקה הקלטת הפרוטוקול

דבר מוזר קרה בדיון חשוב על עתיד כיכר אתרים בתל אביב, שנערך לפני חצי שנה בראשותה של דלית זילבר, ראש מינהל התכנון: המתמלל של הפרוטוקול תיעד כל מלה שנאמרה, לאורך 174 עמודים. רק דבר אחד נמחק מההקלטה: רגע הדיון לפני ההצבעה עצמה.

"רגע, רוצים שאעצור את ההקלטה? אפשר לעצור?" שואלת זילבר את חברי הוולחו"ף (הוועדה לשמירת הסביבה החופית), שהתכנסו לדון מחדש בתוכנית  -אחרי שנחשף כי תכנונה התקדם בניגוד לחוק. זילבר שואלת זאת אחרי שנציג משרד התיירות, משה צימרמן, מספר כי נפגש יום לפני הדיון עם יזמי המגדלים, "ישבנו איתם ארוכות" כהגדרתו, בנושא חלוקת הנדל"ן בין מלונאות למגורי יוקרה. הייתה זו פגישתו הראשונה איתם.

כשההקלטה מתחדשת (לא כתוב כמה זמן נעצרה ההקלטה ונמשך הדיון), שואלת זילבר: "יש הצעה"?

היא סופרת את הקולות - תשעה בעד ושישה נגד - אך הפרוטוקול לא מציין מי הצביע בעד ומי הצביע נגד, וכך ההצבעה נותרה תעלומה.

תקציר הפרקים הקודמים

הבוקר (רביעי) יתקיים הדיון השני של הוולחו"ף, אחרי שהקודם הסתיים באמצעו. הדיון ההוא, שנערך בירושלים ב-27 ביוני האחרון, זומן בעקבות חשיפת Xnet. אז התברר, כי תוכנית המגדלים קודמה בניגוד לחוק, תוך ניסיון לעקוף את הוועדה. כשאותו דיון כבר התקיים, באיחור של שלוש שנים, אישרה הוועדה את החרגת כיכר אתרים מהמדיניות לגבי הבנייה בקו החוף. בכך התקבלה טענת היזמים, כי ללא בנייה בגובה של 40 קומות, המשלבת גם מגורי יוקרה, לא תהיה היתכנות כלכלית לפרויקט שיקום הכיכר.

תוכנית המתאר, שהחריגה ברגע האחרון את כיכר אתרים ממגבלות הבנייה על קו החוף, אושרה למעשה מבלי להתייעץ עם הוועדה לשמירה על החופים. עד היום לא הובהר כיצד התרחשה אותה תקלה, שהעניקה הטבה משמעותית ליזמים: החרגת הכיכר, כך שהנדל"ן שייבנה בה לא יוגבל לגובה של 25 קומות, ותוך מתן זכויות בנייה עודפות ואפשרות לשלב מגורי יוקרה ממערב לרחוב הירקון. הטבה זו הייתה בניגוד למדיניות העירונית, השואפת (לפחות במוצהר) להשאיר את הגישה את החוף ציבורית ופתוחה, ולכן ייעדה את קו החוף למלונאות בלבד עד גובה של 25 קומות. יזמי התוכנית, חברת JTLV, מנסים באופן טבעי למקסם את זכויותיהם בשטח. השאלה היא אם הרשויות פעלו כדי לוודא שהמיקסום אינו מופרז, ושאינו פוגע בזכויות הציבור לגישה לחוף, למבטים לים ועוד.

תחקיר Xnet הוביל לעתירה נגד הוועדה המחוזית ועיריית תל אביב-יפו. בעתירה נטען, כי הניסיון להחריג את כיכר אתרים נעשה בניגוד לחוק החופים, מאחר שהתוכנית לא עברה דיון בוולחו"ף. בית המשפט המחוזי קיבל את הטענה, והורה לקיים דיון דחוף בנושא, ולתקן בהתאם את תוכנית המתאר העירונית. בית המשפט אף קבע, באופן חריג, כי למתנגדים תהיה זכות להשמיע את דעתם בדיון שיתקיים בוולחו"ף.

בדיון אושררה למעשה ההחרגה. הוועדה החליטה לקבל את העמדה הכלכלית של היזמים (שמעולם לא נבחנה באופן עצמאי על ידי גורמי התכנון), ולמרות שחלק גדול מהכיכר הוא שטח ציבורי, קבעה שלשם שיקומה יש לאפשר בניית מגדלים לשימושים סחירים, החורגים מקו הבנייה לאורך החוף. הוועדה החליטה לאשר בנייה של עד 40 קומות במתחם, ואישרה שילוב של מגורים בתוכנית, דבר המחייב הקצאת שטחי חניה וציבור נוספים, מסבך באופן פוטנציאלי את הסדרי התנועה בחיבור בן שדרות בן גוריון לבין הטיילת, ומטיל בספק את עיקרון שמירת הגישה לחוף כבעלת אופי ציבורי.

האדריכל אבנר ישר מציג לחברי הוועדה תוכנית בסיסית מאוד של הפרויקט, בדיון שנערך ביוני בירושלים(צילום: איתי כ"ץ)

זה היה דיון ממושך, סוער ורב-משתתפים שהתקיים באופן פומבי. בתום הדיון, לאחר שזילבר וחבריה שמעו את כל הצדדים, התכנסה הוועדה לדיון פנימי וסגור, ועוד באותו יום הודיעה על החלטתה ברוב של תשעה מול שישה. עם זאת, החליטה זילבר לשוב ולהתכנס מחדש על היקף זכויות הבנייה במתחם, מבלי לנמק מדוע פוצל הדיון.

התמיהות

מהפרוטוקול של הדיון הראשון עולות תמיהות בנוגע להגינות הדיון. ראשית, בכמה הזדמנויות לאורך הדיון הודו חברים בוועדה, כי אינם מבינים את התחשיבים הכלכליים של היזמים, וכי היקף הזכויות המבוקש אינו ברור להם. בכל זאת אישרה הוועדה את עמדת היזמים כי אין היתכנות כלכלית לשיקום הכיכר ללא שילוב מגורי יוקרה והגבהת הבנייה.

חבר הוועדה מטעם משרד התחבורה, רוני זיסו, העלה טענות שונות ביחס לתוכנית. כך אמר, למשל: "אני חושב שחייבים לראות פה מסמך מדיניות, ויש לי כבר היסטוריה עם עיריית תל אביב. זה מוקלט? אני לא סומך עליהם על שום מלה שנאמרה פה, לצערי (...) הגשתי התנגדות לתל אביב 5000, והחוקר פסק שהם צריכים לעשות משהו (...) הם לא עשו. אז יש לי בעיה, ה-70-90 אלף מטר מרובע האלה מראים שיש לי בעיה איתם. ברור לחלוטין לכל אחד פה, אני חושב, שאם מישהו יגור פה ,זה באמת יהיו אני לא יודע מי יכול פה. את הטעות של הבנייה במים ספגנו בהרצליה לפני הרבה שנים. אני לא חושב שרוצים לחזור על זה".

דלית זילבר עונה לו: "זה לא במים".

זיסו משיב לה: "זה שנייה מזה. מישהו זורק שקית מהחלון של המגדל וזה נופל למים".

זילבר: "כן".

שנית, מדברי נציג משרד התיירות משה צימרמן עולה, כי הוא - ואולי חברים נוספים בוועדה לנוכח אמירתו "אתמול נפגשו איתם" (עם היזמים) -  קיימו פגישה נפרדת עם היזמים יום לפני הדיון. חברי הוועדה לא שאלו אותו על עצם קיום הפגישה. משרד התיירות לא פרסם את דבר הפגישה או את הפרוטוקול שלה, שגם לא צורף למסמכי הדיון. אפשר להניח שהיזמים ניסו לשכנע את צימרמן לתמוך בהקטנת היקף המלונאות בפרויקט מ-100% (בתוכנית המתאר) לפחות מכך.

"אני רוצה להגיד משהו", אמר צימרמן. "אנחנו נפגשנו איתם. 50-50 (אחוזים, א"כ) לא מקובל עלינו. אנחנו רוצים יחס יותר טוב (...) אמרנו להם שהיחסים שנאחנו נתחיל לדבר איתם זה בערך 30-40% לטובת מגורים ו-60-70% לטובת מלונאות. הם יודעים את זה".

מיד אחרי שהזכיר נציג משרד התיירות את אותה פגישה, ביקשה היו"ר זילבר להפסיק את הקלטת הדיון הפנימי. לאחר אותה הפסקה (שאין תיעוד כמה זמן נמשכה) התחדש הדיון הפנימי, והוועדה חזרה והצביע בעד עמדת היזמים. פרוטוקול הדיון בוולחוף לא חושף מי הצביע בעד או נגד, אף שההצמדה הייתה צמודה למדי. מעניין לגלות, למשל, אם ראשי מועצות של יישובים אחרים בקו החוף  תמכו בהקמת הפרויקט ובכך הכריעו את הכף.

ומי לא בא?

בדיון הקודם, חברת המועצה היחידה מתל אביב שטרחה להגיע לדיון הייתה ציפי ברנד, שמזוהה עם המאבק נגד התוכנית. בדיון מחר אמורים להגיע גם מיטל להבי (מרצ) ואסף הראל (אנחנו העיר). ספק אם אסף זמיר, ראש סיעת "רוב העיר" שהתמודד על ראשות העיר ושציפי ברנד התאחדה איתה, יגיע לדיון. לאורך כל הדרך זמיר נמנע מהצבעות בסוגייה, עקב חברותו הקרובה עם אריאל רוטר מחברת JTLV שמבקשת להקים את המגדלים, ובימים האחרונים שהה בחופשה בחו"ל.

יש לציין, כי במהלך הקמפיין לראשות העירייה נפגש זמיר עם תושבים שמתנגדים למגדלים, ואמר להם: "בשורה התחתונה - לא צריכים לקום מגדלים בכיכר אתרים". הוא כתב אחרי אותו מפגש, בעמוד הפייסבוק שלו, כי "למדתי לעומק את הנושא והגעתי להבנה שכמדיניות תכנונית, אין מקום למגדלי מגורים ממערב לרחוב הירקון". השאלה היא אם ההבנה הזו השתנתה לאחר הבחירות, והגעתו או היעדרותו מהדיון מחר יאפשרו להבין לאן פניו בסוגייה.

התאחדות האדריכלים, שניתן היה לצפות לנוכחותה בדיונים, לא מגיעה אליהם. לשאלת Xnet מדוע, נמסר: "לא הזמינו אותנו. המעורבות שלנו מול עודד גבולי (מהנדס העיר היוצא, א"כ) הגיעה לאחר שהוא הזמין אותנו להשתתף בדיונים בעיריית ת"א. לא נצליח לשלוח למחר נציג, ובכל אופן, עיקר הענין שלנו הוא בעידוד עירוניות טובה. הדיון בולחו"ף ככל הנראה יהיה על שמירת קו החוף, שלגביו אין לנו מחלוקת".

יותר מזה, נציגי המתכננים שיש להם זכות הצבעה בוולחו"ף - עדנה לרמן וערן מבל - לא הגיעו לדיון ומכאן שגם לא הצביעו. מבל עובד בין היתר עם JTLV, ולכן ביקשו נציגי התושבים המתנגדים לפרויקט לפסול אותו  מהשתתפות בדיונים (מזכירתו השיבה כי מבל לא יגיע גם מחר, בנימוק של דיון מקביל בוועדה אחרת, ולא עקב ניגוד עניינים). עדנה לרמן לא השיבה לפניות Xnet.

לדברי ציפי ברנד, "הגילוי על כך שהיזמים קיבלו דלת פתוחה אצל חלק מחברי הוולחוף מצער מאוד. אין בכך שום דבר לא חוקי, אבל יש בכך הרבה טעם לפגם, גם לאור הסירוב של חברי הוועדה להפגש עם התושבים קודם לדיון, וגם משום שלא ברור מה סוכם באותן פגישות חשאיות. גילוי זה מצטרף לתקלות קודמות שנחשפו בהליך אישור התוכנית, תקלות שמעולם לא הובהר איך התרחשו. התנהלות כזו מזינה את התחושות הקשות של הציבור כנגד שומרי הסף של מערכת התכנון, ובסופו של דבר פוגעת גם ביזמים, כיוון שהיא מלבה את ההתנגדות לפרויקט. צר להגיד, שמהדיון הקודם בולחוף למדנו שמה שמעניין את הוועדה הוא בעיקר הרווח היזמי, ופחות ההשפעה התכנונית על הגישה הפתוחה והדמוקרטית של הציבור לחוף. אין מחיר לחוף הים של תל אביב, ולכן אין שום מקום לתת פיצוי ליזם שיש לו את האפשרות הנדירה לבנות על קו החוף שלנו".

יעל דורי, ראש תחום תכנון בעמותת "אדם טבע ודין" שנמנתה עם המתנגדים בדיון האחרון, אומרת כי "בית המשפט פסק כי התכנון של כיכר אתרים במסגרת תוכנית המתאר הכוללת של ת"א צריך להיות מאושר מחדש. הבעיה שבגללה הדבר נדרש אינה רק אי-קבלת אישור הוולחו"ף לשינוי, אלא בעיקר שלילת זכותו של הציבור להתנגד לשינוי משמעותי זה. לכן, בכל מקרה, ולא משנה מה ההחלטה שתתקבל בוולחו"ף, יש לאפשר גם לציבור לדעת על כך ולממש את זכותו החוקית להתייחס לשינוי באופן רשמי, על ידי התנגדות".

תגובת הוולחוף ומשרד התיירות

מהוועדה לשמירה על הסביבה החופית נמסר: "תפקידה של הוועדה הינו לדאוג לטובת הציבור ולשיפור המרחב הציבורי החופי, וכך נעשה גם בתוכנית כיכר אתרים. חשוב לציין כי הוועדה טרם אישרה התוכנית, אלא אפשרה ליזמים להגיש את טיעוניהם התומכים בנושא וכן העבירה שורה של שאלות לעיריית תל אביב. התערבותה של הוועדה בתוכנית, רק תרמה לשימורו על האינטרס הציבורי ולראייה ההחלטה מנעה את הסתרת קו החוף של תל אביב ע"י מספר רב של מגדלים, כפי שהתוכנית הייתה אמורה להיות במקור טרם התערבות הוועדה.

"לעניין הטענות שהועלו: כמו בכל הדיונים, גם דיון זה הוקלט וההקלטה נעצרה לצורך התייעצות משפטית, זאת בהתאם לחוק. ההצבעה עברה פה אחד ולא הייתה הצעה נגדית, ולכן לא היה צריך לפרט מי בעד ומי נגד. לא ידוע ליו"ר הוועדה על הפגישה המדוברת ואין היא אחראית להתנהלות של חבריה, בנושא זה יש לפנות למשרד התיירות.

אשר לשאלה מדוע אישרה הוועדה את קידום התוכנית, תוך הורדת מגדל אחד, אך תוך התעלמות מכך שגם מלון קרלטון אמור להיהרס ולהצטרף לתוכנית כגורד שחקים, נמסר: "מתחם 301 ג' כולל הן את כיכר אתרים והן את מגרש קרלטון. המגרש של כיכר אתרים אינו כולל את מלון קרלטון והאישור העקרוני של הולחוף להוריד מגדל, התייחס להצעתם של יזמי כיכר אתרים להקים שלושה מגדלים על המגרש שלהם. במידה ומלון קרלטון ירצה לקדם תוכנית חדשה לעירוב שימושים של מלונאות ומגורים והגבהה של 40 קומות, כפי שביקשו יזמי כיכר אתרים, התוכנית תהיה בסמכות הוועדה המחוזית".

• ממשרד התיירות נמסר כי "נציגי משרד התיירות, וביניהם מר צימרמן, נפגשים באורח שגרתי עם יזמים המעוניינים לקדם תכניות מלונאיות. ההחלטה בוולחוף הינה על דעת כל חברי הועדה, כאשר נציג משרד התיירות תמך בתמהיל של 70% מלונאות ו-30% מגורים, שכן תמהיל זה מאזן בין עלות המטלות הציבוריות לבין היכולת להקים את המלון ללא מענקי חוק עידוד השקעות הון, שאינו תקף בתל אביב.
  

"תוכנית תא/5000 אכן נדונה בוולחו"ף ביום 27.6.2018, כאשר סדר היום וזימון נציגי המשרדים, לרבות משרד התיירות, פורסם בסמיכות של ימים ספורים לפני כן. בין המועד שנקבע הדיון ובין הדיון עצמו, פנו היזמים בבקשה להיפגש עם נציגי המשרד, על מנת להציג את התוכנית ולקבל את תמיכתו, וביום 26.6.2018, נפגשו מנהלת אגף תכנון, אורלי זיו, וכן נציג המשרד בוועדה המחוזית, מר משה צימרמן, עם היזמים". עוד נמסר, כי היזמים נפגשו כמה פעמים עם אנשי המשרד מאז שהניעו את הפרויקט, אך בפעם הזו נפגשו עם צימרמן - מי שקולו היה משמעותי באישור הפרויקט בוועדה.