שיטת הסלמה: הרחוב המפויח של דרום ת''א הופך לפנטזיה נדל"נית

    שינוי דרמטי שעובר על הרחוב הרועש, ומאות דירות נבנות בו במהירות. מה מתוכנן לאורכו, איזו איכות חיים צפויה לרוכשים ומה יישאר מהקסם של פלורנטין ובתי המלאכה?

    מיכאל יעקובסון

    |

    03.10.18 | 09:27

    הפרויקטים הקיימים והמתוכננים ברחוב סלמה. צפו במבט מהרחפן
    "פלורנטין סקוור", פרויקט חדש בתכנונו של האדריכל אילן פיבקו, בצומת הרחובות סלמה-הרצל בדרום תל אביב. 200 דירות בבניינים בני שבע ושמונה קומות, ושטחי תעסוקה במגדל בן 17 קומות  (הדמיה: 3dvision)
    "פלורנטין סקוור", פרויקט חדש בתכנונו של האדריכל אילן פיבקו, בצומת הרחובות סלמה-הרצל בדרום תל אביב. 200 דירות בבניינים בני שבע ושמונה קומות, ושטחי תעסוקה במגדל בן 17 קומות (הדמיה: 3dvision)
      (הדמיה: באדיבות דוברות עיריית תל אביב-יפו)

    בנייני מגורים שבנייתם הושלמה באחרונה וכאלה שבנייתם רק החלה, הם הסנוניות הראשונות בשינוי דרמטי שעומד לסחוף את רחוב סלמה בדרום תל אביב. אלה כנראה הימים האחרונים של רחוב מרוט ומוזנח שמאכלס מגוון שימושים - מגורים, נגריות, מוסכים, בתי מסחר ומלאכה וצריפי פח. את מקומם של אלה כבר החלו תופסים אתרי בנייה, שבהם צומחים בנייני מגורים חדשים, שמאכלסים דירות וכל מה שמתלווה להן: מרכול, מכבסה, בית קפה, מכון יוגה וכדומה.

     

    קשה לדמיין כיצד רחוב סלמה, שאורכו בסך הכל 2.1 קילומטרים, ושכיום הוא בעיקר ציר תנועה רועש ומפויח בין שדרות ירושלים ממערב לתחנה המרכזית "החדשה" ממזרח, יהפוך בתוך שנים ספורות לרחוב שלאורכו מתגוררים עשרות אלפי אנשים; שבקומת הרחוב שלו יתנהל מסחר שגרתי, ושבגינות חדשות, שכמוהן לא היו כאן, ישתרעו תושבים צעירים על גבעות דשא דקורטיביות.

     

    סלמה כיום. בעיקר ציר תנועה (צילום: ציפה קמפינסקי)
      סלמה כיום. בעיקר ציר תנועה(צילום: ציפה קמפינסקי)

       

      "ככל שיבנו עכשיו יותר ברחוב סלמה, כך הוא יהיה יותר חי ותוסס", טוען האדריכל אילן פיבקו בשיחה עם ערוץ האדריכלות של Xnet, שמתקיימת בבית קפה ב"רביעיית פלורנטין" - פרויקט שהוא תכנן ברחוב סלמה, ושנחנך לפני כשלוש שנים. בית הקפה הזה ("לנדוור") הוא מהעסקים הבודדים שמחזיקים מעמד במתחם, שמתאפיין בינתיים בתחלופת עסקים גבוהה.

       

      "האזור היה פעם הקצה הנידח של העיר ועכשיו הוא הופך למרכז העיר", אומר פיבקו, והטלפון הסלולרי שלו לא מפסיק לצלצל במהלך הפגישה.  ידידים ומכרים מבקשים להתייעץ עמו על רכישת דירה בפרויקט חדש שלו שזוכה לשיווק אגרסיבי. כמובן שהוא ממליץ - פיבקו לא באמת יכול להיות אובייקטיבי  - אך לזכותו ייאמר, שכל מי שמכיר את זירת הנדל"ן התל אביבית יודע שהפיתוח המואץ, שכבר סחף את פלורנטין, ממוקד כעת בסלמה.

       

      כאשר בוחנים את כל הפרויקטים שמקודמים לאורך הרחוב, יחד עם אלה שבנייתם הושלמה בשנים האחרונות, רואים כי זהו הרחוב שחווה את השינוי המשמעותי ביותר בתל אביב. השינוי הסוחף הזה אמור להרחיב את שוק הנדל"ן העירוני באלפי דירות חדשות.

       

      נקודת האור: בשונה מבנייני המגורים הסתמיים שנבנים כיום ברחבי הארץ, לאורך רחוב סלמה מוצגים גם מודלים משוכללים יותר של סביבות מגורים.

       

      רגע, קצת היסטוריה

       

      כמו רבים מהרחובות בתל אביב, גם רחוב סלמה מתבסס על תוואי דרך עתיקה. העדות הראשונה לקיומו היא מאמצע המאה ה-18, אך סביר להניח שהדרך קדומה בהרבה. לאורכו נטעו תושבי יפו הפלסטינים פרדסים ובהם גם הקימו בתי באר מפוארים, ששרידיהם בולטים עד היום לאורך הרחוב.

       

      בית הבאר המשוחזר ברחוב סלמה מספר 6 (צילום: ציפה קמפינסקי)
        בית הבאר המשוחזר ברחוב סלמה מספר 6(צילום: ציפה קמפינסקי)

         

        בחלקה המזרחי הגיעה הדרך, שיצאה מכיכר השעון ביפו, אל הכפר סלמה, ששכן מעברו השני של נחל איילון ועל שמו נקרא הרחוב. הגיאוגרף דן יהב מספר בספרו "יפו כלת הים" (הוצאת תמוז, 2004) כי בכפר התגוררו כ-7,600 תושבים, ועם הקמת המדינה, החליף הכפר ידיים והפך לשכונת כפר שלם בתל אביב. באותה הזדמנות החליטה עיריית תל אביב לשנות גם את שמו של הרחוב, שנקרא מאז "דרך שַׁלְמָה" (כפי שמוסבר על שלט רחוב: "הרחוב המוביל לכפר שלם בו ניצח יהודה המכבי את ניקנור"). השם לא נקלט: כולם אומרים סלמה.

         

        במקום פרדסי העבר, שטחים ציבוריים ירוקים בין בנייני מגורים  (הדמיה: באדיבות דוברות עיריית תל אביב-יפו)
          במקום פרדסי העבר, שטחים ציבוריים ירוקים בין בנייני מגורים (הדמיה: באדיבות דוברות עיריית תל אביב-יפו)

           

          לאחר מלחמת העולם הראשונה, נסלל סלמה. במהלך המחצית הראשונה של המאה ה-20 נעקרו הפרדסים שהיו לאורכו, והרחוב הפך בהדרגה לאחד הסואנים בעיר, כשהוא לא מצליח לשמש כרחוב מסחרי כמו בן יהודה או דיזנגוף. במקום הפרדסים שנעקרו - הוקמו מבנים חדשים; פלורנטין קמה כשכונת מגורים עם מרכז מלאכה מצפון לרחוב; ומדרום לו צמח אזור תעשייה, ששמר על מעמדו עד תחילת המילניום, כאשר בתי מלאכה רבים נחלשו ונסגרו או העתיקו את פעילותם אל מחוץ לעיר המתייקרת.

           

          במקביל, הביקוש הגובר למגורים בפלורנטין הוביל את העירייה לקדם פרויקטים שמשנים את פני האזור. תחילה הוכנה התוכנית האסטרטגית "מבואות יפו", שהתקבעה באמצעות תוכנית המתאר העירונית, ולאחרונה מקדמת העירייה תוכנית מפורטת לאזור, המאפשרת את בנייתן של כ-5,500 דירות במרחב שבין רחוב אילת לדרך בן צבי, כשרחוב סלמה חוצה את הגוש.

           

          סימני השינוי הראשונים

           

          הסנונית הראשונה שבישרה על השינוי, אך הקדימה את זמנה, הייתה "חצרות יפו", שהוקמה לפני יותר מ-20 שנה בקצה המערבי של הרחוב, במפגש עם שדרות ירושלים. את המתחם, הכולל כ-180 יחידות דיור בגדה הדרומית של סלמה, תכנן האדריכל אורי שטרית, ממורשעי "פרויקט הולילנד", שמשרדו פעל במקום. הפרויקט שילם את מחיר חלוציותו: היזמים התקשו למכור דירות, ועד היום מרבית קומת המסחר ריקה מאדם.

           

          חצרות יפו. שילם את מחיר החלוציות (צילום: ציפה קמפינסקי)
            חצרות יפו. שילם את מחיר החלוציות(צילום: ציפה קמפינסקי)

             

            מבנה משטרת ישראל.  "מפלצת" על הרחוב (צילום: ציפה קמפינסקי)
              מבנה משטרת ישראל. "מפלצת" על הרחוב(צילום: ציפה קמפינסקי)

               

              אחר כך הוקם מזרחה משם, במפגש עם דרך קיבוץ גלויות, המבנה המבוצר והמאיים של מטה משטרת ישראל - מבנה הציבור היחיד בינתיים ברחוב. אולי הוא היה זה שסימן, ב-2005, ליזמים ולדיירים פוטנציאלים על שאיפתם של מקבלי ההחלטות להסב את סלמה לרחוב מטופח ובטוח.

               

              הפרויקטים החדשים: גדה צפונית

               

              אותן סנוניות ראשונות לא חוללו מפנה של ממש. לקח ליזמים כמעט 20 שנה כדי לעורר אמון באזור. הפרויקט שנחשב למשיק העידן החדש הוא אותה "רביעיית פלורנטין" - ארבעה בניינים, 261 דירות, וביניהם שטח ציבורי מרוצף בדק עץ. פיבקו יצר כאן סביבת מגורים ומסחר שמעניקה פרשנות חדשה לבינוי בפלורנטין. הוא אמנם טוען שהבינוי שומר על המרקם הייחודי של השכונה, אך בישיבה על הדק קשה לחוש אווירת רחוב, בטח לא כזו שמצליחה להתחרות ברחובות ההומים של השכונה הוותיקה.

               

              מראה אופייני בתקופה האחרונה: הריסת מבנה לקראת בנייה בסלמה 63-61 (צילום: ציפה קמפינסקי)
                מראה אופייני בתקופה האחרונה: הריסת מבנה לקראת בנייה בסלמה 63-61(צילום: ציפה קמפינסקי)

                 

                פיבקו כבר לא לבד כאן. סמוך לרביעיית פלורנטין, ברחוב סלמה 57-59 (פינת רחוב ויטל), נחנך לפני כארבע שנים בניין מגורים, שתכנן האדריכל אלישע רובין, ובו 11 קומות ו-96 דירות; כעת בונה רובין בסלמה 61-63 (פינת רחוב בן עטר), בניין בן 10 קומות ובו 33 דירות; בסלמה 65 (פינה שנייה של רחוב בן עטר), משלים האדריכל בני מולכו בניין עם 11 דירות; ובסלמה 85 (פינת רחוב הרצל) החל האדריכל שמעון מרמלשטיין בבניית בניין עם 36 דירות. 

                 

                הפרויקטים החדשים: גדה דרומית

                 

                שינוי מהותי יותר כבר מתחולל, ועוד יגבר, בגדה הדרומית של הרחוב.

                 

                1. בסלמה 6 מתאכלסות בימים אלה 131 דירות בפרויקט "נויה", הכולל שתי שורות של מבנים הסוגרים על חצר משותפת. הפרויקט, שתכנן האדריכל אבנר ישר ביחד עם שותפו אדריכל אביב אלנבוגן, צמוד ל"חצרות יפו" וכולל את שימורם של ארבעה מבנים היסטוריים, בית באר ומבני עזר, שנבנו כאן החל מאמצע המאה ה-19. לצידם הוקמה גינת שעשועים שתיפתח בימים הקרובים לציבור.

                 

                נויה. מתחם מגורים יוקרתי, סלמה 6 (צילום: ציפה קמפינסקי)
                  נויה. מתחם מגורים יוקרתי, סלמה 6(צילום: ציפה קמפינסקי)

                   

                  2. ישר מתכנן שני פרויקטים נוספים בהמשך הרחוב: פרויקט "תל יפו" המתפרס על פני כחמישה דונם, ויכלול 430 דירות במשולש הרחובות סלמה, שלבים וקיבוץ גלויות; ובצמוד אליו פרויקט נוסף שיכלול 260 דירות.

                   

                  3. הלאה מזרחה משם, בהמשך הרחוב, כבר אוכלסו בשנתיים האחרונות שני בתי דירות חדשים (מתחם "ניסקו"): "סלמה 54", הכולל 66 דירות בתכנון האדריכל יובל גולדנברג; וצמוד אליו "בן עטר 21", הכולל 54 דירות בתכנון ארכוד אדריכלים.

                   

                  4. בקטע זה של הרחוב מקודמים כיום על שולחן המתכננים שני פרויקטים צמודים: "סלמה 44" גם הוא בתכנון יובל גולדנברג, הכולל 166 דירות; ו"סלמה 46", בתכנון האדריכלים טלי וגידי בר אוריין, שיכלול 215 דירות בארבעה בניינים, שניים מהם בני 17 קומות. במרכז המתחם יפותח גן בשטח שלושה דונם.

                   

                  סלמה 44 כיום. יהפוך לפרויקט מגורים (צילום: ציפה קמפינסקי)
                    סלמה 44 כיום. יהפוך לפרויקט מגורים(צילום: ציפה קמפינסקי)

                     

                    5. בימים אלה החל כאמור גם שיווקו של "פלורנטין סקוור", פרויקט גדול בתכנונו של פיבקו, הממוקם במפגש הרחובות סלמה והרצל, היכן שכיום ניצבת תחנת דלק. ובאותו צומת, מעברו השני של הרצל, יש  תוכנית נוספת שטרם אושרה ל"מתחם הרצל / שלמה" (ראו בהמשך הכתבה).

                     

                    סלמה החדש: מאפיינים

                     

                    התוכניות החדשות לרחוב מקודמות מקצהו המערבי ועד שדרות הר ציון. לטיפול בקצהו המזרחי, באזור התחנה המרכזית ובתי שכונת שפירא, העירייה טרם ניגשה אך סביר שגם זמנו יגיע. "סלמה הוא רחוב שחוצה מרקמים עירוניים, שכונות, אזורי תעשייה וחלקים ממנו עוברים שינוי תפישתי", מסביר האדריכל אלי דיגה, רכז תכנון בכיר במינהל ההנדסה בעירייה. עיון בתוכניות ושיחות עם מתכננים, יזמים ומקבלי החלטות מלמדים שהאזור יהפוך לסביבת מגורים נורמטיבית, עם ניסיון לשמור משהו מעברה של הסביבה.

                     

                    מלאכה ומטרדים החוצה

                     

                    תוכנית המתאר העירונית מבקשת לשלב בין מגורים, מסחר ותעסוקה על חשבון מלאכה ותעשייה שהעניקו לאזור את אופיו, ושנתפשים עכשיו כמטרדים למגורים. אלה מסולקים מכאן לבלי שוב. אופיו של המקום משתנה לחלוטין, והתעסוקה המותרת בו היא רק לעסקים שאינם מהווים מטרד.

                    תחנת הדלק בפינת רחוב הרצל תסולק. גם לטחנת הקמח הגדולה אין ממש עתיד. "האינטרס הוא שהטחנה תצא", אומר דיגה, "אך במידה מסוימת יש גם את חטא הרומנטיות - אולי לשמר את אחד המבנים, ובשאיפה לייעד אותו למבנה ציבורי או לשימושים ציבוריים''

                     

                    תחנת הדלק שפועלת במפגש עם רחוב הרצל, לדוגמה, תפונה בעוד פחות משנה. גם לטחנת הקמח הגדולה הסמוכה לרחוב אין ממש עתיד. "האינטרס הוא שהטחנה תצא", אומר דיגה, "אך במידה מסוימת יש גם את חטא הרומנטיות - אולי לשמר את אחד המבנים, ובשאיפה לייעד אותו למבנה ציבורי או לשימושים ציבוריים".

                     

                    מבנה תחנת הקמח. חלקו אולי ישומר כמבנה ציבורי (צילום: ציפה קמפינסקי)
                      מבנה תחנת הקמח. חלקו אולי ישומר כמבנה ציבורי(צילום: ציפה קמפינסקי)

                       

                      תוכנית המתאר העירונית גם קובעת שבצמתים מרכזיים לאורך הרחוב, כמו זה עם קיבוץ גלויות, יוקמו מגדלי משרדים בני 25 עד 30 קומות.

                       

                      קהל היעד: ''אנשים עם טעם''

                       

                      במטרה לאפשר מגוון של אוכלוסיות, הגדירה העירייה בתוכניות תמהיל של דירות: חמישית הוגדרו כקטנות, 70-50 מטרים רבועים; חמישית הוגדרו כגדולות, מעל 110 מטרים רבועים; והשאר, כלומר הרוב, הוגדרו כדירות של 70 עד 110 מטרים רבועים. "אבל היזמים", מגלה דיגה, "כדי לפנות לקהל יעד גדול יותר, מעוניינים בדירות קטנות יותר".

                       

                      "פלורנטין סקוור", תמהיל דירות מאפשר, לדברי האדריכל, מגוון תושבים (הדמיה: 3dvision)
                        "פלורנטין סקוור", תמהיל דירות מאפשר, לדברי האדריכל, מגוון תושבים(הדמיה: 3dvision)

                         

                        פיבקו חושב ש"כשיש מגוון של דירות - מ-50 מטרים רבועים ועד פנטהאוז של 600 מטרים רבועים מתאפשר מגוון של תושבים, מצעירים רווקים ועד משפחות". לדבריו, מי שבוחרים לגור בסביבה הם "אנשים שבאים עם מודעות לעיצוב, אנשים עם טעם ולא סתם כאלה שעוברים דירה. אלה אנשים שלא רואים רק את הדירה, אלא את הסביבה שעוטפת ומחברת בין אדריכלות ולייף סטייל".

                         

                        פריסת הבינוי: לא צפוף מדי

                         

                        לפי האדריכל אלון הרשקוביץ, האחראי במינהל ההנדסה בעירייה על אזור מבואות יפו, היחס לשני גדותיו של הרחוב שונה בהתאם לאופי הקיים. בחלקו המרכזי של הרחוב, למשל, הבינוי בגדה הצפונית, בעיקר בשכונת פלורנטין, מגיע לשמונה קומות, צפיפות הבינוי גבוהה ומשלבת מגורים, מלאכה ומסחר. בגדה הדרומית, האזור הוא תעשייתי באופיו והבינוי נמוך יותר. בשני האזורים הבינוי הוא בקו אפס של המגרש, ללא גינון. לחניה הוגדר תקן של חניה אחת לדירה, ולמסחר נקבע תקן חניה מופחת.

                         

                        סלמה 65. דיירים ראשונים כבר נכנסו (צילום: ציפה קמפינסקי)
                          סלמה 65. דיירים ראשונים כבר נכנסו(צילום: ציפה קמפינסקי)

                           

                          בתוכניות החדשות הוגדרה צפיפות של 35 עד 40 דירות לדונם, צפיפות לא גבוהה במיוחד לעיר עם הביקוש הגבוה בישראל. "העירייה טועה כשהיא מגבילה את היקף הבינוי", טוען האדריכל יובל גולדנברג, המעורב בפרויקטים שונים ברחוב. "סלמה הוא רחוב רחב", הוא מסביר, "ואין סיבה שלא לתת לו מסות גדולות יותר של בינוי. אחוז הבנייה המותר היום - עד 500% - צריך להיות המינימלי".

                          מניסיונו, הוא אומר, על אף שהתוכנית העירונית דוגלת בשילוב תעסוקה במגורים, בפועל העירייה מעודדת את היזמים לוותר על התעסוקה ולהפחית את נפחי הבנייה.

                           

                          תוואי: הרחוב יורחב וישולבו שבילי אופניים

                           

                          לדברי דיגה, התוכניות החדשות הן הזדמנות לשפר את הרחוב. "סלמה הוא כיום בעיקר ציר תנועה", הוא אומר, "ובתכניות החדשות נכניס בו דברים שלא קיימים היום. במקומות שמתאפשר הוא יורחב ל-20 מטרים ואפילו 26, במקום 12 מטרים הקיימים, וכך יורחבו המדרכות, ישולבו שבילי אופניים וגם נטיעות עצים".

                           

                          "הקו האדום" של הרכבת הקלה, שאמור להיחנך בתוך כארבע שנים, יחצה את סלמה בשדרות ירושלים. שם נקבעה תחנה שתשרת בעיקר את חלקו המערבי של הרחוב. תוואי "הקו הירוק", שיצא לאחרונה למכרז, יעבור בשדרות הר ציון, ויחצה את סלמה בחלקו המזרחי. על התחנה המרכזית החדשה לא מדברים בינתיים; מעמדה כמוקד תחבורה נחלש והולך, אך טרם הוחלט מה יעלה בגורלה.

                           

                          גינות? בשטחים פרטיים פתוחים

                           

                          מרכיב בולט בפרויקטים החדשים, אלה שנבנו ואלה שמתוכננים, הוא פיתוח גינות. אבל אילו גינות? הדוגמאות עד כה חלקיות מאוד: ברחבות הציבוריות ב"רביעיית פלורנטין" ניטעו עצים, ולצד פרויקט "סלמה 54" יש רחבה מרוצפת פתוחה לרחוב, שבשוליה צמחייה מגודרת. "הגינות", מבטיח דיגה, "יהיו בחלקן שטחים פתוחים פרטיים, אבל יקבלו בתוכניות הוראות של שטחים ציבוריים, וברוב המקרים העירייה היא זו שתתחזק אותם כדי שלא יפלו כמעמסה על בעלי הדירות". 

                           

                          רחבה מרוצפת ובשוליה צמחייה: גינה חדשה ליד סלמה 54 (צילום: ציפה קמפינסקי)
                            רחבה מרוצפת ובשוליה צמחייה: גינה חדשה ליד סלמה 54(צילום: ציפה קמפינסקי)

                             

                            בנוגע למבני הציבור, שכיום כמעט אינם קיימים לאורך הרחוב, צפויה התפתחות משמעותית הנגזרת מגידול האוכלוסייה, כפי שאפשר ללמוד למשל מהמרכז הקהילתי שהוקם באחד מבנייני "רביעיית פלורנטין". המרכז מטופח, אך סמוי מן העין. הכניסה אליו מצויה בצד המתחם ולא במרכזו, וכיוון שהוא ממוקם בכמה מקומות הבניין, נדרש להגיע אליו במעלית, מה שלא מקל על הבאים בשעריו.

                             

                            לעומת זאת, תוכניות הבינוי למשולש הרחובות סלמה, שלבים וקיבוץ גלויות, מייעדות מגרש של דונם וחצי למבנה ציבור; ומובטח שהשטחים שבין בנייני המגורים שייבנו שם לא יחסמו בחומות וגדרות, אלא יהיו פתוחים לקהל ויוגדרו כבעלי זיקת הנאה לציבור.

                             

                            שימור: לא רק בתי באר

                             

                            לאורך הרחוב קיימים כמה בתי באר, שאחד מהם - בחזית פרויקט "נויה" - כבר עבר שימור. מלבדם קיימים מבנים שהוקמו בעיקר בשנות ה-30 של המאה שעברה בסגנון הבינלאומי. "זוהו מבנים קיימים", אומר דיגה, "והם ישתלבו בבינוי החדש, כדי לא למחוק את הזיכרון ההיסטורי של המקום". מבנים אלה, שלא הוכרזו לשימור במסגרת תוכנית השימור העירונית, ישתלבו בבינוי הקיים, אך ייעודם ישתנה. לרוב יהיו אלה רק החזיתות שישתמרו, אך לא תוכנם של המבנים.

                             

                            חזית בניין הוניגמן תשומר (צילום: ציפה קמפינסקי)
                              חזית בניין הוניגמן תשומר(צילום: ציפה קמפינסקי)

                               

                              כך יקרה ב"בניין הוניגמן", שנבנה ב-1930, שבו ישומרו החזית וחדר המדרגות. הבניין הוא חלק מפרויקט "פלורנטין סקוור", אחד הגדולים ברחוב.

                               

                              "פלורנטין סקוור": 200 דירות בארבעה בניינים

                               

                              מתחם הפרויקט משתרע על פני שלוש חלקות קרקע, שאוחדו למגרש אחד בשטח של 6.4 דונם, ותחום ברחובות סלמה, הרצל, אבולעפיה והש"ך. שיווקו של הפרויקט, ששייך לחברות "טריגו" ו"סיטיאל", נמצא בעיצומו. הבנייה תחל ביוני 2019, והאכלוס צפוי להתרחש בעוד כשלוש שנים. במתחם יוקמו ארבעה בניינים - שלושה מהם נמוכים יותר (שבע ושמונה קומות) והרביעי יתנשא לגובה 17 קומות - עם 200 דירות בסך הכל, וקומת קרקע מסחרית.

                               

                              ל"בניין הוניגמן", שבחלקו פועל כיום המסלול לתואר שני של בצלאל, יתווספו 2.5 קומות בבנייה קלה בזכוכית ובנסיגה מקו החזית, והוא מיועד לתעסוקה. בסך הכל יהיו בפרויקט 4,500 מטרים רבועים שטחי תעסוקה.

                               

                              במרכז המתחם גינה עם שבילים פתוחים לרחוב הרצל ולרחוב הש"ך (הדמיה: 3dvision)
                                במרכז המתחם גינה עם שבילים פתוחים לרחוב הרצל ולרחוב הש"ך(הדמיה: 3dvision)

                                 

                                מלבד גינות, מובטח לדיירים חדר כושר, ולמתחם יהיה שומר  (הדמיה: 3dvision)
                                  מלבד גינות, מובטח לדיירים חדר כושר, ולמתחם יהיה שומר (הדמיה: 3dvision)

                                   

                                  במרכז המתחם תכנן משרד אדריכלות הנוף ז"ק-רייכר גינה בת שני דונמים, שתחובר בשבילים רחבים לרחובות הש"ך והרצל. יהיו בה גבעות ירוקות ומילוי קרקע שיאפשר את צמיחתם של עצים בוגרים, והחזיתות המסחריות יפנו אליה. 

                                   

                                  בתכנון נלקח בחשבון הרצון להוזיל לדיירים את דמי הניהול לאורך השנים, ולהגיע ל-6 שקלים למטר רבוע. בשלב זה נבחנת אפשרות לשלב מערכת לניצול אנרגיית השמש והפקת חשמל שיופנה לתאורת השטחים המשותפים והפתוחים ולחימום מים לדירות.

                                   

                                  לדברי גל פאר, שותף בחברת טריגו ואחראי תכנון הנדסי בחברה, מרבית הרוכשים הם זוגות מבוגרים שעוברים לתל אביב מהפריפריה - חיפה, יבנה ואילת. לדבריו יש גם משפחות צעירות, בעיקר כאלה שמגיעות מפלורנטין או מאזורים אחרים בתל אביב ומחפשות שדרוג. שיעור המשקיעים נמוך, לדבריו, ועומד על כ-20% בלבד.

                                   

                                  דירה לדוגמה בפרויקט. מרבית הרוכשים זוגות מבוגרים (הדמיה: 3dvision)
                                    דירה לדוגמה בפרויקט. מרבית הרוכשים זוגות מבוגרים(הדמיה: 3dvision)

                                     

                                    מי היה מאמין, שברחוב סלמה המפויח יימכרו יום אחד דירות במחירים האלה: שני חדרים, 55 מ"ר עם מרפסת של 10 מ"ר, בין 2.2 ל-2.8 מיליון שקלים. ארבעה חדרים, 110 או 130 מ"ר: בין 3.8 ל-6.5 מיליון שקלים. חמישה חדרים, 135 מ"ר או 155 מ"ר, בין 5 ל-6 מיליון שקלים. ויש גם פנטהאוזים עם בריכה, שאחד מהם כבר נמכר ב-17 מיליון שקלים לדברי היזמים.

                                     

                                    ממש מעבר לרחוב, בפינה הדרום-מזרחית של מפגש הרצל וסלמה, נערכה לאחרונה תוכנית חדשה שטרם אושרה. את התוכנית יזמה העירייה, בגלל המורכבות הקניינית בשטח.

                                     

                                    המתחם, שממוקם בדיוק בנקודת האמצע של סלמה, מתאפיין בסמטאות קטנות המתפרסות על פני כ-12 דונם, ומאכלסות בין השאר בינוי כפרי, "סכנאות" כפי שכונו בפי המקומיים, שריד אחרון להתיישבות פועלים מצרים מתחילת המאה הקודמת. אופיו הייחודי של המתחם, שאליו ניתן להיחשף רק כשנכנסים אליו, הקסים את אנשי מינהל ההנדסה, והם ביקשו מהאדריכל דני לזר לנסות ולשמור על האופי המקומי לא רק באמצעות שמירה על מבנים בודדים אלא גם על מערך הדרכים.

                                     

                                    העתיד כבר כאן: פרויקטים נוספים באזור

                                     

                                    לא רק הרחוב עצמו משנה את פניו. גם בסביבתו הקרובה מתאכלסים פרויקטים חדשים. כזה הוא, למשל, הפרויקט ברחוב חזנוביץ' 10-12, בתכנון בר אוריין אדריכלים, ובו שני בניינים בני שש ושבע קומות, עם 91 דירות של 2-4 חדרים, כשבין הבניינים יהיה מדרחוב קצר מרחוב צ'לנוב לרחוב חזנוביץ'; או הבניין ברחוב הרצל 121, בתכנון מאירה שמש אדריכלים - בניין בן תשע קומות, 52 דירות ושטחי מסחר בקומת הקרקע, המרוחק כ-200 מטרים מהגדה הדרומית של סלמה, שאכלוסו החל השנה.

                                     

                                    כמעט מולו, ברחוב הרצל 138-136, יקום "תאודור", פרויקט נוסף בתכנונו של פיבקו, ובשיווקן של קבוצת יובלים וחברת סיטי בוי.

                                     

                                    "תאודור" בתכנון אילן פיבקו. 160 דירות בשני בניינים בני 12 קומות  (הדמיה: סטודיו 84)
                                      "תאודור" בתכנון אילן פיבקו. 160 דירות בשני בניינים בני 12 קומות (הדמיה: סטודיו 84)

                                       

                                      הפרויקט כולל שני מגדלים בני 12 קומות, ובניין היסטורי לשימור שמיועד לתעסוקה או מסעדה. למבנים החדשים העניק פיבקו אופי פיסולי, בדומה לרבים מבנייני הדירות שתכנן. לעומת המבנים בצורת אמבות שעיצב ב"רביעיית פלורנטין", כאן הוא עיצב מבנים אנכיים עם קווים ישרים ואופנתיים, שנעשים צרים בקומות התחתונות והעליונות (צורה שנבעה מהתב"ע, שדרשה נסיגה בקומת הרחוב של שלושה מטרים). גם פתחי החלונות מעוצבים באופן אנכי, והם פזורים בחזית באופן אקראי.

                                       

                                      160 דירות מתוכננות בפרויקט, רובן בנות שני חדרים, ובשטח של 56-50 מטרים רבועים עם מרפסת. מוצעות גם דירות מיוחדות, כמו דופלקס או פנטהאוז, הכוללים שלושה עד חמישה חדרים. לרשות הדיירים יהיו גם אולמות עבודה משותפים. מחיר התחלתי לדירה בפרויקט, כולל חניה, הוא 2.45 מיליון שקלים.

                                       

                                      "קהל היעד מתחלק לשני סוגים", מפרט עופר שחק, משווק הפרויקט. "הסוג הראשון הם משקיעים שמבינים שדרום תל אביב הולך ומשתבח, ומעוניינים בפרויקט ראוי ולא בדירה מיד שנייה או מקבוצת רכישה. הסוג השני הם אנשים שרוצים לגור בדרום תל אביב בפרויקט בסטנדרט גבוה. אלה רווקים מבוססים, חלקם מקהילת הלהט"ב, גרושים וילדים של משפחות מבוססות. תושבי חוץ קצת נעלמו".

                                       

                                      הרוכשים מגיעים, לדבריו, מתל אביב והסביבה, אך גם מחיפה ומבאר שבע. "האטרקטיביות באה לאו דווקא מהתשואה החודשית, אלא מנכסים שמחזיקים ערך לאורך שנים", טוען שחק. לדבריו, אזור סלמה מתוכנן בסטנדרט גבוה יותר מאשר בפלורנטין - הן בבנייה והן בפיתוח.

                                       

                                      סלמה ירוק ומלבלב: האם הפנטזיה תתממש?

                                       

                                      עם תנופה כזו, מי יודע, אולי רחוב סלמה עוד יהפוך לרחוב עירוני, ירוק ומלבלב, עם חיים חברתיים תוססים. אבל בשביל לממש את הפנטזיה הזו נדרש גם, ובין השאר, פיזור ושילוב של מוקדי תרבות לאורך הרחוב; נדרשת שמירה על גיוון, כמו בנייה בשלבים; אחרת מקבלים סביבה סתמית ומשעממת, שכמוה אפשר למצוא בפתח תקווה ובראשון מערב. ספק אם בתוכניות העירוניות לרחוב סלמה ולאזור, יש לעקרונות האלה מקום.

                                       

                                      עוד ועוד הודעות על פרויקטים חדשים בסביבה  (צילום: ציפה קמפינסקי)
                                        עוד ועוד הודעות על פרויקטים חדשים בסביבה (צילום: ציפה קמפינסקי)

                                         

                                        משלטי הפרסום וסיסמאות השיווק, וגם מהשיחות עם מקבלי החלטות, האדריכלים והיזמים, עולה התרפקות על צביונו הייחודי של האזור. כולם מדגישים את הרצון להשתלב בסביבה יוצאת דופן, שיש בה מגוון של אוכלוסיות ותעסוקות, בתי מלאכה ובתי בתי קפה, סדנאות יצירה וברים, מרכיבים שגיבשו את זהותו של האזור.

                                         

                                        מלים לחוד ומעשים לחוד: עם תוכניות בנייה מאסיביות כל כך, נראה שהקסם עומד להתפוגג ולהיעלם תחת ידיהם של אלה שהופכים את האזור לסביבת מגורים מובהקת, שבה תעסוקה היא רק אלמנט קישוטי. תל אביב נפרדת בעיניים פקוחות מתעשייה ומלאכה, ובעיקר מרב-גוניות מבורכת.

                                         

                                        האופי המיוחד של האזור התגבש במשך עשרות שנים, וכעת בונים את הרחוב מחדש, כמעט בהינף יד. זו לא התחדשות, אלא שינוי דרמתי. מהמבנים שכבר הושלמו ומאלה המתוכננים אפשר ללמוד שרצון היזמים ובעלי הקרקע הוא בעיקר למקסם רווח מהיר. אם כך, די ברור שתל אביב נפרדת מעוד פיסת עירוניות שקשה יהיה להשיב.

                                         

                                        ----------------------

                                        סמטת היוקרה החבויה של תל אביב: איפה את נמצאת?

                                         

                                        כאן הייתה קבוצת הרכישה הראשונה, לפני 100 שנה (צילום: גדעון לוין)
                                        כאן הייתה קבוצת הרכישה הראשונה, לפני 100 שנה (צילום: גדעון לוין)

                                         

                                         
                                        הצג:
                                        כל התגובות לכתבה "שיטת הסלמה: הרחוב המפויח של דרום ת''א הופך לפנטזיה נדל"נית"
                                        אזהרה:
                                        פעולה זו תמחק את התגובה שהתחלת להקליד