הבניינים, המעוצבים כמו שעועיות או אמבות, יושבים על דק עץ מרחף, המהווה מעין-מדרחוב שמחבר את רחוב מעון בצפון לרחוב סלמה בדרום. בקומות התחתונות כבר פועלים בתי קפה, כמה מזללות, גלידריה, מספרה, מכון יופי, סלון לבגדי כלות, שתי חנויות בגדים וחנות למזון בעלי חיים. המודעות על חלון משרד התיווך כתובות בעברית ובצרפתית, ומזכירות מיהו קהל היעד המועדף. חברת הניהול מארגנת במתחם פעילויות תרבות כדי למשוך אליו מבקרים, ובקרוב ייפתח באחד מארבעת הבניינים מרכז קהילתי, אותו מס חברתי שהפרויקטים הגדולים בעיר מחויבים לשלם לרווחת הציבור שלא יזכה לגור בהם.
פיבקו מתאר את הרביעייה שלו כ"מסה קריטית", שהעירה את האזור והפכה אותו למבוקש בקרב יזמי נדל"ן. את הביקורת על חריגותו (יש שיאמרו הגסה) של הפרויקט מהסביבה המקיפה אותו, הוא מכיר והודף כאילו היתה זבובון. לדבריו, הפרויקט, שהוקם על תב"ע מתכלה רגע לפני שפג תוקפה, משמר את המרקם הפלורנטינאי: בנייה בקו אפס, חנויות על הקרקע ומעליהן דירות. התב"ע הכתיבה בנייה בשתי פינות השטח, הנחצה באלכסון במעבר רחב, והתכנון של ארבעה בניינים עם מעברים קצרים ביניהם יצר לדבריו "מעין רחוב ראשי ורחובות קטנים המתחברים אליו, בדיוק כמו בחלקי השכונה האחרים".
הרביעייה של פיבקו, שבוודאי תצטלם נהדר למגזינים, היא אחד מכ-25 פרויקטים שנבנו בשלוש-ארבע השנים האחרונות בשכונה הצפופה ביותר בתל אביב. בניינים רבים נוספים הולכים ונבנים בה, משנים את אופיה ופניה, כולם בנייני מגורים סטנדרטיים, דומים זה לזה, בוודאי לא שאפתניים כמו הרביעייה שהאדריכל שלה מגדיר כ"עוגן".
הדמיות מלוקקות של יוקרה
אם להפליג עם הדימוי שלו, אז אניית החלוץ בהנהגתו הטילה עוגן בדרום ובשנים הקרובות יצטרפו אליה משחתות חדשות. הוא בעצמו מתכנן שלוש: אחת ברחוב הרצל 136-138 - שני בניינים לבנים (היה כבר מי ששאל בפייסבוק "לאן ממריאה החללית הזאת?") ולצדם בית באר עתיק "שישוחזר", הוא מבטיח; אחת בהרצל פינת סלמה, היכן שיושבת היום תחנת דלק (ואת הדמיותיה הוא לא יכול עדיין לחשוף); ושלישית בדרך בן צבי פינת שלבים.
הפרויקטים הללו, כל אחד בן כמה בניינים, יוסיפו לאזור מאות דירות בנות שניים-שניים וחצי חדרים (קטנות מדי, לצערו של פיבקו, שסבור שהמשפחות הצעירות שיבואו לאזור יצטרכו דירות גדולות יותר מ-55 מ"ר). ופיבקו אינו המתכנן היחיד שכבר יודע מה וכמה הולך להיבנות באזור שאליו מפליגה תל אביב, עם עשרות אלפי דירות בין רחוב סלמה בצפון לדרך בן צבי בדרום.
באתרי האינטרנט של מיני יזמים, שכבר הצטרפו למשט דרומה, מוצגות הדמיות מלוקקות ומובטחים בהם, בין השאר, דברים כמו: "קומפלקס מגורים יוקרתי המאפשר להנות משילוב של חוויה אורבנית עם נוף לים", "תכנון אדריכלי חדשני ומוקפד", וגם "כניסה פרטית לדיירי המתחם בלבד". ימים יגידו מה מכל זה יתגשם. כך או כך, "בעשור הקרוב", אומר פיבקו, "האזור ישתנה לגמרי".
ואכן, תוכנית המתאר העדכנית של העיר צופה, כפי שנכתב בה, "כי בשנת 2025 יתגוררו בתל־אביב-יפו כ-450,000 תושבים (לעומת כ-400,000 כיום). כדי לשכן את האוכלוסייה הזו מציעה התוכנית להגדיל את מלאי יחידות הדיור בכ-35,000 יחידות דיור חדשות, בנוסף לכ-75,000 יחידות דיור שנמצאות בשלבי אישור בתכניות אחרות וטרם נבנו (..). דגש מיוחד הושם על התחדשות ביפו ובדרום העיר: כמחצית מתוספת יחידות הדיור בתוכנית המתאר מוצעת באזורים אלו".
בחשבון פשוט, כ-50 אלף דירות נבנות וייבנו בעשור הקרוב בדרום העיר וביפו. מחיר ההפלגה הבולמוסית הזו דרומה עוד יתברר. בינתיים, פיבקו לא מזדעזע כמוני מהמחיר המופלג (יותר מארבעה מיליון שקלים) של הדירות הגדולות בקומות העליונות ברביעייה שלו. הלו, יותר ממיליון דולר לדירה בפלורנטין? לדבריו, כל הדירות נמכרו עוד בטרם הושלמה הבנייה, והמכירות עכשיו הן של דירות מיד שנייה במחירים שיותר מהכפילו את עצמם. יש מי שיאמר שזו הצלחה. בעיניי (הרומנטיות לדעתו) זו הג'נטריפיקציה בהתגלמותה; בעיניו (הריאליות לצערי) היא בלתי נמנעת ואין בה כל רע.
"ג'נטריפיקציה זה Win-Win", הוא אומר. "זה תהליך התחדשות עירונית שעובר על כל הערים הגדולות בעולם. זה לא גירוש. לא מגרשים אף אחד. זה מחיר מרצון לקונה מרצון. כל בעלי הדירות ובעלי בתי המלאכה שאת דואגת להם כל כך מקבלים כסף או דירות. כולם יוצאים נשכרים". כשפיבקו מדבר על ווין-ווין, הוא לא סופר אווירה, יצירה לא ממוסדת ואת אומנותם של בעלי המלאכה האחרונים בעיר. הוא לא רואה את האומללים - חסרי הבית, השיכורים והנרקומנים שישנים על ספסלי הרחוב; את ערימות הזבל, המדרכות השבורות והבורות בכביש. הוא ממש לא מוטרד ממצב התשתיות בעיר. "הן לא רעועות" הוא אומר, "כל הזמן משפרים אותן". ולדעתו, על פי הקריטריונים הבינלאומיים למדידת צפיפות תחבורתית, תל אביב לא סובלת ממנה. ובכלל, נסיעה לעבודה היא "בעיה ישנה, כיוון שהיום אפשר להיות כמעט בכל מקום בלי לצאת מהבית".
לדעתי, בולמוס בנייה כזה, המעודד רכישה מאסיבית של דירות על ידי משקיעים המבקשים למקסם רווחים, הוא תהליך מלאכותי, דורסני, נטול חמלה, היוצר האחדה ויזואלית בסטנדרט נמוך ומוחק את אופיים הייחודי של מקומות. בעיני פיבקו זהו דווקא התהליך הטבעי, "שלא משאיר, כמו שאת רוצה, רוחות רפאים בארמונות מתפוררים".
אחרי המאמץ העיצובי שלך ברביעיית פלורנטין, בסוף יש פה כמה מזללות, סניפי רשתות של ג'אנק פוד, בדיוק כמו בכל מקום אחר בעיר.
"מה רצית שיהיה שם? במקום של צעירים לא יהיו ארמאני וגוצ'י. יש מקומות אוכל שמשרתים את הצעירים. זה מבטיח שהמקום יחיה, אחרת אין קהל".
בעיניי, בחור צעיר שפותח בית קפה קטן כדי להתפרנס עדיף על סניף של רשת, ומכולת פרטית עדיפה על סופרמרקט.
"ברגע שיש אלף דירות חדשות עוברים ממכולת לסופרמרקט. מה את רוצה, שהשכונה תישאר קטנה, שלא יבנו בה כלום? להשאיר את המצב כמו שהוא זה המלאכותי, כמו תחבושת על כפות רגליים של ילדה סינית. העיר צריכה להתפתח, לגדול. אין ברירה. ועם התמ"א, כל העיר תהיה בקרוב בת שבע-שמונה קומות. העיר, לא רק השכונה, תשתנה לגמרי. צריך לתת לעיר לפרוח לאן שהיא רוצה. יש בזה קסם. יש תוכנית מתאר, יש מסגרת-על, ובתוכה חוקי השוק עושים את שלהם".
הקפיטליזם חוגג.
"זה לא הקפיטליזם, זו תרבות המערב, וצריך להודות עליה. חיי בני האדם הם הכי טובים שהיו עד היום".
***
שיחת פייסבוק בקבוצת "תושבי פלורנטין":
גולשת: "חבר שאל אותי שאלה: 'מה יותר קשה למצוא בתל אביב, דירה או אהבה?' גימגמתי, מה אתם חושבים?"
גולש: "אהבה, למרות שגם דירה זה קשה פה".
גולש שני: "מה שבטוח, בתל אביב כסף יקנה לך את שניהם".
גולש שלישי: "חניה".
טעם יש לו, וגם חוש ריח
פיבקו, 67, האדריכל הנודע בישראל, נראה צעיר מכפי גילו, מטופח באופן מטרוסקסואלי ויכול בקלות להיבחר למתלבש הטוב של השנה. גם אם אפשר להתווכח על הטעם שלו באדריכלות, אי אפשר להתכחש לעובדה שיש לו חוש ריח: לפני שמישהו הבין איזה פוטנציאל יאפי יש ביפו, הוא כבר היה שם עם בית הצדף המפורסם; כשמתעשרי ישראל החדשים רצו וילות, הוא נתן להם אותן; בעידן של "היה אתה המותג" הוא הקים על נתיבי האילון אנדרטה לאינדיבידואליות; כשנדל"ן הפך ל"פריט בתיק השקעות משפחתי, ולאו דווקא ענף של מקצוענים", כדבריו, הוא החל לתכנן גם דירות למעמד הביניים; ועכשיו, כשדרום תל אביב הוא מכרה הזהב, פיבקו, כאמור, עמוק בשטח. כמובן שיש לו הסבר לשאלה איך הפך דרום העיר המוזנח והמקופח ל"תפוס כפי יכולתך" נדל"ני נחשק כל כך:
"תל אביב קמה לפני מאה שנה. אחרי 60-70 שנה מרכז העיר הפך לסלאמס. בעלי היכולת שאכלסו את האזורים האלה עזבו לשכונות צפוניות ולצמודי קרקע בפרברים. המורשת נותרה בידי מי שזרמו לאזורים שהתפנו, בדרך כלל צעירים - פה קיבלו ירושה מסבתא, שם שכרו דירה. לצעירים לא אכפת יוקרה, התשתית הגרועה לא מפריעה להם, העיקר שיהיה נוח, שיהיה בית-קפה ליד הבית. הם הציפו את תל אביב, ראו בזה הרפתקה, והפכו אותה לעיר תוססת וגורם משיכה לכולם.
"אלא שהצעירים האלה לא יכולים לקיים ולתחזק את התשתיות המתפוררות. הם די סובלים - גג דולף, סתימה בצנרת - והם שמחים שמישהו בא וקונה מהם את הדירות האלה. הם עוברים למקום אחר ברמת היכולת הכלכלית שלהם, ולמרכזי הערים נכנסות שכבות שיכולות להרים את זה. כשאקירוב בנה את המגדלים שלו, אמרו: מי צריך 200 דירות כאלה? אבל כולם התבדו. מזרזיף זה הפך לאשד. החלה תנועה חזרה של אלה שעזבו לפרוורים.
"גיל 60 הוא הרי ה-40 החדש. יש כסף, יש בריאות, רוצים לחיות. הילדים עזבו את הבית, כבר אין צורך בווילה עם תשעה חדרים, ובני ה-60 שואלים את עצמם איפה אני רוצה לגור? מה אני צריך? סלון לאירוח, חדר שינה, חדר לנכדים. לב תל אביב הפך לאטרקטיבי. עשירי ישראל קנו דירות ברוטשילד 1. גורדי שחקים, פרויקטים מדוברים, לצד הארטי טרטי שמעניין צעירים ואמנים. התושבים החדשים, בעלי הנכסים, הם בעלי יכולת, הם יכולים להרים את החידוש והפיתוח של האזור, וכולם יוצאים נשכרים. וכמה רחוקה פלורנטין מרוטשילד? כך גם הדרום נעשה אטרקטיבי".
בעיניי הרומנטיות, זה ממש לא הוגן שה"ארטי טרטי" מכניסים לעיר חיים, ואז באים העשירים לרקוד במסיבה שמחולליה כבר לא יכולים להשתתף בה. אבל לדעתו, אין ויכוח שהתהליך הזה מאוד מצליח: "תוך חמש-שש שנים תל אביב הפכה לעיר אטרקטיבית. פעם תיירים היו באים רק כדי לישון בה לילה בדרך לאתרים אחרים, היום תיירים באים לבלות בתל אביב, היא מושכת תושבי חוץ, יש בה מסעדות, צבע, ים, היא פתוחה 24/7 והיא עיר בטוחה. אני מסתובב בלילות", הוא מוסיף, "ורואה בחורות מסתובבות לבד גם ברחוב סלמה".
ברור שאין לו זמן לעקוב אחרי קבוצת הפייסבוק של תושבי השכונה, שבה הציע מישהו להקים מעין קו חם, כדי ללוות בנות שמפחדות בלילה בדרך הביתה.
מה כל כך טוב בעיר של זקנים עשירים?
"כן, זה יכול להיות משעמם", הוא מודה ומחייך, "הומוגניות זה אנטי עיר. עיר נבנית מחוסר הומוגניות, מתערובת טובה של מגוון אוכלוסיה ובעלי יכולות". גם הוא חושש מעיר של עשירים שהצעירים יברחו ממנה, "אבל דרישת העירייה לספק דיור בר השגה", הוא אומר ואולי מאמין, "תשמור על העיר צעירה".
שרונה כן, מתחם התחנה לא
אפרופו עיר "מושכת תיירים", אי אפשר שלא להידרש לשני מתחמי המפלצת: שרונה והתחנה. בשרונה, לדבריו, מרכיב השימור חשוב. "זה חלק מההיסטוריה", והיא "לא תהפוך למלכודת תיירים בלבד, מכיוון שהיא מוקפת בתי משרדים ומגדלי מגורים. יש סביבה מסה של משתמשים. הפיזור של כפר מקשה אמנם על התנועה ומקשה להפוך אותה למשהו שעובד כמו קניון, אבל המיקום במרכז כל כך סואן מבטיח את הצלחתה".
המיקום של מתחם התחנה פחות טוב, לדבריו. "אין בסביבתה מסה של משתמשים, אבל זה ישתנה עם הבנייה באזור. לאותנטיות מוצלחת אין תחליף", הוא מוסיף בהתייחס לתכנון המתחם. "הקימו את התחנה היכן שלא היה כלום. לחיזוק אורבני זה טוב, אבל ברגע שיש מתכנן, הוא רוצה לנקות ולסדר. באורבניזם חייבים ליצור מרחב שיאפשר לקסם לקרות. אי אפשר לביים קסם". למרות זאת, הוא חושב שגם התחנה תעבוד בהצלחה. "ככל שיעבור הזמן, זה יתחבר, כשהיא תהיה מוקפת בבניינים יהיה נחמד לעבור ממרקם אחד למרקם אחר".
מהו תפקידה של ארכיטקטורה?
כבר אמרו על פיבקו הכל, וגם הוא אמר על עצמו לא מעט, כך שביקורת לא ממש מרגשת אותו. מבחינתו, תפקידה של הארכיטקטורה "להעצים את החוויה, ליצור התרוממות רוח". בבואו לתכנן פרויקט מגורים הוא מחויב, כדבריו, ל-DNA של המקום: "ביפו אני מתכנן אחרת מאשר באיילון, בהרצליה אחרת מאשר במושב". מלת המפתח שלו היא קונטקסט. הוא לא מתחיל תכנון בניין מאובייקט, אלא "קודם כל מבירור מושגים, מדיאלוג, מהשאלה איך הסביבה תעטוף אותו, ואיך הוא ישתלב בה".
כדוגמה לאי-השתלבות הוא מביא את פרויקט אנדרומדה ביפו, שבעיניו הוא "קצת פרוורסיה של היצמדות למרקם. שתי קומות וחצי, גג רעפים. הוא לא נכון כשהוא עף לשמים, לא מתאים לבלוק מגורים. בלוק גדול עם כובע רעפים זו תחפושת, זה פרוורטי, עקום ולא כנה".
אבל גם כשהתוכניות על הנייר טובות, הביצוע שלהן בשטח לא תמיד מושלם, שלא לומר כושל. פיבקו מודע לפער הזה. "רוב החברות המבצעות הן לא טובות", הוא אומר, "לא מספיק טובות לחזון של תל אביב. חוזקה של שרשרת תלוי בחולייה החלשה שלה, ובישראל אין מספיק קבלני ביצוע וקבלני ביצוע טובים. יש משבר. אין גם מספיק מהנדסים".
ומכיוון שהיום לא כל היזמים הם בעלי מושג בבנייה, נוצרות, לדבריו, בעיות לא נעימות. "גם אצלנו ברביעיית פלורנטין", הוא מודה. אצלו אמנם לא נפלה מרפסת, אבל כן נפל טיח מקירות הבניינים ומים חדרו למרתפים. לדבריו, אחוז גבוה מהבניינים שתכנן יצאו כמו שרצה: "בסך הכל בבניינים שלי לא ראיתי בעיה גדולה של ביצוע נקמני, או של חוסר ידע מוחלט. אבל בזמן האחרון אני רואה את זה יותר".
למרות זאת, פיבקו לא מודאג. הצורך מביא, לדבריו, פתרונות. בהם הוא מונה למשל את BIM (Building Information Modeling), תהליך תכנוני ממוחשב שמאפשר העברה בהירה יותר של מידע ומשפר את הסינכרוניזציה של המתכנן עם הקבלן המבצע. הוא גם משוכנע שככל שענף הבנייה יגדל ויותר כסף יגיע אליו, יימשכו אליו עובדים טובים יותר. "כמות הבנייה הגדולה תחייב את הענף, מכל כיווניו, להביא שינוי, כך שאנחנו הולכים לקראת שיפור".
ברביעיית פלורנטין, למשל, עיצבת ספסלים יחודיים. הרגו אותם עם פחי אשפה.
"ילדים עלו עליהם עם סקטבורדים, אז לא היתה ברירה. אני רציתי להוריד את הספסלים בכלל. הוחלט לפתור את זה ככה".
את קירות הזכוכית בגב המסעדות במתחם כיסו בטפט מגוחך דמוי גרפיטי.
"אז כיסו. זה רק לתקופת העבודות שעדיין נמשכות במקום".
על הכל יש לו תשובות. הוא כל כך משוכנע בדרכו ונטול רגש אשם מקצועי, שהניסיון לריב איתו לא עולה יפה. כשועל ראיונות מיומן הוא מרחף בקלילות מעל כל מוקש.
מה זו הקלילות הזו, שום דבר לא עושה לך כאב ראש?
"מכל דבר אפשר ליצור כאב ראש. אתה יוצר לעצמך את החוויה של עצמך. יש לי סיבות. אני ערירי, אין לי הורים, אחים, ילדים, דודים, הפסדתי הרבה כסף. יכולתי לספר סיפור שיגרום לך לבכות, אבל אף פעם לא בחרתי בדכדוך כאופציה".
וילות למיליונון העליון
במשך שנים רבות הוא תכנן בעיקר וילות "לא לעשירון העליון, למיליונון העליון", כפי שהוא קורא לקליינטים פרטיים עם כיסים עמוקים. "יזמים פחדו ממני כמו מאש. פחדו מההוצאות, פחדו שיפסידו". למפנה אחראי, לדבריו, הקבלן ראובן כהן ("הוא אפילו לא יודע איזה תפקיד חשוב יש לו בחיי"). כהן, שקנה 72 מגרשים בשכונת חתני פרס נובל בראשון לציון, בא אל פיבקו, לפני פחות מעשור, ואמר לו, הוא מספר, "כולם פה מוכרים ב-400 אלף דולר, אני רוצה למכור בחצי מיליון. בוא תעשה לי".
ופיבקו עשה לו. הוא לא היה היחיד.
כהן הציג לקבוצת מיקוד תוכניות שונות לשכונת "וילה נובל", והרוב המוחלט בחר בתוכניות של פיבקו. כל הבתים נמכרו, לטענת האדריכל, בפרמיה של 25% לעומת הדירות הסמוכות. "הלם", מכריז פיבקו, "הענף הבין שארכיטקטורה מביאה כסף. פתאום מוכרים יותר מהר וביותר כסף. חשבו שההמונים לא מבינים, אבל כולם רואים את אותם דברים, כולם מבינים, ההבדל היחיד הוא עומק הכיס".
מאז החלו לזרום למשרד שלו, השוכן במורד הכביש לנמל יפו, הזמנות עבודה מסוג חדש: בנייה של בתי מגורים למעמד הביניים. בהבדל מתכנון לקליינט פרטי ועשיר, פיבקו נדרש בעקבות הפריחה לקשר עם יזמים, לעתים בעלי אינטרסים שונים מאלה שלו כאדריכל המתכנן. "זה לא ניגוד אינטרסים", הוא מסביר את מערכת היחסים המורכבת, "זה מאבק. אז מתעקשים. כסוג של אוטוריטה אני מצליח להשיג את מבוקשי".
תן דוגמה.
"אם יזם שואל אותי מה ההבדל בין דלת שאני רוצה לדלת אחרת, אני אומר לו: אם אתה לא רואה את ההבדל, אני לא יכול להסביר לך".
אז אתה מסוגל גם לכעוס. צועק לפעמים?
"בטח. אני ממצה את הכעס, מוציא החוצה. אני מתרוקן, זה משאיר אותי נקי. אבל בדרך יש קז'ואלטיז''.
ציפה קמפינסקי מתעדת את פלורנטין. היכנסו לבלוג
