הוויכוח הנוקב על תוכנית המגדלים בכיכר אתרים מתקרב לשיא נוסף מחר (חמישי): המועצה הארצית לתכנון ובנייה תדון בערר של יזמי המגדלים (חברת JTLV), שדורשים לממש את תוכנית גורדי השחקים בקו החוף של תל אביב – למרות החלטתה של הוועדה הארצית לשמירה על הסביבה החופית (ולחו"ף) לבלום את תוכניתם, אחרי בירור מעמיק.
רגע לפני הדיון, מתברר שהיזמים – שסירבו עד כה לחשוף הדמיות מעודכנות של המגדלים, הן בפני הציבור והן בפני הגורמים שדנו בסוגייה, והסתפקו במצגת אלמנטרית שקשה ללמוד ממנה משהו על התוצר המבוקש – שיחררו שתי הדמיות וחתך.
הדימויים חושפים שני מגדלים מעוגלים המתנשאים לגובה של 40 קומות. השטח שבין המגדלים נראה כרחבה ציבורית, היורדת אל החוף ומקשרת בין רחוב הירקון (שכיום משוקע, אך יהפוך לפי התוכנית לאוטוסוטרדה במפלס הרחוב) לבין בריכת גורדון והמרינה.
ההדמיות גם חושפות חזיתות מסחריות רציפות בשני מפלסים, המהוות את דפנות השטח הציבורי, כשעצים רבים פזורים בכיכר (מתחתיה אמור להיחפר חניון גדול, כך שיש ספק בנוגע לגובה העצים במציאות). באף אחד מהמסמכים שהוכנו לקראת הדיון אין התייחסות להשפעת הרוחות העזות; מגדלים בני 40 קומות ישנו באופן דרמטי את משטר הרוחות, וסביר להניח כי השהייה במרחב הציבורי שלמרגלות המגדלים תהיה חוויה של רוח עזה.
כך או אחרת, שני המגדלים הבודדים המוצגים בהדמיות הם אשליה. הערר מתייחס למתחם 301ג המופיע בתוכנית המתאר העירונית, וכולל בין השאר את מלון "קרלטון" שבקצה הצפוני של המתחם. מתן אישור ל-40 קומות לשני המגדלים החדשים, יוביל בהכרח גם למתן אישור ל-40 קומות לבעלי הזכויות במלון קרלטון – שכבר הביעו רצון להרוס אותו כדי להקים במקומו מגדל. וכך, למעשה יקומו בשטח כיכר אתרים שלושה מגדלים, ולא שניים כפי שמוצג בהדמיות.
לאן נעלם האדריכל נורמן פוסטר
האדריכל הבריטי הנודע נורמן פוסטר, שבשמו התהדרו היזמים כאדריכל מוביל בפרויקט, נעלם באופן מפתיע מהמצגת שהגישו היזמים לוועדה. המצגת נערכה במשרדו של האדריכל התל אביבי אבנר ישר, ואין בה כל אזכור לפוסטר.
ייתכן שהאדריכל הנודע שוחרר מתפקידו; אם לא, הרי שמדובר במהלך חריג שבו לא משתפים את האדריכל המוביל בשלב הבסיסי של התכנון, שכולל את לימוד וניתוח המצב הקיים בשטח. אם אדריכל זר אינו שותף לכך, התוצאה עלולה להיות מבנה שאינו מתייחס לסביבתו. במקרים מסוימים, זו אמנם גישתו התכנונית של נורמן פוסטר, ולעתים זו גם גישתו של אבנר ישר.
פקק תנועה חדש
החסימות הקיימות בכיכר אתרים הן נושא מרכזי במצגת שהכין אבנר ישר. לפי המצגת, הפרדת תנועת כלי הרכב ממפלס הכיכר ומהמפגש עם שדרות בן גוריון היא חסם משמעותי. אלא שהמצגת מתעלמת מכך ששינוי המצב רק יחמיר את המצב, ויצור חסם משמעותי חדש בין העיר לבין הים.
העלאת הכבישים למפלס הולכי הרגל תחייב את רימזור המפגש בין שדרות בן גוריון לבין רחוב הירקון, תגביר בהכרח את זיהום האוויר, ותיצור מפגש מוטורי שהיום אין צורך בו. לא זו בלבד, אלא ששדרות בן גוריון – שמסתיימות היום ברצועה פסטורלית ושקטה, שונה משאר השדרות בעיר – יהפכו לציר תנועה סואן ועמוס במיוחד, שמסתיים ברמזור עם יציאה לרחוב הירקון.
ממילא, רחוב הירקון הסואן עומד לספוג תנועת כלי רכב גדולה יותר בשנים הקרובות, בגלל הקו הסגול של הרכבת הקלה. הפעלתו של הקו תביא לצמצום משמעותי בתנועת הרכב הפרטי שתותר ברחוב בן יהודה, המקביל לו, והמכוניות ינותבו לרחוב הירקון.
מפתיע לגלות כי עיריית תל אביב-יפו, שהשכילה להבין כי יש להוריד דרכים סואנות ומזהמות אל מתחת לאדמה – כפי שהיא עושה בפרויקט השאפתני של קירוי נתיבי איילון – מבצעת מהלך הפוך, שכל עיר מתקדמת בעולם הפסיקה לעשות זה מכבר, ורוצה לבטל קירוי קיים לטובת כביש עם 6 נתיבים, ועוד בדרך לחוף.
המדינה לא בדקה כמו שצריך
הוולחו"ף עצמה השיבה לערר של היזמים, בקביעה ברורה ש"אין די בנתונים שהוצגו כדי להצדיק את החרגתו של מתחם כיכר אתרים מעקרונות התכנון הכוללניים שנקבעו בתוכנית הכוללנית". במלים אחרות, הוולחו"ף – בהובלתה של ראש מינהל התכנון דלית זילבר – עומדת על כך שאסור להקים בכיכר אתרים גורדי שחקים בגובה של 40 קומות עם דירות מגורים, אלא לכל היותר 25 קומות לבתי מלון.
- תחקיר Xnet שהוביל לפתיחת תיק כיכר אתרים
מתשובת הוולחו"ף מתברר שוב, כי החוקר זאב עמית, שבדק בשעתו את ההתנגדויות של היזמים לתוכנית שאושרה להם, ביסס את המלצתו על חוות דעת שנמסרה על ידי היזמים ולכן היא אינה אובייקטיבית. עמית המליץ להחריג את כיכר אתרים מתוכנית המתאר, ולאשר ליזמים את מבוקשם – גורדי שחקים של 40 קומות, עם זכויות בנייה מוגדלות - כדי לכסות על עלויות הקמת הפרויקט. חוות הדעת שהסתמכה על מסמכים שהעמידו היזמים לרשות החוקר לא קיבלה התייחסות כלשהי מטעם גורם מקצועי של מוסדות התכנון, והתקבלה כמו שהיא.
כיכר אתרים אינה שטח מסחרי בלבד, מדגישה הוולחו"ף, אלא גם שטח ציבורי נרחב. לטענת הוועדה, החוקר לא בדק את זכויות הבנייה ואת השטח הציבורי שממנו לא ניתן לגזור זכויות. היזמים מבקשים לנכס את השטח הציבורי שבכיכר אתרים ולהסב אותו לשטח סחיר כאילו הוא שטח פרטי, ובעקבות זאת לקבל את זכויות הבנייה המאפשרות את הקמתם של שני מגדלים בני 40 קומות.
"בנסיבות אלה", ממשיכה הולחו"ף, "לא ניתן לקבל החלטה בנוגע לצורך בתוספת זכויות בנייה לשם יצירת היתכנות כלכלית לתכנון המתחם הספציפי, וזאת מבלי שההיבטים הכלכליים נבחנו על ידי גורם מקצועי אובייקטיבי, כגון שמאי מוסד התכנון, וכפי שמקובל בעת קידום כל תכנית במסגרתה עולה טענה בדבר הצורך בתוספת זכויות מהטעם של היתכנות כלכלית".
העירייה ניסתה לעכב את הוולחו''ף
עוד מתברר, כי עיריית תל אביב-יפו ניסתה לעכב את ההחלטה של הוולחו"ף. ערב אחד הדיונים, ביקש היועץ המשפטי של העירייה, עוזי סלמן, להמתין כדי שהעירייה תכין מסמך מדיניות כולל ותציג תוכנית מפורטת למתחם. הוולחו"ף סירבה להמשיך ולעכב את הטיפול בסוגייה; העירייה לא הכינה עד היום את המסמך, שבגללו היא ביקשה לעכב את הדיון לפני שנה.
מספר בלתי מוגבל של מגדלים
כמו כן מתברר מתשובת הוולחו"ף, כי היזמים ביקשו אפשרות לקדם מספר לא מוגבל של בניינים במתחם, ולכך מתנגדת הוולחו"ף בתוקף.
ההדמיות של המגדלים (שאינן קשורות לדיון העקרוני על קיומם בגובה ובשטח המבוקש), יחד עם העיסוק האינטנסיבי של היזמים, העירייה והוולחו"ף בערר, מוכיחים כי הדיון אינו "פרוצדורלי" - כפי שטען סגן ראש העירייה אסף הראל, מי שממונה-לכאורה על הטיפול בכיכר אתרים. אפשר שהוא מסמן את עמדת העירייה לתמוך בפרויקט בכל מחיר. בתשובה לשאלת Xnet האם הוא עדיין חושב שהדיון "פרוצדורלי", השיב הראל: "עמדתי ידועה".
מיטל להבי, סגנית ראש העירייה הממונה על התחבורה, מסרה בתגובה: "העמדה שביטאתי גם בדיון בוולחו"ף שוללת שינוי בהיקף הזכויות ו/או בשימושים על רצועת החוף. כל תוכנית שתוגש על כיכר אתרים חייבת להציג מידע ברור ביחס לזכויות הבניה ומאיזה שטח הם נגזרים. בכל מקרה, לא אתמוך בהגבהה לגובה של מעל ל-25 קומות וגם בשימוש של מגורים כדי לשמור על רצועת החוף מתקדימים שיהוו בכייה לדורות".
