מרכז תל אביב כמו שהכרנו אותו עומד להשתנות, והולך להיות בו חם וצפוף. אותה "עיר גנים" שהגה פטריק גדס - המודל העירוני היחיד-כמעט שהצליח בישראל - עומדת להכפיל את גובהה ולשנות את האופי שלה. זאת, בעקבות אישור תוכניות הבנייה החדשות לרבעים 3 ו-4, והכנת תוכניות בנייה חדשות לרחובות הראשיים של מרכז העיר - אבן גבירול וארלוזורוב.
בתוך שנים בודדות, כל האזור שממזרח לאבן גבירול (רובע 4) עומד להכפיל את גובהו, עם בניינים בני 8-10 קומות במקום המבנים הארבע-קומתיים של היום; בו בזמן, כל האזור שממערב לאבן גבירול (רובע 3) יכפיל את גובהו לשש-שבע קומות, במקום השלוש-ארבע של היום. יהיה צפוף, ונדמה שאיש מבעלי המקצוע אינו יודע מה יהיו התוצאות, כך שמדובר באחד הניסויים העצומים ב"התחדשות עירונית" במדינה עד היום. מי יהיה השפנים בניסוי הזה? התושבים, כמובן.
אנחנו עדים להכפלת גובה נוספת
זו לא הפעם הראשונה שהצפיפות במרכז תל אביב מוכפלת, אך הפעם מדובר במהלך אינטנסיבי במיוחד. מה שהתחיל ב-1909 עם מבנים חד-קומתיים קטנים ב"אחוזת בית" פסטורלית, הוכפל במהרה לווילות דו-קומתיות בסגנון אקלקטי. אחרי כ-25 שנה הוכפל הגובה שוב, לבנייני 3-4 קומות בסגנון הבינלאומי. בשנות ה-90, בעקבות אישור תוכנית "לב העיר" שנועדה להזריק חמצן לעיר הגוועת, הוגבהו המבנים ל-5-6 קומות.
בעשור האחרון, מי שצמחה לגובה היא השכנה ממזרח, רמת גן, מי שאימצה בהתלהבות את תמ"א 38 והקפיצה את גובה בתי המגורים ל-10 קומות בכל פינה בעיר (תוך שהיא סופגת ביקורת קשה). אחר כך אושרה תוכנית המתאר העירונית בתל אביב, יחד עם קידום תוכניות הרובעים, ובפרט השינויים המתוכננים בארלוזורוב ובאבן גבירול. כל אלה יובילו להכפלת הבינוי במרכז העיר בשנים הקרובות – הקפיצה הנוכחית שאנחנו רואים כעת, כפי שראו תושבי העיר בנקודות קודמות בזמן.
אדר סקר, ממשרד האדריכלים "הפלטפורמה העירונית", אחראי לתכנון המחודש של רחוב ארלוזורוב. בקטע שממזרח לאבן גבירול, הוא מתכנן מבנים בני 10 קומות מעל רחוב מסחרי, כשרכבת קלה נוסעת באמצע. כששואלים את סקר מה תעשה ההכפלה הזו לעיר, הוא משיב: "אלוהים גדול. הולך להיות מעניין. הולכת להיות עירוניות אחרת". לדעתו, "כמות נתיבי התנועה תקטן ב-15% בגלל נת"צים, רכבות, מסלולי אופניים וכו'. הרחוב יהיה צר יותר, וצריך יהיה לחשוב מחדש איך לוקחים ילדים ואיך מתנייעים ממקום למקום. צריך יהיה כלכלה שיתופית. יהיה כאן דור מדבר של אנשים שעדיין לא שינו את ההרגלים שלהם. יהיה גיהנום בהתחלה".
ומה לגבי הדירות שיצטופפו?
"גם הדירות יהיו אחרות. המרחב התומך שלהן יהיה בחוץ, והוא יגדל על חשבון מסלולי נסיעה וביטול גינות קדמיות, כמו בערי אירופה. הדירות יהיו פחות נחמדות, עם ממ"ד ומעקה ברזל כמו שאנחנו מכירים. השאלה היא מי יגור שם, ואיפה יהיו המוסדות, כמו בית ספר. תשאל את משרד החינוך איך הוא נערך להכפלת הדיור בעיר, ותראה שאין לאף אחד תשובות. לזכותה של תל אביב אפשר לומר שהם חושבים וגם עושים".
בין השאר, משרדו של סקר מתכנן מבנה ברחוב אבן גבירול 144-146. צמד בניינים בגובה תשע קומות (56 דירות) יוקמו על חורבותיהם של שני בניינים ישנים ותלת-קומתיים (17 דירות) – מה שממחיש את נתוני הצפיפות שצריך להתרגל אליהם. המבנה מתוכנן בתב"ע נקודתית, עד שהתב"ע לאבן גבירול כולו תאושר, והאדריכל מקווה שעד סוף השנה הזו יקבל היתר בנייה – ובכך יהפוך לחלוץ הבינוי החדש ברחוב המרכזי הזה.
שלום לעצים, ברוכים הבאים חניונים
מעט צפונה משם, ברחוב אבן גבירול 170-182 (בין פנקס ליהודה המכבי), מקודמת בימים אלה תוכנית בבינוי דומה של 8-9 קומות, אלא ששם מדובר במשמעות מרחיקת לכת.
כל מי שעובר ברחוב הסואן לא יכול להתעלם מפיסת הפסטורליה בקטע רחוב זה, שמעניק הפוגה מהאינטנסיביות של אבן גבירול. בעוד שברחוב כולו הבניינים בנויים במקביל לכביש מעל קומה מסחרית מקורה, כאן יש שבעה מבני שיכונים מאורכים, בניצב למדרכה ולכביש, וביניהם חצרות גדולות וירוקות. אלה הם "שיכון פועלי הנמל" ו"שיכון עובדי בית ברנר", שנבנו בשנות ה־40 של המאה הקודמת כבלוקים זהים בני 4 קומות בין אבן גבירול לרחוב מרים החשמונאית.
לכל בניין שלוש כניסות ו-22 דירות בסך הכל, כשחצרות עם עצי פרי מפרידות בין הבלוקים. שטח כל בניין הוא כ־2,000 מטרים רבועים. אחרי תקופה ארוכה שמיזם הבנייה היה תקוע, הצטרפה העירייה למגישי התוכנית – "בית וגג", "לוינשטיין" ו"עגורן" – והיא מקדמת את הריסת השיכונים לטובת שיכון צפוף במיוחד שלא נראה כמוהו במרכז תל אביב.
משרד האדריכלים "בר אוריין" מתכנן להרוס את כל המתחם הקיים, כולל העצים הוותיקים והצמחייה הירוקה והפסטורלית, כדי לחפור חניון עצום לדיירים העתידיים – חניה לכל דירה. אחרי שהאדמה תכסה על החניון, ייבנו מעליו שבעה בניינים מדורגים וצמודים (כל אחד בשטח של כ־5,000 מ"ר) עם כ-60 דירות בכל אחד מהם. מלבד המגורים הדחוסים, תהיה קומה מסחרית על הרחוב (כמו בכל הרחוב), וגם משרדים בעורף וארבעה גני ילדים. תשע קומות על אבן גבירול, שמונה קומות על מרים החשמונאית, ומעברים ("זיקות הנאה") בין שני הרחובות. אופי השיכון ישתנה מקצה לקצה: מתחם דחוס של 35 אלף מ"ר שייצור רצף בינוי עד כיכר מילאנו.
"היו פה בעבר תוכניות לפינוי-בינוי ויזמים חלמו על מגדלים, אבל אנחנו כבר לא שם", מסבירה גילה גינסברג הברון, מתכננת עיר בכירה במחלקת תכנון מרכז במינהל ההנדסה, שמרכזת את הפרויקט מטעם העירייה. לדבריה, התוכנית מנסה להשיג שתי מטרות: "חיי קהילה עם חצר פנימית מעודכנת, והנכחת דופן עירונית אל מול רחוב אבן גבירול המשתנה, עם הרכבת הקלה שיוצאת בדיוק כאן מעל לקרקע - ולשם כך יש הפקעות למדרכות רחבות".
עדיין, זה נראה צפוף מאוד לעומת הריווח הקיים. איך זה קורה?
"גם לי זה נראה עצום, אבל זה די צמוד-תמ"א, שמאפשרת להוסיף 3.5 קומות, והחתך האבן גבירולי יכול לקלוט את הזכויות גם לתשע קומות. יש כאן הצפפה".
"הצפפה" תקרה בקרוב גם בכל רובע 4. בדקתם את היצע מבני הציבור, הגינות וכו'?
"הבנייה החדשה מביאה בחשבון שלא תקריס את מערכת התשתיות העירונית".
ומה לגבי החניה והעומסים שייווצרו באבן גבירול ובמרים החשמונאית, הרחוב השקט שממנו תהיה הכניסה לחניון? מדוע עירייה שמקדמת שימושים אלטרנטיביים לרכב פרטי מאפשרת חניון כה גדול, שמעודד את השימוש ברכב הפרטי?
"זו טענה קבועה בתמ"א, אבל נושא העומסים נבדק ואושר במחלקת התנועה. יהיו גם רק שלוש כניסות לחניון, כך שהמדרכה לא 'תיפצע' כל רגע ברמפה. אין ספק שהמטרה העירונית היא להפחית כלי רכב, וזה גם ציר רכבת קלה. לא באנו להצפיף כדי להוסיף כלי רכב, ולכן המלצתנו היא שלדירות הקטנות, שמהוות כחמישית מהפרויקט, לא יוצמדו חניות".
דבר היזמים: לא יהיה פה סלאמס
רונן עקביה, מנכ"ל "בית וגג", ואמיר לוטן מ"לוינשטיין" - מה מקבלים מכם הדיירים, שגרים בשיכון פסטורלי וירוק, ששווה להם להצטופף ככה פתאום?
לוטן: "ראית איך הם גרים היום במתחם מט לנפול? הם מקבלים פתרון חדשני ויוקרתי עם פתרונות נגישות ומעבר, דירות גדולות יותר, חניה ומחסן. שווי הנכס כיום נמוך דרמטית משווי נכס עתידי, במיליון עד מיליון וחצי שקל. רוב הדירות שם בשכירות, כך שגם השכירות תגדל ב-25%. אמנם אם אתה אוהב עצים וכל זה, אז באמת נגלח הכל ונבנה חדש, אבל עדיין אנחנו מחויבים לעצים. אלא אם כן אתה ממש אוהב את הדירה שלך".
עקביה: "שטח הגינות יהיה כ-450-500 מ"ר, עם חצר פנימית בין בניינים ושביל של שישה מטרים בין הבניינים. התוכנית, במובן הפיתוח, היא שובת לב".
ובכל זאת, 22 דירות בבניין של ארבע קומות הופכות ל-60 דירות בבניין של תשע קומות. איך זה לא יהיה סלאמס?
עקביה: "העירייה הכתיבה את התמהיל ודוחפת לדירות קטנות לזוגות".
לוטן: "פרויקט כזה ב'פריים לוקיישן' ליד כיכר מילאנו, ולא בפריפריה, לא יכול להיות סלאמס. מה שיש פה היום זה סלאמס. רכבות ישנות ורקובות".
לא הייתם יכולים להרוויח יפה גם בשש קומות, כמו שעושים בשאר העיר במסגרת תמ"א 38 או שימור?
עקביה: "שאלה טובה. היא מצביעה על הלך הרוח ברחוב, לעומת היזם שבא לבחון פרויקט. אבל התוצאה התכנונית מגלמת רווח סביר בלבד על פני הסיכונים וציר הזמן".
לוטן: "זה לא עובד בהריסה ובנייה מחדש, ולא באבן גבירול שהוא רחוב רועש והמחיר שם זול יותר מרחובות צדדיים. בכלל, כמות המ"ר שאנחנו הורסים לעומת בונים זה בערך 50%, וזה זהה לכל מקום אחר. הוועדות בעירייה ישבו על המדוכה והחליטו שזה היחס הנכון, ובתוצאה הסופית זה משביח את המתחם".
אחת הדיירות: ''נתקלנו בחוסר סובלנות''
לטענת שני היזמים, התוכנית מקודמת בשיתוף נציגויות הבניינים, שגם השתתפו בדיונים בעירייה, ונמצאת בשלבי תכנון סופיים לקראת דיון בוועדה המקומית. אם תאושר שם – ייצאו היתרי הבנייה. לטענת עקביה, "אין אף בניין או נציגות או ועד שמתנגדים לתוכנית או חושבים אחרת".
שיחה עם אחת הדיירות, שבחרה להישאר בעילום שם, מגלה שיש כאלה שדווקא כן חושבים אחרת. "לצערי הרב, העירייה וגורמים אחרים הולכים להפוך את הקטע המקסים בעיר למפלצת נדל"נית", היא טוענת. "בפגישה בעירייה אמרנו להם שילכו לקראת התושבים, ולא לקראת היזמים. התחדשות עירונית וחיזוק המבנים זה נהדר, כי באמת הבניינים מדורדרים, אבל חייבים לשמור על הצביון של העיר כעיר גנים שכונתית, והתכנון עלול לפגוע במרקם המיוחד של העיר".
לטענתה, העמדה של התושבים זכתה למענה שלילי בעירייה: "נתקלנו בחוסר סובלנות ובחוסר הקשבה, בארוגנטיות ובהשתלחות מכוערת מצד נציגת העירייה, שאמרה לנו: "למה שאתם תרוויחו? ומי את בכלל?"
"לכן הם אמרו, 'למה לא ניקח לצרכי ציבור, וגם נעשה עירוב שימושים למסחר ולמשרדים, וגם דירות קטנות וגדולות'. כל זה משנה את האופי המיוחד של האזור".
ואת לא יכולה להבין ולקבל את עמדת העירייה? מה שהם ביקשו הוא חלק מתכנון עירוני מוצלח.
"השאלה היא מאיזו נקודת ראות אתה בא. פטריק גדס תכנן עיר גנים לתושבים, וכאן יש שכונה עם גינות ומגורי משפחות. אנחנו רוצים שהצביון הזה יישאר. והנה, פה זה נראה מאוד צפוף, מרפסת בתוך מרפסת, מעט גינון וירק, ובצמוד לנתיב התחבורה הראשי. זה בת ים מס' 2. כשעושים תמ"א במתכונת הקיימת - כל הצדדים צריכים להרוויח, גם היזם".
אוקיי, אז מה הפתרון שלך?
"עד 8-9 קומות לפי הבינוי הקיים. זה נראה לי סביר. לבנות לגובה מעל הקיים ולא לרוחב. לשמור על המרחק בין הבניינים ושטחי הגינון. לא שמעתי יזם שאומר שהוא לא מרוויח בתשע קומות, אלא אם כן גם לכאן הגיעה החזירות הישראלית".
גידי בר אוריין: ''יראו רק מנופים''
האדריכל גידי בר אוריין, שמשרדו המצליח אחראי על פרויקטים רבים של "התחדשות עירונית" בתל אביב-יפו, כולל זה הנוכחי, מציין ש"ברובע 4, יראו בעוד שלוש שנים רק מנופים. תוכנית הרובעים אושרה רק לפני שנה, וכרגע יש מאות היתרים בעבודה". והוא מבהיר למי שמסרב להפנים את המציאות: "דיירי רובע 4, שרגילים למבנים של ארבע קומות בצורת ר' או ח' עם הרבה ירוק - זה כבר לא יהיה לפי התוכנית החדשה".
אז מה יהיה, ואיך זה ישפיע על העיר ועל תחושת התושבים שלה?
"אני סקרן כמוך. מה שבטוח הוא שיש פה התחדשות עירונית אמיתית. לא יהיו יותר לדיירים שלושה כיווני אוויר, עצים רבים, אור ואוויר שיש היום, אבל מצד שני הם יקבלו מעליות, חלונות מבודדים יותר ובניינים באיכות יותר טובה".
המשרד שלך עוסק הרבה בשימור. המתחם הזה של צפון אבן גבירול הוא ייחודי. לא ראוי לשמר אותו ולהוסיף לו רק שתי קומות, כמו בכל מבנה לשימור או תמ"א בעיר?
"אלה בניינים פשוטים ולא שווים שימור, אלא אם כן יחליטו שהבנייה מזרח-מערב (בניצב לרחוב, ד"ג) שווה לשימור, ולכן שמרתי על זה והוספתי דופן על אבן גבירול".
השתלטות הרכב הפרטי על העיר
לגל גבריאל, מנכ"לית "מרחב - התנועה לעירוניות בישראל", אין בעיה עם התוכנית לאבן גבירול. היא הולמת את עקרונות התנועה שלה, שדוגלת בציפוף עירוני מרקמי, תוך הגבהת הבינוי ועירוב שימושים, מגוון סוגי דירות, חזית מסחרית ומעברים בין רחובות. ואולם, החניות מטרידות אותה מאוד: "העירייה מפספסת בגדול, ובאופן שיטתי, בנושא החניות. היא מאפשרת מרתפי ענק עם חניה לכל דירה, מה שיתהפוך את אבן גבירול מרחוב עירוני לדרך, וזאת בעודה מדברת על 'רחוב עירוני חדש', עם תנועת הולכי רגל ואופניים".
במדינה שאין בה תחבורה ציבורית בשבתות, בלילות ובתדירות טובה באופן כללי, לא הגיוני שמשפחה תחזיק מכונית?
"אני לא נגד בעלות על מכונית, אבל שישתמשו בה פחות. צריך לחשוב אחרת. אולי לא כל מי שגר שם צריך לקבל חניה? אולי להקטין את המרתף וכך למנוע נזק לעצים בגינה המשותפת, שזה הנכס העירוני המקנה צל ואיכות חיים".
כשמצוקת הדיור גוברת והביקוש למגורים בעיר רק עולה, נדמה שציפוף הבינוי ברחובות ארלוזורוב ואבן גבירול הוא מהלך מתבקש. השאלה היא אם העירייה לוקחת אחריות על ההשלכות: איזו איכות חיים תהיה לתושבי רובע 4? כמה צפוף יהיה להם ברחוב, בתור לקניות, בבית הספר, בגנים ובתור למרפאה? האם יצליחו להתאים את אורח חייהם לשינויים, או שיחפשו מקום חדש לגור בו - שקט ומרווח עם ציוץ ציפורים, מחוץ לעיר?
ועל רקע ה"התחדשות העירונית" (או "התחזרות עירונית", כלשון הגנאי) שפוקדת את תל אביב, כפי שהיא פוקדת את ישראל בכלל, האם הגיע הזמן להתפכח מהרומנטיקה של עיר הגנים ולהבין שהעירוניות החדשה תהיה צפופה מתמיד, מעל ומעבר לכל מה שהכרנו?
ומה מחכה לדיירים מהרכבת הקלה? יציאה מהאדמה מול הבית:
