מקרה מבחן במאבקי תושבים: נוה צדק עותרת לבג''ץ נגד עיריית ת''א

תושבי תל אביב-יפו ניהלו לא מעט מאבקים מול גופים גדולים וחזקים. במקרים רבים הם הפסידו, החל מהרס גימנסיה "הרצליה" לטובת מגדל שלום, אך לפעמים ניצחו, כפי שקרה במתחם קרית ספר בלב העיר, שם הצליחו התושבים להפוך חניון מיותם לפארק פופולרי – ולא למגדל כפי שהעירייה דרשה.

למעשה, כבר בשנות ה-50 ניהלו אושיות תרבות עירוניים מאבק נגד העירייה, במאמץ לעצור את כריתת עצי השקמה העתיקים בעיר העברית הראשונה. המאבק הצליח, ועם בנייתם של היכל התרבות ותיאטרון הבימה הועתקו העצים אל גן יעקב, בתכנונו של אדריכל הנוף אברהם קרוון, ליצירת אחד המקומות האהובים בעיר (עץ השקמה העתיק ברחוב מזא"ה ממשיך להיאבק על חייו מול יזמי נדל"ן ואדריכלים שעובדים איתם, גם ברגעים אלה).

מוקפת במגדלים שאינם נותנים שטח ציבור לתושבים, אלא רק לדיירים שלהם. נוה צדק(צילום: עמית גרון)

בימים אלה נפתח מאבק חדש, הפעם נגד התוכנית הגרנדיוזית להריסת כיכר אתרים לטובת מתחם מגדלים עצום. ובמקביל, במהלך יוצא דופן, עותרים תושבים בשכונת נוה צדק לבית המשפט העליון, נגד העירייה והוועדה המחוזית. לטענתם, תוכנית המתאר החדשה מעניקה לעירייה שיקול דעת מופרז בנוגע להיקף ההקצאה של שטחי ציבור, באופן שיחריף את המחסור בשטחים ירוקים ובמוסדות ציבור בעיר.

כאשר תוכנית המתאר החדשה (תא/ 5000) קודמה, הוגשה נגדה כמעט 300 התנגדויות, חלק מהן בגלל שינוי המדיניות בנוגע למבני ציבור ולשטחים פתוחים. חלק מההתנגדויות התקבלו, אך התוכנית אושרה. ועדיין, יש תושבים שממשיכים להילחם כדי לפרוץ את מכסת שטחי הציבור הבנויים והפתוחים בעיר המצטופפת.

הכוח של הוועדה המקומית גבר

מה שמביא את "עמותת תושבים למען נוה צדק" לבית המשפט, הוא אישורו בכנסת של תיקון 101 לחוק התכנון והבנייה (2014), שבו נברא המושג "ועדה מקומית עצמאית", המעניק לוועדה המקומית כוח לקבוע את היקף הקצאת השטחים לצרכי ציבור. הפגם המרכזי בתוכנית, כך נטען בעתירת התושבים, הוא בסמכות שהוענקה לעירייה להימנע מההקצאה לצרכי ציבור, המתחייבת מתוספת זכויות הבנייה.

ברחוב יצחק אלחנן, שמתמלא במגדלים, דרשו התושבים להגדיל את השטח הירוק. העירייה חשבה אחרת(הדמיה: תמיר יהודה)

דוד איתן, חבר הוועד המנהל של העמותה ותושב ותיק בנוה צדק, טוען כי עיריית ת"א-יפו מכרה שטחי ציבור ליזמים פרטיים, ומזכיר לדוגמה את בית ספר "הירקון", שנהרס ונמכר ליזם פרטי - לא כשטח ציבור כפי שהיה, אלא כדי לבנות עליו מלון ושטחי מסחר. התוצאה היא מגדל בן 28 קומות מול הים. כך קרה גם במגדל ברחוב יצחק אלחנן, שתוחם את נוה צדק מצפון, ושהיה מיועד להיות בית אבות ודיור מוגן, אך הפך לפרויקט דיור שונה. "אנחנו יודעים היום שהבנייה ללא שטחי ציבור היא לא רק בתל אביב", מדגיש איתן, "אלא היא מכת מדינה".

האם העירייה באמת יכולה להימנע מהקצאת שטחי ציבור מעתה והלאה?

"הבעיה העיקרית שלנו, המתנגדים, היא שבאופן פורמלי השטחים לטובת הציבור לא מופיעים בתוכנית. העירייה מתחייבת שברדיוס של 500 מטר מהסימון ('הסימבול') שהוצמד לתוכנית יהיה, איפשהו, מתישהו, מבנה ציבור. זו התחייבות כללית ולא רצינית. מתי ואיפה בדיוק ייבנו? מה גם, ש-500 מטר זה כבר רדיוס גדול. זה מגיע לקילומטר בין נקודה לנקודה".

הייתכן שתוכנית שהציבה לעצמה קווים אסטרטגיים לשימור שטחי הציבור והשטחים הירוקים בעיר, ואף להרחיבם בהתאם להגדלת שטחי המגורים והמסחר, מתנערת מכך? "נכון, תוכנית המתאר לא הקצתה בפועל שטחים. זאת תוכנית כוללנית, היא לא עסקה בכל מגרש ומגרש", מסבירה מנהלת היחידה לתכנון אסטרטגי בעירייה, צילי בר-יוסף. "היא לא נתנה זכויות בנייה למגרש ספציפי, אלא כללים והוראות והנחיות לשיקול דעת, ולכן בשכונה מסוימת לא נראה אילו שטחים הוקצו. אבל אם תהיה שם תוכנית מפורטת חדשה, היא תהיה חייבת להראות מה הפתרונות לשטחי הציבור שהיא צריכה לתת לאוכלוסייה או למועסקים שלה".

מאחדים שני רובעים יחד

אילו תוכנית המתאר החדשה הייתה אמנם מתייחסת לכל שכונה בנפרד, יכלו התושבים לחוש מוגנים ורגועים. לא רק שאין התייחסות שכונתית, אלא שבמקרה של לב העיר ונוה צדק (רובע 5) וגני שרונה (רובע 6), התוכנית מתייחסת אליהם כישות אחת. איחוד המוסדות של שני הרובעים מעוות את הנתונים, ומסתיר את המחסור – למשל בבתי ספר יסודיים - בעזרת שקלול שני הרובעים יחדיו.

"התוכנית נותנת את הכלים לתכנן ולבנות נכון את שטחי הציבור העירוניים", מגיבה בר יוסף, "ובכלל, לנוה צדק יש את שטחי הציבור הנדרשים. גם אם זה לא בדוגמאות הקלאסיות של פעם, שלשכונה X או Y יש שטחים חומים כאלה ואחרים".

מה שנשמע משכנע ממרום הקומות של בניין העירייה, לא משכנע את הרגליים הכושלות של איש מבוגר שלא מוצא דיור מוגן שישאיר אותו בשכונה הוותיקה שלו, גינה סמוכה הביתה או מתנ"ס קרוב. "אני קשיש", אומר איתן, "ופה בשכונה אין שום דבר. יש בתים לקשישים בצפון תל אביב, ברמת אביב ובארלוזורוב, ופה אין. המרכז הקהילתי הוא קטנצ'יק - הוא נמצא במרכז השכונה אבל הוא לא מספיק, ואין שטחים וחללים לעשות פעילויות. אין גם בריכת שחייה. פנינו לעירייה והיא שולחת אותנו לשוק הסיטונאי. זה לא מציאותי שניסע עד קרליבך בשביל לעשות ספורט".

על גדות מלון ''דוד אינטרקונטיננטל'' דורשים התושבים מרכז ציבורי עם בריכה, שיהיה פתוח לכל התושבים ולא רק לעשירים(הדמיה: תמיר יהודה)

חברי העמותה נפגשו עם האדריכל תמיר יהודה, ויחד איתו חיפשו פתרונות תכנוניים ועירוניים למצוקה. הם פנו לעירייה עם תוכנית מגובשת הכוללת הדמיות, בהצעה לחבור לגדה הדרומית של גן הכובשים ולתת מענה לשטח ציבורי בנוי בקרבת השטח העירוני הפתוח. הבריכה העירונית היא חלק מפרויקט גדול שיזמו התושבים, ומטרתו הפיכת כל אזור גן הכובשים וגן צ'רלס קלור לשטח ציבורי הכולל קאנטרי קלאב, מגרש כדורגל לקבוצת שמשון תל אביב, מועדוני ספורט, מגרשי טניס, משטח החלקה לגלגיליות, מתקן טיפוס, בריכת מי-ים ועוד.

לצערם, העירייה מתכננת במגרש הסמוך חומת מגדלים מנופחת באחוזי בנייה, במסגרת עסקת חילופי השטחים עם בעלי הדולפינריום הנטוש, במקום להמתין לסיום הסכם החכירה ולקבל את המגרש בחזרה. גם בסיפור הזה מתנהל מאבק ציבורי, שסיכוייו קלושים.

יש שטח – ולא קורה איתו כלום

במתחם השוק הסיטונאי הובטח מבנה ציבור. הוא היה אמור לשמש כחלל תערוכות, ואז בוטל לטובת תיאטרון "גשר", ואז בוטל לחלוטין. הוועדה המקומית יכולה לנגוס בשטחי הציבור עוד ועוד, עד שיהיו בלתי איכותיים ולבסוף יבוטלו לגמרי. הודות לסמכויות החדשות שהוקנו לוועדה המקומית, היא רשאית לקבוע כי באזור מסוים ייקבעו שטחי ציבור לפי מקדם נמוך מאוד – כשליש מהשטח הציבורי שהיא זכאית לתת במקור.

נוה צדק, שהייתה במשך שנים אזור נידח ובלתי מבוקש בעליל בעיר, עברה בעשורים האחרונים מהפך דרמטי והפכה לאחת השכונות היקרות בתל אביב. עשירי הארץ והעולם מתיישבים בה, כמו רומן אברמוביץ' שבונה בה אחוזה. מאחורי חנויות הבוטיק ובתי הקפה הסימפטיים, מסתתרות בעיות של איכות חיים שקשורות בשטחי הציבור החסרים ובטבעת המגדלים שמקיפה בהדרגה את הבתים הנמוכים. עמותת "תושבים למען נוה צדק" נאבקת במגמות האלה מאז 2009, וההצלחה חלקית ביותר, בלשון המעטה.

גם בהתנגדויות לתוכנית תא/5000 לא נרשם עדיין הישג משמעותי. לפי שהתושבים פנו לבית המשפט העליון, הם ערערו על התוכנית לבית המשפט המחוזי. השופטת צילה צפת הדפה את הערעור, ואף השיתה על העמותה את הוצאות שכר הטרחה של העירייה בסך 10,000 שקלים.

"אני מבינה שהתושבים רוצים משהו ומנסים להשיג אותו. אנחנו חושבים שזה לא הכלי הנכון. נראה מה יהיה", אומרת בר-יוסף, שתשתתף בדיון בבית המשפט העליון ב-3 ביולי.

אם בנוה צדק קשה, מה יגידו ביפו?

לתושבים שמנסים להיאבק בתוכניות נדל"ן חמדניות, בכל הארץ, המהלך של נוה צדק יהיה מקרה מבחן. "זה מאוד מסובך בכל פעם מחדש", אומר דוד איתן. "צריך המון ידע מקצועי והמון כסף. נכחתי בדיון שבו תושבי יפו נאבקו להציל את 'גינת הלר', וניסו למנוע מהרשויות לבטלה לטובת כביש. אלה תושבים מהעשירון התחתון. בכיתי, כי פשוט רמסו אותם. שלוש שעות אחרי תום הדיון, השופלים כבר הגיעו למקום. כמו שיש סניגוריה ציבורית, צריכה להיות סניגוריה לעניינים תכנוניים. גוף מקצועי שיכול ללוות את התושבים".

• היום (ד'), 21.6, יתקיים כנס של עמותת התושבים על התוכנית. בית רוקח, רחוב שמעון רוקח 36 בתל אביב, בשעה 20:30
  

-----------------------

מדוע 4 המגדלים שמתוכננים בכיכר אתרים הם טעות? לחצו על ההדמיה

 

גם ''קרלטון''יהפוך למגדל שחוסם את הים. לחצו על התצלום (צילום: משה מילנר, לע"מ)