"הדירות מחולקות מעולה, מתוקתקות ומשופצות", מספרת דיירת מרוצה, שגרה בדירה בת 40 מטרים רבועים ב"בית מקורות", בניין משרדים ותיק ברחוב לינקולן בתל אביב, שהוסב בחלקו למגורים. הסבות כאלה יכלו להוות פתרון מהיר למחסור בדירות קטנות להשכרה ולמחירי הדיור המאמירים, אך פרויקטים כאלה עדיין אינם נפוצים.
הרי זה אבסורד שמשווע לפתרון: מצד אחד, ביקוש גובר לדירות קטנות במרכזי הערים מביא לעליית שכר הדירה ולנטל כבד על צעירים - רווקים וזוגות - שמעוררים את העיר ו"עושים אותה". מצד שני, יותר ויותר משרדים מתפנים ממבנים ישנים במרכזי הערים, לטובת משרדים חדשים בשוליהן (עם דמי שכירות נמוכים יותר, גישה נוחה לרכב וחניה); בנוסף, גופים שונים, בנקים למשל, מרכזים בשנים האחרונות את משרדיהם במבנה אחד, ומפנים מבנים קטנים יותר ורבים, שבהם היו פזורים במרכזי הערים; וממילא הצורך במשרדים הולך ומצטמצם עם המחשוב שמחליף פקידים, והאפשרות לעבוד מהבית.
המשרדים הננטשים קורצים להסבה מושלמת לדירות קטנות להשכרה. את ההזדמנות הזו הבין גם קבינט הדיור, שהעביר ביולי 2016 החלטה שמאפשרת הסבת משרדים לדירות בשכירות ארוכת טווח. אז יש ביקוש, יש היצע ויש אישור ממשלתי. נשמע נהדר. אז איך זה שהפתרון הזה לא הפך לפופולרי? איך זה שאת מספר הפרויקטים האלה אפשר למנות על יד אחת?
בחיפה, לדוגמה, הסבה "חברת הנמל 3" בניין משרדים ברחוב הנמל 3 למגורים, עם 16 דירות להשכרה במתכונת של דיור שיתופי (במקרה זה הליך ההסבה היה פשוט יותר, כיוון שבמקור תוכננו שם דירות, שרק מאוחר יותר הפכו למשרדים).
ברמת גן, למרות הצהרות לגבי מתחם הבורסה, לא ידוע עד כה על משרדים שהוסבו בהיתר למגורים. ובתל אביב, פרוייקטים להסבה לדירות קטנות, כאלה שדורשות בעיקר עיצוב פנים מותאם למגורים, לא צלחו עד כה - למשל, הסבת מבנה בית המשפט ברחוב שוקן לדירות של WeLive; הסבת לופטים תעשייתיים בשכונת מונטיפיורי ובקרית המלאכה, שקידם אלון קסטיאל; או מגדל בית גיבור בתל אביב, שאליו גויס אדריכל העל דניאל ליבסקינד - ניסיון שלא הבשיל עדיין.
הבניין ברחוב לינקולן: 5 קומות, 8 דירות בקומה
פרויקט אחד, בכל זאת, יכול לשמש כדוגמה מוצלחת: הבית ברחוב לינקולן 9 (בקרבת צומת ''מעריב'' לשעבר) - פרויקט של חברת האחזקות "אלה". המגורים בחלק מהמבנה אושרו ב-2015, אך לא כחלק מתוכנית כוללת למתחם, אלא במסגרת בקשה לשימוש חורג לעשר שנים. שימוש חורג הוא הליך מהיר יותר מהכנת תוכנית כוללת, ונותן פתרון זמין לביקוש הגובר.
בניין המשרדים הגדול עומד בלב העיר, מרחק כמה צעדים משדרות רוטשילד, וברחוב לינקולן עצמו, שחלקו המזרחי נסגר לעבודות הרכבת הקלה, יש בתי מגורים, חנויות, מסעדות ובתי קפה.
החלק שהוסב למגורים מצוי בחלקו האחורי של המבנה. הכניסה אליו היא לא מרחוב לינקולן, אלא דרך מגרש חניה ברחוב וילסון הסמוך. למגורים הוסבו חמש הקומות הראשונות - 8 דירות בכל קומה. שטחה של כל דירה כ-40 מטרים רבועים, המחולקים לשני חדרים - סלון עם מטבח פתוח אליו, חדר שינה וחדר רחצה. לדירות חלונות גדולים, הן מוארות, מעוצבות בקו מודרני ונקי ומאובזרות היטב.
כל הדירות מושכרות כיום, וכל הדיירים עימם נפגשתי מרוצים מאוד מהמבנה, מהדירות, ובעיקר מחברת הניהול, חברת "מלונות דניאל", שמתפעלת אותו, לדבריהם, כמו מלון. שכר הדירה עומד על 4,200 שקלים בחודש + 600 שקלים חודשיים דמי ניהול, הכוללים גם ארנונה, מים, כבלים, ניקיון ותחזוקה. לא מאוד יקר (בוודאי בתל אביב) בשביל להרגיש קצת כמו במלון.
"זה מקום קלאסי לרווקות עצלניות", אומרת אחת מהדיירות. "תחזוקה 24/7. אם צריך לתקוע מסמר, מגיע איש תחזוקה בחינם. אחת לחצי שנה מבצעים בדיקה כללית, שיפוצים קטנים וצביעה. לפני כן אתה יכול להגיש רשימת בעיות, ומטפלים בהן".
ואיך הדירות?
"הן מתאימות בעיקר לרווקים. לזוגות זה קצת קטן מדי. אני לא מבינה איך חיים כאן בזוג בלי שיהיה רצח, כי אין אפילו מרפסת כדי לברוח", היא צוחקת.
לרשות הדיירים עומדת, בקומת הקרקע, גם מכבסה בשירות עצמי. "הפנויים והפנויות אף נהנים מהמכבסה שבבניין", נכתב באתר של חברת האחזקות, "בה הם יכולים להיפגש מדי ערב, בעודם ממתינים לכביסה הנקייה".
משרדים מכניסים יותר ארנונה
קשה להאמין, אבל מי שמכשילות את נושא הסבת המשרדים למגורים הן דווקא הרשויות המקומיות. מבחינתן, משרדים מהווים מקור הכנסה נאה מארנונה, הגבוהה בהרבה מאשר ארנונה למגורים. בנוסף, בסביבת מגורים נדרשים מבני ציבור ושטחים פתוחים לרווחת הדיירים. זה ההסבר העיקרי שמספקות הרשויות (תגובות מלאות בסוף הכתבה), מלבד נימוקים שונים (אולי תירוצים) כמו ענייני בטיחות במבני משרדים המוסבים למגורים (כאילו שנדרשת בטיחות אחרת אם אתה עובד במבנה או גר בו).
התהליך הבירוקרטי להסבה ממושך מאוד: הבקשה לשימוש חורג למגורים בבניין המשרדים ברחוב לינקולן נערכה בידי נסי שורק, ואושרה ב-2006 לתקופה של עשר שנים, שפקעה ב-2016. לא ניתן להאריך את השימוש החורג שוב, ולכן הוגשה בקשה חדשה להיתר בנייה, שנמצאת לפני דיון בוועדה המקומית.
במסגרת בקשת ההיתר הנוכחית, עמותת "ירוק וגם בטון" הגישה התנגדות להסבה. "לפי תוכנית המתאר לרובע 6 בתל אביב", נכתב בהתנגדות, "נדרשת הקצאה של 5.5 מטרים רבועים לנפש למבני ציבור, ו-8 מטרים רבועים לנפש שטח ציבורי פתוח". העמותה אמנם מבינה את הצורך במגורים, אך היא מתרעמת על כך שהבניין פועל כשנתיים לא רישיון, ומבקשת שהנושא יוסדר. תוכנית המתאר, אגב, דורשת גם הקצאה של עד 40% משטח התוכנית הכוללת לשימושים שאינם למגורים, כך שההתנגדות אינה מציגה תמונה מלאה של המצב. את אחת מהדיירות בבניין, נושא השטח הפתוח ומבני ציבור לא ממש מטריד.
אחד הטיעונים העיקריים של העירייה נגד אישור דירות כאלה הוא שיש להקצות קודם שטח ציבורי לרווחת הדיירים - לספורט, לתרבות.
"מה זה כל זה?"
היית פעם בחדר כושר של העירייה?
"לא".
אולי את משתמשת בגינה הציבורית הסמוכה, גינת קריית ספר?
"פעם הייתי עושה שם אימוני כושר, אבל עכשיו כבר לא".
אפילו לא שוכבת שם סתם על הדשא?
"זה יותר מקום לאימהות, לאנשים רגילים אין מה לעשות שם".
יש אולי משהו שאת בכל זאת רוצה שהעירייה תעשה למענך, כי הם מאוד רוצים לדאוג לשוכרים כמוך?
"רק שתסייע בהורדת המחירים".
"העירייה דורשת פתרון מקלוט, אצירת אשפה וחנייה"
אייל אינגבר, הנדסאי אדריכלות שעובד בעיקר בתל אביב ועוסק בקבלת היתרים להסבת משרדים למגורים, מספר על התהליך: "קודם כל", הוא אומר, "אני מגיש בקשה למידע, ומידע ספציפי - האם ניתן להסב את המבנה. העירייה מחויבת לתת את כל המידע, וזה שונה מבניין לבניין ומאזור לאזור. העירייה דורשת פתרון מקלוט, אצירת אשפה וחניה, ובחניה דווקא התקן למשרדים בדרך כלל גבוה ממגורים, ולכן לא נדרש לשלם לקרן חניה".
זה נשמע נהדר, אז למה לא רואים את מגדלי המשרדים במרכז העיר הופכים לבתי דירות?
"לא יודע. לא פנו אלי יזמים. דווקא במגדלים העירייה בעד עירוב שימושים בקומות השונות, כך ששווה לעשות פיילוט".
עיריית תל אביב: "כל בקשה נבחנת לגופה"
לעיריית תל אביב יפו, כפי שהיא מציינת בתגובתה, אין תוכנית כוללת ומדיניות מכוונת להפיכת בנייני משרדים למגורים: "כאשר בקשות מסוג זה מגיעות, הן נבחנות כל אחת לגופה. אם יש הצדקה אורבנית, תפקודית וכו' להפיכת בניין המשרדים למגורים, מקודמת תב"ע מתאימה. במקרים כאלו יש לעשות אבחנה בין בניין משרדים, שנבנה בהיתר כאשר התב"ע מאפשרת גם מגורים, לבין הסבת מבנה משרדים, שנדרשת תב"ע לשינוי הייעוד. חשוב גם להבחין אם בניין המשרדים הוא באזור מגורים או באזור תעסוקה. באזורי המע"ר (מרכז עסקים ראשי), על פי המדיניות של הוועדה המקומית, שטחי המגורים לא יעלו על 25% מסך כל השטחים הסחירים. ובכל מקרה, העירייה לא מעודדת הפיכת משרדים למגורים באזורי תעסוקה".
לטענת העירייה, "המחשבה שלדירות קטנות אין צורך בשטחי ציבור, מופרכת. הצורך בשטחי ציבור אינו מסתכם בגני ילדים ובתי ספר - אלא כולל גם שירותי רווחה, קהילה, תרבות, ספורט וכדומה. יתרה מזאת, דיירי דירות קטנות נדרשים לשטחי ציבור ומרחב ציבורי יותר מבעלי דירות גדולות".
עיריית רמת גן: "הסבה אקראית היא בעייתית"
מעיריית רמת גן נמסר בתגובה: "ככלל, עיריית רמת גן אינה תומכת בהליכים מסוג זה של הסבת שטחי מסחר ותעסוקה למגורים, מכיוון שהסבה אקראית ונקודתית של שטחים משימוש אחד לשימוש אחר היא בעייתית. מבחינה תשתיתית, היא גורמת לחיכוכים קשים בין סוגי המשתמשים, ולעיתים קרובות אף אינה אפשרית בשל אי עמידה בתקנות התכנון והבנייה (בעיקר בנושאים של בטיחות ונגישות).
"יחד עם זאת, רמת-גן מעודדת תכנון מעורב שימושים, כדוגמת תכנית מתאר הבורסה החדשה (שאושרה להפקדה בוועדה המחוזית בחודש מאי השנה) הכוללת, לצד שימושי התעסוקה והמסחר, גם היקף משמעותי של דיור מיוחד: מעונות סטודנטים, דיור מוגן, השכרה ארוכת טווח, דירות קטנות ומלונאות. דוגמה נוספת היא תכנית האב שמקודמת לציר ז'בוטינסקי ברמת-גן, המחייבת מבנה שחלקו התחתון כולל משרדים, שטחי ציבור ומסחר, ומעל דירות מגורים קטנות".
בואו תראו איך עשו את זה בחיפה, עם נוף מרהיב של הים:
