מדוע איפשרה עיריית תל אביב-יפו את סגירתו של שטח יקר-ערך בשדרות רוטשילד, שהציבור זכאי ליהנות ממנו, בתוך לובי מאובטח של מגדל יוקרה?
מגדל רוטשילד 22, בפינת רחוב נחלת בנימין, הושלם לפני כשנתיים ומאכלס חברות גדולות כמו "פייסבוק" (שעוברת ממנו בקרוב למגדל עזריאלי-שרונה) ומלון בן כ-150 חדרים. כאשר אישרה העירייה את הקמתו של המגדל, היא דרשה מהיזם – כנהוג במגדלים שונים בעיר – לספק "זיקת הנאה" לציבור, אותו מעשר שהיזם מחזיר לציבור בתמורה למגדל שהוא מציב מולם, בדרך כלל במיקום מרכזי בעיר.
אלא שכאן, איפשרה העירייה ל"קבוצת אביב", במגדל שתכנן האדריכל משה צור, לקחת את הכיכר הציבורית ולהסתיר אותה מפני הציבור, בתוך מבואה עצומה וגבוהה שאיש אינו מעלה בדעתו להיכנס אליה, אם אינו עובד במשרד או מתארח במלון שנמצא בו.
בשבוע האחרון פקדו אקטיביסטים עירוניים את המבואה הממוזגת, בעקבות כתבה של מירב מורן בעיתון "דה מרקר" שבה נחשף הדבר, ודרשו לממש את זכותם: לשהות בשטח המיועד לכל אדם, ולחמוק מהשמש הקופחת. ברק כהן, ערן ורד, איליאן מרשק, דורי ביק וחבריהם התיישבו על הספה, ולא חלפו רגעים ארוכים עד שהמציאות התנגשה בהיתרים: בעלי המקום ניגש אל היושבים, ודרש מהם לצאת החוצה. משסירבו, הזמין את המשטרה, אלא שהשוטרים בדקו את ההיתרים שהוצגו בפניהם, הבינו שמדובר בזיקת הנאה פתוחה לציבור, ועזבו את הפעילים לנפשם.
666 מטרים רבועים של זיקת הנאה. איפה היא?
קבוצת אביב והאדריכלים במשרדו של משה צור התחייבו, כאשר תכננו את המגדל, להקצות זיקת הנאה בשטח של 666 מטרים רבועים, שהם כשליש מהשטח שעליו יושב המגדל (כ-1.9 דונם). כשליש מזיקת ההנאה מוקמה בתוך הלובי, שגובהו הוא 18 מטר (כמו בניין של חמש קומות), כך שהציבור בכלל לא מודע לקיומה; גם שאר השטח אינו משמש באמת את הציבור: הרחבה הקטנה של קפה "ארומה" בכניסה למגדל, בריכת שיקוף קטנה למרגלותיו, ומקטעי מדרכה בשדרות רוטשילד וברחוב נחלת בנימין, שממילא פתוחים לציבור כמו כל רחוב בישראל. הנאה אין כאן: הציבור לא קיבל דבר.
בשלב ההכנה של התב"ע (תוכנית בניין עיר) למגדל, בתחילת העשור הקודם, עדיין הוגדרה זיקת הנאה "למעבר ולשימוש הציבור בכיכר ציבורית פתוחה בפינת הרחובות שד' רוטשילד ונחלת בנימין". מההגדרה הזו אפשר היה להבין, כי המגדל העתידי לא רק יקח קרקע אלא יתן משהו בתמורה: כיכר רחבת-ידיים לרווחת הציבור. כיכר דומה, אם כי מאוד לא מוצלחת, הוכנה לא רחוק מכאן, בפינת רוטשילד-שד"ל, כאשר הוקם מגדל הבנק הבינלאומי (בתכנון האדריכל איי.אם.פיי). היא תמיד ריקה, משום שהיא מוגבהת ואינה מציעה שום סיבה טובה לעבור דרכה, אך לפחות היא מותירה את הפוטנציאל לשפר אותה בעתיד.
אז כך היה גם ברוטשילד 22, אבל בסעיף הבא בתקנון כבר מנוסחת הפרצה, שתאפשר לקבוצת אביב לבלוע את השטח, ולבנות בסיס רחב יותר למגדל באופן שהציבור אינו נכלל בו: "קביעת זיקת הנאה למעבר ולשימוש הציבור בחלל ציבורי סגור, כגון אטריום, המוגדר כלפי הרחובות בקירות זכוכית". המשקיעים הצליחו לקבל נוכחות חזקה יותר במרחב, ולהציע לשוכרים חלל כניסה מרשים יותר; הציבור, משלם המסים, נשאר בלי כלום.
לא להעיר את פייסבוק
ואם לא די בכך, הרי שגם מי שכבר ידרוש להיכנס לזיקת ההנאה המוסתרת – שהעירייה והיזם מעולם לא סיפרו לציבור על דבר קיומה – יגלה כי אסור לו לעשות זאת בכל שעה שיחפוץ. מרחב ציבורי ודמוקרטי ברור שאין כאן, כאשר מדובר בלובי זכוכית של מגדל יוקרה, אבל באחד הסעיפים נקבע כי יש לצמצם את שהותם של האזרחים המטרידים ל"שעות הפעילות העסקית, בתיאום עם הוועדה המקומית", והן נקבעו בין שמונה בבוקר לעשר בערב. ייתכן שהפחד היה מהומלסים.
כמה "ציבור" יכול להיכנס ל"זיקת ההנאה" המדומיינת הזו? כעשרה אנשים. על שטח עצום של כ-200 מטרים רבועים, כל מה שהעירייה דרשה מ"קבוצת אביב" הוא להכניס ספה, בר עם כמה כיסאות, ודלפק שבכלל משרת את עובדי ואורחי המגדל. וכל זה הוגדר בהיתרים בלשון מכובדת: "אזורי ישיבה עם ריהוט קבוע/ ריהוט נייד לשימוש הציבור הרחב". כמה רחב? צר מאוד.
סגנית ראש העירייה, מיטל להבי (מרצ), אינה זוכרת כיצד הצביעה בעצמה בדיון על אישור המגדל. היא כן יודעת לומר, כי "במהלך השנים נכשלה העירייה בהבטחת זיקות ההנאה - למשל לבריכה בפרויקט רובע לב העיר, לבנייני מגדל נחושתן בנוה צדק, ואפילו ל'כיכר השלום' בכלבו שלום״. העירייה חמקה לא פעם, יחד עם היזמים, מהקמת כל השטחים הציבוריים שהם מחויבים בהם, ולהבי מזכירה כי ״היה זה הציבור שנאבק על מעבר בשכונה הסגורה 'אנדרומדה' ביפו, ועל השמשת הספרייה בלב העיר. אעמוד על כך שתוכן ותפורסם רשימת זיקות ההנאה הקיימות בתוכניות ובפרויקטים עירוניים, על מנת שהזמן לא יעמעם את זכותו של הציבור כולו ליהנות מהשטח הפתוח, גם אם הוא פרטי".
תגובות
מקבוצת אביב נמסר בתגובה, כי "לובי הבניין הינו שטח פרטי בו ניתנה זיקת הנאה לציבור בשעות מוגדרות. ההתנהלות בשטח זה היא בהתאם לכללי הבית ותוך שמירה על הביטחון, הניקיון וכבוד דיירי הבניין. אין מהותה של זיקת ההנאה כרשות לגרום סבל או מטרד לדיירי הבניין, ובטח לא לניהול משרד פרטי".
מעיריית תל אביב-יפו נמסר בתגובה: "בהתאם לתנאי ההיתר לבניין, נדרש היזם להבטיח זיקת הנאה ומתן גישה חופשית לשימוש ציבורי באטריום (לובי), כולל הצבת ריהוט לשימוש הציבור". בתשובה לשאלה, כיצד תפעל העירייה כעת, נכתב מהעירייה: "למקום יישלחו אנשי פיקוח על הבניה ותיערך בדיקה מול תנאי ההיתר בכל הקשור לזיקת ההנאה המחויבת ממנו".
לשאלת Xnet, האם היזם קיבל שטחים נוספים מהעירייה תמורת זיקת ההנאה, לא נמסרה תגובה.
והמגדל עצמו? דווקא התנפח
אגב, תוך כדי תהליך מתן האישורים ליזמים, תפח השטח של הבניין בכשליש: במקום 22 אלף מ"ר רבוע בנויים – כ-32 אלף מ"ר רבוע בנויים. במקום 21 קומות – 29 קומות. מה קרה לזיקת ההנאה? לא צמחה במטר רבוע אחד, שלא לומר אינה קיימת.
ובינתיים: כך מתכוונת העירייה לחסום את החוף בכיכר אתרים. לחצו על ההדמיה
