עיריית תל אביב-יפו מתכוונת להפוך את רחוב צקלג, שנמצא בין הרחובות קרליבך וסעדיה גאון, לחלק מאזור העסקים הראשי (מע"ר) של מטרופולין דן. צומת מעריב היא נקודת המפגש בין המע"ר הנוכחי לבין הרחוב הצר, ואופי הבנייה הגבוה והצפוף יחלחל גם אליו. כ-62% משטחי הבנייה של התוכנית מוקצים לתעסוקה; מינון נמוך יותר ניתן למסחר, למלונאות ולמגורים; והנתח הזעום ביותר הושאר למבנה הציבור: רק כ-6% מהמתחם.
תוכנית מתחם קרליבך תא/4512, שאושרה בוועדה המקומית בחודש מאי (עורכי התוכנית לעירייה: אלונים גורביץ' אדריכלים ובוני ערים), תעלה לדיון בוועדה המחוזית לקראת הפקדתה. מדובר ברצועה צרה וארוכה, הנמתחת בין צומת גשר מעריב לבנק החקלאות בפינת קרליבך-החשמונאים, בשטח משמעותי של 26.7 דונם. רחוב צקלג כלוא בין הרחובות קרליבך, סעדיה גאון ולינקולן, והוא מחובר אליהם בשבע סמטאות. יישום התוכנית יהפוך אותו לתמונת-ראי של כיכר גבעון, ששופצה לפני כשנה (אך היא מרוצפת במגדלים רק בפאה המזרחית שלה), כדופן גבוהה שחוסמת את מתחם השוק הסיטונאי.
חצר אחורית מוזנחת
רחוב צקלג המוזנח אינו באמת רחוב, כי אם חצר אחורית שמשמשת כרחבה תפעולית ואזור חניה לבתי העסק, למשרדים ולעוברים ושבים לאורך כל שעות היממה. הקרקע יקרה מאוד, ומבחינה עירונית היא קוטעת את הרצף בין לב העיר לבין אזור התעסוקה המתפתח לאורך דרך בגין. רוב השטח נמצא בבעלות העירייה (חלק תחת הסכמי חכירה), ורק שלושה מגרשים בבעלות פרטית.
רוב המבנים משמשים כיום לתעסוקה; לאורך רחוב קרליבך, ובפאה הצרה שמופנית כלפי רחוב לינקולן, יש גם חזיתות מסחריות בקומת הקרקע. שני הרחובות נחסמו בקצוותיהם עקב עבודות הרכבת הקלה, ולנוכח הבנייה האינטנסיבית בשוק הסיטונאי, האזור כולו מוזנח ובלתי מזמין.
ייעודו של מתחם צקלג לאזור תעסוקה מטרופוליני מופיע בתוכנית המתאר החדשה של תל אביב, שמתירה להקים בו בניינים בגובה 25 קומות על רחוב סעדיה גאון וצומת מעריב, ו-15 קומות על קרליבך. בתחום תוכנית תא/ 2689, שגם היא חלה על המגרשים, הותרה בנייה של 27 קומות בשני מבנים נוספים במתחם. עיבוי הבינוי הולם את הסמיכות לתחנת הרכבת הקלה העתידית, כמו גם לאזורי התעסוקה ממזרח. ואולם, טיב התוכנית יימדד על בסיס שני פרמטרים מרכזיים: מה תהיה כמות העיבוי ביחס לשטחים הלא מבונים, והיכן הם ירוכזו. שני הפרמטרים האלו, למרבה הצער, אינם מודגמים בצורה האיכותית ביותר בתוכנית שתוגש לוועדה המחוזית.
אחוזי בנייה: מעל 1000%
ראשית, יש חריגה עצומה בעיבוי של הבינוי, ביחס לתוכנית המאושרת. נדמה כי העירייה מחלקת כאן ליזמים תמריצים לבינוי: במקום אחוזי בנייה בסך 380% בממוצע, כפי שמאפשרת תוכנית המתאר, מאפשרת התוכנית החדשה כ-745%; בחלק מהמגרשים תותר אפילו בנייה של כ-1050%. בצומת מעריב ייהרס בניין העיתון ההיסטורי לטובת מגדל בן 40 קומות. הבינוי בצומת מעריב עתיד לצמוח בכל דפנות הצומת, והמרקם העירוני יוכל להמשיך ברצף, כך ש-40 קומות הן עיבוי מתקבל על הדעת.
אלא שחניון "אבן זיו", הפונה לקרליבך ולסעדיה גאון, ייהרס לטובת מגדל בן 25 קומות. הוא עלול להאפיל על גן קרית ספר, הפופולרי בקרב אלפי התושבים של לב העיר. לידו ייבנו שני מגדלים בגובה 27 קומות; הם מיועדים אמנם למגורים, אך גובהם שונה מהותית מהאופי הצנוע של לב העיר. הוא הולם יותר את מתחמי המגורים האופנתיים כמו פארק צמרת או השוק הסיטונאי. זאת ועוד: סביר להניח שהיזמים יבקשו להגביה את הבניינים בחמש קומות, כהקלה המוגשת בבקשה להיתר, כפי שמתיר להם חוק התכנון והבנייה.
מעברו השני של הבלוק, כלפי רחוב קרליבך, התוכנית הציעה שני "סופר-בלוקים" ארוכים בגובה 11 קומות. זו חומת בינוי דומיננטית, שמשלשת את תחום הבנייה לאורך הרחוב הקיים. בדיון בוועדה המקומית, הוחלט כי גובה הבלוקים יירד ל-10 קומות, עם חזית מסחרית מוצללת בקומת הקרקע (בדומה לרחובות החשמונאים ואבן גבירול). יהיו כאן גם דירות: כ-350 יחידות דיור, ששטחן ממוצע 80 מטרים רבועים.
חניה: תסתדרו
העיבוי מגיע עם מצוקת חניה עתידית. כ-800 חניות נמצאות במתחם כיום; התוכנית מציעה רק כ-1,000 חניות, אף שאחוזי הבנייה מוכפלים, משום שהיא מתבססת על מקדם החניה הנמוך ביותר. אלף החניות מחולקות כך: 500 למגורים, 500 לציבור בחניון תת-קרקעי שייחפר מתחת לסמטת צקלג (בדומה לחניון שנחפר בכיכר גבעון). אך בדיון הוחלט לא לקבוע מה תהיה הצמדת החניות (כמה חניות למי), ולהישאר לפי שעה עם התקן המינימלי המחייב - אלף חניות.
בהעדר פתרונות תחבורה ציבוריים, הציבור עומד לסבול. המדיניות שמעודדת את זניחת הרכב הפרטי לטובת אוטובוסים יכולה לעבוד, רק כאשר יש מענה – ואין כזה.
מה הציבור כן מקבל? לא הרבה. למרות המחסור בשטחי ציבור בלב העיר, ולמרות העובדה שהעירייה מחזיקה ברוב הקרקע, היא החליטה לקצות רק כ-6% מהמתחם לשטחי ציבור. מדובר בכ-10,000 מ"ר למבנה ציבור בצפון רחוב סעדיה גאון. לא רק ששטחו של המגרש (כחצי דונם) הוא מזערי, אלא שהוא יוגבל לגובה קומתיים בלבד – ויכיל כ-750 מ"ר בנויים. לשם השוואה, מבנה התרבות שהיה אמור לקום ממול, במתחם השוק הסיטונאי, היה גדול פי עשרה. אלא שהעירייה ביטלה גם אותו.
- גינון: בין המגדלים תהיה רחבה עם צמחייה, בדומה לכיכר גבעון הסמוכה. במקום כביש וחניה, סמטת צקלג תפותח כרחבה ציבורית בעלת דפנות מסחריות. לפי התוכנית שהוגשה לוועדה, יש כמה אזורים עם עצים לאורך הסמטה. גן של ממש - לא רואים פה.
שימור: אין הגנה לבניין י.ב.מ הראשון
אובדן נוסף נרשם בגזרת השימור. בקצה רחוב לינקולן נמצא בניין י.ב.מ. הראשון, שתכננו השותפים אברהם יסקי ואמנון אלכסנדרוני (1961), והוא ניסח את אופיים של בנייני המשרדים בישראל במשך שנים רבות. חזיתות הבריסוליי (שוברי השמש) מעניקים מקצב ייחודי לחזית הארוכה, והחיפוש אחר יחס הנפחים הפתוחים-אטומים מדגים שליטה ביסודות הפרופורציה, שליטה ששני האדריכלים רכשו להם מוניטין בזכותה.
לפני כמה שנים המבנה עבר שיפוץ קל, ומצבו טוב, אך הוא נתון בסכנת הכחדה: התוכנית החדשה מתעלמת ממנו ולא מקבלת אחריות על שימורו. הרס הבניין יקטע את שרשרת ההתפתחות של מבני המשרדים בארץ: יסקי תכנן לי.ב.מ שלושה בנייני משרדים בשלוש תקופות שונות בקריירה שלו, ודרכם משתקפת התפתחותו הסגנונית שלו ושל האדריכלות הקואופרטיבית בכלל - מהבלוק הברוטליסטי, דרך המגדל ועד שיכון הזכוכית במתחמי תעסוקה חוץ-עירוניים. הבניין ברחוב לינקולן היה הראשון בשרשרת. אחריו, ב-1978, תכנן יסקי את המטה החדש של החברה בשדרות שאול המלך כמגדל בן 20 קומות, וב-2001 תכנן את המטה הנוכחי בפארק אזורים.
אם מקבלי ההחלטות בעירייה מתקשים להבין את חשיבות המורשת האדריכלית של העיר, הנה פרט היסטורי שיבהיר נקודה: המגרש בשדרות שאול המלך נמצא כמתאים לבניית מגדל בזכות קרבתו לנתיבי איילון, לקריה ולמשרדים הממשלתיים. מבנה י.ב.מ הוא בסיס כל תוכניות המע"ר של תל אביב, ולמעשה הוליד את התוכנית המדוברת הנוכחית.
מה צריך ללמוד מכיכר גבעון
יש שיאמרו כי חיי היום-יום אינם תלויים במורשת אדריכלית; אבל הם כן: הרצף העירוני, שטחים מזמינים ובטוחים להיות בו, ואיכות החללים הציבוריים הפתוחים הופכים עיר למה שהיא. מאז שנחנך גן קריית ספר, הוא הפך אבן שואבת לתושבי לב העיר שמתקבצים בו להנאתם מדי יום. כיכר גבעון עדיין לא הצליחה להיטמע במרקם העירוני – היא ריקה מאדם רוב שעות היום, והפעילות המסחרית בה עדיין קלושה (עכשיו מעבירים אליה את שוק העתיקות מכיכר דיזנגוף, כעירוי חמצן). הכשל הוא גם תולדה של מיעוט ההקשרים לרחובות ההיקפיים: אותן "אצבעות" דקות שחודרות את חומות הבינוי אינן מזמינות את הציבור לחדור לעומק המתחם. גם בתוכנית של מתחם צקלג, חלק מהמעברים חודרים את ה"סופרבלוקים" רק בקומת הקרקע, ואינם מציעים מעבר רחב-ידיים ומזמין, פתוח לשמיים ומעודד מעבר.
מיטל להבי, יו"ר סיעת מרצ במועצת העירייה וסגנית ראש העירייה הממונה על תחום התחבורה, בינוי ותשתיות, היא היחידה שהתנגדה לתוכנית במועצת העיר; ארבעה חברי מועצה הצביעו בעדה, שניים נמנעו. בשבועות הקרובים התוכנית תעלה לדיון בוועדה המחוזית לקראת הפקדתה, ולאחר ההפקדה, יוזמן הציבור שרואה עצמו נפגע מהתוכנית להתנגד לה.
מתחם ענקי - ואף מבנה ציבור. לחצו על ההדמיה לסיפור המלא על השוק הסיטונאי
