אישור תוכנית "חזית הים חיפה": רגע היסטורי לעיר או סדרה של כשלים?

אישור התוכנית "חזית הים העירונית חיפה" במועצה הארצית לתכנון ובנייה בתחילת השבוע, לאחר כמעט עשור של שינויים ומאבקים, הסב התרגשות רבה למהנדס העיר אריאל וטרמן: "זה רגע היסטורי לעיר", הוא אומר. "בפעם הראשונה אחרי עשרות שנים העיר תוכל ללכת עד קו המים. אנחנו רואים איך ההתעקשות שלנו לאורך השנים השתלמה. אנשים עוד סקפטיים, אבל עכשיו אנחנו עוברים לשלב המימוש, ואת השלב הראשון נראה, להערכתי, כבר בשנה הקרובה".

על התוכנית, שעתידה להפוך את נמל חיפה למרכז של בילוי ומסחר, אמון משרד מן-שנער אדריכלים. היא מקודמת מאז 2007, וכוללת שיקום והסבה של מחסני הנמל הישן לשימושים חדשים, הוספת שטחים לטובת נופש ומסחר והקמת טיילת חוף. בעקבות הביקורת של מתנגדי התוכנית, נכללים בגרסתה הסופית גם שיקוע פסי הרכבת וביטול הגשרים שהיו אמורים להוביל את תושבי העיר אל הים (מעל תוואי המסילות הגס); וגם הקמה של 500 יחידות דיור בשטחה.

אך למרות ההישג שלהם, מתנגדי התוכנית אינם חשים את פעמי ההיסטוריה העירוניים. "יש פה סדרה של כשלים שקשה לתאר אותה", אומר מיכה רטנר, מומחה בתכנון עירוני הנמנה עם מתנגדי התוכנית.

הנמל המתרוקן יהפוך למרכז של מלונות צפים  

תוכנית מתאר ארצית "חזית הים העירונית חיפה" (תמא 3/13/א), בתכנונם של אמיר מן ועמי שנער, נרקמה בשיתוף עם נמל חיפה, נמלי ישראל, משרד התחבורה, ומשרד האוצר שהיה אחראי על התכנון, ומוביל כעת את ההסכמים שיביאו את התוכנית לכדי מימוש.

התוכנית מתפרשת על שטח עצום של כ-100,000 מטרים רבועים, ומימושה יבוצע בשלושה שלבים: השלב הראשון יתבצע סביב "מחסן 15" בנמל, ששטחו כ-10,000 מטרים רבועים (כשטחו של כל קניון איילון ברמת גן), והוא יכלול שטחים לפנאי ונופש. בשלב השני ייבנו 500 יחידות הדיור, ויפותח חלקו המזרחי של המתחם, שבמרכזו מחסנים 8 ו-9 ובניין ההנהלה ההיסטורי, שיהפוך למרכז מבקרים. בשלב השלישי והאחרון, יפותח חלקו המערבי של שטח התוכנית, ויכלול את פתיחת המתחם אל המושבה הגרמנית ואל אתרי המורשת העולמית. הנמל המתרוקן, שכבר לא נפרקות בו אוניות, יהפוך למרכז עגינה לספינות שעשועים שישמשו כ"מלונות צפים". והתוכנית, מציינים בעירייה, גם מתעדפת שטחים פתוחים לטובת הציבור.

"חזית הים" תכלול, בין השאר, מעגן לספינות שעשועים שיהיו מלונות צפים(הדמיה: עמי שנער - אמיר מן אדריכלים)

"זה פרויקט מאוד מורכב", אומר אדריכל עמי שנער, "אחד המאתגרים שעבדנו עליהם במשך כשש שנים. הפרויקט לוקח שטח עתיר אינטרסים מנוגדים בריכוז עצום, ואחת המטרות שלנו היתה לגשר על הניגודים. לחברת 'נמל חיפה' יש חזקה על השטח לעוד הרבה שנים והיא לא רוצה לוותר עליו. מצד שני, זה שטח ששייך למדינה, אז יש אינטרס ציבורי לקחת שטח שאינו פעיל יותר כנמל ולהשתמש בו כאנרגיה אדירה לעיר".

מדוע נמחקו מהתוכנית 5,000 יחידות דיור 

מתנגדי התוכנית הזהירו מפניה כבר לפני שלוש שנים בכתבה שפורסמה ב-XNET, ולדבריהם, גם כעת, לפני אישורה במועצה הארצית לתכנון ובנייה, הם הציגו לוועדת המשנה לנושאים תכנוניים עקרוניים (ולנת"ע), חומרים ושאלות שהיו עילה מספקת לבלימתה. אך הוועדה פסלה את טענותיהם והתהליך נמשך בלעדיהם (כיוון שלא הורשו להשתתף בדיון במועצה הארצית).

טענתו העיקרית של רטנר, שנכח בישיבת הולנת"ע, נוגעת ל-5,000 יחידות דיור שתוכננו בתוכנית המתאר המקורית ונמחקו מהתכנון המאוחר. "אדריכל יגאל צמיר", מסביר רטנר, "הכין את תמא 3/13 המקורית, שהגדירה בשטח התוכנית בינוי של מגורים, מסחר, מלונאות ובידור. התיקון לתוכנית, שהוכן במשרדם של מן-שנער אדריכלים (תמא 3/13/א) ביטל את עיקר התכנית המקורית – המגורים".

רטנר מתאר את המחיקה הזו במלים חריפות: "כשהכינו את 3/13/א עשו תהליך דומה לזה שעושה תא סרטני, שמשתלט על תא רגיל בגוף ומשנה את הדנ"א. החליפו את הדנ"א. אסרו מגורים בכל שטח התוכנית, גם בשטחי חיל הים. כך, גם כשיפונו הבסיסים, לא יבנו שם מגורים. למעשה בוטלו כ-69,000 מטרים רבועים של מגורים. התוכנית המקורית", הוא מוסיף, "היתה מיועדת לתת לחיפה גם מרכז עירוני חזק, אך במקום זה הפכו אותה לשטח ירוק ומרכז מסחרי, דומה לזה של נמל תל אביב, רק פי ארבעה יותר גדול".

לאחר שמיעת ההתנגדויות, המליצה הולנת"ע למועצה הארצית להחזיר חלק מיחידות הדיור, וזו אישרה, כאמור, בנייה של 500 יחידות בשטח התוכנית, אך לדברי רטנר "זה תרגיל שקוף ודפוק. אמנם שינו את הפרדיגמה וכן אשרו מגורים, וזה דרמטי, אבל לא בדקו את הפוטנציאל המלא של המגורים. הכניסו רק 500 יחידות, כדי לסבר את האוזן".

ההנגארים הישנים של הנמל ישופצו(הדמיה: עמי שנער אמיר מן אדריכלים)

לדברי האדריכל שנער, "צריך לדבר על האיכות ולא רק על הכמות. בגרסה שהצגנו לפני כשנתיים לא היו מגורים, כי אני מאמין שלא צריך לעשות מגורים על קו המים. התוכנית שלנו היא לא נדל"נית באופייה. מרבית השטח שלה פתוח לציבור. חיפשנו לתכנן מקום שיש בו אווירה של נמל ישן", הוא מוסיף, "כי אנשים מחפשים את האופי והאווירה הזאת ולא את הנדל"ן, כמו שקרה בכיכר אתרים בתל אביב. לכן הצענו את מראה ההאנגרים הישנים, וקראנו לשמר את מבני הנמל שנותרו, לצד החדשים שתכננו. הם יהיו יפיפיים. בסופו של דבר, הוספנו את יחידות הדיור כדי לתגבר את שכונת אל-עתיקה בחלקה המערבי של התוכנית. עשינו זאת במקבץ אחד של 500 יחידות דיור גם כדי לתגבר את ההיתכנות הכלכלית של התוכנית".

לדברי עיריית חיפה, הסכם שנחתם בין ראש העיר לשר האוצר, ומבטיח מימון חסר תקדים של 1.3 מיליארד שקלים לפרויקט, "מאפשר לעירייה לקדם תוכניות שהכינה לבניית 7,700 יחידות דיור על קרקעות המדינה (500 מהן בחזית הים ו-7,200 בפרויקטים שונים בעיר).

מדוע לא נערך תסקיר סביבה לשיקוע פסי הרכבת  

גם השינוי השני בתוכנית – שיקוע פסי הרכבת – שהיה אמור לשמח את רטנר, מטריד אותו. "הייתי נוכח בהצגה של התכנון", הוא מספר, "מדובר על מגדל בבל תת קרקעי של שלוש מסילות אחת מעל השנייה. המתקן יורד לעומק של כ-25 מטר מתחת לקרקע, ונכנס למי תהום. למרות זאת הולנת"ע לא דרשה ממשרד לאיכות הסביבה לחייב את התוכנית בתסקיר השפעה על הסביבה. מדוע? מפני שלפי חוקי תסקיר השפעה על הסביבה, היה צריך להציג חלופות מקרו לתכנון, להראות איך אפשר היה לבצע את זה אחרת, והוועדה לא רצתה את הצרות ולא את הביקורת. לא יהיה תסקיר, לא יהיו שאלות".

מעיריית חיפה נמסר כי "בניגוד לנטען, התוכנית התייחסה לעניין בצורה מפורשת וקבעה שנושאים מסוימים, ובהם סקר קרקע, ייבחנו במסגרת תכנון הביצוע כמקובל, ולאחר שתאושר התב״ע".

שיקוע הרכבת, אגב, נראה פתרון אסתטי ויעיל, שיאפשר לעיר "להישפך לים", אך רכבת שקועה אינה מאפשרת העברת מטען כבד, כך שמשאיות ענק ימשיכו למלא את חיפה בפיח. בנוסף, כביש 4, המקביל לקו המים ולנתיב הרכבת, מונע קשר ישיר ורציף משדרות בן גוריון הירוקות אל הים. הטיפול במפגע זה, כך נראה, עדיין לא קיבל את תשומת הלב הנחוצה.

מדוע התוכנית נכללת בתוכנית מתאר ארצית 

טענה נוספת של רטנר נוגעת להצגתה של התוכנית כתוכנית מתאר ארצית. "התוכנית מתלבשת רק על קטע קטן מתוך תוכנית המתאר הארצית הקיימת לחופי חיפה וטירת הכרמל", הוא אומר, ולטענתו היא נכללה בתוכנית מתאר ארצית כיוון שהחוק מאפשר לתוכנית מתאר ארצית לגבור על כל תוכנית אחרת (אלא אם כן נאמר אחרת). "מכיוון שהתוכנית החדשה סותרת הוראות אחרות", אומר רטנר, "היה חשוב לתת לה את הכוח לגבור עליהן".

אך לאדריכל עמי שנער יש לכך הסבר אחר: "תוכנית המתאר הארצית שאושרה בעבר - תמא 3/13 - היתה כללית מדי ולא ניתן היה ליישם את התכנון מכוחה. התעוררה דרישה לפרט אותה. התוכנית שלנו נקראת היום 'תוכנית מתאר ארצית חלקית ברמה מפורטת'. היא נקראת תוכנית ארצית, כי התשתיות ארציות".

"חזית הים" ממעוף הציפור. ריכוז של אינטרסים בשטח מצומצם(הדמיה: עמי שנער - אמיר מן אדריכלים)

איזה חלק יש לפוליטיקה ולקשרים האישיים 

הטענה הרביעית של רטנר ומתנגדי התוכנית נוגעת לקשרים ומניעים פוליטיים. ראש העירייה יונה יהב, הם מזכירים, היה ראש מטה הבחירות של "כולנו" באזור הצפון. בראשות "כולנו" עומד כידוע משה כחלון, שר האוצר, הכלכלה והתעשייה, שאחראי, בין היתר, על תוכניות המתאר הארציות. "יש בין השניים קשר ישיר", קובע רטנר. "כשבא שר האוצר ואומר שהוא מוכן להשקיע 1.3 מיליארד שקלים בשיקוע הרכבת, זה מיועד ישירות לטובת יונה יהב - הנציג שלו בעיר, וזה מביך".

לדבריו, התוכנית מאפשרת לעירייה להראות שהיא עושה משהו לפני הבחירות הבאות, כיוון שהיא קובעת שעם אישורה יפונו מיד שטחים רבים בנמל. "ולפנות", הוא אומר, "לוקח פחות זמן מלבנות". במפלגת "כולנו" לא מכחישים את הקשר בין שני האישים: "השר כחלון וראש העיר שניהם תושבי חיפה המיודדים שנים ארוכות. עם זאת, קידומה של התוכנית החל עוד הרבה לפני שכחלון מונה לשר האוצר ועוד קודם שמינהל התכנון סופח למשרד האוצר. טענות על הקשר בין הדברים הן מגוחכות ומעידות כי מי שעומד מאחוריהן הוא בעל אינטרסים זרים לעיר".