4 חדרים, במצב רע: על דירות גדולות להשכרה בעיר

עידן ה"כפר הגלובלי", הניידות המתמדת והעדר הקביעות, הן במקום העבודה והן במקום מגורים, חיזקו בשנים האחרונות את תרבות המגורים בשכירות גם בקרב משפחות, ממש כמו בארה"ב. על פי נתוני משרד השיכון, לא פחות מ-230 אלף משפחות גרות כיום בשכירות. 

המציאות הנוכחית מכתיבה לא אחת למשפחה הישראלית תקופה של "מצב ביניים". זה קורה למשפחות שחזרו משליחות בחו"ל ועדיין לא החליטו היכן לקבוע את מקום מושבן, או למשפחה שנאלצת לעקור באופן זמני לעיר אחרת בעקבות מקום העבודה של אחד מבני הזוג. מצב ביניים מעין זה מאפיין גם משפחות הממתינות לגמר בנייה בפרויקט חדש. אליהן מתווספות משפחות שאינן מעוניינות או מסוגלות לעמוד בעול המשכנתא, או משפחות שהשכירו את דירתן והחליטו לשדרג את רמת החיים ולשכור דירה טובה יותר.

אלא שמשפחות רבות נקלעות לבעיה: היצע נמוך של דירות מסוג זה במרכזי הערים.  וזה, מתברר, רק חלק מהבעיה: "זה פשוט ברמה של סלאמס", מספרת ה' מתל אביב, נשואה + 2, המחפשת דירת בת 4 חדרים להשכרה במרכז תל אביב. "אתה מצפה שתמורת 1,000 או 1,200 דולר בחודש תמצא דירה שתענה על דרישות של משפחה, אבל בעלי דירות לא מתביישים להביא אותך לדירה קטנה, עם רצפה הרוסה, ברמת גימור נמוכה ביותר ובלי איבזור מינימלי - ולדרוש סכומי עתק. זה פשוט גובל בחוצפה. איך בעל דירה יכול יכול לדרוש מחיר כזה לפני שהשקיע 10,000 שקל בשיפוץ הדירה?". במקרים רבים, המחיר הגבוה אינו כולל חניה, שהיא בבחינת תנאי בסיסי לכל דיור משפחתי.  

גם לטענת המתווכים, יש נטייה ברורה מצד בעלי הדירות להשכיר את הדירה כפי שהיא וללא השקעה מיותרת. כפיר זוהר, זכיין רשת התיווך אנגלו-סכסון בתל אביב, אומר כי בשנה וחצי האחרונה נרשמה עלייה של 10%-5% בביקוש לדירות בקטגוריות של 1,200-900 דולר שכר דירה בחודש. "פעם היה מקובל לשפץ דירה להשכרתה,כיום, העלייה בביקוש הביאה לכך שהרבה בעלי דירות מעדיפים להשכיר את הדירה כמו שהיא, גם אם זה ייקח קצת יותר זמן".

הדיירים דורשים יותר

אך לא מדובר רק בסטנדרטים נמוכים שמספקים בעלי הדירות. גם דרישות השוכרים הגביהו את הרף. לדברי עורך מחירון הדירות, לוי יצחק, בשנים האחרונות חלה תפנית ברמת הנכסים המבוקשים. "היום השוכרים מבקשים לשכור נכסים ברמה גבוהה יותר, אפילו אם מדובר בדירות קטנות", אומר יצחק. "הסטנדרט הנדרש כיום מצד השוכרים כולל בין היתר: מזגן, אמבטיה ומטבח ברמה טובה, ודירות בנות 4 חדרים מבוקשות עם מעלית וחניה. מאחר שתל אביב אינה משופעת בדירות חדישות עם מעלית וחניה, ההיצע הקיים היום אינו מספק את הדרישות החדשות של השוכרים".

"אין ספק ששוק השכירות של תל אביב עומד בפני מהפך, כשהדירות הישנות שיועדו להשכרה אינן מספקות את השוכרים שמחפשים דירות ברמה גבוהה יותר ומוכנים לעבור לשכונות הצפוניות והחדישות יותר ובלבד להתגורר בנכסים מודרניים", טוען יצחק.

הגידול הטבעי של האוכלוסייה, העלייה בתוחלת החיים, והצפיפות במרכזי הערים שאינה מאפשרת בנייה מאסיבית, משחקת לטובת בעלי הדירות. גם המצב השורר בשוק הדירות החדשות מקרין על שוק הדירות להשכרה. רבים מהססים לרכוש דירה חדשה ומעדיפים "לשבת על הגדר" ולחכות לזמן מתאים יותר. עם זאת, הרצון להעלות את רמת החיים באמצעות משפרי דיור (דיור ברמת גבוהה יותר באותו אזור מגורים) מוביל את המשפחות,באופן טבעי לאופצית השכירות.    

ישי ברסגליק, זכיין רשת התיווך רימקס ברמת אביב, אומר כי יש מחסור משמעותי בדירות 4 חדרים, ואלה מושכרות בתוך 48 שעות ללא ויכוח על המחיר. "הדרישה גבוהה במיוחד באזורי חן, הגוש הגדול, ורמת אביב ג'", מספר ברסגליק. לדבריו, הסיבה היא ירידה בהתחלות הבנייה כמשפרי הדיור באותו האזור. "הביקוש לדירות אלה עלה בעקבות כך וההתעניינות בדירות 4 חדרים עלתה בכ-80%", אומר ברסגליק.

חיפה: השדרוג יקר בגלל הארנונה

גם כאשר יוצאים מת"א צפונה, לאיזור הכרמל בחיפה, שנחשב לאיזור ביקוש, שידרוג הבית ושכירת דירת 4-5 חדרים משפחתית כרוכה בפער כספי משמעותי. "כאשר מדובר באיזורים כמו הכרמל בחיפה, מדובר בתחלופה מאד נמוכה. בעלי הדירות מתגוררים בהם תקופה של 20-25 שנה, בזמן שהביקוש לדירות באיזור גדל". מספר דרור אלוני, מנהל אנגלו-סכסון חיפה.

מעבר לכך, אחד מהגורמים המשפיעים על מחירי הדיור בחיפה הוא גובה הארנונה. "המעבר לדירה גדולה יותר, באזור שנחשב לטוב יותר מקפיץ את המחיר כי הארנונה בחיפה יקרה. בחלק מהמקומות תשלום הארנונה מגיע ל-100-150 דולר לחודש, לכן עיקר הפער במחיר של השכרת דירה חדשה נובע מתשלום הארנונה". מספר אלוני.

בנוגע למצב הדירות, מסכים אלוני כי מצבן של הדירות להשכרה מסוג זה הוא ירוד. לדבריו, "זה נובע מקמצנות ומתפיסת עולם מיושנת. משכיר הדירה חושב שאם ישקיע בשיפוץ לא יישאר לו רווח מההשכרה, כמובן שהוא לא לוקח בחשבון, שהדירה מושכרת כבר 20 שנה ומניבה רווח".

"הרי לא מדובר על דירות יוקרה, מי שרוצה לשכור דירה למשפחה רוצה אמבטיה, שירותים ומטבח מודרניים, שלא יהיו בעיות בצנרת ושהחלונות והתריסים יעבדו כמו שצריך" מסביר אלוני. לדבריו, כיום הפער במחיר בין דירה משופצת לדירה שלא עברה שיפוץ יכול להגיע ל-300 דולר בחודש. 

ירושלים: מגוון של דירות להשכרה  

להבדיל מהערים הגדולות ת"א וחיפה, בירושלים שוק הדירות לרכישה והשכרה שונה. המבנה הגיאוגרפי ופריסת שכונות גם מסביב לה יוצרים מפת ביקוש מאוזנת יחסית. למרות שמשך תקופה ארוכה נדמה היה כי העיר מוזנחת, על רקע המצב הבטחוני ו"התחרדות" העיר, נרשם באחרונה בבירה זינוק של יותר מ-100% בהחלות בנייה.

"אם קיים מחסור בדירות בשכירות למשפחות הוא נקודתי, ונובע בעיקר ממשפחות שרכשו דירות באזור מסוים ובינתיים שוכרים דירות בשכונות הסובבות" אומר בני לובל, מאנגלו-סכסון ירושלים. 

ההגדרה של "מרכז העיר" בירושלים, משתנה כשמדובר בדיור, רוב איזורי הביקוש אינם נמצאים במרכז הגיאורפי של העיר. דבר נוסף שייחודי לעיר ההסטורית שהיא מציעה להשכרה גם ירושלמי עתיק עם קשתות לצד דירה חדשה חדשה ומודרנית, המחירים סבירים. כך לדוגמא דירת 4.5 חדרים בקומה שלישית עם מעלית,מזגן וחנייה, בשכונת ניות בעיר, מושכרת ב-900 דולר. דירת יוקרה,4 חדרים, בשכונת בית וגן מושכרת ב-900 דולר.

לסיכום - בניגוד למקומות רבים בעולם, בהם מגורים בשכירות מאפיינים כמעט את כל שכבות האוכלוסייה, בישראל נתפסת השכירות כפתרון זמני, בעיקר לסטודנטים. לא ברור אם זו התפיסה השורשית או הנטייה לרכושנות הן שהופכת את הבעלות על דירה לסוג של הישג או בטוחה לעתיד, אבל נדמה שהדיעה הרווחת היא שלשוכרי דירות מגיע קצת פחות תמורת כספם. אז זהו, שלא: ישנן משפחות שבוחרות לגור בשכירות, ובאופן מפתיע גם הן רוצות לשמור על איכות החיים שלהן. מותר להן לא להתפשר על דירה מתאימה לסטודנט, ובשביל זה הן משלמות כסף טוב.