קניתם דירה, ומה עם העלויות הנוספות?
מצאתם דירה ועשיתם חשבון שבעזרת החסכונות, ההורים והמשכנתא תוכלו לממן אותה? תחשבו עוד רגע: לפעמים כל העלויות הנלוות לרכישת דירה מקבלן מייקרות אותה עד כדי כך שהקנייה בלתי אפשרית. משכר עורך-דין, דרך ערבות בנקאית, מס רכישה ודמי ניהול, ועד עלות מוני חשמל וגז ושכר דירה כשהקבלן מאחר במסירה - כל התוספות שלא חשבתם עליהן
רונית ואופיר נכנסו השבוע לאתר מכירות של חברת בנייה מובילה בראשון-לציון והתעניינו במחירה של דירת ארבעה חדרים. נציג המכירות הציג לפניהם מחירון עם מחיר של 800 אלף שקל. הם עשו חישוב מהיר: יש להם 400 אלף שקל שחסכו מאז החתונה, יחד עם ההשתתפות של ההורים משני הצדדים. הם ייקחו עוד משכנתא של 400 אלף שקל לתקופה של 20 שנה (שמשמעותה החזר חודשי של כ-2,600 שקל בחודש, הם יכולים לעמוד בכך) - ואפשר לרכוש את הדירה.
הדירה מצאה חן בעיניהם, הסביבה נראתה מבטיחה, הנציג המעונב בבנק למשכנתאות הסביר להם כי המשכנתא שייקחו בהחלט סבירה ואפילו זולה יחסית להכנסתם העתידית. רונית ואופיר כמעט החליטו, אבל כשנכנסו לעובי הקורה, התברר להם שהם אינם יכולים להרשות לעצמם לרכוש את הדירה הזאת, שכן עלותה האמיתית גבוהה בכ-80 אלף שקל יותר מכפי שסברו. הלקח שאותו למדו רק בדיעבד הוא, שמחירה של דירה שקונים מקבלן אינו מסתכם במחירה הנקוב. למחיר הזה צריך תמיד להוסיף עלויות נלוות רבות, שמייקרות אותה בשיעור ניכר. לפניכם העלויות:
שכר עורך-דין
ההוצאות שלא כלולות במחיר הדירה מתחילות כבר בעת חתימת החוזה עם הקבלן. הרוכש צריך לשלם שכר טרחה לעורך-הדין מטעם הקבלן, העומד בדרך-כלל על 1.5% ממחיר הדירה, ועליו יש להוסיף מע"מ. רוב רוכשי הדירות לא מסתפקים כיום, ובצדק, בייצוג של עורך-דין מטעם הקבלן ושוכרים עורך-דין מטעמם, שגובה אף הוא בין 0.5% ל-0.75% ממחיר הדירה. בדירה שמחירה 800 אלף דולר מדובר על הוצאה נוספת של כ-18 אלף שקל. ניתן להוזיל את העלות הזאת בעזרת אתר האינטרנט של לשכת עורכי-הדין, המציע מאגר של כ-1,000 פרקליטים המספקים שירותים בתעריפון מוזל.
רישומים בטאבו
במסגרת החוזה מחויב רוכש הדירה בתשלום עבור פעולות שונות שיעשה הקבלן לאחר מסירת הדירה בכל הקשור לרישום הנכס בטאבו. מדובר בעלויות עבור תוכניות הדירה, מדידות ואגרות הנגבות עבור רישום הבית המשותף. העלויות עשויות להגיע לכ-4,000 שקל. אגב, למרות התשלום הזה, חברות בנייה רבות לא רושמות את הדירות בטאבו ותוקעות את הדיירים לשנים: מנתוני מינהל מקרקעי ישראל מתברר שכ-400 אלף דירות לא הועברו בטאבו עד היום.
משכנתא
מימון רכישת הדירה נעשה על-פי רוב מהונם העצמי של הקונים, כאשר שאר הסכום ממומן מהלוואות משכנתא. לווים הלוקחים משכנתא נאלצים להוסיף רבע אחוז מסכום ההלוואה למטרת פתיחת תיק. בסכום הלוואה של 400 אלף שקל, מדובר בתוספת של כ-1,000 שקל. הבנק דורש גם הערכת שמאי לנכס, המשועבד לטובתו. עלות השמאי יכולה להגיע לכ-500 שקל.
בנוסף יש לשלם עבור ייפוי כוח נוטריוני שהלווה נותן לבנק, שעלותו 250-220 שקל, רישום שעבוד על הדירה לטובת הבנק המלווה - 400-250 שקל, רישום הערת אזהרה על הדירה לטובת הבנק - 150 שקל, הוצאת נסח טאבו שיש לתת לבנק - 60 שקל, רישום השעבוד ברשם המשכונות - 250 שקל. קחו בחשבון גם יום עבודה אחד לפחות כדי לסיים את ההתרוצצויות בין הבנק, הטאבו, עורכי-הדין ואחרים. העלות המשמעותית ביותר, מס הבולים, שעמדה על כ-3,000 שקל למשכנתא ממוצעת, התבטלה בתחילת 2005.
ההוצאות האלה מכפילות את עצמן, שלא לדבר על הטרחה וההתרוצצויות, אם לווה שחתם על חוזה משכנתא מקבל הצעה טובה יותר מבנק מתחרה ומחליט לבטל את העיסקה שחתם.
במקרה כזה הבנק אינו מחזיר לו כמעט דבר מהתשלומים, וכן לא מעמיד לרשותו את המסמכים. "הקונה צריך להתחיל את כל הסיפור מחדש עם הבנק השני", אומרת יעל קלמנוביץ, מנהלת בחברת ייעוץ המשכנתאות ט.י.ם.
מי שלא מעוניין לבזבז ימי עבודה ורוצה לחסוך את ההתרוצצויות יכול למצוא מאכערים למיניהם שיעשו עבורו את העבודה תמורת 1,000-500 שקל. חברות לייעוץ משכנתאות גובות 2,000-1,500 שקל על ייעוץ בבחירת משכנתא, וכחלק מהייעוץ הן גם ימלאו חלק מהטפסים במקום הלווה.
נוטלי המשכנתאות צריכים כמובן לקחת בחשבון גם את הריבית על ההלוואה. בהלוואה של 400 אלף שקל ל-20 שנה בריבית הקבועה הממוצעת הנהוגה היום בשוק, הם ישלמו תוספת של כ-212 אלף שקל מעבר לסכום ההלוואה הראשוני.
על כך יש להוסיף עלויות הצמדה למדד. בנוסף הם ישלמו כ-48 אלף שקל (במשך 20 שנה) עבור ביטוח חיים וביטוח נכס המחויביים בעת נטילת המשכנתא.
גיל רופא, מנכ"ל משותף בחברת איי.אם.ג'י מודלים כלכליים, מסביר כי לאור עלויות המימון הגבוהות יש חשיבות רבה להפחתת הריבית שהבנק מבקש. בהלוואה שהבאנו כדוגמה הפחתה של עשירית האחוז משמעותה כ-5,000 שקל (לכל אורך תקופת ההלוואה). צריך גם לדעת שאת ביטוחי המשכנתא לא חייבים לעשות במסגרת הבנק, ובחברות הביטוח אפשר לקבל הצעות זולות יותר בכמחצית.
עמלת ערבות בנקאית
תשלום נלווה נוסף במסגרת החוזה עם הקבלן הוא עמלת הערבות הבנקאית. על-פי חוק המכר, מחויב כל פרויקט שמלווה פיננסית על-ידי בנק להמציא לרוכשי הדירה ערבות בנקאית. החוק אמנם נועד להבטיח את הכספים ששילם הקונה לקבלן, אבל את ההוצאות של המצאת הערבות הבנקאית מטיל הקבלן במרבית המקרים על הלקוח. מדובר בעלות כספית לא מבוטלת של כ-1% מגובה הערבות הבנקאית. הערבות אינה בגובה ערך הדירה כולה, אלא מתייחסת רק לתשלומים שניתנו לפני מסירת הדירה. עמלת הערבות הבנקאית עלולה להגיע לאלפי שקלים ולעתים אף יותר מכך. "מומלץ להתמקח עם הקבלן על תשלום העמלה ולדרוש ממנו לספוג אותה", אומר עו"ד נעם וייס, מומחה לנדל"ן. "על-פי הפסיקה המשפטית העדכנית ביותר, הקבלן הוא זה שאמור לשאת בה".
הצמדת תשלומים למדד
על מחיר הדירה ההתחלתי שסוכם עם הקבלן יש עלויות נוספות הכרוכות בהצמדת התשלומים העתידיים למדד המחירים לצרכן או למדד תשומות הבנייה, לפי מה שהוגדר בחוזה.
בעת חתימת החוזה משלמים רוכשי הדירות תשלום ראשוני, כאשר יתרת התשלומים פרוסה עד למסירת הדירה. לעתים מדובר בתקופה של מספר חודשים ולעתים בשנתיים ויותר.
ברוב המקרים מאפשר הקבלן לדיירים לבחור את שיטת ההצמדה. מדד המחירים לצרכן, שאליו צמודים רוב החוזים במשק, משקף את התייקרויות או ירידות המחירים בכל ענפי המשק, ואילו מדד תשומות הבנייה למגורים משקף את ההתייקרויות או ירידות המחירים רק של תשומות בנייה, כמו מחירי הברזל, הבטון, שכר עבודה וכד'.
לא ניתן לדעת מראש כיצד יתנהגו המדדים, אך בשנים האחרונות מדד תשומות הבנייה עלה יותר מאשר מדד המחירים לצרכן, כך שרוכשי דירות שהצמידו את התשלומים למדד המחירים לצרכן שילמו פחות. הסיבה נובעת מהתייקרות משמעותית של מאות אחוזים בעלויות הברזל וחומרי הגלם וכן ההתייקרות בכוח האדם.
באפריל 2005, לעומת זאת, עלה מדד המחירים לצרכן ב-0.7%, ואילו מדד תשומות הבנייה עלה ב-0.3% בלבד. בחודשים האחרונים שני המדדים עלו בשיעורים מתונים, המשקפים את קצב האינפלציה הנמוך במשק.
מס רכישה
המס העיקרי המוטל על רוכשי דירות למגורים הוא מס הרכישה. שיעורי המס מדורגים: עד 439,430 שקל ממחיר הדירה משלמים 0.5%, מ-439,430 שקל ועד 682,020 שקל - 3.5%, מעל 682,020 שקל - 5%. המשמעות: אם קניתם דירה ב-900 אלף שקל, תשלמו על 439,430 השקל הראשונים 0.5%, מסכום זה ועד 682,020 שקל 3.5%, ועל היתר תשלמו 5%.
אריה דיגמי, יועץ מס וחבר הוועדה המקצועית של לשכת יועצי המס, מסביר שמי שרכש דירה נוספת על דירה שבבעלותו ישלם לפי שתי מדרגות מס בלבד - 3.5% מהשקל הראשון ועד 682,020 שקל, ו-5% על היתר. כלומר, הוא לא ייהנה ממדרגת המס הראשונה.
ומה קורה אם קניתם דירה ועוד לא הספקתם למכור את הדירה הישנה? האם תיאלצו לשלם את מס הרכישה הגבוה יותר? לטובת קונים כאלה הוכנס סייג, שקובע כי אם אתם בעלי דירה וקניתם דירה נוספת, תוכלו לשלם את מס הרכישה הנמוך יותר, אם תמכרו את דירתכם הישנה תוך 18 חודשים מיום חתימת חוזה הקנייה של הדירה החדשה.
לפני שבוע, במסגרת התוכנית הכלכלית החדשה, הכריז שר האוצר על הטבות בתשלום מס רכישה: מי שיקנו דירות זולות עד 550,000 שקל יהיו פטורים מהמס.
דמי ניהול
עד לפני שנים לא רבות הניהול של רוב הבניינים המשותפים בוצע על-ידי ועד הבית. כיום, בפרויקטים החדשים של שנות ה-2000 ובקומפלקסים הכוללים יחידות דיור רבות, חברות הניהול הולכות ותופסות את מקומו של ועד הבית, בעיקר בשל מורכבות הניהול. חברות בנייה רבות נוהגות להחתים את רוכשי הדירות בין היתר גם על חוזה ניהול הבניין.
לדברי אלון וקסמן, מנהל השיווק של חברת "השתתפויות בנכסים", על רוכשי הדירות לקחת בחשבון בעת רכישת דירה עלויות דמי ניהול חודשיות שיכולות לנוע בין 250 שקל ל-1,000 שקל לדירה. רבים, למשל, קפצו לאחרונה על המציאה לרכוש במרינה בהרצליה דירה ב-200 אלף דולר. מה שהם לא לקחו בחשבון הוא דמי ניהול של 200 דולר לפחות בחודש, הוא אומר. ואם נחזור לבניין של רונית ואופיר, שם עלות האחזקה החודשית היא 80 דולר.
עלויות בית
כניסה לדירה חדשה כרוכה בעוד עלויות שלא תמיד חושבים עליהן מראש, מזכיר דרור תורן, סמנכ"ל השיווק של אמריקה ישראל. אלה כוללות, למשל, הובלה, תוספת של נקודות חשמל, טלפון ומחשב, מיזוג, שדרוג המטבח, ריהוט וכו'. הן יכולות להגיע גם לעשרות אלפי שקלים.
עוד פרטים שיש להביא בחשבון: על מונה חשמל צריך לשלם 300-200 שקל - הסכום משולם ישירות לחברת החשמל בתוך חשבון החשמל הראשון. התשלום על מונה מים משתנה מעירייה לעירייה ועומד בדרך-כלל על 1,000 שקל. המונה עצמו עולה רק 200 שקל, ועיקר התשלום הוא בגלל ההתקנה. מונה וחיבור לגז עולים 1,200-1,000 שקל, כולל פיקדון מונים ובלונים. התשלום משתנה לפי הקומה - ככל שהקומה גבוהה יותר, יש יותר צנרת והמחיר עולה. התשלום נעשה ישירות לחברה, או באמצעות הקבלן.
איחורים במסירה
קבלנים היום מאחרים "בסיטונאות" במסירת דירות ללקוחות. אין כמעט פרויקט שבו כל הדירות נמסרות בזמן. חשוב שבחוזה המכר תהיה התחייבות של הקבלנים כי אם לא ימסרו את הדירה כעבור פרק זמן מסוים מיום המסירה המיועד, מקובל לרוב כשלושה חודשים, ימציאו דירה חלופית בשכר דירה עד המסירה. לא פעם הקבלנים מפילים על הרוכשים את המלאכה של מציאת הדירה בשכירות לתקופת הביניים. ובכל מקרה יש לקחת בחשבון לפחות שלושה חודשים של מגורים בשכר דירה שלא יכוסו על-ידי הקבלן. "כדאי להתעקש שבחוזה יצוין כי כל איחור יחייב תשלום שכירות על-ידי הקבלן החל מהיום הראשון לאיחור", אומר עו"ד מושיק פלדמן, מומחה לבנייה.
דירה מקבלן - כל העלויות שמסביב
להלן פירוט העלויות הנלוות העיקריות לרכישת דירה במחיר של 800 אלף שקל, עם משכנתא של 400 אלף שקל ל-20 שנה:
- חוזה: 14,000 שקל (עד 1.5% ממחיר הדירה + מע"מ)
- פעולות לרישום בבית משותף: כ-4,000 שקל
- עמלת ערבות בנקאית: כ-5,000 שקל
- הצמדה למדד המחירים לצרכן: 5,600 שקל (נכון לדצמבר 2004)
- מס רכישה: 16,500 שקל
משכנתא:
- פתיחת תיק: 1,000 שקל
- הערכת שמאי: 500 שקל
- נוטריון: 220 שקל
- רישום שעבוד הדירה: כ-300 שקל
- רישום הערת אזהרה: 150 שקל
- עותק נסח טאבו לבנק: 60 שקל
- רישום ברשם המשכונות: 250 שקל
- ביטוח חיים: כ-600 שקל בשנה
- ביטוח דירה: כ-500 שקל בשנה
מה חשוב לבדוק בחוזה?
החוזה חייב לכלול זיהוי מדויק של הנכס, גוש וחלקה, זיהוי הבעלים ונסח רישום הטאבו שלהם, המחיר הנקבע, תנאים ומועדי תשלום, פירוט של אופן ביצוע העיסקה, המפרט הטכני.
- שימו לב: פרוספקט אינו מהווה התחייבות מצד הקבלן. דירשו שהפרטים בפרוספקט יופיעו גם במפרט הטכני בחוזה, או שהפרוספקט המהודר ייכלל בחוזה כחלק ממנו בשלמותו.
- יש לבדוק את ההתאמה בין תוכנית הדירה, המפרט, התכנון הסביבתי והביצוע בפועל. גם סעיפי אחריות חייבים להיכלל, למרות שחוק המכר קובע אותם ממילא.
- חשוב מאוד: קביעת סנקציות על אי-עמידה בחוזה - פיגור בתשלומים מצד אחד, ואי-עמידה בשלבי הבנייה ואיחור מסירה מצד שני. החוזה צריך לציין את הבטוחות והתנאים למימושן, החל מערבות בנקאית ועד רישום הערת אזהרה. כך הקונה מבוטח גם בעת פשיטת רגל של הקבלן.
- "בשום אופן לא לשלם את הכסף מראש, אלא רק לפי ההתקדמות בבנייה", אומר עו"ד אילן שרקון, מומחה לבנייה. לדבריו, קבלנים רבים מציעים היום חבילה כדאית: תשלום 15% מהמחיר עם חתימת החוזה, והיתרה עם קבלת המפתח.
לפנייה לכתב/ת 
תשלומים נלווים בסכומים נכבדים
צילום: אייל פישר
מומלצים
