שם היישוב: צור יצחק

מיקום: על קו התפר בין מורדות השומרון המערבי לשרון המזרחי

גבולות: שמורת טבע נחל אלכסנדר מדרום, מושב צור נתן ממזרח, טייבה מצפון וטירה ממערב

הקמה: 2007

יחידות דיור: 2,500. בינתיים מאוכלסות 800 ועד סוף השנה יאוכלסו 400 נוספות

גישה לרכב פרטי: קרבה מיידית לכביש 6 (דרך מחלף אייל) ולכביש 444

תחבורה ציבורית: מוגבלת, ומקשה בעיקר על הנוער. לאחרונה הרחיבה חברת "מטרופולין" את פעילותה וכעת פועל קו ישיר לכפר סבא בימים א-ה בתדירות של 10 נסיעות ביום (חמש לכל כיוון) וביום ו' חמש נסיעות (שלוש מצור יצחק ושתיים מכפר סבא)

שירותי בריאות: מרפאות "כללית" ו"מאוחדת"

מרכזים מסחריים: מרכז אחד עם סניף של "מחסני כמעט חינם", פיצריה, בית קפה, בית מרקחת וחנות נוחות. מתוכנן להיבנות מרכז מסחרי גדול יותר

מוסדות חינוך: שבעה גני ילדים ובית ספר יסודי. יש מחסור כבד בגנים. עד שיוקמו חטיבת ביניים ותיכון, נשלחים בני הנוער לנוה ירק ולבית ברל

מחיר לדוגמה: 1.3 מיליון שקלים לדירת 4 חדרים (108 מ"ר נטו + 21 מ"ר מרפסת שמש + מחסן אישי צמוד ושתי חניות)

"אני מקבל מתושבים מחמאות על התכנון", מתוודה האדריכל מאיר ניר, שתיכנן את תוכנית היישוב צור יצחק, "אך בתוך תוכי אני מרגיש החמצה, כי לא לילד הזה פיללתי". על איזו החמצה מדבר ניר - על כך שכל הבתים והדירות ביישוב נראים משוכפלים ומציעים אותו מוצר? על הכבישים הרחבים והמסוכנים מדי? על עיצוב הרחובות והגינות הסתמי? על העובדה שנעשה הכל כדי להפנות את הגב לשכנים הערבים הוותיקים? על יצירתו של יישוב שינה, שמלבד מגורים ומוסדות חינוך לא מציע לתושביו תעסוקה? על שהבתים הגבוהים, הנצפים למרחוק מכביש 6, נראים כמו שכונה שנעקרה ממודיעין ונזרקה כאן על הגבעות?

התשובה המלאה תגיע בהמשך הכתבה. סקירה מעמיקה של צור יצחק מציגה יישוב חדש בישראל, שנראה כמו יציר כלאיים מבית מדרשם של המתכננים והקבלנים: קצת עיר, קצת פרבר וגם קצת כפר. צור יצחק הוא יישוב חדש יחסית בגודל של שכונה, שנקרא על שמו של ראש הממשלה יצחק רבין והבטיח הזדמנות כפולה: לקבלנים - למחזר תוכניות בניינים שכבר נבנו במקומות אחרים; לתושבים - לרכוש דירה גדולה במרכז הארץ במחיר שפוי יחסית. שתי ההזדמנויות הושגו.

עוד ניתוחים של שכונות חדשות:

אם מהשכנים בטייבה מנסים להתעלם כאן, הרי שלשמורת הטבע נחל אלכסנדר מתחברים התושבים על בסיס יומי, לא רק במבט אלא גם בטיולים, בריצה וברכיבה על אופניים. בחלקו המערבי של צור יצחק ניתנת לתושבים הזדמנות חופשית ונוחה להכיר את היישובים הקדומים שהתקיימו כאן במשך אלפי שנים. כך לדוגמה, במהלך הסיור שערכנו ביישוב, ערכו תלמידי כיתה ה' חפירה ארכיאולוגית בהדרכת נציגים מרשות העתיקות, במסגרת פרויקט "אמץ אתר". הם חשפו את שכבת בית הכנסת והמקוואות השומרוניים שפעלו כאן לפני כאלפיים שנה, ושמתחתם יש שכבת שריפה של יישוב יהודי קדום אף יותר. מעניין לשים לב שבזמנים עברו, האלמנט המרכזי בחיי הקהילה היה בכנסת; בצור יצחק, האלמנט המרכזי בחיי הקהילה הוא הכביש.

רקע היסטורי

כאמור, בתוך צור יצחק ומסביבו יש עדויות ליישובים קדומים שהתקיימו כאן בעבר. אחד השרידים נמצא באתר הארכיאולוגי שהוזכר למעלה, ובמרכזו נמצא מבנה הקבר של שייח' מושרף, מהאתרים המרשימים באזור. בראשית העת החדשה, פריסת היישובים באזור הייתה שונה לעומת המצב כיום. יישובים כמו טייבה וטירה שכנו על הגבעות, ואדמות המישור הפוריות יועדו לחקלאות. שינויים בבעלויות על קרקע, לצד שינויים כלכליים ופוליטיים, הורידו את תושביהן מהגבעות אל המישור, שם התפתחו היישובים הערביים של ימינו. במלחמת העצמאות הצליח צה"ל לחסל את מרבית היישוב הערבי במישור החוף והשפלה, בעוד שכפרי קו התפר נותרו על מקומם בגלל העדפתו של צה"ל לכבוש את הדרכים לנגב, לירושלים ולעמק יזרעאל. במסגרת הסכמי רודוס נעשו חילופי שטחים בין ישראל לירדן, וכפרים אלה עברו לשטח מדינת ישראל, שנאלצה מצידה להתחייב שלא לגרש את תושביהם. פרופ' אלישע אפרת, חתן פרס ישראל לגיאוגרפיה שפירסם עשרות ספרים על התפתחות היישוב בישראל, מספר שהאינטרס שעמד בבסיס ההחלטה היה הרצון של ישראל לשמור על קו מסילת הרכבת המזרחי בשלמותו.

ב-1966 הוקם צור נתן, יישוב יהודי כפרי ראשון באזור, וב-1991 הוכנה בהזמנת שר הבינוי והשיכון אריאל שרון "תוכנית הכוכבים", שעליה הופקד המתכנן נחום דונסקי, מי שתיכנן בין השאר את תוכנית המתאר למחוז דרום וכמה יישובים בדוויים. "תוכנית הכוכבים", שהוגדרה כתוכנית מנחה (ולא סטטוטורית), המליצה להקים ולהרחיב 12 יישובים כפריים לאורך הקו הירוק – ובהם כוכב יאיר, לפיד וצורן - במטרה לחזק את הנוכחות הישראלית. צור יצחק סומנה כיישוב כפרי עתידי שיאכלס 2,900 תושבים. "מתוך ניסיון העבר נלמד שתפיסת שטחים לאורך גבול לא יכולה להיעשות עוד באמצעות יישובי עולים או התיישבות חקלאית, ולכן ההתיישבות קיבלה אופי חצי עירוני", מסביר אפרת.

עוד באותה שנה הופקד תכנון היישוב בידי האדריכל מאיר ניר, שתיכנן בין השאר את גבעת זאב מערב ואת טרמינל 4 בנתב"ג. לדבריו, בתכנון הראשוני היה מדובר ביישוב כפרי, אך התגברות גלי העלייה מברית המועצות הקורסת הביאה לעלייה חדה בדרישה לדירות מגורים, ולכן הוחלט לשנות את התפישה התכנונית ולצופף את היישוב. התוצאה: במקום חלום על בית כפרי בחיק הטבע - בניינים בגובה של 10 ו-12 קומות, כשמספר יחידות הדיור מזנק ל-2,900 (פי שלושה מהתוכנית המקורית). בשנת 2000 החלה הקמת היישוב וב-2007 נכנסו ראשוני התושבים לבתיהם. היישוב מצוי בצמיחה מהירה שהרגילה את התושבים לחיות באתר בנייה, בזמן שייעודים בסיסיים כמו פארק עירוני או מרכז מסחרי ראוי טרם הוקמו.

תוכנית היישוב

צור יצחק שוכן על שטח של כ-610 דונם, המורכב מאוכף טופוגרפי המשתפל בצפון לעבר העיר טייבה, שבתיה נושקים ליישוב, ובדרום לעבר שמורת טבע נחל אלכסנדר. עיקר היישוב שוכן על הקצה המערבי של האוכף ומתאפיין בבנייה צפופה יחסית, ובמזרח מצוי גוש בינוי נוסף, קטן יותר ובצפיפות נמוכה (צמודי קרקע ודו-משפחתיים). בין שני חלקי היישוב מפריד שטח ריק, ובעוד כשנתיים – לפי חברת "ערים" המופקדת על קידום התכנון בצור יצחק ומימושו – אמורות להתחיל בו עבודות פיתוח לקראת נטיעת חורשה.

בחלק המערבי, כבישים רחבים חוצים את רצועות הבניינים. בפסגת האוכף מתוכנן פארק מרכזי (בתכנון אדריכל יובל רגב). הפארק, שהקמתו תתחיל בעוד כחצי שנה, יקשר בין הכניסה המערבית ליישוב לבין המרכז המסחרי הגדול ממזרח, שהקמתו החלה לא מכבר והוא עתיד להיחנך בעוד שנתיים. רצועת הבינוי הדרומית, המשקיפה על טייבה, מורכבת ממבני חינוך. יחד עם הדירות המעטות הפונות לכיוון צפון, מכונה קטע זה של היישוב בפי משווקי הדירות "The wrong side". יש לדעת כי כיווני המבט בצור יצחק מופנים לכל כיוון אפשרי, רק לא לטייבה. הממשק בין העיר ליישוב הצעיר מתבטא לא רק במבטים לטווח קצר ובקולות המואזין העולים מצריחי המסגד, המרוחק כמה עשרות מטרים מגדר היישוב, אלא גם במפגש: השכנים באים לשחק במגרש הכדורסל ובמתקני המשחקים בצור יצחק. חיכוכים כמעט ואין, לדברי תושבים שאיתם דיברנו, וגם מספר הפריצות נמוך יחסית ליישובי הסביבה, הודות לחברת ביטחון פרטית הפועלת כאן.

צור יצחק משלימה למעשה את כליאתה של טייבה בגבולות שאותם לא תוכל לפרוץ: מצפון ומזרח לטייבה ניצבת חומת ההפרדה, ממערב כביש 6, ומדרום צור יצחק. הקירבה לטייבה מבטיחה, בין היתר, יתרון קולינרי: בטייבה נמצאת אחת החומוסיות הטובות במרכז הארץ, חומוס אבו אל-עבד, והיא חביבה על המקומיים שמכירים את מעלותיה. אבו אל-עבד, שהוא אב שכול (בתו נרצחה בפיגוע התאבדות בצומת כרכור שנה לפני שפתח את החומוסיה), מספר שאין לו קשר עם צור יצחק ומעולם לא ביקר בה, אך הוא מודע לכוח הצרכני המצוי שם, ובכוונתו לפתוח שם חומוסיה ברגע שיתפתח בה מרכז מסחרי רציני.

יישוב שינה ללא גב כלכלי

בתחילת שנות התשעים, כאשר צור יצחק תוכנן והוקם, כבר ידעו רשויות התכנון והמתכננים שעירוניות היא איכות נדרשת לקיומו ולעצמאותו של יישוב, אלא שההכרה הזו לא מתבטאת בתוצאה. צור יצחק סובל מבעיה אופיינית לרוב היישובים בארץ, והיא הפיצול של החיים האנושיים לאזורים מופרדים: אזור מגורים, אזור חינוך ואזור מסחר. כך, למשל, רוב מוסדות החינוך והקהילה מרוכזים בשוליים הצפוניים והמערביים של היישוב, ואזור תעסוקה אין כלל – מה שהופך את צור יצחק ליישוב שינה ללא גב כלכלי, שמצריך כל משק בית להחזיק רכב פרטי אחד לפחות.

שתי נקודות חיוביות:

  • בכל רצועת בינוי ימוקמו גני ילדים, חלקם בשלבי תכנון או הקמה.

  • למעט משאיות החול והבטון השועטות בכבישים, המנופים ורעש העבודות באתרי הבנייה, היישוב נקי ומטופח למשעי. רמת התחזוקה הגבוהה מצביעה לא רק על רשות מקומית חזקה, אלא גם על קהילת תושבים שאכפת להם מהמקום שבו הם חיים.

אשליה של עיר, מציאות של פרוור

המראה הכללי של צור יצחק אינו ברור. הצפיפות והבנייה לגובה יוצרים אשליה של עיר, הגודל האמיתי הוא פרוור קטנטן, והקרבה לטבע משווה למקום נופך כפרי. העיצוב מבהיר שהתשובה הנכונה היא פרוור לכל דבר: הדירות גדולות (מינימום 4 חדרים) ובסטנדרט גבוה, הבינוי אחיד ומשעמם, והמרחב הציבורי נועד בראש ובראשונה לכלי רכב ולא מתוך מחשבה על תקשורת אנושית – כמו בני אדם שאמורים להיפגש באקראי ברחוב, לשוחח לרגע או להתיישב לפגישה ספונטנית ולהתעכב לשעה קלה לפני שהם עולים הביתה. בית הקפה והפיצריה שנפתחו במרכז הקטן הם מקומות המפגש היחידים ביישוב, ומדובר בבתי עסק ולא בחלק מהעיצוב העירוני.

על המחסור במקומות מפגש מפצים התושבים בהליכה לשמורת הטבע, שהפכה לביתם השני של מרביתם. בשמורה הם מטיילים רגלית, רוכבים על אופניים (גם בקבוצות) ורצים. בזמן שביקרנו ביישוב, בשעות הצהריים של יום שישי, היו בשמורת הטבע יותר תושבים מאשר ברחובות עצמם.

המתכנן מסביר את ההחמצה

האדריכל מאיר ניר, האחראי לתוכנית היישוב, מתלונן על ההקלות שניתנו לקבלנים לאחר שתוכניתו אושרה. החניות היו אמורות להיות משולבות בתוך טרסות מובנות, שניצלו את השיפוע הטופוגרפי והעלימו לא רק את המכוניות החונות מעל לפני הקרקע אלא גם את מערכות התשתית, במטרה למנוע את הצורך לחפור בכל עת שצינור יתפוצץ או שיידרש טיפול בקו המים, הטלפון או הביוב. במציאות, זה לא בוצע.

המתכנן מציין, כי הנחיות הבינוי מיקמו את הבניינים בניצב לכבישים, בהשראת רמת אביב הישנה והחלק הצפוני של רחוב אבן גבירול בתל אביב. באופן זה אין חומה של בניינים לאורך הרחובות, ונוצרות גינות משותפות רחבות יחסית בין הבניינים. "זו היתה הכוונה אך הדברים האלו לא נשמרו, וזה חבל. אני רואה בזה החמצה", אומר ניר בצער. "המטרה הייתה לבצע את הפרויקט כמה שיותר מהר, וברגע שאנחנו (האדריכלים, מ"י) לא היינו עוד שותפים לביצוע, התקבלו פרשנויות קבלניות שלא תמיד הביאו לתוצאות טובות".

ניר מציין לטובה החלטה אחרת: לפי התוכנית המקורית, הייתה אמורה להיבנות שורת בניינים נוספת בדרום היישוב, שחזיתה הדרומית נשקה לשמורת הטבע. בהחלטת המועצה הארצית לתכנון ובנייה בוטלה שורת המבנים. "מאוד הקפידו על כך וטוב ששומרים על הרזרבה", הוא אומר.

מאפייני האוכלוסייה

הדירות הגדולות יחסית משכו בעיקר זוגות ומשפחות צעירות, שהגיעו מכל רחבי הארץ ועוסקים ברובם בתחום ההיי-טק והפיננסים. מיעוט התושבים הם משפרי דיור מכפר סבא, מרעננה ומכוכב יאיר. מריאנו פטסינסקי (40), איש היי-טק יליד ארגנטינה שהתבגר בכפר סבא, מכהן כיום כיו"ר ועד תושבי צור יצחק. תחילה התגוררה משפחת פטסינסקי בשכונת אם המושבות בפתח תקוה, אך כשנולדה הבת השנייה החליטו ההורים לחפש דירה גדולה יותר. "הגענו לשכונה הירוקה בכפר סבא וכבר חתמנו על הסכם רכישה לדירה, אך ברגע האחרון ביקרנו בצור יצחק, התאהבנו וביטלנו את ההסכם", אומר מריאנו. "לא האמנתי שאי פעם אקנה כאן דירה, בגלל טייבה וטירה וגם בגלל קבוצת הרכישה שבהתחלה הייתה כאן, אך אחרי שראיתי את המקום החלטתי מיד לרכוש".

פטסינסקי רכש דירת פנטהאוז בת 5 חדרים במיליון שקלים, ולטענתו היא כמעט הכפילה את ערכה בתוך כארבע שנים. שמורת הטבע הייתה סיבה מרכזית בהחלטה לעבור לצור יצחק: "אני קם כל בוקר ורואה ירוק כמו שכל החיים שלי לא ראיתי, וזה במחירים שהיו מאוד טובים. יש פה הזדמנות חד-פעמית לחלוציות של שנת 2013, כי ליישוב יש אמירה לאומית. בזכות יישובים כאלה מתפתחות מערכות הכבישים, מתחזקת הסביבה וניתנת אופציה למגורים ליד תל אביב, כך שבסופו של דבר המחירים בתל אביב ירדו".

כשירדנו עם פטסינסקי מדירתו במעלית, הוא קבע עם חבר לרכוב במשותף על אופניים ובנוסף הציע החבר לסייע בהקמת פינת חי בבית הספר שבו לומדים יחד הילדים. המשכנו איתו לשמורת הטבע. היינו רק צריכים לחצות את כביש האספלט ואת המדרכה המרוצפת במרצפות בטון ורודות, וכבר טבלנו בפרחי בר, עצי אורן וברוש, סלעים ושבילי הליכה צרים ומפותלים. פטסינסקי לקח אותנו לאטרקציה השוכנת כמאה מטרים מפתח ביתו: מחצבה ישנה שהפכה לבריכת מים ויצרה סביבה מגוון ביולוגי, שאת טביעות רגליו ניתן היה לזהות על גדות הבריכה. המקום אינו מפותח ואפילו מהווה סכנה ממשית לנפילה מהמצוק סביב הבריכה, אך הפוטנציאל האדיר נמצא ונגיש.

צור יצחק הוא יישוב חילוני בעיקרו. לשומרי המסורת יש שלוש קהילות: אחת לבני עדות המזרח, אחת של חב"ד ושלישית של התנועה המסורתית (קונסרבטיבית). מתקיימת כאן פעילות קהילתית לכל המשפחה, במיוחד בחגים. בט"ו בשבט נערך אירוע נטיעות ואחריו נערך פיקניק המוני עם שירה בציבור. עוד אירועים שהתקיימו לאחרונה בצור יצחק: ערב סטיילינג לנשים, כמה הצגות, ו"שעת סיפור" משותפת להורים ולילדים.בנוגע לשטחים הציבוריים הפתוחים ולמבני הציבור והמסחר יהיה שיפור בתקופה הקרובה. הפארק העירוני יצטרף לארבע "גינות הכיס" הקטנות ולפינת כושר, בשנתיים הקרובות יוקמו החורשה והמרכז המסחרי, ובעתיד הקרוב יורחב המתנ"ס המהווה את בית התרבות והפנאי של רוב התושבים.

ריבוי הילדים יצר מחסור כבד בגני ילדים, והמועצה האזורית בונה בקצב מהיר שני גני ילדים נוספים המצטרפים לשבעת הקיימים. גנים נוספים מצויים בשלבי אישור, בהתאם למדיניות משרד החינוך.

מה בונים כאן ומהי רמת המחירים

בימים אלו משווקים כמה פרויקטים בחלקים שונים ביישוב. "דירה בטבע" (יזם: חנן מור, אדריכל: אהוד רזיאל) הוא אחד מהם, שנסקר כאן לשם הדגמה. הפרויקט שוכן בקצה הדרומי וכולל שלושה מבני מגורים בני 9 קומות כל אחד - בסך הכל 106 יחידות דיור - שבנייתם נמצאת בעיצומה. כנהוג בצור יצחק, אלה דירות של 6-4 חדרים בסטנדרט גבוה, מה שמונע ממעוטי יכולת או משקי בית המורכבים מאדם בודד או זוג להתגורר בהם. כך נוצרת קהילה של אנשים עם אורח חיים זהה.

גלעד מור, מנהל המכירות בפרויקט, מספר שקהל הלקוחות שמתעניין בדירות מעדיף דירת 4 או 5 חדרים חדשה, עם מרפסת שמש וחניה בשוליים של המטרופולין, על פני דירת 3 חדרים ישנה בכפר סבא או רעננה. ברוח האופנה העולמית, מתגאה מור שהפרויקט תוכנן על פי תו התקן הישראלי לבנייה ירוקה (תו תקן 5281): "הגענו למסקנה שלאו דווקא מפרט גבוה יעניק איכות מגורים טובה יותר, סטייל 'גינדי'. התפישה שלנו נולדה מתוך הבנה שיש להימנע מ'בניינים חולים', לכן חוץ מהעמדה נכונה של הבניינים ביחס לכיווני השמש והרוחות, הדגשנו את האוורור והתאורה הטבעיים באמצעות מפתחי חלונות גדולים. בחיפוי שילבנו קלקר תעשייתי לבידוד איכותי של קור, חום ורעש".

עיצוב הבניין יעודד את הדיירים להעדיף את העלייה במדרגות על פני שימוש במעלית. באופן זה יעוצב חדר המדרגות כמו חדר כושר וייצבע בהתאם, ומוזיקת רקע תנוגן בו. כמו כן נעשה שימוש בחומרי בנייה נקיים מרעלים, וכדי לחסוך לדיירים בהוצאות חשמל ומים בשטחים הציבוריים בבניין, על הגג תוקם מערכת תאים פוטו-וולטאיים לייצור חשמל, וכל מי המזגנים יאספו למכלים להשקיה חוזרת של הגינה המשותפת.

דוגמאות למחירי דירות בפרויקט:

  • דירת 5 חדרים בקומה שנייה בשטח של 118 מ"ר, עם מרפסת שמש בגודל 27 מ"ר, מחסן צמוד של 4 מ"ר ושתי חניות תעלה 1.439 מיליון שקלים.
  • דירת פנטהאוז 6 חדרים בשטח של 165 מ"ר, עם מרפסת בגודל 73 מ"ר, מחסן צמוד של 5 מ"ר ושתי חניות תעלה 2.2 מיליון. לדירות שפונות אל נוף שמורת הטבע יש להוסיף כ-70 אלף שקלים. כדי לעודד עסקאות, מציעים כאן עכשיו הנחות ומתנות (כמו מזגן מיני מרכזי ושואב אבק רובוטי).

מה יהיה מעמדו של היישוב?

רק לפני חמישה חודשים הוכר צור יצחק באופן רשמי כיישוב קהילתי, לאחר תהליך שנמשך לא פחות משבע שנים. בתוך חמש עד שבע שנים אמורים לגור כאן לא פחות מ-10,000 תושבים. האם צור יצחק יוגדר כמועצה מקומית? אחרי הכל, מחצית מהמועצות המקומיות בישראל מונות פחות מ-10,000 תושבים.

במועצה האזורית דרום השרון, שהיישוב משויך לה, מעדיפים כנראה שלא לעסוק בשאלה הזו: "היישוב צור יצחק הינו חלק מיישובי המועצה האזורית דרום השרון, ושאלת שיוכו המוניציפלי נקבעה על ידי ועדה לחקירת גבולות ובהחלטת שר הפנים והמועצה הארצית לתכנון ולבנייה. שאלת שיוכו המוניציפלי של הישוב כלל אינה עומדת על סדר היום".

עוד ניתוחים של שכונות חדשות בערוץ האדריכלות של Xnet:

>> פסגות אונו בקרית אונו: שווה לגור כאן?

>> אם המושבות החדשה בפתח תקווה: לצפיפות יש מחיר

>> מעלות דוד בהר הזיתים