הדפסה
לכתבה באתר
מבצע "עמוד ענן" הוכיח לתל אביבים שגם הם אינם חסינים בפני התקפות טילים. מתוך תחושת הפחד, יותר ויותר תושבים בעיר החלו לברר בנוגע לאפשרות למגן את בתיהם במסגרת תמ"א 38. צריך להזכיר: תמ"א 38 נועדה למגן בניינים ברחבי הארץ מפני רעידות אדמה, אלא שכוחות השוק השפיעו על הכוונה המקורית. בעוד שדווקא ביישובים המועדים לרעידות אדמה – כמו בית שאן, טבריה או צפת - אין כמעט פרויקטים כאלה משום שהביקוש לגור שם נמוך, הרי שבעיר המבוקשת והמתייקרת, כולם רוצים להוסיף קומות כדי להשביח את הנכסים ולמכור דירות נוספות יש מאין. כך הפכה תמ"א 38 מפתרון מיגון ארצי להשקעה בנדל"ן בתל אביב. במקום שהדיירים יממנו את תוספת המיגון מכיסם, הקבלן מממן זאת - ובתמורה מוסיף לבניין קומות ודירות, ומכאן הרווח שלו.
מתכנני העירייה נאלצים לעמוד מול מציאות סותרת: מחד, המדינה הורתה לרשויות המקומיות לאפשר את קיומו של התיקון השלישי של התמ"א, שמאפשר בניית 2.5 קומות מעל בניינים קיימים; מאידך עומדת התחייבות המדינה כלפי אונסק"ו, שהכריז על תל אביב ההיסטורית (מתחם "העיר הלבנה") כאתר מורשת עולמית, כי בתים שנמצאים בחלקים נרחבים מרובע 3 ומרובע לב העיר יוגבלו לגובה של 5.5 קומות לכל היותר. אגב, לא רק מתחם זה מיועד לשימור: המתכננים מבקשים לשמור על צביונן של שכונות כמו מבואות יפו ושפירא, ולהגביל את גובה הבניינים בהן.
"התמ"א 'שפכה' אחוזי בנייה על העיר, ואנו שואפים לאיזון בין הרס המרקם התל אביבי הייחודי מבחינה עולמית, לבין התיקונים החדשים", מבהיר האדריכל שגיא תמרי, מתכנן בעירייה. "במקביל אנו מאפשרים לתושבים לחזק את בתיהם". בעוד התושבים מבררים לאחרונה את אחוזי הבנייה שהם זכאים להם, ופונים למתכננים ולחברי מועצה, עמלו במינהל ההנדסה על גיבוש מסמך שמנסה להסדיר את המדיניות בנוגע למימוש פרויקטי תמ"א 38 בעיר.
מסמך המדיניות מחלק את העיר לארבעה אזורי תכנון (כל אחד מהם מיוצג בצבע שונה במפה המצורפת). בחלק מהאזורים ניתן לממש את התמ"א במלואה, ובחלקם - נכון לרגע זה, צריך לומר - התוספות יהיו מינימליות ויוכפפו לתוכניות המקומיות (בשונה מתמ"א 38, שהיא תוכנית ארצית). "חויבנו לנהוג בזהירות", אומר תמרי ומאכזב את הפוליטיקאים המקומיים, את היזמים וכנראה שגם את חלק מהאדריכלים הפועלים בעיר, שמתמרמרים על המסמך ומוחים על הניסוח המעורפל שלו. תמרי עומד על דעתו: אם לא ננהג באחריות, הוא טוען, "האימג' התל אביבי עלול להיעלם".
מהמסמך החדש ניכר כי העירייה מנסה לחזק את שכונות המזרח, הצפון והדרום, תוך שמירה על מרקמים היסטוריים. השאלה היא אם המגמה הזו אכן תתרחש, או שהלחצים האינטרסנטיים ולחצי הדיור יאפשרו לזה לקרות. הנה עיקרי המסמך החדש - עד איזה גובה מותר לבנות בתל אביב:
מרכז:
- ברובעים 3,4,5,6 ניתן להוסיף קומה אחת ולבנות על 65% מהגג דירה נוספת. ברחובות הראשיים (דיזנגוף, אלנבי ובן יהודה) תותר בנייה של עד 6 קומות ו-50% על הגג.
- במגרשים הגדולים מ-500 מ"ר ברובע 4 (ממזרח לאבן גבירול), יותר לבנות 7 קומות ו-65% על הגג. ברובע 3 יותר לבנות 6 קומות ו-65% על הגג.
- באזור כיכר רבין ובמתחם בזל יותר להוסיף 2 קומות ולבנות על 65% מהגג דירה נוספת.
דרום:
- באזור יפו ההיסטורית ובנווה צדק לא ניתן להוסיף קומות.
- בלב העיר: קומת קרקע + 5 מלאות ו-50 אחוזים על הגג (מתוקף תוכניות קיימות ולא מכורח תמ"א 38).
- בשכונות השיכונים ביפו ובשדרות ירושלים ניתן להוסיף 2 קומות ו-65% על הגג.
- שכונת שפירא תשמור על צביונה הנמוך בהתאם לתוכנית האב, למעט שדרות הר ציון: שם ניתן להוסיף 2 קומות ולבנות על 65% מהגג דירה נוספת; כך גם בשיכונים בשכונה.
- בקרית שלום ניתן להוסיף 2 קומות ולבנות על 65% מהגג דירה נוספת, למעט "מתחם הרביעיות", שם לא ניתן להוסיף קומות. במקרה של הריסה ובנייה מחדש, מותר להוסיף קומה אחת.
- בצפון פלורנטין ניתן לבנות במגרשים הפינתיים 6.5 קומות, ובשאר המגרשים 5.5 קומות.
- במתחם יפו B בדרום פלורנטין, בשל המרקם הצפוף, לא תותר תמ"א 38.
צפון:
- באזור תכנון צפון (רמת אביב ג', רמת אביב ב', הדר יוסף, שיכון ל', רמת החייל, נווה אפקה א'+ ב', נווה שרת) ניתן להוסיף 2 קומות ו-65% על הגג (קיימים הבדלים בין הריסה ובנייה מחדש לבין תוספת).
- בשיכון דן ניתן להוסיף קומה אחד ו-65% על הגג.
- בשכונות נווה אפקה א', הדר יוסף, שיכון דן ורמת החייל - הגובה הכללי לא יעלה על 4.5 קומות.
- צמודי קרקע בעבר הירקון - ללא תוספת (למעט הרחבה של 25 מ"ר ליחידה קיימת).
מזרח:
- יד אליהו, כפר שלם, נחלת יצחק: ניתן להוסיף 2 קומות ולבנות על 65% מהגג.
- בשכונת התקווה, הארגזים, עזרא ובית יעקב ניתן להוסיף 25 מ"ר ליחידה קיימת בלבד.
"אין היתכנות כלכלית לתוכנית"
האדריכל גידי בר אוריין, שמשרדו (בר אוריין אדריכלים) הוא העסוק ביותר בתל אביב, מתלונן כי בתוכנית החדשה אין בשורה. הוא אף טוען כי אין היתכנות כלכלית לתוכנית: "המסמך לא מבטא את הסיכום שנעשה. אני ציפיתי שהעירייה תותיר בניית 6.5 קומות ברובע 3". אף שהמפה מציגה ארבעה אזורי תכנון, המצב סבוך בהרבה וקיימות פרשנויות שונות למגרשים ספציפיים. "התוכנית מציגה מדיניות מעורפלת ולא הגיונית. מדוע מגרש בן 501 מ"ר זוכה לאחוזי בנייה גבוהים ממגרש בן 499 מ"ר?"
האדריכלית אורית מילבואר אייל טוענת: "מבחינה אורבנית נכון להמשיך את אותם נפחי הבנייה לאורך כל הרחוב, לא?" היא שואלת, ועונה: "העיר יכולה לקבל 6.5 קומות. זהו גובה אופייני בהרבה מקומות בעולם".
סגנית מהנדס העיר, אורלי אראל, מספרת ל-Xnet כי העירייה פנתה באחרונה לאונסק"ו בבקשה "להוסיף קומות" לעיר. בעבר כבר הוגשה בקשה דומה, אך היא נשללה בארגון העולמי. אם גם הפעם תידחה הבקשה, יצטרכו חברי מועצת העיר לפסוק מה חשוב יותר: אחוזי הבנייה או הערך ההיסטורי והאדריכלי של "העיר הלבנה".
משפט-שלמה כזה יגזור את גורלה של תל אביב לדורות: האם מדובר בעיר שמכבדת את העבר והמורשת שלה, ולשם כך היא מוכנה לבלום יזמים, אדריכלים ובעלי נכסים שמעוניינים להשביח את נכסיהם ולהעשיר את כיסיהם? או שזו עיר שמציבה בראש מעייניה את ההווה, מוכנה למחוק ערכים היסטוריים ולוותר על ההכרה של אונסק"ו כאתר מורשת עולמי?
"המדינה כבר העבירה לשיקולם של חברי מועצה מקומית את האחריות לחיי אדם. האם ערכים אדריכליים חשובים יותר?" תוהה אראל. לדעתה, בהנחה שהמדינה לא תממן את הממ"דים בתל אביב, "אנשים יצטרכו להכניס את היד לכיס ולמגן בעצמם, במקום להסתמך על היזמים שימגנו את בתיהם בתמורה לתוספת דירות, אחרת אנחנו עלולים לאבד את צביונה של העיר".
קולות אחרים טוענים, כי התמ"א מסוגלת להוריד את מחירי הדיור הגואים ולאפשר את ההתחדשות העירונית של תל אביב, שתאפשר לאוכלוסיות לא עשירות להתגורר בה. "זה לא שהמחירים עולים כי הבית שווה יותר; הם עולים בגללנו", טען סגן ראש העירייה, פאר ויסנר, בדיונים. "אנחנו נחזור להיות העיר הפולנית שאין בה אנשים", הוא הזהיר. אלא שהמציאות קצת שונה: בדירות החדשות שנבנות במרומי הבניינים הישנים, במסגרת תמ"א 38, רק אנשים עשירים יכולים לגור – מדובר בדירות יקרות ללא יוצא מן הכלל, ולפעמים בדירות פאר של ממש.
ויסנר סבור שהעירייה הייתה צריכה לסמן את כל אזורי העיר בפשטות, בדומה למה שנעשה ברמת גן הסמוכה, ולא לסבך: "אני חושב שחייבים לתת בכל חלקי העיר 2.5 קומות. זה צריך להיות אחיד. לא יקרה כלום אם יהיו כאן שש-שבע קומות. צריך לתת (אפשרות לבנות, נ"ר) במגרשים קטנים 6.5 קומות ובמגרשים גדולים 7.5 קומות. גם בפריז יש הרבה קומות, והיא נראית פנטסטי".
"התמ"א היא מנוף לפיתוח מואץ ומאפשרת מודרניזציה של בניינים ישנים, אך בחלק גדול מהאזורים אין מספיק 'בשר' לפינוי-בינוי, ובמגרשים קטנים הפרויקטים לא משתלמים", אומרת מילבואר אייל, שמתכננת שני פרויקטים ברחובות מצדה וצפת: הקמה של בניינים חדשים בני 9 דירות כל אחד, במקום בניין נמוך.
אפשרות להתחדשות בשכונות המזרח, הדרום והצפון
למרות הכללים הנוקשים במרכז העיר, התמ"א מסייעת לתהליך התחדשותה וציפופה של העיר באזורים אחרים. "המסמך מאפשר ציפוף היכן שניתן והמפה מבהירה זאת", עונה תמרי למבקרים. "בשכונות שבהן יש שטחים פתוחים (כמו יד אליהו, יפו ג' וד', נ"ר), שם ניתן להעמיס על התשתיות, איפשרנו מימוש מלא של התמ"א".
האדריכל אדר סקר, בעל משרד ur platform, מתכנן פרויקט תמ"א 38 ברחוב אבן גבירול, שם מתגבשת תוכנית שתאפשר הריסה ובנייה מחדש של המבנים במקטע שבין הרחובות ארלוזורוב ופנקס, הבניינים יגבהו מארבע קומות לתשע (7 מלאות ו-2 בנסיגה). ההצעה, שתוגש לוועדה המקומית בקרוב, מעודדת שימוש בתחבורה ציבורית: לבניינים לא ייבנו חניות. הסמטאות האחוריות יהפכו לשטח ציבורי הפתוח לכולם, והקומות התחתונות ישמשו לתעסוקה ולמסחר כמקובל ברחוב כיום. "התמ"א תפסיק להיות תהליך של חיזוק בניינים או של ניצול אחוזי בנייה. ותהפוך לתהליך התחדשות עירונית בשיתוף התושבים", מאמין סקר.
סקר מתכנן פרויקט נוסף בשכונת יד אליהו, בשיתוף המשרדים "קיסלוב קיי" ו"פרצוב אדריכלים". מדיניות התכנון באזור מעודדת תהליך של "עיבוי-בינוי", ולא הריסה ובנייה מחדש, כדי לשמר את תפישת העולם התכנונית בשכונה הוותיקה. "יש הזמנות לתקן עוולה חברתית", טוען סקר. "בחברה הישראלית יש 'יורשי הון' ויש 'יורשי עוני'. תוספת של 25 מ"ר לדירה בת 70-80 מ"ר תאפשר לזוג הורים מבוגרים שילדיהם עזבו את הבית מגוון אפשרויות: לפצל את הדירה הגדולה לשניים ולהשכיר חלק ממנה, או להשכיר את הדירה הגדולה ולעבור לדירה קטנה יותר".
האזרחים והאדריכלים מרוויחים יותר?
בתל אביב, נכון להיום, אושרו 31 היתרים לתוספת בנייה (למרות הבקשות הרבות שהוגשו, רוב הפרויקטים לא סיימו את תהליך בקשת ההיתר) ו-56 היתרי בנייה אושרו במסגרת הריסה ובנייה מחדש.
הפרויקטים המעטים שמתוכננים כיום במרכז העיר נבנים על בסיס בניינים נמוכים, או מטעם יזם שמחזיק את כל הדירות בבניין מסוים. סקר סבור, כי אחד היתרונות של תמ"א 38 הוא צדק חברתי: הענקת האפשרות לדיירים להשביח את נכסיהם ללא מעורבות של יזם (כלומר, ביוזמתם שלהם), ועידוד פרויקטים של תוספות במקום הריסה ובנייה מחדש, שמחייבים ניצול מקסימלי של אחוזי הבנייה ולא בהכרח מיטיבים עם העיר. האדריכל, לדבריו, יכול להרוויח כאן עד פי שלושה מפרויקט רגיל. הוא ממליץ לתושבים שמעוניינים לבצע הוספת קומות בבניין המשותף, לפנות לאדריכל שיקשר בינם לבין הקבלן. "התמ"א יצרה מצב חדש שבו האדריכל מייצג את המשתמשים", מכריז סקר, ובעידן שבו האדריכל הפך למשרתם של בעלי ההון ובעלי השררה – מדובר בתפנית חיובית. בפרויקט שיזמו תושבים בשדרות סמאטס (ברובע 4, ממזרח לאבן גבירול), בניין של 7 דירות יוסיף לכל דירה מרפסת וממ"ד, עם תוספת של 2 דירות על הגג ודירה נוספת בקומת הקרקע.
