התנופה העצומה של שימור מבנים היסטוריים בתל אביב התחזקה בשנים האחרונות, אך מה שמתרחש בשנה האחרונה בלב העיר חסר תקדים בהיקפו: חלק מהרחובות הפכו לאתר בנייה. במתחם שמתפרש על פני כ-130 דונם, עשרות מבנים עוברים בעת ובעונה אחת תהליך חידוש, חלקם בביצוע וחלקם בתהליכי תכנון ואישור. גבולות המתחם הם הרחובות בלפור מצפון, נחמני מדרום, רוטשילד ממזרח ואלנבי ממערב.
>> עוד אדריכלות שימור
המפה נטענת. לחצו על הסמנים לפירוט על הפרויקטים המרכזיים בבלוק:
לצפייה במפה המפורטת של המתחם לחצו כאן
הפרויקטים אינם עשויים מקשה אחת: בחלק מהמבנים מתקיימות עבודות חיזוק והרחבה; באחרים נשמרת רק חזית הבניין וכל השאר נהרס לטובת בנייה חדשה. רק מיעוט מהמבנים, אלה שלא נכללו ברשימת השימור העירונית, נהרסים עד היסוד ומבנים חדשים המתאימים עצמם לרוח המקום תופסים את מקומם. מבנים ישנים ומוזנחים מתחדשים, ובהתאם - לפי החוקים הידועים של נדל"ן וג'נטריפיקציה - מתחלפת גם האוכלוסייה. רבים כבר לא יכולים לעמוד ברף המחירים כאן, שרק עולה ועולה.
אף שבעלי האמצעים שנכנסים בהדרגה לגור כאן אינם רק זוגות קשישים מצרפת, אלא גם משפחות מקומיות שתורמות לחיים השוקקים כאן, הרי שסביר להניח שרוב הצעירים, הסטודנטים חסרי האמצעים והאנשים היצירתיים שהפכו את לב העיר לשכונה המיוחדת שהיא - נאלצים או ייאלצו להיכנע לכוחות השוק ולנדוד דרומה, למקומות שבהם המחירים עדיין נמוכים יותר, כמו סביבות התחנה המרכזית ושכונת שפירא, אם לא להגר מחוץ לעיר.
אדריכלים רבים פועלים בתל אביב, אך שמותיהם של האדריכלים שמככבים בפרויקטי השימור של לב העיר – כפי שיעידו השלטים הגדולים באתרי הבנייה – הם בערך שלושה: גידי וטל בר-אוריין אדריכלים, ששולטים ברוב האזור ובפרויקטים של הוספת קומות בתל אביב בכלל; אמנון בר-אור, וניצה סמוק, שמזוהה יותר מכל אחד אחר עם שימור מבנים בתל אביב מאז שהובילה את מהפכת השימור בעירייה. אין פלא ששניים מהשלושה שוכנים בלב ההמולה: בר-אור במגדל שלום, בר-אוריין במבנה היסטורי בפינת שדרות רוטשילד ורחוב בלפור (וסמוק ברחוב שלמה המלך).
אז מה בונים כאן?
• מתחם לנוקס: מוקם בפינת הרחובות אחד העם ונחמני, וכולל את המבנה הפינתי ההיסטורי ששימש שנים ארוכות כבניין משרדים. לצידו ייבנו שני מבנים חדשים בני 7-6 קומות, ובסך הכל יוקמו כאן כ-30 יחידות דיור מפוארות, חניון אוטומטי תת-קרקעי וספא. בצמוד למתחם ניצב מגדל המים ההיסטורי ששירת את האזור מאז 1924, וגם הוא כחלק מהפרויקט עובר תהליך חידוש באמצעות חברת לנוקס.
על הפרויקט מנצחים האדריכל עדן בר ואדריכל השימור אמנון בר-אור. כחלק מהמטלה הציבורית שהוטלה על היזם, הוקם אולם ספורט בחצר המרכז העירוני לנוער (בית ספר "אכפת") שצמוד למגדל המים, ברחוב מזא"ה 34. האולם, בתכנונו של בר אוריין, כולל במפלס הקרקע חניון לעובדי המוסד ובמפלס העליון חדר כושר ואולם התעמלות, שעתיד לשרת בשעות אחר הצהריים את תושבי האזור.
• מלון נורמן, נחמני 23-25: לטרנד מלונות הבוטיק השוכנים במבנים היסטוריים, ומעוררים עניין בינלאומי, יצטרף בקרוב מלון חדש. מבני מגורים משנת 1925 הופכים בימים אלה למלון בוטיק גדול למדי ומפואר ביחס למקובל בארץ, בתכנונו של האדריכל יואב מסר (אדריכלית שימור: ניצה סמוק). עיצוב הפנים של המלון, שיכיל 30 סוויטות בגדלים שונים, הופקד בידי משרד עיצוב פנים צרפתי שבראשו עומדת סיביל דה מרג'רי המתמחה בבתי מלון יוקרתיים. על המבנה הקיים תוקם בריכת שחייה, ובחצר המגרש מוקם מבנה חדש שישרת גם הוא את המלון.
• מתחם פיטמן: הפרויקט הבולט ביותר באזור הוא מתחם פיטמן, שהוקם בשנות העשרים של המאה הקודמת כבית מגורים, ובשנות החמישים הפך למקום משכנו של "בית הספר למסחר פיטמן". ששימש עד לעשור הקודם כבית ספר תיכון וכעת עובר תהליך שימור הכולל בנייה חדשה. לאחר שבעשור הקודם החליף המתחם בעלים ומחירו האמיר והלך, לרבות שמועות על מכירתו לטייקון רומן אברמוביץ', נמכר המתחם בשנת 2009 לקבוצת רכישה תמורת 53 מיליון שקלים. המתחם שוכן על מגרש בגודל של 1.2 דונם, והעבודות בתכנון משרד בר אוריין (אדריכל שימור: אמנון בר-אור) נמצאות בעיצומן. במסגרת עבודות החידוש והבנייה מתוכננת הווילה לשוב אל המראה הביתי שלה, אך המבנה לא ישוב לשמש למגורים: כאן, באחד המיקומים היותר טרנדיים בישראל, אמור לפעול משרד השקעות.
הווילה ההיסטורית כוללת כ-350 מ"ר שטח בנוי + 62 מ"ר מרפסות. הקומה השלישית, שנבנתה כתוספת מאוחרת, הוסרה לאחרונה והווילה, המצויה ברשימת המבנים לשימור מחמיר שקבעה העירייה, תחזור לממדיה המקוריים, לפחות על פני השטח. 190 מ"ר נוספים יתוספו לה הודות למרתף צמוד ומואר, חלק מחפירה גדולה שמתבצעת במגרש כדי לאפשר חניון דו-מפלסי תת-קרקע לדיירי הפרויקט. לצד הווילה יצמח בית דירות שיתנשא לגובה 7 קומות ויכלול 14 יחידות דיור יקרות בגדלים שונים, בין 120 ל-400 מ"ר. דיירי הפנטהאוז יוכלו להשתעשע בבריכת שחייה פרטית שתמוקם על הגג, וכנראה תהיה היחידה בכל רחוב בלפור.
לצורך חפירת החניון נעקרה הצמחייה ההיסטורית, שכללה בין השאר דקלי וושינגטוניה. אך האדריכלים מתחייבים שמרבית הצמחייה שנעקרה, כך שהשאירה את הרחוב חשוף לשמש הקופחת ומכוער מאי-פעם, תשוב ותישתל במקומה לאחר שיושלם החניון התת-קרקעי. החזיתות הראשיות של הווילה נשמרו, ורק הקטע שבו היא נפגשת עם המבנה החדש נהרס, וייבנה מחדש ברוח הבניין המקורי.
לדברי היזם, מ"ר בפרויקט החדש יתומחר ב-60 אלף שקלים. במלים אחרות, דירת 4 חדרים תוצע למכירה בכ-7.2 מיליון שקלים. לשם השוואה, במחיר דומה אפשר לרכוש 5 דירות בגודל זהה במרכז פתח תקוה או בראשון לציון.
את מתחם פיטמן מקיפים פרויקטים נוספים, שהופכים את מפגש הרחובות בלפור ואחד העם לאתר הבנייה הרועש והמבוקש ביותר באזור: בר אוריין מתכנן את חידוש בית גוטר שמעברו השני של הכביש, ברחוב אחד העם 84, עם תוספת שתי קומות. האדריכל אלישע רוביןן מחדש את בית רישה, ששוכן ממש מול פיטמן, בצומת הרחובות. בבניין הצמוד ברחוב בלפור 34, עובר מבנה ישן נוסף תהליך חידוש בתכנונו של אדריכל יניב פרדו אלא שהפעם נעשה הפרויקט ללא החלפת האוכלוסייה באנשים עשירים יותר או בשינוי ייעוד, אלא באמצעות מימוש זכויות שמעניקה תמ"א 38 לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה.
ובימים אלה נשלם שימורו של "בית ברסקי" בפינת הרחובות מזא''ה ויבנה, שהוקם ב-1922 בתכנונו של אדריכל העיר הראשון, יהודה מגידוביץ. המבנה מוכר הודות למגדל המדרגות בחזיתו, המעוצב כצריח של מבצר שבקצהו העליון כרכוב משונן. בצמוד לבית הייתה גינה עם בריכה קטנה, ובמרכזה מזרקה (ברבות השנים נחרשה הגינה והפכה לחניון). זה היה ביתה של משפחת ברסקי, אך לאחר תקופה קצרה הוא הוסב לבית חולים "עין גדי", שבראשו עמד ד"ר חיים שטיין (זה היה מראשוני בתי החולים בתל אביב) ולאחר מכן הפך למרכז גריאטרי "הדר לזקן". במסגרת השימור, שעליו הופקדה ניצה סמוק, נוצלו זכויות הבנייה כדי למקסם את ערכו הנדל"ני של הנכס ולהוסיף לו אגף חדש, הפונה לרחוב יבנה.
הבהלה לבנייה
כיצד קורה שעל שטח כה קטן נעשים כל כך הרבה פרויקטים באותו זמן? מה חולל את גל הבנייה ששוטף את האזור? בסיור במקום עם האדריכל ירמי הופמן, מנהל המחלקה לשימור מבנים בעירייה, הוא מסביר "שאנשים גילו מחדש את החיים העירוניים שחזרו לקבל לגיטימציה". הופמן מציין, כי עד שנות התשעים, מי שהיה יכול העדיף לברוח מלב העיר ולהתגורר בפרברים. בעקבות ההגירה השלילית, בעיקר של משפחות ואוכלוסייה חזקה, איכות החיים בעיר הידרדרה ואלה שנותרו בעיר עשו זאת בלית ברירה.
המהפכה התחילה עם ההכרזה של אונסק"ו ב-2003 על מרכז תל אביב, "העיר הלבנה", כאתר מורשת עולמית. כך החלה לעלות, משמעותית ובמהירות, המודעות לערכם האדריכלי של המבנים ההיסטוריים ובעיקר מבני המגורים. הציבור חזר בהדרגה וביקש להתגורר בעיר, והחל להזרים הון אל תוך העיר, וכתוצאה מכך המחירים החלו להרקיע שחקים ולא נעצרו עד היום. תל אביב, שהתאפיינה לאורך השנים בתהליכי תחלופת אוכלוסייה בממוצע כמעט קבוע של דור, החלה שוב בתהליך מחדש. הסיבה שדווקא אזור לב העיר נהנה כעת מהפריחה הנדל"נית, היא העובדה שחלק גדול מהבתים נתון בבעלות פרטית, בשונה מאזורים אחרים בעיר שבהם קיימים ריבויי בעלות. דבר זה מקל על בעלי הנכסים לקדם תוכניות לבתים ללא צורך לשכנע בעלי דירות להיכנס לתהליך השימור.
האדריכל גידי בר אוריין מתאר את המצב כמו "אש בשדה קוצים. לקח כמעט 15 שנה לבעלי הנכסים להגיע לנקודת ההבנה שאפשר להרוויח כסף מתוספת הקומות, ומאז זה תפס תאוצה". הוא מסביר כי למשקיעים ולבעלי הנכסים לקח זמן לעכל את משמעויותיה של תוכנית "לב העיר", שאושרה לפני יותר מעשר שנים ומתייחסת לאזור שנמצא מדרום לשדרות בן ציון. התוכנית מאפשרת את הגברת הצפיפות ומתן זכויות בנייה נוספות לבניינים קיימים, כלומר תוספת קומות.
מהו תהליך השימור?
הופמן מסביר שתהליך השימור נפתח בחובה המוטלת על האדריכל, שנדרש לחקור את המבנה בהבט ההיסטורי והפיזי ולתעד את פרטיו השונים: ריצוף, דלתות, מעקות ואפילו הסדקים שניבעו בו בחלוף השנים. תיק התיעוד המסכם את השלב הראשוני יוצר, לדעתו של הופמן, "קשר אינטימי" בין האדריכל לבניין, וכך לומד האדריכל לכבד את הנכס ולטפל בו בהתאם. "אנחנו חושבים במונחים של רפואה. מדובר בתהליך מאוד מסובך, שלפעמים כרוך בהעמדת בניינים באוויר", מוסיף הופמן.
לדבריו, עד היום עברו כ-600 מבנים כאלה תהליך חידוש, וכ-160 נוספים נמצאים בשלבי ביצוע שונים. הופמן צופה שבשנה הקרובה יירשם גידול והמספר כבר יגיע לכדי 200 מבנים, וסבור כי הבקשות לחידוש מבנים היסטוריים יפרצו את גבולות לב העיר ויגיעו גם לצפון העיר. "זו אחת הדרכים של העיר להתחדש", הוא אומר, "אני לא מאמין שהכל צריך להיות אותו דבר, ובעיר שחורתת על דגלה את הפתיחות, היא חייבת לגלות פתיחות לאנשים שיש להם יותר, מבלי לבקר אותם. כל עוד הדבר לא בא על חשבון הציבור, יש מקום להכל כחלק מהוויה אחת".
שימור מבנים לא רק כרוך בידע מקצועי, אלא גם בתקציב גבוה יותר. הופמן יודע לספר שמחירו של מ"ר במבנה לשימור הוא 900 שקלים בממוצע, מחיר שנובע ממורכבות העבודה. את המחירים מכירים בעירייה על בשרם, לאחר שבעלי נכסים תבעו אותה בכ-2 מיליארד שקלים בטענה שתוכנית השימור העירונית מחייבת אותם לחדש את המבנים שברשותם ולספוג את העלויות. בניין לשימור דורש תחזוקה מתמדת ושיפוץ יסודי כל 10 שנים, אומר הופמן. "תהליך שימור הוא טראומה לבניין. המשמעות היא ניתוח, בדיוק כמו שמכניסים חולה לחדר ניתוח ומחליפים לו את כל העצמות בגוף, וכמו למי שיצא מניתוח, גם לבניין לוקח זמן להתאושש ולהתייצב מחדש".
האם זה טוב לעיר?
בר אוריין חושב שהיתרון טמון בערך התרבותי. "דרך השימור אנשים נחשפים לשכבתיות של העיר", הוא סבור. "בלב העיר הכריז אונסק"ו על אתר מורשת עולמית, כך שישנה הכרה במתחם שהוא מוזיאון פתוח של סגנון הבאוהאוס מהיחידים בעולם, כזה שנמצא לא רק בתיאוריה אלא שממש גרים בו". יתרון נוסף בתהליך השימור טמון, לדעתו, בכך שהבנייה הישנה מתאפיינת בתקרות גבוהות ובחלונות גדולים במיוחד – שני אלמנטים שאין למצוא בבנייה הקבלנית העכשווית.
אך הוא מוצא גם חסרון משמעותי: "שימור עולה הרבה מאוד כסף", אומר בר אוריין. "המעטפת יקרה, תוספות הבנייה כמו חניון תת-קרקעי והשינויים הפנימיים גורמים לבעיות קונסטרוקטיביות, ויש צורך בחיזוק מפני רעידות אדמה". לדבריו, תקציב החידוש של בניין היסטורי אף יכול להיות כפול מזה של בניין חדש בשטח זהה, שלא לדבר על משך הבנייה: "בניין חדש ייבנה בשנה ובניין לשימור במשך שנתיים".
אז מבנים לשימור הם נחלת העשירון העליון, ובר אוריין רואה קשר ישיר בין התהליך היקר לבין מחירן של הדירות המחודשות הללו. לטענתו, יש מדינות שבהן הרשות המקומית והממשלה מעניקות תמריצים והנחות לפרויקטים האלה, וכתוצאה מכך שוק המבנים לשימור נפתח לציבור רחב יותר. מצד שני, ידיו של בר אוריין מלאות עבודה. נכון לעכשיו, יש מי שיכול לשלם על הנכסים האלה, והמחירים לא מפסיקים לעלות.
מוקד עירוני מרכזי: ההיסטוריה של לב העיר
המתחם המוכר כיום כלב העיר הוקם ברובו בשנות העשרים והשלושים של המאה ה-20, בתקופה שבה התפתחה העיר בקצב מואץ הודות לגלי העלייה ולהתחזקות הכלכלה המקומית. בלב העיר ניתן למצוא מבנים שעוצבו בסגנון האקלקטי (מורכבים מאוסף של סגנונות בנייה), ולצדם מבנים בסגנון הבינלאומי (לא באוהאוס – והנה ההסבר המלא) המתאפיינים בקווים נקיים וללא עיטורים. באותן שנים רחוב בלפור היה מההחשובים בעיר ושימש כמוקד חברה, תרבות ושירותים. עד כדי כך הייתה גבוהה חשיבותו, שהנהלת העיר (אז עדיין מועצה מקומית) שקלה להקים בו את בניין העירייה, אך לבסוף העדיפה להתמקם במבנה קיים, בקצה רחוב ביאליק. למעוניינים לצאת לטיול קצר בין בלפור לנחמני, הנה סיור כתובות של המבנים הבולטים המצביעים על חשיבותו ההיסטורית של המתחם:
• אולם נחמני (רחוב נחמני 4) שתיכנן ב-1952 האדריכל זוכה פרס ישראל דב כרמי.
• אולם "אוהל שם" (בלפור 30) שנחנך ב-1929 בתכנונו של היזם סם וילסון, שבנה כמה מבתי הארמונות של תל אביב הקטנה. האולם שימש כאולם התרבות של תל אביב עד לחנוכתו של היכל התרבות בקצה שדרות רוטשילד, 30 שנה מאוחר יותר.
• "בית הבריאות" (בלפור 14), שנחנך ב-1930, היה חלק ממתחם בריאות שכלל בין השאר את בית חולים הדסה (שנהרס לטובת פרויקט נדל"ן, שנקרא "רובע לב העיר" וסגור בפני תושבי רובע לב העיר). את המבנה תיכנן בנימין חייקין, שתיכנן בין השאר את האמפיתיאטרון ההיסטורי בהר הצופים ואת בניין עיריית חיפה.
• בית ספר בלפור (בלפור 12) נחנך ב-1937. את המבנה תכנן אינג' יעקב בן סירה, ששימש כמהנדס העיר והוא האדם שלזכותו נזקפת יותר מכל הפיכתה של תל אביב לעיר בעלת צביון מודרני.
• "בית ברלין" (בלפור 59 פינת רוטשילד 83). בית מגורים שתיכנן ב-1929 האדריכל יוסף ברלין למשפחתו. המבנה בנוי מלבני סיליקט, ושוכנים בו היום בקומת הרחוב תחנת מוניות בלפור ו"אורי 83", שהפך למוסד קטן בפני עצמו.
עוד ניתוחי אדריכלות, שימור ונדל''ן בתל אביב:
>> העתיד של גן החשמל
>> האם יש סיכוי לשינוי בתחנה המרכזית ובנוה שאנן >> סיור מודרך בשדרות רוטשילד
