מאת נעמה ריבה
בקצה הדרומי של רחוב פעמוני, שבשכונת בבלי בצפון תל אביב, הוצב השבוע שלט שמעדכן את התושבים על הפקדת תוכנית "מגדל בראשית", שיוקם במלוא 45 קומותיו על הריסות גבעת עמל, כדי שיוכלו להגיש התנגדויות עד ראש השנה הקרוב. את המגדל יזמה משפחת כוזהינוף, שרכשה את הקרקע לפני כשנה וחצי, לאחר שהיזמית ענבל אור לא הצליחה לקנות את הקרקע באמצעות קבוצת רכישה. את המגדל מתכנן משרד האדריכלים יסקי-מור-סיון, שליווה גם את ענבל אור (ותכנן את מגדלי אקירוב הסמוכים), וההדמיות של הפרויקט הגיעו לידי ערוץ האדריכלות של Xnet ומתפרסמות כאן לראשונה.התוכנית חורגת מתוכנית המתאר
תושבי גבעת עמל, בדרום שכונת בבלי, נאבקים בשנים האחרונות לקבלת פיצויים, בעיקר מחברת "אלעד מגורים" שבבעלות יצחק תשובה. בתו של תשובה, האדריכלית גל נאור, תכננה את מתחם המגדלים שבו שישה בניינים ופארק, כולם נבנים על הריסותיה של שכונת העוני. בטרם קיבלה התוכנית תוקף, הדחפורים כבר החלו לפעול בשטח ולפנות את בתי התושבים ההרוסים.
הקו הכחול מסמן את גבולות תוכנית "מגדל בראשית", שנמצא בשטח של משפחת כוזהינוף. למטה מסומנים 6 המגדלים שמקימה ''אלעד מגורים'' של תשובה שנמסרו לתכנונה של בתו, גל נאור
לאחר שמשפחת כוזהינוף רכשה את הקרקע ממשפחת אברמוביץ', שהחזיקה בה במקור, החל הליך תכנון חדש לשטח שגודלו כארבעה דונמים. בניגוד לשטח שעליו מקודם הפרויקט של ''אלעד מגורים'', שבו מותר על פי תוכנית המתאר העירונית לבנות מגדלים בני 40 קומות, הבנייה בשטח בבעלות משפחת כוזהינוף מוגבלת ל-15 קומות בלבד. אלא שהמגדל החדש מחליף שני מגדלים נמוכים בני 22 ו-18 קומות, ש"התאחדו" לכדי גורד שחקים בן 45 קומות.
הפרויקט, שנותר בסמכות עיריית תל אביב-יפו ולכן לא יגיעה למבחנה של הוועדה המחוזית, נדון בוועדה המקומית במארס השנה. צוות התכנון של העירייה הסביר בדיון שאחוזי הבנייה המאושרים יגדלו ב-4,280 מטרים רבועים, כלומר שטח התוכנית יגדל מ-18,890 מ"ר ל-22,660 מ"ר (הזכויות המותרות בתוכנית המתאר הן 13,930 מ"ר בלבד). התוספת מבחינת היזם היא משמעותית: במקום 146 דירות בשני המגדלים - יהיו לו 175 דירות בפרויקט. השינוי החיובי המשמעותי הוא הגדלת השטח הפתוח והגינה הציבורית, וצמצום תכסית המגדל.
בשיחה עם Xnet אמר סגן ראש העירייה, הרב נתן אלנתן (ש"ס) שליווה את המשא ומתן מול הדיירים, כי בתחילת הדרך היזמים לא רצו לשלם כלל פיצוי לתושבים, "אבל לאחר הרבה דיונים הם הסכימו". לדבריו, הסכמי הפיצויים מותנים בכך שהתוכנית תאושר, וחלק מהסכום יועבר לתושבים רק בשלב מתן היתר בנייה. אלנתן לא רואה סיבה שהתוכנית לא תאושר: "התוכנית כבר מופקדת, על דעת זה הסכמנו וכולם הסכימו לזה. הסיכוי שלא תאושר הוא קטן, קומה פה קומה שם, אבל קשה לי לראות שלא יאשרו את התוכנית".
באותו דיון בחודש מארס הכחיש מהנדס העיר, האדריכל עודד גבולי, כי קיים קשר בין הגדלת אחוזי הבנייה לפיצוי שיינתן לתושבים המפונים: "בצורה חד משמעית אין לאנשי המקצוע שום קשר למשאים ומתנים לנושא הקניין". גבולי הביע את העדפתו למגדל יחיד על פני שני מגדלים נמוכים ממנו, באמרו: "רציתי שגם ענבל אור תעשה בנין אחד גבוה (...) הפרויקט מבחינה תכנונית הוא טוב". ואולם, גבולי התנה את איחוד המגדלים לגורד שחקים אחד בכך שישולבו בו 40 יחידות דיור בהישג יד (40 מתוך 300). התוכנית הזו ירדה מהפרק.
מדוע מקודמת תוכנית שסותרת את תוכנית המתאר שעומדת בפני מתן תוקף? "מבחינה תכנונית מדובר בתוכנית טובה יותר", נמסר בתשובה מדוברות העירייה, "אפילו אם היא סותרת את תוכנית המתאר. זאת, בשל התועלת הנובעת למרחב הציבורי -- הרחבת הגינה בחלקו הדרומי של המתחם ושמירת גיאומטריה שלמה של הגינה ללא הפרעות".
האם הגינה סביב המגדל תשמש את הציבור?
האדריכלית רחל פללר,
שותפה בכירה במשרד יסקי-מור-סיון, מסבירה כי השינוי בתוכנית נובע מהרצון ליצירת רצף עם גינת אברמוביץ' בשכונת בבלי. "הצענו את הפתרון הזה גם לענבל אור, אבל היא לא רצתה לעשות שינוי בתב"ע", סיפרה פללר. "אנחנו ממליצים על מגדל אחד. השכונה מרוויחה מזה".
משרד יסקי-מור-סיון חתום על מספר רב של מגדלים שמוקפים בשטח שלכאורה הציבור יכול לנפוש בו, אך בפועל הוא נטוש, כפי שבדקנו במגדל פרישמן-דיזנגוף ובמגדלי אקירוב. פללר טוענת כי נעשה מאמץ בכל הפרויקטים שלהם לייצר מרחב ציבורי, אך "השאלה צריכה להישאל אחרת - למה, למרות שהמאמץ לא מבוטל, אנשים לא משתמשים במרחב?"
התכסית החדשה של המגדל מייצרת שטח פתוח גדול יותר. האם הציבור ייהנה ממנו?
מגדל פרישמן-דיזנגוף. המעבר, שתוכנן כפיצוי של היזם, אינו שימושי במציאות. העוברים והשבים מתרחקים ממנו (צילום: טל ניסים, מתוך אירוע "הנאה בזיקה")
גינת אברמוביץ', הסמוכה למגדל המתוכנן. האדריכלית רחל פלרר סבורה כי בניגוד לפרויקטים אחרים, כאן השטח סביב המגדל יצטרף לגינה הקיימת וייצור פארק משמעותי ללא חסימה (צילום: אלי סינגלובסקי)
עיצוב המגדל, ששונה מהמבנים המדורגים הקיימים סביבו ברחוב פעמוני, מזכיר בעיצובו את מגדל LOVE של ''גינדי'' שיוקם במתחם השוק הסיטונאי. פלרר מבחינה ביניהם: בעיניה, המגדל בשוק הסיטונאי מזכיר תלתן, בעוד שהמגדל בגבעת עמל בכלל מזכיר את האות Y. העיצוב, לדבריה, נובע מרצונם של האדריכלים "למקסם את המבטים וגם לצמצם את המגע בין הדיירים. שיהיה מינימלי".
בעוד שהדיירים יהיו בבידוד מקסימלי לפי התוכנית, נשאלת השאלה אם תושבי בבלי ירצו להגיע לפארק למרגלות המגדל, ובפרט שיש שיפוע תלול בין רחוב פעמוני לבין המגדל. סגנית ראש העירייה, מיטל להבי (מרצ), שהתנגדה לתוכנית יחד עם חבר סיעתה, מיקי גיצין, שאלה בדיון בחודש מארס מה תהיה התועלת בזיקת ההנאה (השטחים הפתוחים שמותרים לשימוש הציבור) וכיצד מבטיחים שאזרחים מן המניין יוכלו להשתמש בגינה. סגן ראש העירייה, אהרן מדואל (עיר לכולנו), טען כי "מגדל כל כך גבוה בקצה שכונת בבלי זו טעות תכנונית". התוכנית אושרה ברוב של 5-3: אלנתן, שמואל גפן (הבית היהודי), יהודה המאירי (גמלאים), גל שערבי ודורון ספיר (תל אביב 1) הכריעו את הכף לטובת הפרויקט.
תוכנית המגדל. נדמה שמה שהנחה את התוכנן הוא הדירות והנוף שנשקף מהן, בעוד שהקשר לשכונה ולעיר נדחק לשוליים
בדיון שנערך במרץ הביעו תושבי בבלי חשש שהמגדל הגבוה יצל על הבניינים ברחוב פעמוני, שגובהם 8 עד 12 קומות בלבד. כמו כן הביעו חשש מפני בעיית חניה ותנועה שיפקקו את הרחוב הקצר.
''ליזם צפוי רווח אדיר''
פלרר מאשרת כי נערך תהליך מול המפונים בעת התכנון, אך טוענת כי השיקול הכלכלי נפרד מהשיקול התכנוני. "עם זאת, אין ספק שאני לא באה ואומרת שקומה 30 היא לא כלכלית יותר מקומה 22", היא מודה. ההבדלים במחירים ניכרים בנתונים שמופיעים באתר מדלן: דירות יוקרה במגדלים הסמוכים בשכונת פארק צמרת, הממוקמות בקומות בין 20 ל-30, נמכרו במחיר של עד 50 אלף שקל למ"ר; דירות בקומות ה-30 ומעלה נמכרו במחיר שגבוה לעתים מ-60 אלף שקל למ"ר.
שמאית המקרקעין נחמה בוגין סבורה כי "ליזם הפרויקט צפוי רווח אדיר". לדעתה, "טוב ייעשה אם (היזם) ישכיל לתת פיצוי ראוי ומכובד שמחד יהיה הוגן כלפי התושבים, ומאידך יסייע במימוש הפרויקט בזמן מהיר יותר". היא מציינת כי הרווח היזמי הממוצע הוא כ-15-20% ממחיר הדירה, ולדבריה מחיר דירת 4 חדרים חדשה ממוצעת בשכונה עומד על כ 3.6 מיליון שקל, כשהתוספת הממוצעת לקומה גבוהה יותר עומדת על כ-60 אלף שקל בתל אביב. "במגדלי יוקרה המחיר יכול לעמוד אף על כ-100 אלף שקל לקומה, כך שתוספת של כ-20 קומות תעלה משמעותית את רווחיות הפרויקט".
שתי משפחות עדיין בשטח ויכולות להתנגד
רוב המשפחות שהתגוררו בשטח של משפחת כוזהינוף פונו בימים האחרונים, לאחר שהגיעו להסכמה עם היזמים. שני הצדדים סירבו למסור מה היה גובה הפיצוי. אלנתן אומר כי דרישות המשפחות היו לפיצוי בסך 3-5 מיליון שקל למשפחה, וגם הוא מסרב לומר מהו הסכום שעליו הוסכם.
שתי משפחות נותרו בשטח: משפחת ג'אן (זוג הורים מבוגרים ושני ילדים ומשפחותיהם), ומשפחת שומוביץ (זוג קשישים). אלנתן טוען כי משפחת ג'אן טרם הגיעה להסדר בגלל דרישתה המוגזמת לפיצויים; המשפחה טוענת שכוזהינוף מתנער מאחריותו לפיצוי, בעוד שלאבי המשפחה, אדוארד ג'אן, זכויות לפיצוי מכורח הסכם שנחתם ב-1961. המשפחה מתכוונת להתנגד לתוכנית המגדל.
עובדיה ואסתר שומוביץ' מתגוררים בשכונה מ-1948. ארבע בנותיהם עזבו את השכונה ולא הקימו בית בגבעת עמל, בניגוד למשפחות אחרות שהרחיבו את נכסיהן במקום. בני הזוג שחצו את גיל 80 מתגוררים על התפר שבין השטח של כוזהינוף לשטח של תשובה ועיריית תל אביב-יפו, ולטענת אלנתן המשפחה הפרה הסכם פינוי שנחתם בשנות ה-60 ולכן היא חריגה ביחס ליתר המשפחות. לדבריו, היזמים הציעו למשפחה שתי אפשרויות: תשלום שכר דירה עד גיל 120 ללא תנאים, או תשלום שכר דירה עד שתתברר סוגייתם בבית המשפט. בני הזוג סירבו להתפנות.
בתם, שרה שומוביץ וקסלר, סבורה כי טענות היזמים חסרות בסיס. "זהו ניסיון לנשל את הוריי מזכויות המגיעות להם בזכות ולא בחסד", היא אומרת. "לצערנו, לא הצלחנו לקבל תשובות מדוע היזמים בשיתוף העירייה סגרו הסכמים עם המשפחות המתגוררות במתחם ללא הידברות עם הוריי". היא חוששת שהתוכנית תאושר ללא הסדר עם הוריה, מה שיותיר את זוג הזקנים להתגורר בתוך אתר בנייה.
חבר המועצה, מיקי גיצין שהתנגד לתוכנית, אמר ל-Xnet כי "פינוי התושבים בגבעת עמל מחייב פיצוי הולם ואסור לקדם את התוכנית מבלי פיצוי שכזה. לצערי ההחלטה בעניין התוכנית המדוברת התקבלה טרם הוסכם על פיצוי בין היזם לתושבי גבעת עמל המתגוררים במקום ובעת אישור התוכנית נותרו משפחות שלא הגיעו להסכמה עם היזם".
מהעירייה נמסר, כי היא "פעלה על מנת להבטיח פינוי של מי שזכאי לפיצויים בטרם היזמים יוכלו לממש את זכויותיהם בקרקע. בין היתר קיימה העירייה הליך גישור בין המשפחות שפונו בצו בית משפט ללא פיצוי מגבעת עמל לבין משפחת כוזהינוף, בעקבותיו נחתמו הסכמים והמשפחות פוצו. בנוסף, הוסכם על מתווה עקרוני ומנגנון לפינוי ופיצוי יתר המשפחות הנמצאות בשטח שבבעלות כוזהינוף. הפינויים מבוצעים על פי הוראת התב"ע, כפי שנקבע בתוכנית. שלביות הפינויים עוגנה בהסכמים ובהתחייבויות של העירייה והוועדה המקומית".
המאבק עוד לא תם. (צילום: אלי סינגלובסקי)
ניתן להגיש התנגדויות. אם התוכנית לא תתקבל במלואה, התושבים לא יקבלו את כל הפיצויים שהובטחו להם (צילום: אלי סינגלובסקי)
שאלות מתבקשות לסיכום:
1. מדוע עיריית תל אביב-יפו מקדמת בנחישות ובתקציבים גדולים תוכנית מתאר, ובמקביל מבקשת לסתור אותה? גם במגדלי הדולפינריום ביקש מהנדס העיר לקדם מגדל בן 28 קומות, בזמן שתוכנית המתאר מאפשרת בניית 25 קומות לאורך קו החוף.
2. מדוע, למרות כישלונו המוכח של המרחב הציבורי למרגלות מגדלי צמרת, ממשיכים בעירייה לקדם תוכניות למגדלים שמייצרים סביבה עירונית דומה?
3. הדיון הציבורי והתקשורתי המתמשך על גבעת עמל התמקד במשולש יזמים-עירייה-תושבי גבעת עמל. מהמשולש הזה נעדרה צלע נוספת: העיר ותושביה. מדוע בבואה לאשר מגדלים אין העירייה (והמדינה) מתחשבת בסביבה העירונית הכללית ובתושבי העיר, אלא מאשרת פעם אחר פעם תוכניות נקודתיות אנטי-עירוניות ללא השתת מטלות ציבוריות ראויות בעבור כל תושבי העיר: דיור בר השגה או מבני ציבור, למשל.
