כשעיריית תל אביב-יפו והוועדה המחוזית מעניקות זכויות בנייה מפליגות לצורך בניית מגדלים בעיר, נדרשים היזמים למלא "מטלה ציבורית" בתמורה: לשמר מבנה היסטורי סמוך, לרצף רחבה, לחפור חניון, או ליצור מעבר ציבורי שיהיה "אתנחתא" ברחוב הסואן – דברים שאמורים לתרום משהו לתושבי העיר ולרחובות שלה.

בדיקת Xnet מגלה, כי למרבית ה"מתנות" שנדרשים בעלי ההון להעניק לתושבים אין שימוש. בגלל העיצוב המנוכר וחסר התכלית, האזרחים והמבקרים אינם מתקרבים למקומות האלה – ומעדיפים להדיר את רגליהם מהם. לא מדובר רק בבניינים הישנים לצד המגדלים החדשים, שאמנם עוברים שימור מחמיר אך הופכים למבני צעצוע סגורים ומסוגרים (למשל הבניינים סביב מגדל הבנק הבינלאומי בשדרות רוטשילד, או המבנה הישן שהוכנס לתוך בנק לאומי ברחוב יהודה הלוי ואין אליו גישה נפרדת), אלא הרבה יותר מזה.

מגדלי ת''א בערוץ האדריכלות של Xnet:

>> תחקיר: קו המגדלים החדש בחוף

>> הרצל אמר: מה עושים לרחוב הוותיק

>> קופסת שימורים: המקרה של רוטשילד 22

רוב המגדלים החדשים בעיר מנותקים מרשת הרחובות העירונית, לא מתחשבים ברקמה ההיסטורית, ויוצרים קומות קרקע שלא נעים ללכת לאורכן. הם קוטעים את הרחובות התוססים ואינם מתחשבים במערכת היחסים בין הרחוב, גובה הבתים והגינות הציבוריות ששזורות ביניהם. ביקשנו לבדוק: האם התושבים הולכים ב"פיצוי" שהיזמים נתנו להם, או שומרים ממנו מרחק?

כך נעשתה הבדיקה: במשך שעה נתונה בצהרי היום, ספרנו כמה בני אדם שוהים או עוברים ב"מטלה הציבורית" שנעשתה בתמורה להקמת מגדל סמוך. בתור קבוצת בקרה, בדקנו באותה שעה את המרחב הציבורי הסמוך – רחוב, גינה או כיכר קיימים – וספרנו כמה אנשים הולכים או שוהים בהם.

1. מגדל עם קומה מסחרית

דוגמאות: מגדל פרישמן-דיזנגוף ומגדל השופטים (G)

שני המגדלים הללו מתוכננים באופן דומה: המגדל ניצב מאחור, בקדמת הרחוב יש קומה מסחרית, וביניהם מקשרת רחבת-מעבר שנבנתה לכאורה "לצרכי הציבור". איזו סיבה יש לציבור לעבור בה? ובכן, הוא לא עובר בה: מדובר בשטח שומם, עם מאבטח שמברך לשלום את דיירי המגדל המעטים.

מגדל פרישמן דיזנגוף -

במעברשל המגדל: 20 איש

בצד השני של הצומת:520 איש

מגדל פרישמן-דיזנגוף (26 קומות), שתכנונו החל ב-1988, לא התחשב בתכנון ההיסטורי של העיר. אחרי שהגרסה האחרונה שלו שורטטה ב-2008 במשרד האדריכלים יסקי-מור-סיוון, טענו מתנגדי הפרויקט כי יפגע ברקמת השכונה הנמוכה, וכי השטח הפתוח הפרטי בין המגדל לקומת המסחר לא יוכיח את עצמו - ולכן דרשו להגדירו כשטח פתוח ציבורי. בפרוטוקול הוועדה המחוזית מ-15.10.2007 נכתב, כי מיקום המעבר נובע "בין היתר מנתוני התכנון במגרש, ואינו מתאפשר במקום אחר".

המתנגדים התעקשו ודרשו להשית על היזם מטלות ציבוריות נוספות, כמו שיפוץ כיכר דיזנגוף ופיתוח רחוב ישראליס הסמוך, אך נהדפו בנימוק ש"התוכנית כוללת אלמנטים שיש בהם תרומה לציבור הרחב, כגון תוספת מקומות חניה, הרחבת המדרכות וחידוש והחייאת חזית רחוב דיזנגוף". בדיעבד, מתברר שהם צדקו: רק בודדים בוחרים לפסוע במעבר שמתחבא בין הרחובות פרישמן ואסתר המלכה. ספסלי הבטון שמונחים בזווית אלכסונית לא מזמינים לשבת עליהם, וקיר הבטון האטום שעליו צומח מטפס ירקרק לא מזמין – לא לעצור ולא לעבור.

אגב, המתכננים טענו שהמגדל יחיה את הרחוב. האם דיזנגוף זקוק להחיאה? בצד השני של הצומת, בפינת דיזנגוף-פרישמן, ספרנו בין 520 ל-660 איש בשעה אחת. פחות מ-20 איש בחרו להיכנס באותו זמן ל"מעבר הפתוח הפרטי", כשחלקם היו דיירי הבניין. איש מהאנשים שספרנו לא נשאר לשהות במעבר הזה, ולו דקה אחת.

"מגדל השופטים", בתכנון האדריכלים גידי בר-אוריין ורני זיס (בהמשך לתב"ע שתיכנן דני קייזר), דומה במאפייני הבינוי למגדל פרישמן-דיזנגוף. גם הוא נתקל בהתנגדויות דומות מצד השכנים, וגם הם נהדפו בנימוק שהמגדל יתרום להם חניות, מעבר ציבורי, ואולי אפילו בריכה (הם לא זכו לה בסופו של דבר). פה ושם נמצא כתב נלהב שהתפעל מהתוצאה הצפויה, וסגנית מהנדסת העיר אורלי אראל התפייטה כי המגדל "מתכתב עם הרחוב".

מגדל השופטים –

במעבר של המגדל: 28 איש

בפינת הרחוב: 380 איש

תוצאות הבדיקה: איש כמעט לא נכנס לרחבה. אין בה מקומות ישיבה, שולחנות, או כל סיבה לעבור או להציץ בה. בריכת ההשתקפות הנמוכה ודק העץ מסמנים לציבור: זה מקום פרטי. אשה מבוגרת שהזדמנה למקום עם שני נכדיה אמרה לנו: "אין כל כך מה לחפש כאן, אין משחקים או מקומות לשבת". החנויות בקומה המסחרית – סניף בנק, מסעדה יקרה וחנות שעוני יוקרה - לא מוסיפות חיים לרחוב. אין פלא, שמאות האנשים שעוברים בכל שעה בפינת שדרות שאול המלך ואבן גבירול לא נעצרים כאן אפילו לרגע. ומה לגבי הדיירים הבודדים במגדל עצמו, כמו אהוד ברק? גם הם לא חייבים את הרחבה: הרי הם עולים מהחניון התת-קרקעי בלי לעבור ברחוב.

מגדל G. למרות הדיירים המפורסמים, הציבור מעדיף לעבור מדרכה (צילום: שאול גולן)
מגדל G. למרות הדיירים המפורסמים, הציבור מעדיף לעבור מדרכה (צילום: שאול גולן)

האדריכל הוותיק פרופ' סעדיה מנדל, שעמד בראש המחלקות לאדריכלות בבצלאל ובאריאל, רומז על צביעותם של מתכנני המגדלים שנבנים בין נחל הירקון לדיזנגוף סנטר, באזור תוכנית גדס ההיסטורית: "מה ערכם של הדיבורים, התערוכות והספרים שאותם אנו כותבים בעודנו מתפארים בתוכנית גדס, אם היד השנייה חותכת בה בסכין ברחוב פרישמן פינת דיזנגוף?"

האדריכל שי בוכמן, מתכנן בצוות מרכז באגף תכנון העיר בעירייה, מבקש לטעון כי "המעבר האחורי בשני המבנים לא נועד ליצירת רחוב שיתחרה ברחוב המסחרי הראשי, אלא רק ליצירת נגישות ומעבר נוחים יותר לקישור בין הרחובות הסובבים, כמו גם חלל עירוני, אינטימי בסביבה עירונית אינטנסיבית". התושבים לא מתרשמים מהחלל האינטימי הזה, מתברר.

מלון רויאל ביץ' (Sea one)

התוכנית להקמת מלון על שטח בית הספר הירקון לשעבר החלה להתגלגל בראשית שנות ה-90, ומטרתה הייתה "ביטול יעוד החלקה כשטח לבניין ציבור ובמקומו יעוד החלקה כשטח למלון דירות בין 13 קומות". בנוסף הוקצו 350 מ"ר לצרכי ציבור, שבפועל משמשים כגלריה המושכרת למדרשה לאמנויות בבית ברל – ואי-אפשר למצוא את הכניסה אליה.

רויאל ביץ'. הקפטריה מוגבהת, כך שהיא לא חלק אינטגרלי מהרחוב ולא מזמינה לעבור דרכה (צילום: דור נבו)
רויאל ביץ'. הקפטריה מוגבהת, כך שהיא לא חלק אינטגרלי מהרחוב ולא מזמינה לעבור דרכה (צילום: דור נבו)

ב-2005 (אף שהתוכנית פגה בשנת 2000) שורטטה תוכנית נוספת, שמטרתה "לעודד חידוש, פיתוח והחייאת רחוב הירקון והטיילת, תוך השלמת רצף הקולונדה לאורך הטיילת (...) ותוספת במספר הקומות מעל הקרקע, תוך קביעת מבנה תחתון בן 4 קומות מעל קומת הקרקע, ומעליו מבנה עליון בן 22 קומות וקומת גג טכנית". שלוש שנים מאוחר יותר שורטטה התוכנית הסופית, שהקפיצה את גובה המגדל ל-28 קומות. מגדל "רויאל ביץ'", הכולל בית מלון של "ישרוטל" ודירות יוקרה, נחנך השנה.

רויאל ביץ' -

ליד המגדל: 60 איש

בטיילת ממול: 488 איש

תוצאות הבדיקה: הגם שמטרת הפרויקט הייתה להחיות את רחוב הירקון והצד המזרחי של טיילת הרברט סמואל, רק 60 איש בחרו לפסוע לצד המלון, שמפנה אליהם קומת קרקע מנותקת ומוגבהת (עם בית קפה). 488 איש – פי שמונה - עברו באותו זמן לאורך הטיילת המקבילה מן הצד השני של הכביש. התוצאה ממחישה את הבעיה החמורה בנתק בין תל אביב לחוף שלה: הקולונדה והרצף המסחרי, שמובטחים בתוכניות המלוטשות, לא מתקיימים במציאות. כדאי לשים לב לכך שהחיבור בין הטיילת לחוף דווקא עובד ועבד היטב, גם ללא השיפוץ היקר (150 מיליון שקלים) של הטיילת שנעשה השנה.

2. שיטת המגדל והפארק

דוגמה: מגדלי אקירוב

השיטה הרווחת בישראל לבניית מתחם מגדלי מגורים היא אוסף מגדלים משוכפלים, שטובלים בדשא או במגרשי חניה. סעדיה מנדל אומר שהשיטה הזו, שאותה הגה האדריכל הנודע לה קורבוזיה (שהציע להחריב את מרכז פאריז ולבנות בה מגדלים), נדחתה באירופה ובארצות הברית זה מכבר. מגדלי אקירוב ברחוב פנקס מתמצתים את השיטה. אף שבתוכנית שלהם הוגדרו שטחים ציבוריים פתוחים במקביל לפרויקט, במציאות הם מגודרים בחומה ובמדרגות. השביל הציבורי כוסה בפירמידות מתכת, שלא מאפשרות מנוחה אפילו לחתולים ולכלבים. מי ירצה להיכנס לכאן?

מגדלי אקירוב -

במעבר הציבורי: 20 איש

בפינת עקיבא אריה: 92 איש

"גינת אהבת ציון" הסמוכה שוקקת הורים וילדים, שבאים לשחק ולהירגע בה להנאתם. אחד ההורים הסביר לנו מדוע הם לא הולכים לגינה הסמוכה למגדלים, שמאיישת בעיקר בעלי כלבים: "הגינה לא נוחה, תלולה, ובעיקר נועדה להסתיר את הבריכה מהעבר השני שלה. אין שם שום משחק לילדים, ואני שם את ראשי שגם לא יניחו כזה אף פעם". בוכמן, איש העירייה, עדיין מאמין שמתחם שרונה – מקבץ המגדלים שנבנה מעל בתים לשימור (שהוסבו בינתיים לחנויות ולמסעדות פאר) – עוד יוכיח שאפשר לשלב בהצלחה מרחב ציבורי ומגדלים. לדעתו, אזור חדש שיצליח להיות מרחב ראוי סביב מגדלים הוא תוכנית המע"ר הצפוני, שכוללת בין היתר את "מגדלי הצעירים" ואת מגדל Midtown בין רחוב מוזס לארלוזורוב. אם קומות הקרקע יהיו מוצלחות, עירוב השימושים ימשוך את הציבור ותמהיל העיצוב יהיה מגוון, זה באמת יכול לעבוד - נדע תוך כמה שנים אם הכישלון נחסך כאן הפעם.

3. המגדל והמבנה לשימור

דוגמה: מגדל נווה צדק

מגדל נחושתן בנוה צדק היה אמור לספר את סיפורם של הטמפלרים, והרחבה למרגלותיו הייתה אמורה למשוך עוברים ושבים בעזרת המבנים העתיקים ששומרו בפאתיה. אלא שכל הפונקציות סביב המגדל שתיכנן אדריכל צבי גבאי, ושנחנך ב-2007, חלולות וריקות מתוכן. "מגדל אטום ומתנשא, סמל לתל אביביות חומרנית, צינית וחסרת מעצורים", מגדיר אותו אדריכל השימור הוותיק, אמנון בר אור, בספרו "זמן שימור".

העיצוב הלקוי הוביל לכך שמעטים ההולכים לצד המגדל - רק תושבי השכונה ודיירי הבניין - לעומת ההמונים שנוהרים לרחבת מרכז "סוזן דלל" ומשוטטים ברחובות הסמוכים. וזו רק ההתחלה: למרות הבעייתיות של הקמת מגדלים לצד רקמה היסטורית ולאורך ציר תנועה צר, זהו לא המגדל האחרון שעומד לקום לצד השכונה הוותיקה. עוד כשמונה מגדלים כבר בדרך, משום שצוות התכנון בעירייה התלבט אם להותיר את המגדל לבדו – והחליט שלא.

רחבת נחושתן: 20 איש

רחבת סוזן דלל: 128 איש

בוכמן סבור שתוכניות שמקודמות בשנים האחרונות בעירייה מתייחסות באופן מעמיק למרחב ציבורי נגיש ומזמין, תוך הפקת לקחים מטעויות העבר. כדוגמה מוצלחת למגדל עתידי באזור הוא מציין את מגדל ליבר (בתכנון אבנר ישר ומשרד צור-וולף אדריכלות נוף). במתחם ייבנו גן ילדים ושטח ציבורי פתוח. בוכמן מדגיש כי בניגוד למגדל נחושתן, המגדל לא נושק לרחוב אילת אלא לציר המסילה האחורי, וכי חל איסור על בניית גדרות כדי ליצור "מרחב פתוח, נגיש ומזמין לציבור".

מגדל הבנק הבינלאומי ומגדל ציון (רוטשילד 45)

במסגרת בניית מרבית המגדלים בשדרות רוטשילד, מחויב היזם לשמר מבנה סמוך ולהתקין מעברים ורחבות שישמשו את הציבור. מגדל ציון, שתיכננו אברהם יסקי ויוסי סיוון ושנחנך ב-1993, הוא אחד המגדלים הראשונים בשדרה. לאורך שנים קומת הקרקע שלו הייתה אטומה, עד שנפתחו לאורכה בתי קפה. התוצאה: זהו המגדל עם קומת הקרקע השוקקת ביותר לאורך השדרה ביום ובערב - ספרנו מאות איש בשעה שנבדקה.

מולו, נחנך לפני כשלוש שנים מגדל הבנק הבינלאומי, בתכנונו של אי.אם.פיי. אמנון בר-אור, שהיה שותף לשימור שני המבנים במתחם, כותב בספרו כי "המגדל פולש לקו הרחוב של השדרה וכופה עליו גיאומטריה זרה (...)המתכננים כפו סדר פורמלי נוקשה ושרירותי על סיטואציה עירונית שלא מתאימה לו". התכנון הרס שלושה מבנים היסטוריים סמוכים ויצר רחבה מוגבהת מנוכרת וסחופת רוחות בחורף. איש לא שוהה בה, למעט המאבטח הגלמוד של הבנק.

האם כיכר קצה השדרה היא בשורה?

הכיכר החדשה בקצה המערבי של שדרות רוטשילד נחנכה לאחרונה, כנקודת הסיום (או ההתחלה) של השדרה שמתחילה בכיכר הבימה. ובכך, בתוך שלוש שנים, הוגדרו שתי נקודות הציון שביניהן נמתחת השדרה האהובה ביותר על הולכי הרגל ורוכבי האופניים. האם הם פוגשים בקצה המסלול במרחב מרהיב במיוחד? לא ממש. הריהוט בכיכר, שתיכנן משרד אדריכלות הנוף מוריה-סקלי, גנרי לחלוטין, כמו גם הריצוף (שמזכיר לעתים מעבר חציה), ובאופן כללי הכיכר לא מעוצבת כראוי לעיר העשירה בישראל. נראה שפרט לעצי הצאלון שמופיעים גם בשדרה, ולמזרקה של נחום גוטמן שהועתקה מכיכר ביאליק, המרחב החדש לא מצליח לעמוד באתגר ואינו הולם את השדרה מס' 1 בישראל.

כיכר ''קצה השדרה''. האם היא תחבר בין שדרות רוטשילד לנוה צדק? (צילום: דור נבו)
כיכר ''קצה השדרה''. האם היא תחבר בין שדרות רוטשילד לנוה צדק? (צילום: דור נבו)

בוכמן מתעקש שפרויקט "קצה השדרה" מגלם את כל מרכיבי התכנון החיוניים: שלושה מבנים לשימור, שטח ציבורי פתוח, ושני מתחמי תכנון פרטיים - לצד מגדל אפריקה ישראל ומגדל רוטשילד 1 - שאיפשרו את הגדלת המרחב באופן ניכר. האדריכלית יעל מוריה מדגישה כי הכיכר, שתוכננה ללא גדרות, תאפשר הוצאת כסאות החוצה מבתי הקפה והמסעדות, וכי תוכננו בה מקומות ישיבה למען מבקרים נוספים, שלא יושבים בסביבה המסחרית.

''קצה השדרה'': 180 איש

למרות העיצוב חסר המעוף, אפשר לנחש שהכיכר לא תישאר ריקה. בבדיקה שערכנו עברו בה כ-180 איש בשעה, וכ-30 מהם נשארו לשהות בה. היא הייתה יכולה לעבוד טוב יותר אילו המגדלים סביבה היו מתרוממים מעל לקומות ציבוריות, במקום מבואות כניסה עם סלקציה לדיירים העשירים בלבד.

אילו הייתה כאן קומה מסחרית חזקה, לא היה פה ריק כל כך. מתחת למגדלי רוטשילד 1-3 (צילום: דור נבו)
אילו הייתה כאן קומה מסחרית חזקה, לא היה פה ריק כל כך. מתחת למגדלי רוטשילד 1-3 (צילום: דור נבו)
יו"ר חברת אחוזת החוף, עו"ד עופר שחל, מרוצה. "הורדת החניונים אל מתחת לאדמה הוא יישום של מדיניות ראש העירייה, שמשרתת הוספה של מקומות חניה לטובת תושבי העיר ובניית כיכרות ציבוריות מטופחות לרווחת הציבור מעל החניון", הוא אומר. ואכן, החניון מפואר. מה היה קורה אילו התקציב שהושקע בו היה מופנה לשיפור המרחב והתחבורה ציבורית? רק שבמקרים אלה שיטת bot לא עובדת, ואין זכיין אחד שנהנה מכל הרווחים לאורך שנים.

מה אפשר ללמוד ממדינות אחרות

בערים גדולות שבהן נבנים מגדלים - כמו ונקובר, סן פרנסיסקו וניו יורק, הונג קונג, לונדון ואמסטרדם – יש כללים שמתייחסים לעיצוב קומות הקרקע והמרחב הציבורי סביבם כדי להבטיח את השתלבותם בעיר. השטחים הפתוחים הפרטיים – אלה שנמצאים סביב מגדל פרישמן או מגדל השופטים - הם שיטה מקובלת בעולם כבר שנים רבות: היזם זוכה באחוזי בנייה, ובתמורה מעניק "מתנה" לעיר. הם פתוחים לציבור אך נמצאים בבעלות היזם, ועליו לתפעל את השטח ולדאוג לטיפוחו. עיריית תל אביב-יפו חוסכת כספים בתחזוקת השטחים הציבוריים כשהיא מייחסת את חלקם לבעלי המגדלים - החלטה לגיטימית, רק שבישראל הרגולטור לא מקפיד שהשטחים שבתחזוקה פרטית ישמשו את הציבור. תכנון נכון יאפשר למגדל להשתלב ברקמה העירונית, כך שהתושבים יוכלו ליהנות ממנו.

בניין סיגראם במנהטן, שתיכנן מיס ואן דה רוהה, מצטיין עד היום ברחבה מטופחת ובשבילים שמזמינים את הולכי הרגל לשתות שם קפה; פיילי פארק, שנחנך ב-1967 וממוקם ברחוב 53, הוא גינת-כיס המשתרעת על פני פחות מ-400 מטרים רבועים, אך מתוכננת בחוכמה בזכות קרבתה לרחוב ומיקמוה בין שתי דפנות של בניינים.

פיילי פארק, מנהטן (צילום: Jim.henderson, cc)
פיילי פארק, מנהטן (צילום: Jim.henderson, cc)

בלונדון התפרסם פרויקט חדש יחסית (2010), סנטרל סיינט גילס, בתכנונו של רנצו פיאנו: אוסף של מבנים צבעוניים בני 15 קומות, שכוללים קומת קרקע מסחרית, בתי קפה, מסעדות וחצר מזמינה - כולם בבעלות פרטית ולשימוש ציבורי. גם הונג קונג משופעת במרחבים פתוחים, לצד מגדלים, שמשמשים את הציבור. דוגמה מרתקת היא המטה הראשי של בנק HSBC, בתכנונו של נורמן פוסטר, שלמרגלותיו משתלטים בכל יום ראשון עובדים זרים פיליפינים – בעיקר פיליפיניות – שמגיעים עם שמיכות ועורכים פיקניקים ברחבה ביום החופש השבועי שלהם.

בנק שלא מתנכר לעובדים קשי יום. רחבת HSBC, הונג קוג (צילום: Mk2010, cc)
בנק שלא מתנכר לעובדים קשי יום. רחבת HSBC, הונג קוג (צילום: Mk2010, cc)

גם בתל אביב, סיפורי ההצלחה מתרחשים כאשר יש קומה מסחרית חזקה ולצידה רחבה שמזמינה את האנשים באמת – ולא מנסה לטאטא אותם הצידה לטובת דיירים עשירים.