צרכנות

כתבים מצייצים - לכל הציוצים >

עוברים לבעלות פרטית במקרקעין - שאלות ותשובות

הרפורמה בבעלות על הקרקע עומדת להיכנס לתוקפה: מהם דמי היוון? מהם דמי חכירה? כיצד מתבצעת העברת הקרקע לבעלות פרטית, ומהם הקריטריונים? - שאלות ותשובות

עידו אפרתי פורסם: 24.06.05 , 10:05

השבוע נתבשרנו כי הממשלה אישרה את המלצות ועדת גדיש לרפורמה בניהול קרקעות המדינה, שגולת כותרתה היא העברת קרקעות המדינה לבעלות פרטית.

מעבר למשמעות הלאומית ומקרו-כלכלית, קיימות להחלטת הוועדה השלכות גם כל אחד מאיתנו, בעלי דירות ומגרשים שהיו עד כה ברשות מינהל מקרקעי ישראל.

כיצד תשפיע איפוא ההחלטה על האזרח הקטן? לפניכם רשימת שאלות רלוונטיות ותשובות המינהל.

מהי חכירה לדורות?

שכירות לתקופה של למעלה מ-25 שנה נקראת חכירה לדורות. תקופת החכירה הנהוגה במינהל היא 49 שנים.

מהם דמי חכירה ?

דמי חכירה הם דמי השימוש שמשלם החוכר עבור חכירת המקרקעין. קיימים שני סוגי דמי חכירה ראשוניים ושנתיים:

דמי החכירה הראשוניים (דח"ר) - סכום חד-פעמי השווה בדרך כלל לחלק מערך הקרקע ששילם החוכר למינהל (או שנזקף לזכותו) אם דמי החכירה הראשוניים ששילם החוכר הם מהוונים (שווי ערך ל- 91% מערך הקרקע) החוכר פטור מדמי חכירה שנתיים.

דמי החכירה השנתיים (דח"ש) - תשלום שמשלם החוכר למינהל מדי שנה בשנה על שימוש במקרקעין בהתאם למטרת ההקצאה. כאמור חוכר שיש לו חוזה מהוון פטור מתשלום דמי חכירה שנתיים.

מהם דמי היוון? וכיצד הם מחושבים?

דמי היוון הם חישוב סך התשלומים העתידיים למינהל עד לתום תקופת החכירה הנוכחית בתשלום חד-פעמי מראש.

מהו רישום זכויות?

רישום זכויות הוו רישום בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) המקנה זכות קניינית לבעל הזכות בנכס. רישום בטאבו מתאפשר רק כאשר קיימת חלוקה (פרצלציה) לפי גושים חלקות ותת חלקות.

כיצד תשפיע הרפורמה על כל אחד מהתשלומים הללו (חכירה והיוון)?

במסגרת הרפורמה מוצע להעביר את הבעלות על יחידות דיור בניהול המינהל לידי בעלי הזכויות בהם. על מנת לאפשר העברת הבעלות על הנכס להיות מהוון. העברת הנכס לבעלות פרטית תפטור את בעליו מתשלום כלשהו למינהל מקרקעי ישראל בהווה ובעתיד.

כיצד מתבצעת העברת הקרקע לבעלות פרטית, ומהם הקריטריונים?

זכאי להעברת הקרקע לבעלות פרטית כל מי שיש לו חוזה מהוון עם המינהל. דירות בבנייה רוויה (בית משותף) יהיו פטורות מתשלום נוסף למינהל בעת העברת הנכס לבעלות מלאה.

בבנייה נמוכה יידרש תשלום למינהל בעת העברת הבעלות בקרקע למגורים ששטחה אינו עולה על דונם אחד באזורי עדיפות לאומית, או חצי דונם בשאר האזורים. העברת הבעלות תבוצע תמורת תשלום של 8% מערך הקרקע, זאת בתנאי ששולם למינהל בעבור מלא זכויות הבנייה שחלו בעת ההקצאה.

בקרקע למגורים ששטחה עולה על דונם אחד באזורי עדיפות לאומית או חצי דונם בשאר האזורים יידרש תשלום שיקבע לפי אחוז הבנייה במגרש ביחס להיקף זכויות הבנייה וינוע בין 8% ל-15% מערך הקרקע.

על תשלומים אלו בשנתיים הראשונות תינתן הנחה בשיעור של 50% מהתשלום, בשנה השלישית - הנחה של 30%, ובשנה הרביעית - הנחה של 10%.

המינהל יערוך מבצע היוון לאותם 100 אלף חוכרים שטרם היוונו את זכויותיהם על מנת שגם הם יוכלו להעביר את הנכס לבעלותם.

האם באזורים בהם דמי ההיוון מופחתים לא תתאפשר העברת הבעלות?

לא קיים קשר בין גובה דמי ההיוון להעברת הבעלות. כל נכס מהוון יוכל לעבור לבעלות פרטית של בעלי הזכויות.

מהן זכויות עתידיות?

זכויות עתידיות הן פוטנציאל הזכויות לבניה אשר עדיין אינן קיימות אך צפוי כי יתאפשרו בנכס בעתיד.

מהו בעל זכויות לא מהוונות?

מי שמחזיק בידו חוזה חכירה אשר טרם שילם מראש את דמי החכירה ומשלם דמי חכירה שנתיים למינהל.

האם הרפורמה תשפיע על תהליך המכירה או הרכישה של נכס מקרקעין?

כן. בנכס שעבר לבעלות פרטית ניתן יהיה לבצע את תהליך המכירה ללא הזדקקות למינהל וללא ביצוע כל תשלום למינהל בעת העברת הזכויות. ההליך יהיה זהה למכירת דירה בקרקע פרטית.

בפועל, אילו זכויות נוספות מקנה הרפורמה לחוכר הנכס (שיהפוך לבעליו)?

העברת הבעלות תקנה לחוכר את מלוא הזכויות הקנייניות בנכס ואת הזכויות העתידיות. העברת הבעלות תפטור את החוכר מתשלומים למינהל בגין: העברת זכויות, תוספת בנייה, שינוי ייעוד וכו'. מעבר לכך לא יהיה צורך בקבלת אישורים מהמינהל על ביצוע שינויים בנכס.