קהל היעד של הקבלנים: ילדים

מסקר שערכה מחלקת הנדל"ן של מכון גיאוקרטוגרפיה, בהנהלת ד"ר רינה דגני, עולה כי לו יכלו רוכשי הדירות לתכנן את סביבת המגורים שלהם: 36% היו רוצים מכולת או סופר-מרקט במרחק הליכה מהבית, כ-27% היו מעוניינים בגינה או פארק קרובים, ל-24% חשובה הקרבה למוסדות חינוך, וקרבה למרפאה חשובה ל-10%. 

ואכן, בהתאחדות הקבלנים מציינים, כי בשנים האחרונות לאור התחרות הגוברת על רוכשי הדירות, שוקדים הקבלנים והמתכננים על שיפור המפרט הטכני והשירותים הניתנים לרוכש הדירה. זאת בעזרת ביצוע מחקרי שוק וסקרי דעת קהל שמטרתם לבדוק מהם השיקולים העיקריים בבחירת הדירה בקרב קהלים שונים. חינוך הילדים וביטחונם מהווה שיקול בבחירת הדירה בקרב זוגות צעירים, מאז ומתמיד.

שינויים בתפיסת המגורים, התחרות שהולכת וגוברת על כל רוכש, והדרישה המתמדת לעלייה באיכות החיים, הפכו את היזם ליצרן של סביבת מגורים. בניין דירות, גם אם יהיה בסטנדרט גבוה אינו מספיק עוד, איכות סביבת המגורים היא שתקבע במידה רבה גם את מחיר הדירה. חלק לא מבוטל ממדד איכות סביבת המגורים לקהל יעד של זוגות צעירים הוא כל מה שקשור בילדים - חינוך, שטחים פתוחים למשחק, ביטחון ועוד.

פעוטון או גן חובה?

"פרויקט מגורים לזוגות צעירים שרוצה להצליח חייב להכניס בית ספר ברמה גבוהה", אומר איציק לוי, סמנכ"ל שיווק ופיתוח, בחברת אמבסדור, המעניקה שירותי ייעוץ שיווקי לחברות נדל"ן.  לדבריו, נושא החינוך הוא הגורם הראשון שמשפיע על הבחירה, לפני מיקום, מחיר הדירה והקבלנים.

"כאשר קהל היעד הוא משפחות, בייחוד עם ילדים בגיל יחסית צעיר, רוכשי הדירות ממלאים שאלונים מהם אנחנו יכולים ללמוד יותר על טווח הגילאים של הילדים והמצב הסוציו-אקונומי של הדיירים ובהתאם לכך אנחנו מייעדים את המבנים הציבוריים", מספר לוי. 

עם הנתונים האלה פועלות החברות מול הרשות המקומית, וכך ניתן לתכנן את המוסדות המתאימים לצרכי האוכלוסייה - האם יש להקים פעוטון או גן חובה וכו'. "אחת הדרכים בהן אנו משווקים את פרויקט 'חופים' שבין קיסריה למכמורת, הוא באמצעות בית ספר איכותי שמוקם בשכונה", מספר לוי.  

לדברי מנכ"ל השיווק של חברת "חפציבה", אודי הררי, קבלנים ויזמים רבים הבינו את "שם המשחק" והחלו לבנות פרויקטים עבור "ילדים", שכן מחקרים וסקרים מוכיחים כי השיקולים העיקריים העומדים בפני רוכשי הדירות הם בראש ובראשונה טובת הילדים, כלומר: רמת החינוך באזור המגורים, הקרבה למערכת החינוך ולחוגי הילדים ועוד. "כך למשל פרויקט המגורים 'חפציבה קולוני' בשכונת אם המושבות בפתח תקוה ממוקם בקרבת מערכת החינוך מהטובות בישראל, וזה בהחלט משמש ככלי שיווקי יעיל בידי אנשי המכירות בתהליך המכירה", אומר הררי.

רמת מוסדות החינוך היא רק חלק ממערכת השיקולים וקביעת מחיר הבית בשוק הדירות בישראל, במקומות אחרים חינוך נחשב שיקול משמעותי יותר עבור רכושי הדירות. "בארה"ב בחירת מיקום הבית הוא לפי הרייטינג של בית הספר", מספר רן וירניק, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, "ככל שרמת בית הספר גבוהה יותר, המשמעות היא שבשכונה מתגוררת אוכלוסייה אמידה יותר ומכאן שהשכונה נחשבת ליוקרתית יותר".

לדבריו, מוסד חינוך איכותי יכול להעלות את מחיר הדירה ב-10%-5%. עוד מציין וירניק, כי במקרים מסויימים מוסד בית ספר או גן יכולים להוריד ממחיר הדירה, כאשר הדבר מהווה מטרד של רעש או שיירת מכוניות שחוסמת את הרחוב מידי בוקר, בזמן שהורים מביאים את ילדיהם לגן וכו'. 

חינוך משלים: מרכז חינוך והעשרה בפרויקט

חלק מחברות הבנייה מגדילות לעשות ומספקות חינוך משלים לילדים. הן בונות במסגרת הפרויקט מערכת חינוך קטנה ופרטית עבור הילדים וההורים כאחד, מעיין מרכז חינוך והעשרה, בו יכולים הילדים ליהנות משירותי מחשב, סיוע בשיעורי הבית בשעות אחר הצהריים.

יתרה מכך, חלק מהחברות מציעות שירותים קהילתיים בתוך הפרויקט עצמו בהם: מועדון דיירים המשמש בעיקר לעריכת ימי הולדת ואירועים חברתיים של ילדי הפרויקט, חדרי משחקים וחוגים לילדים, חדרי כושר, ספא ובריכת שחיה פרטית לדיירים.

בטחון: מצלמות על גן השעשועים

את תחושת הביטחון לרוכשי הדירות מעניקים הקבלנים באמצעות בניית שכנות סגורות או שכונות הבנויות סביב פארק כך שלא תתאפשר גישה למכוניות לאיזורים בהם מבלים הילדים. אמצעי נוסף, שהולך ותופס תאוצה בשנים האחרונות הם פרויקטים בהם מוצב שומר 24 שעות ביממה בכניסה לבניין,  

בדרך כלל בבניינים רבי קומות ששם קל יותר לממן אותו מתשלום דמי הניהול של הדיירים.

כמו כן, מותרנת מערכת אינטרקום עם מצלמה שכבר כמעט הפכה לסטנדרט בפרויקטים חדשים. בחלק מהשכונות החדשות לזוגות צעירים ישנן מצלמות טלוויזיה במעגל סגור, המחוברות לכל בית בשכונה.  

כך למשל, בפרויקט המגורים "אונו על הפארק" במתחם "פסגת אונו" שבקרית אונו, הושם דגש רב בתכנון השטחים הציבוריים ובתכנון שכונת המגורים כך שלא תתאפשר תנועת כלי רכב בתוך השכונה וזאת על מנת לאפשר לילדים לשחק בחצר הביתית וגם להגיע  לפארק בבטחה.

במרכז המתחם מתוכנן פארק בשטח של כ-60 דונם, שבילי הליכה, פינות ישיבה מוצלות כאשר תנועת כלי רכב תתאפשר רק באמצעות הכבישים ודרכי הגישה המובילים אל חניית הבניינים המקיפים את השכונה לרבות מעברים ישירים מהחצרות לפארק ללא כביש.

למי שחשב שהקבלנים מקפחים את הילדים הבוגרים יותר, טועה. לדברי שלמה דוד, מבעלי חברת "יובל אלון", המיתון והמצב הכלכלי הבעייתי בשנים האחרונות, יצרו תופעות ומגמות חדשות בשוק הנדל"ן. בין השאר יצרו גם ביקושים מצד משפחות עם ילדים מתבגרים המבקשים לרכוש דירות בנות 5-4 חדרים, הכוללות גם יחידה עצמאית וכניסה נפרדת עם מטבחון, שירותים ואמבטיה. זאת כדי לאפשר לילדיהם המתבגרים, ביניהם חיילים וסטודנטים, פרטיות ועצמאות מוחלטת.