הפרדוקס של קניון גבעתיים

בשורה מפתיעה לתושבי גבעתיים: חודש לאחר פתיחת קניון גבעתיים, מתברר מסקר שוק של מחירון הדירות כי הקניון הביא לעלייה במחירי דירות יד שנייה באזור גבעתיים. במקביל עלו גם מחירי הדירות החדשות ב-10%-5%. גם הקבלנים הבונים באזור, בהם אפריקה ישראל, שיכון עובדים, אחים עופר ואזורים, מדווחים על עליות מחירים, לעומת השנה שעברה.

קניון גבעתיים, שנפתח ב-22 במארס, ממצב את עצמו בתקשורת כקניון לנשים, אך נראה שלא רק נשים חושקות בקופסת המותגים הענקית הזו. מתברר שגם לדיירי השכונות הסמוכות יש סיבה טובה לאהוב את הקניון, ולא מטעמי שופינג, אלא פשוט משום שמחירי הדירות שלהם עלו.

את הביקוש לדירות באזור מדגים סיפור שהגיע לאחרונה לבית המשפט: אישה תבעה את חברת אזורים, המקימה פרוייקט דיור באזור הקניון (שטח 9) בטענה כי הדירה שהובטחה לה נמכרה לאחר.

השופט קבע דיון בנושא בשבוע הבא.

הקניון, השוכן בפינת הרחובות ויצמן ודרך הגבורה, אזור מרכזי בגבעתיים, הוא פרויקט של חברת הנדל"ן שיכון עובדים בהיקף השקעה כולל של כ-360 מיליון דולר. במגרש הגובל לקניון מצפון מזרח מתוכנן פארק עירוני על שטח של 40 דונם.

ד"ר רינה דגני, מנכ"לית מכון המחקר גאוקרטוגרפיה, שערכה מחקר על השפעת הפתיחה של קניון גבעתיים על קניונים סמוכים אומרת כי הצפי הוא שחלק מהקניונים האחרים באזור, כמו עזריאלי ואיילון, ייפגעו באופן ממשי. כ-45% מתושבי גבעתיים, רמת גן, קריית אונו והסביבה מבצעים כיום קניות בקניון איילון, וכ-12% קונים בקניונים ארנה, שבעת הכוכבים, עזריאלי ודיזינגוף סנטר.

"היתרונות של קניון גבעתיים הם הנוחות, ההיצע הגדול והמרחק הקצר מבתי הצרכנים", קובעת דגני. לדברי אורי שני, מנכ"ל שיכון עובדים, שבבעלותה 50% מהקניון, הקניון מיועד בעיקר לקהל יעד הנמצא ברדיוס של 2 ק"מ. קהל זה מונה כ-120 אלף איש, כאשר מתוכם אוכלוסיית העיר גבעתיים לבדה, מונה יותר מ-52 אלף נפש, והיא בעלת הכנסה גבוהה מהממוצע בארץ לנפש.

צפי ההכנסות לשנת הפעילות הראשונה בקניון מדמי שכירות ומדמי פדיון בתפוסה מלאה הוא כ-12 מיליון דולר.

אפי שטנצלר, ראש עיריית גבעתיים, אומר בתגובה לממצאי הסקר כי "העירייה עודדה את הקמת הקניון כי היה חשוב לנו שלתושבי גבעתיים יהיה קניון לבילויים ולקניות כמו לכל עיר אחרת".

הדעה הרווחת היא שקניון עלול להוות מטרד לדיירי הרחובות הסמוכים לו, אך במקרה של קניון גבעתיים מתברר כי המצב שונה. ב-10 השנים האחרונות התפתח מאוד אזור תל גנים החדשה בגבעתיים וכבש את ההובלה בתחום הנדל"ן בגבעתיים, אולם עם פתיחת הקניון נוצרו ביקושים מוגברים לדירות שבקרבתו.

דיירי רחוב בן צבי, שחששו מאוד שהמולת הקניון תפגע בערך דירותיהם, יכולים להירגע. בסקר שבוצע על ידי עורך מחירון הדירות לוי יצחק, ושנחשף כאן לראשונה, נשאלו 210 משפחות בגבעתיים מהו המקום המועדף עליהן למגורים. 173 משפחות (82%) השיבו כי היו מעוניינים להתגורר באזורים הסמוכים לקניון גבעתיים והקאנטרי קלאב.

ההשפעה החיובית של הקניון החדש על מחירי הדירות לא נעצרת בגבעתיים. גם רמת גן, באזורים הסמוכים לקניון מרחוב בן גוריון ומזרחה, מושפעת מהביקושים. מחירי הדירות היקרות יותר, אלה המצויות בבניינים מטופחים או חדשים עם מעלית, עלו בטווח מחירים של 5% עד 10%.

לדוגמה: דירת 4 חדרים ברחוב קפלינסקי בבניין מטופח נמכרה ב-242 אלף דולר. המחיר הקודם היה 232 אלף דולר;

דירת 5 חדרים ברח' בן צבי, קומה 4, נמכרה ב-382 אלף דולר. המחיר הקודם היה 372 אלף דולר. דירת 4 חדרים ברח' ריינס קומה ב' עם מעלית וחניה בבניין משופץ ומטופח נמכרה ב-241 אלף דולר. מחיר קודם 228 אלף דולר; דירת 4 חדרים ברחוב הרצוג נמכרה ב-270 אלף דולר בעוד שהמחיר הקודם היה 255 אלף דולר.

לפני כשנה היו ברחוב בן צבי 960 משפחות, היום ישנם כ-1,500 משפחות ובשנתיים הקרובות צפויות להגיע משפחות צעירות רבות נוספות.

קניון גבעתיים והפארק העתיד להיבנות בקרבתו היו חלק בלתי נפרד משיווק דירות אלו, מאחר ולמשפחות הצעירות יש עניין רב בקניון כמקום בילוי משפחתי, כך שהמחיר המבוקש לדירות החדשות הוא גבוה מלכתחילה.

מחירי הדירות החדשות באזור הם: 3 חדרים ב-220-200 אלף דולר, 4 חדרים ב-270-250 אלף דולר, 5 חדרים ב-430-350 אלף דולר.