הדלתות בפרויקט "גני שפירא" – יחידות דיור להשכרה במחיר מוזל בשכונת שפירא שבדרום תל אביב – ייפתחו בעוד כמה שבועות. הדיירים הראשונים שייכנסו פנימה הוגרלו מבין מבקשי דיור בר השגה, שנדרשו לעמוד בקריטריונים נוקשים שקבעה
העירייה, יזמית הפרויקט.
המתחם ממוקם בין הרחובות אריה דה מודינה וטורי הזהב. מלבד 45 יחידות הדיור המוזלות, יש בו עוד 24 דירות שיימכרו לכל המרבה במחיר (העירייה אמנם מיהרה להודיע בינתיים כי גם שאר הדירות יהיו בנות השגה, אך בינתיים מבררים שם אם יש צורך באישור להחלטה). לקראת גזירת הסרט וחשיפתו לקהל באירועי "בתים מבפנים" בחודש הבא, יצא ערוץ האדריכלות של Xnet לבקר במתחם בליווי אדריכלית הפרויקט, אורית מילבואר אייל.
האדריכלית מלווה את המיזם מאז 2009. בשלב הראשון היא הכינה תוכנית בינוי ועיצוב, ומשהוכרז כעבור שלוש שנים שהמתחם יהיה פרויקט של דיור בר השגה, היא השלימה את התכנון. לקראת 2013 התחילה הבנייה בשטח, והיא נמשכה כשנה וחצי. על מגרש בן 4 דונם נבנו תשעה בניינים, שחוברו לשלושה מבננים. האחד, שסמוך לבנייני השכונה הקיימים, הוא בן 4.5 קומות ומכיל 27 דירות; שני המבננים הנוספים מכילים 42 דירות, והם מקבילים לכבישים.
>> מדוע המעונות של אוניברסיטת תל אביב הם לא דיור בר השגה?
מסמנים את שפירא
הפרויקט החדש אינו המיזם היחיד שנבנה כעת בשכונה. בעירייה זיהו את שפירא כיעד הבא של הצעירים, משום שפלורנטין כבר עולה על גדותיה (גם במחירים), ותנופת השיפוצים נראית לעין עם החלפת אריחי מדרכות וסלילת שבילי אופניים. המתחם החדש סמוך למבני ציבור שונים - בית ספר, מתנ"ס, בניין תנועת "הצופים", ואולם ספורט שנמצא בשלבי בנייה סופיים. למתחם נושק בית-באר היסטורי ושומם שעשוי כורכר, המסומן כשטח ציבורי. העירייה תעשה חסד עם השכונה, שאותה היא מעוניינת למתג כאזור צעיר ומתחדש, אם תעודד הקמת עסקים צעירים כמו גלריות ובתי קפה. הם יוכלו להפיח רוח חיים בשכונה שמזוהה בעיקר עם צריפים ובניינים מרופטים, ושבניין התחנה המרכזית החדשה מטיל עליה צל כבד - מנטלי ופיזי.
ובינתיים בניו יורק
מצוקת הדיור מטרידה ראשי ערים ברחבי העולם. "Mayor Build de Blasio", "דה בלאסיו הבנאי", הוא כינוי שהוצמד באחרונה לראש עיריית ניו יורק, ביל דה בלאסיו, על ידי מתנגדי תוכניות הנדל"ן שלו. Nydaily News דיווח, כי ההתנגדות התלקחה בעקבות מהלכי הנדל"ן שבהם פתח ראש העירייה הטרי, והצהרותיו בדבר בנייה מאסיבית שתוסיף דירות בנות השגה לאחד המטרופולינים היקרים בעולם.
האם יזמים הציבו מכשול גבוה בפני ראש העירייה השאפתן? מתברר שלא. לפי אותו מאמר, ההתנגדות מגיעה דווקא מהשכנים של הפרויקטים שדה בלאסיו מעוניין להקים. אותם "נימביז" ( Nimby – not in my back yard – לא בחצר האחורית שלי) מעדיפים שראש העירייה יפטור אותם ממימוש הרעיונות הנאצלים שלו, לאחר שהצהיר בפברואר כי בדעתו "לספק או לשמר 200 אלף יחידות דיור" שיספקו קורת גג ל-400 עד 500 אלף נפש. אגב, לא מדובר ב"שימור" במובן המקובל, אלא בעובדה שדירות בנות השגה הופכות לדירות רגילות כעבור פרק זמן מוגדר, ולכן צריך לשמר את הסטטוס שלהן.
לפי הדיווח ב-New York Observer, כדי להגשים את שאיפותיו ניסח ראש העירייה מסמך בן שמונה נקודות היוצר תשתית ל"עיר בת-השגה" ומאפשר הגדלה של נפח הדיור באמצעות תמריצים באחוזי בנייה, ניוד אחוזי בנייה, והקמת קרנות ייעודיות. הדו"ח כולל גם התייחסות למבנים נטושים, לאחר שבמיפוי אותרו 2,489 מגרשים נטושים ו-3,551 בניינים נטושים, שיכולים לספק דיור ל-199,981 בני אדם ברחבי ניו יורק. כותבי המסמך לא מתיימרים לאכלס את כל המבנים, אלא לבנות בהם 4,000 יחידות דיור במשך שמונה שנים.
בינתיים, דה בלאסיו יכול לזקוף לזכותו נקודה אחת. הוא הצליח לשכנע את היזמים של פרויקט היוקרה Domino Sugar, שיוקם על חורבותיו של מפעל הסוכר המיתולוגי של וויליאמסבורג, להוסיף לפרויקט דירות בנות השגה. המיזם הגרנדיוזי יכלול שימור של אלמנטים מסוימים במפעל, פארק ומבני ציבור, וגם 2,200 יחידות דיור עם תצפית מרהיבה על קו המים, ש-700 מהן בנות השגה (40 יותר מאשר בתכנון הקודם).
כעת חוששים המבקרים שזהו צעד ראשון בדרך למגדול משמעותי בברוקלין, משום שהפרויקט חורג מהגבהים המותרים עם גורדי שחקים שינסקו לגובה 50 קומות ויותר. את הפרויקט מתכנן משרד האדריכלים Shop, שאחראי גם לתוכנית-האב הגרנדיוזית סביב "ברקליס סנטר", אף היא בברוקלין. האם גם בפרויקט זה יתערב ראש העירייה השאפתני? עוד לחצים הגיעו לכיוונו ממבקר העירייה, סקוט סטרינגר. לפי דיווח ב-"observer", המבקר קרא לראש העירייה לדחוף למימוש דיור בר השגה לעניי העיר. זאת, בעקבות מחקר שגילה כי 360 אלף יחידות דיור בעיר שהושכרו ב-1000 דולר לחודש - נעלמו למעשה ממפת ההשכרה.
מה שטוב ללונדון מתאים לתל אביב-יפו?
שוק הנדל"ן רותח גם בלונדון. בוועידת הנדל"ן שנערכה לאחרונה בבירת בריטניה, mipim 2014, התגאה ראש העירייה, בוריס ג'ונסון, בפיתוח העירוני ובהשקעות הזרות, וציין שמאות אלפי צרפתים עברו להתגורר בכרך, בהשוואה לבריטים מעטים שעשו את המסלול ההפוך. הביקורת לא איחרה לבוא: בתקשורת נטען שג'ונסון מחמיץ את היעד שאותו הציב לפני כמה שנים: בניית 55 אלף יחידות דיור בין 2011 ל-2015. ב"גרדיאן" הופיעה הכותרת "בוריס
ג'ונסון אומר ליזמים 'להציב' את הלונדונים בעדיפות ראשונה כשהם בונים דירות חדשות. אז מה?" וזאת בהמשך לביקורת של כתב האדריכלות של העיתון, אוליבר ויינרייט, על פרויקט שיקום במרכז העיר ויכיל רק 12% דירות בנות השגה, ולא 50% כפי שהחוק מאפשר.
ד"ר אמילי סילברמן, מהחוג לגיאוגרפיה באוניברסיטה העברית, חוקרת את תחום דיור בר ההשגה וליוותה את עיריית תל אביב-יפו בשלבי גיבוש המודל לדיור בר השגה בעיר. סילברמן מבהירה כי המעורבות של ראשי ערים בדיור בר-השגה חובקת עולם, ולכן הגיוני היה שהלחץ על כינון חוקי דיור בר השגה הופעל מלשכת ראש העירייה ולא מבית המחוקקים. היא אינה מפנה אצבע מאשימה כלפי רון חולדאי, על כל השנים שבוזבזו ועל מיליוני השקלים שצעירי העיר מאבדים בגלל דמי שכירות מופקעים, משום ש"לא בטוח שראש עיריית תל אביב יכול לחייב את היזמים לבנות דיור בר השגה, כי הם יכולים ללכת לגבעתיים או לרמת גן (כפי שיזמי המגדלים נהרו לאזור הבורסה בראשית שנות ה-90, נ"ר). לונדון ענקית, ואפשר לפזר את הדיור בכל מיני מקומות, ובניו יורק העירייה גם מנפיקה אג"חים למען דיור בר השגה - מהלך שעיריות בישראל לא יכולות לשאת". למרות המגבלות, היא מדגישה כי הישועה יכולה לבוא רק מראשי הערים. "ההשפעה שלהם על תחום הדיור גדולה, הם קרובים לשטח", אומרת סילברמן.
החדשות הטובות: הדיור המוזל מתרחב
בינתיים, רואים כיצד המחאה החברתית שהחלה לפעפע בקיץ 2011 השפיעה על תל אביב-יפו. העירייה מנסה לקדם הקמת יחידות דיור לשכירות מוזלת בפרויקטים נוספים שבהן היא בעלת הקרקע המלאה או החלקית, כגון 48 יחידות דיור בפרויקט "מגדלי הצעירים" ו-54 יחידות דיור בפרויקט "השוק הסיטונאי". הדבר מתוסף ל-32 יחידות דיור מוזלות בשכונת יד אליהו, שגם הן מהלך מבורך של העירייה. בהודעה לעיתונות שהפיצה העירייה לפני כמה חודשים נכתב, כי "מקודמים אישורים ל-2,600 יחידות לדיור בר-השגה (...) ההשקעה העירונית בפרויקטים של דיור בר-השגה מגיעה ל-10% מתקציב הפיתוח העירוני". לוחות זמנים ורשימת פרויקטים מלאה – עדיין אין.
ומלה אחרונה: לא ברור מדוע עירייה שמאשרת בניית פרויקטים נקודתיים עם אחוזי בנייה מוגדלים למגדלי פאר ברחבי העיר, בחרה דווקא בפרויקט "גני שפירא" שלא למצות את זכויות הבנייה. כאן, בניגוד לאחוזי הבנייה המוגדלים שמקבלים מגדלי עשירים, לא הצליחו להוסיף 2-3 קומות למבנה נמוך ממילא. אחרי הכל, המגרש שעליו נבנה הפרויקט היה יכול להכיל עוד עשרות דירות וקומות נוספות, ללא כל פגיעה באופי הנמוך של השכונה. עוד כמה עשרות תושבים תל אביביים, שמתקשים לשרוד בעיר המתייקרת, היו רק יכולים להרוויח מכך.
>> לקראת פתיחת "גני שפירא" ייערך במתחם סיור לקהל במסגרת אירועי "בתים מבפנים", בסוף השבוע האחרון של מאי
תכנון נוף: טל רוסמן
עיריית ת"א-יפו, צוות יפו והדרום: רבקה פרחי, אודי כרמלי, אורית בן אסא
תכנון אסטרטגי: חדווה פיניש
עזרה ובצרון, ניהול הפרויקט: מנכ"ל אלי גינזברג, סמנכ"לית משכית פאר, מנהלת פרויקט מוניקה מילונצ'יק
ניהול תכנון ופיקוח: מסד עוז ניהול ופיקוח בע"מ - מתן תרשיש, אופיר לנדר, דוד בר-שי
קבלן: שלום את נתן
