האם מעונות הסטודנטים החדשים באוניברסיטת ת''א באמת מוזלים?

"סוף סוף יש בתל אביב פרויקט דיור בר השגה שנבנה לגובה", מציג עידו דמבין, ראש מחלקת דיור סטודנטיאלי באגודת הסטודנטים, את מעונות "ברושים" החדשים ליד אוניברסיטת תל אביב. גלעד ארדיטי, יו"ר אגודת הסטודנטים, הצהיר ב-ynet כי "ברור כבר עתה שזהו פרויקט הדיור המרכזי ביותר לאוכלוסייה הצעירה בישראל". כך מבקשים השניים להגן על הפרויקט, שמחולל בחודשים האחרונים ויכוח נוקב בין תושבי רמת אביב לעירייה ולאוניברסיטה, בעיקר סביב גובהם של הבניינים וההחלטה המודעת לא להוסיף מקומות חניה (נושא שכבר העלינו כאן וכאן). אבל תחקיר Xnet, שאותו אנו מפרסמים היום, מגלה בעיות אחרות לגמרי בפרויקט המעונות החדשים.

>> ולמה רענן שקד, בשם תושבי השכונה, מתנגד כל כך לפרויקט?

האמנם בר השגה?

בכירי העירייה מתגאים בפרויקט, בנימוק הטרנדי של "בר השגה". אסף זמיר, סגן ראש העירייה, אמר ל-Xnet כי מחירי השכירות במעונות "מסובסדים" ונמוכים ב-30% ממחירי השוק. הודעה דומה נמסרה מדוברות העירייה, שם הדגישו ששכירות דירה נמוכה ב-700 שקל ממחירי השוק.

האם הן באמת כאלו? תלוי איך סופרים. יזמי הפרויקט מעדיפים להתייחס למחיר לפי יחידת דיור, אבל כשמחשבים לפי מטר מרובע, מתברר שהדירות לא רק מושכרות לפי מחירי השוק - אלא אף יקרות יותר.

מדוע לא כל הדירות במעונות מסובסדות?

כשפורסם המכרז לבניית הפרויקט, במארס 2006, נכתב בו ש-617 מהמיטות במעונות החדשים (כ-29% מהמיטות) יושכרו במחיר מפוקח - כלומר מסובסד - של 800-1,250 שקל בהתאמה לגודל הדירות. היום, כמעט שמונה שנים מאוחר יותר, מושכרות הדירות הקטנות ביותר בבניין הראשון שהושלם ב-2,164 שקל ליחידה. מה קרה בדרך?

לא קל לקבל תשובות מאוניברסיטת תל אביב ומ"שיכון ובינוי", שזכתה במכרז לבניית הפרויקט ולהשכרתו למשך 25 שנה (עד שיחזור לידי האוניברסיטה). כל השאלות ממערכת Xnet נענו בתחילה ב"שיכון ובינוי" באותו אופן: "שיכון ובינוי היא חברה עסקית ולא מוסד ציבורי, ולכן הפניה שלך צריכה להיעשות דרך האוניברסיטה". באוניברסיטה העבירו לנו את מסמכי המכרז, וסירבו למסור את החוזה. רק בעזרת הממונה על חוק חופש המידע התקבל החוזה, אלא שרוב המספרים בו הושחרו והועלמו – לבקשת "שיכון ובינוי", כפי שכתבה הממונה. מדוע הנתונים סודיים כל כך בפרויקט שנעשה לטובת הציבור, כפי שטורחים להדגיש הגורמים שהשיקו אותו בגאווה?

בסופו של דבר הסכים מנכ"ל "שיכון ובינוי", תמיר דגן, להיפגש עימנו. כך גם עופר לוגסי, סמנכ"ל הנדסה ותחזוקה באוניברסיטה, שליווה את הפרויקט מימיו הראשונים.

מעונות ''ברושים'', מבט מבפנים (צילום: דור נבו)

היתרונות

חשוב להדגיש: המעונות הנבנים נאים ומטופחים. יהיו כאן 1,393 מיטות בדירות יחיד, בדירות שותפים ובדירות המיועדות לזוגות. זו תוספת חשובה להיצע הדירות השכורות בתל אביב, שסובלת ממחסור כרוני בהן. כל הדירות בבניין שהושלם כבר מאוכלסות, ומבחינת הסטודנטים יש כאן יתרונות רבים: דירות "חדשות מהניילון" שמצוידות ברהיטים הבסיסיים הנדרשים (מיטה, ארון, שולחן כתיבה, מסך טלוויזיה, כיריים ומקרר), עם שירותי תחזוקה מסודרים, חנויות ובתי קפה בקומת הרחוב המסחרית (שטרם נפתחה) – הכל במרחק נגיעה מהקמפוס. במחיר של 2,164 שקל לחודש לדירת יחיד ו-2,934 שקל לדירת זוג לא קל למצוא דירות בתל אביב. במובן הזה מדובר בדירות בנות השגה, פשוט כי אין כמותן.

החסרונות

אסור להלין חברים: יש פיקוח על הנכנסים והיוצאים, והגבלה גם על שעות הביקור. הרהיטים הבסיסיים הם, ובכן, בסיסיים מאוד, וקל לדמיין איך ייראו לאחר כמה שנות שימוש.

והכי חשוב – המטראז'. הדירות קטנטנות: 17 מ"ר ליחיד, כולל מטבחון ומקלחת; 27 מ"ר לזוג. כשהולכים במסדרונות הארוכים של המעונות, מתקבל הרושם של הוסטל, וכך נראים גם החדרים. אז נכון, מדובר בפתרון קל למי שלא רוצה לכתת רגליים בחיפושים. מבחינת מרחב המחיה, הוא לא בדיוק נוח.

שטח דירת יחיד: 17 מ''ר (צילום: דור נבו)

לוגסי, מצידו, טוען כי בדיקה לפי מטר רבוע היא "דבר מטעה". הוא מספר שהאוניברסיטה שכרה את שירותיה של חברת "גודו ייזום וביצוע בע"מ", שערכה סקר השוואתי של מחירי דיור. לטענתו מהסקר עלה שסטודנטים שגרים בשכירות, רובם בשותפות, מוציאים כ-2,500 שקל בחודש על דיור, וכי מרכיב הריהוט יכול לייקר את ההוצאה לכדי 3,000 שקל. "המטרה העיקרית שלנו היא להוזיל את הדיור לסטודנטים", אומר לוגסי. "ההוזלה מתבטאת בהרבה דברים. זה מוצר תפור. הסטודנטים לא צריכים לשלם על תחבורה, והארנונה והוצאות החשמל נמוכות יותר".

מטבחון מצויד וחסכן בחשמל, וחדר (צילום: דור נבו)

ההשוואה: מעונות או דירה בתל אביב?

דירת חדר בלב תל אביב, ששטחה 37 מ"ר, עולה 3,000 שקל בחודש (כ-80 שקל למ"ר). עורך הווידאו של Xnet שוכר דירת חדר וחצי בפלורנטין ב-2,300 שקל. דירות לשלושה שותפים ברמת אביב מושכרות במחיר של כ-1,800 שקל לשותף. סטודנטים במעונות, שהכניסו אותנו לחדריהם, אמרו ששוק הדיור התל אביב כה מורכב, שמבחינתם המעונות הם הרע במיעוטו.

סלון בדירת שותפים ברמת אביב (צילום: דור נבו)

קצת היסטוריה: מה קרה בין המכרז לחוזה?

בספטמבר 2006 פנתה האוניברסיטה לשבעה יזמים, והציעה להם להשתתף במכרז להקמת המעונות. לפי דו"ח מבקר המדינה, במסמכי האוניברסיטה נכתב כי ההכנסות הצפויות של היזם במשך תקופת הזיכיון נאמדות בכמיליארד שקל ברוטו, ו-165 מיליון שקל נטו. רק שלושה יזמים הגישו הצעות, אך שניים מהם נפסלו מכיוון שלא עמדו בתנאי המכרז, בהם תשלום שנתי קבוע לאוניברסיטה בסך 1.2 מיליון שקל. כך נותרה "שיכון ובינוי" השחקנית היחידה על המגרש.

אלפרד אקירוב. ניהל את המו''מ מול שיכון ובינוי, בזמן שחברה בת שלה בנתה לו את פרויקט ממילא בירושלים. נשיא האוניברסיטה מחה ולא הצליח (צילום: אלכס קולומויסקי)

במארס 2007, לאחר שהוחלט כי "שיכון ובינוי" היא הזוכה, ביקש דב לאוטמן, יו"ר הוועד המנהל של האוניברסיטה, מחבר הוועד והיזם אלפרד אקירוב לנהל את המשא והמתן מטעם האוניברסיטה. זאת, על אף ש"שיכון ובינוי" ציינה שחברת הקבלן בפרויקט תהיה החברה-הבת שלה "סולל בונה", ואף שבאותם ימים "סולל בונה" בנתה לאקירוב את פרויקט ממילא בירושלים. נשיא האוניברסיטה אז, פרופ' צבי גליל, ביקש שאקירוב לא ייצג את האוניברסיטה במשא ומתן כדי למנוע "כל ספק של מראית עין לניגוד אינטרסים", אך הוועד המנהל דחה את הבקשה. גליל גם התעקש להכניס שינויים בחוזה ולהגדיר, בנוסף ל-617 המיטות שבמחיר מפוקח, דמי שכירות מרביים ליתר המיטות, כדי ש"שיכון ובינוי" לא תוכל לקבוע שכר דירה כרצונה.

בראיון שנתן מאוחר יותר ל"כלכליסט", אחרי הדחתו מהתפקיד, אמר פרופ' גליל: "באוניברסיטת תל אביב למדתי מה זה הון, שלטון ואגו. האוניברסיטה מתנהלת כמו חונטה (...) אין שם שום סטנדרטים של יושרה. החבר'ה האלה עובדים בשיטת מפא"י, בשיטת חבר מביא חבר".

פרופ' צבי גליל. ''באוניברסיטת ת''א למדתי מה זה הון, שלטון ואגו'' (צילום: טל שחר)

בקשתו של גליל למחירי תקרה נענתה. בנוסף, נקבע שהמחיר יהיה אחיד לכל המיטות. הסיבה, לדברי דגן ולוגסי, הייתה רצונה של האוניברסיטה לחלק את ההנחות לסטודנטים לפי שיקול דעתה, מקרן מלגות מיוחדת. "זה עניין פוליטי של האוניברסיטה", הסביר דגן. כך מעבירה "שיכון ובינוי" מדי חודש – בנוסף ל-1.2 מיליון שקל בשנה – את ההפרש בין מחיר התקרה האחיד למיטות שהיו אמורות להיות מוזלות. לדוגמה, במכרז נקבע ש-185 דירות יחיד יושכרו במחיר מפוקח של 1,250 שקל לחודש. ההפרש בין סכום זה למחיר הסופי – 1,750 שקל שצמחו ל-2,088 שקל לאחר ההצמדה למדד בשנים שחלפו מאז – מועבר לאוניברסיטה, והשנה תעביר קרן המלגות 4,000 שקל ל-175 סטודנטים ששוכרים במעונות ונותנים 40 שעות התנדבות. אגודת הסטודנטים מסרה שהמספר "אמור להמשיך ולגדול".

• אגב, גם דמי השכירות יכולים לגדול, אם תוכיח "שיכון ובינוי" שהוצאות התחזוקה גבוהות מהמתוכנן.
  

בניגוד למתרחש במעונות הישנים - ברודצקי ואיינשטיין - אגודת הסטודנטים לא הייתה מעורבת בשום שלב במשא ומתן לקביעת שכר הדירה במעונות ברושים. גם העירייה, שמברכת על הפרויקט וגם סייעה לו באישור הקלות בנייה – בתוספת קומות ובוויתור על בניית חניות – לא התערבה בקביעת מחיר השכירות. היא נכנסה לתמונה רק כש"שיכון ובינוי" והאוניברסיטה הגישו בקשה לבנות עוד קומות.

כך הם ייראו מהעלייה מהאיילון, לפי התוכניות (צילום: ד.קייזר מ.קייזר א.לקנר אדריכלים ומתכנני ערים)

בוועדת התכנון המקומית התקיימו שלושה דיונים על הגבהת הפרויקט. חלק מחברי הוועדה התרעמו על גובה השכירות, ובדיון שהתקיים ב-1 באוגוסט אמר שמואל גפן ("הבית היהודי"): "2,000 שקל למעונות סטודנטים זה מופרך, אנחנו רצינו 1,400 שקל ועכשיו זה 2,000". בדיון שהתקיים בינואר אמר אהרון מדואל ("עיר לכולנו"): "מדובר בקרקע ציבורית והמחירים מופקעים. הם לא אמורים לעבור את סך ה-1,000 שקל". פאר ויסנר ("הירוקים") הגן על הפרויקט: "שיכון ובינוי שדרגו את המעונות, הפכו אותם לבית מלון". לבסוף קבעה הוועדה, כתנאי לתוספת הבנייה, שמתוך 290 דירות נוספות יושכרו 58 במחיר של 1,650 ו-1,550 שקל לחודש.

הרווח של ''שיכון ובינוי''

בדו"חות הכספיים של "שיכון ובינוי" לשנת 2012 – שלוקחים בחשבון 1,670 מיטות ו-2,400 מ"ר של שטחי מסחר (התוכנית החדשה שמבקשים כעת לאשר כוללת 3,500 מ"ר שטחי מסחר) – הרווח הנקי הצפוי מוערך ב-28-30 מיליון שקל בשנה. בדו"חות מצוין כי העלות הכוללת של הפרויקט (כולל שיפוץ מעונות איינשטיין, שהיה חלק מהמכרז) היא 450 מיליון שקל. עלות הבנייה של מעונות ברושים מתוך סכום זה לא נמסרה – לא מהאוניברסיטה ולא מ"שיכון ובינוי".

הדמיה של הפרויקט, לכשיושלם (תכנון: ד.קייזר מ.קייזר א.לקנר אדריכלים ומתכנני ערים)

השמאי אהוד המאירי מעריך כי גם אם לוקחים בחשבון עלות בנייה מקסימלית (עיקר הפרויקט הוקם בבנייה טרומית), תשואת שיכון ובינוי יכולה לנסוק ל-12%, מכיוון שהקרקע נמסרה בחינם ומכיוון שניתן פטור מבניית חניות. הוא מציין שבסקטור העסקי (משרדים) שואפים לרוב לתשואה של 8%-9%, ובבניית מגורים לתשואה של עד 4%. שתי כלכלניות נוספות שאיתן שוחחנו מחזקות את ההערכה. "שיכון ובינוי" טוענים כי התשואה לא תעלה על 9%. "זה לא הפרויקט הרווחי ביותר שלנו", אמר לנו דגן, "אבל הוא רווחי".

עוד פרט קטן: הדירות לזוג בפרויקט הן למעשה הממ"דים הקומתיים, שהוסבו למגורים. לדברי המאירי, אלה שטחי שירות שהסבתם מניבה רווחים נוספים. כששאלנו את "שיכון ובינוי" הוסבר לנו שממילא בשעת חירום יפונו כל הסטודנטים מדירותיהם: החוק קובע כי המעונות ברחבי הארץ ישמשו למגורי משפחות שיצטרכו לעבור מהצפון או מהדרום.

כל השטחים מנוצלים: הממ''ק הפך לדירה לזוג (צילום: דור נבו)

סיכום: דיור בר השגה הוא רווחי. הכדור אצל העירייה

בכנס השנתי לבנייה ירוקה, שהתקיים לאחרונה, הצהיר דגן בפתח נאומו ש"שיכון ובינוי" היא "קודם כל חברה מסחרית, שמטרתה להרוויח". את העמדה של חברת הנדל"ן אפשר להבין: בכל זאת, לא היא שאמורה להגן על האינטרסים של הסטודנטים. אבל האם האוניברסיטה, אגודת הסטודנטים והעירייה מילאו את חובתן? למשל, לוודא שהיזם לא יצמצם את שטח הדירות למינימום בשם הרווח?

ומסקנה אחרונה: מתברר שאפשר לבנות דירות בנות השגה על אדמות ציבוריות (הרי מגדלים רבים בתל אביב נבנים על קרקע ציבורית, שהייתה בבעלות העירייה, כמו sea one ליד הים, או שהיה לה ייעוד ציבורי, כמו המגדל שנבנה על שטח מוסך דן). מעונות ברושים מוכיחים שפרויקט כזה רווחי אפילו לחברות נדל"ן כמו "שיכון ובינוי". אז מה עוצר את העירייה מלהוציא לדרך פרויקטים דומים?