הדפסה
לכתבה באתר
הרבה לקוחות שואלים אותנו: להרוס ולבנות מחדש - או להרחיב ולשפץ? שאלת השאלות, והתשובה לה תלויה בהרבה משתנים: שיקולים תכנוניים, מיצוי הפוטנציאל של הנכס, שיקולים כלכליים, הנדסיים, סביבתיים ועוד. הן מבחינה לוגיסטית והן מבחינה הנדסית, שיפוץ מבנה הוא מהלך מורכב יותר מבנייה חדשה. על פניו, קל יותר להרוס מבנה ולהתחיל מחדש, אך האם תמיד זהו הפתרון הנכון? בפוסט הזה ננסה לשפוך אור על השיקולים בעד ונגד בנייה חדשה, בהשוואה לשיפוץ בניין קיים. לא משום שיש אמת אחת נכונה, אלא משום שבמציאות הישראלית הנוכחית, היד קלה מדי על ההדק...
כך נראתה הריסת מלון "סאן" בבת-ים:
זמן וכסף
היתרון הגדול בשיפוץ הוא שלא צריך לשלם על הסרת המבנה הקיים (בפיצוץ או בהריסה), וגם לא על הפינוי. בבית פרטי ממוצע, מחיר ההריסה והפינוי יכול להגיע עד 200 אלף שקל. גם בחומרי הבנייה ובזמן הפרויקט יש חיסכון: בנייה חדשה של בית פרטי נמשכת בדרך כלל כשנה, בעוד ששיפוץ הכולל הרחבה חלקית יקח כמחצית מהזמן. עם זאת, חשוב לסייג ולומר כי הכל תלוי במורכבות של השיפוץ. זאת, משום שבכל פרויקט קיים אלמנט "הבלתי נודע", ובשיפוץ הוא גדול שבעתיים.
השיקול ההנדסי
הדבר הראשון שצריך לבחון, כאשר שוקלים שיפוץ, הוא את מצב המבנה והשלד. אם יש זכויות בנייה לקומות נוספות, יש לוודא שהמבנה יכול לשאת אותן. אם הוא לא, יש לבדוק איזה סוג חיזוק נדרש. לא תמיד יש תיעוד מוצלח של הקונסטרוקציה הקיימת, וגם אם יש, לא תמיד המצב בפועל תואם את המצב על הנייר. כבר יצא לנו להיתקל במקרה שבו בית היה אמור להיות מסוגל לשאת עוד קומה, וכאשר החלה העבודה התברר שהקומה כבדה מדי בשבילו.
נקודות התורפה של הרחבות בנייה הן התפרים בין בנייה חדשה לבנייה ישנה. הבית הקיים והתוספת החדשה "זזים" בצורה שונה, ויש לתת על כך את הדעת, כך שלעתים נכון להביא למפגש מינימלי בין שני הדורות. טכניקה מקובלת נוספת היא הוספה של בנייה קלה על הקיימת, כדי להקל בעומס על המבנה הישן.
הניסיון משיפוץ של מבנים לשימור מלמד, כי אפשר למתוח רחוק את הקו בין אפשרי לבלתי אפשרי מבחינה הנדסית (למשל, לחפור מרתף מתחת לבניין קיים), רק שיש לך השלכות כלכליות משמעותיות. לא בכל פרויקט יש לכך הצדקה. הנושא הזה נמצא היום בשיאו של ויכוח ציבורי, באזורי רובע 3 + רובע 4 במרכז תל אביב. אילי בר, שעוסק בעבודות הנדסיות מורכבות כיזם וכמבצע בחברת "אקו סיטי", טוען שתוספת של שתי קומות ועוד קומת גג חלקית על בניין טיפוסי ברובעים האלה הייתה מאפשרת להקים חניון תת-קרקעי לכל דירות הבניין הקיים ולדירות החדשות גם יחד.
השיקול הסביבתי
לפי הדעה הרווחת בנוגע לטביעת הרגל האקולוגית, עדיף לשפץ מבנה קיים ולא להרוס אותו לטובת פרויקט בנייה נוסף. המלה RETROFIT – חידוש מבנה קיים - נשמעת לעתים תכופות בז'רגון האקולוגי. מחקר אמריקאי קובע שמבנה
חדש, גם אם הוא "ירוק", יוכל לפצות רק אחרי כ-80 שנה על פגיעתו בסביבה (חומרים שנפלטים בהריסה, פינוי ושינוע הפסולת, שימוש בחומרי בנייה ועוד). כך שבניינים קיימים ששופרו והותאמו לתקנים בני-קיימא הם "ירוקים יותר", לפחות בטווח הקצר, ממבנים חדשים שהוקמו בהתאם לכללי הבנייה הירוקה. אך אם חשבנו שהשיקול הסביבתי יעניק את החותמת החד-משמעית בעד חלופת השיפוץ, המצב מורכב קצת יותר: כדאי להקדיש כשש דקות להרצאתה המרתקת של קתרין מוהר ב- TED
. מוהר, שמביאה את יכולותיה כחוקרת גם לתחום הבנייה הירוקה שאינו בתחום מקצועה, בדקה לעומק את ההשלכות הסביבתיות שכרוכות בבניית הבית הפרטי שלה. היא השוותה בין בנייה חדשה ירוקה, בנייה חדשה רגילה, ושיפוץ ירוק לבית קיים, והתוצאות מפתיעות.
מיצוי הפוטנציאל של הנכס
כדי לענות על סוגיית הפוטנציאל של הנכס, יש ללמוד את תוכנית הבניין האזורית ולהשוות אותה למימוש בשטח. שיפוץ הבניין "מחתן" אותנו עם מה שקיים או חלק ממה שקיים בשטח, ולא כל דבר שיכולנו לעשות בבניין חדש אפשרי. למשל, האם העמדת המבנה במגרש היא אופטימלית? האם אפשר לשפר אותה באמצעות העמדה שונה במסגרת קווי הבניין? האם יש זכויות בנייה במרתף? ועוד.
מבחינת זכויות הבנייה, החוק מפריד לעתים בין שיפוץ לבנייה חדשה, והן אינן בהכרח זהות. דוגמה לכך נמצאת בתיקון 3 לתמ"א 38. התמ"א המקורית מגדילה את זכויות הבנייה כתנאי לחיזוק מבנים קיימים ושיפוצם, ואילו התיקון מותיר ומעודד את הריסת הבניינים ובנייתם מחדש, בתוספת זכויות הבנייה מתוקף התמ"א. התיקון לתמ"א מאפשר הקלות רבות, כגון חריגה מקו בניין, שילוב זכויות בנייה מכוח תוכניות שחלות במקום וטרם מומשו, וזכויות מכוח התמ"א. כל אלה נועדו לעודד הריסה, מתוך תפישה שזו הדרך המיטבית לחזק את המבנה.
אלא שפוטנציאל הנכס אינו טמון רק בזכויות בנייה ובהעמדה במגרש. השימוש במבנה קיים, שנושא בקירותיו גם זיכרונות של ימים, אדריכלות ושימושים אחרים, מקנה פוטנציאל לחוויה חללית ועיצובית חדשה ומרגשת, קסם שקשה עד בלתי אפשרי לקיים במבנה חדש. נכון שלא כל מבנה הינו מבנה לשימור, אבל לפעמים דווקא האילוץ להתאים מבנה קיים לשימוש מחדש יוצר פתרון אדריכלי מפתיע.
מעניינים במיוחד הם המקרים שבהם מסבים מבנה לשימוש מחודש, בעקבות שינויים בביקושים בשוק הנדל"ן. דוגמה לכך היא בית הקולנוע Majestic Theatre בסידני, שנחנך בשנות ה-20 של המאה השעברה, הספיק להפוך למרכז החלקה על גלגיליות בסוף שנות ה-70, ולעבור הסבה למבנה מגורים. האדריכלים Hill Thails Architecture
הותירו את קומת הקרקע מסחרית, ואילו הקומות העליונות חולקו לדירות קטנות התואמות את הקונסטרוקציה של המבנה המקורי. ניתן לראות בחללי המגורים עדויות לשני גלגוליו הקודמים של המבנה, המוסיפים חן ואופי ייחודי לפרויקט.
בארץ, לצערנו, אין הרבה כבוד לבתי קולנוע ישנים, ועל כך תוכלו לקרוא בכתבה "הצגת הקולנוע האחרונה" שפירסם
מיכאל יעקבסון בערוץ האדריכלות
של Xnet.
עוד מבנה מגורים שזכה לאופי מיוחד הודות לגלגול הקודם שלו, הוא בית פרטי בהולנד שנמצא במבנה כנסייה לשעבר. לא כל אחד היה רוצה לגור בכנסייה, אבל החלל שנוצר לאחר השיפוץ זיכה את המתכננים, ZECC Architecten, המתמחים
בשימוש מחדש במבנים, בפרס העיצוב ההולנדי לשנת 2008.
למבנה קיים יש מגבלות. שיפוץ חכם עובד עם המגבלות ולא נגדן. משרד האדריכלים ההולנדי MVRDV הכיר ביכולת המוגבלת לפתוח פתחים חדשים במחסני התבואה מבטון, ולכן נקטו המתכננים אסטרטגיה של INSIDE-OUT. במקום להשתמש בזוג מבני התבואה כמעטפת מבנה המגורים, הוחלט להשתמש בהם כחללי תנועה ומבואה של מבנה מגורים חדש, הסובב ומקיף אותם.
לסיכום: אין תשובה אחת מוחלטת, אבל אנחנו בהחלט ממליצות ללקוחות שרוכשים מגרש עם נכס קיים, לשבת עם איש מקצוע ולבחון לעומק את כל ההיבטים של שני התסריטים האפשריים.