תצוגת הדפסה של -- היסטריית תמ''א 38: עד שהאדמה תרעד, הבניינים חייבים להתכער?

במרכז חלל התצוגה של תערוכת תמ"א 38 בבית האדריכל ביפו תלויה כרזה. שני גרפים, המתייחסים ליישובים שונים בארץ, משורטטים עליה: בגרף הראשון מוצגת רמת הסיכון הסיסמי, שגבוהה במיוחד בערים הסמוכות לשבר הסורי-אפריקאי - בית שאן, טבריה וקרית שמונה. בגרף השני מופיע מספר הבקשות להיתרי בנייה במסגרת תמ"א 38, ושם העמודה התל אביבית היא הגבוהה ביותר, אף שרמת הסיכון לרעידת אדמה נמוכה בה מכל עיר אחרת שנבחנה. "מי שמתגורר בפריפריה – אין לו שום סיכוי", אומר אוצר התערוכה, ערן טמיר.

ביקושים אזוריים לעומת סיכוני רעידות: אין שום קשר (עיצוב: אביגיל ריינר the studio)

תוכנית המתאר הארצית 38, שאושרה ב-2005, עוסקת בחיזוק מבנים קיימים מרעידות אדמה, אלא שהסעיפים המתייחסים לחיזוק מבנים תופסים חלק קטן בהוראותיה, שכן רובם עוסקים במתן זכויות בנייה. כבר ב-2004 צוטט אדריכל שמאי אסיף, שהיה מנהל מינהל התכנון במשרד הפנים ומ"מ יו"ר המועצה הישראלית לתכנון ובנייה (מתוך דו"ח עמותת "במקום", 2011) באמרו, כי התוכנית מעלה שאלות קשות: "בקלות רבה יכולה להיווצר מין סטיגמה, שהנה תמ"א 38 פותרת בעיית חיזוק מבנים. 'הממשלה פעלה, הכול יהיה בסדר'. למרות זאת, העבודה שעשינו הביאה אותנו למסקנה שהתמ"א תגרום לחיזוק מעט מאוד מבנים ולא תמיד באזורים המסוכנים ביותר".

תוכניות סותרות

זאת לא הבעיה היחידה. עמותת "במקום" בחנה אזור עירוני מסוים בפתח תקווה, כדי לברר מה יקרה אם ימומשו שם כל זכויות הבנייה. בפתח תקווה, לפי תוכנית המתאר הארצית 35 המגדירה את רמת הצפיפות ביישובי הארץ, מותרת צפיפות של עד 22 יחידות דיור נטו לדונם. במתחם הזה, ששטחו 93 דונם, מתגוררים כיום כ-2,400 תושבים וצפיפות הדיור היא כ-16 יחידות דיור לדונם - 1,099 יחידות בסך הכל. מימוש מלא של הזכויות במסגרת תמ"א 38 יגדיל את מספר יחידות הדיור ל-1,752 - 25.7 יחידות דיור לדונם - ומכאן עולה סתירה בין שתי תוכניות המתאר הארציות: הצפיפות שעלולה להיווצר חורגת מהמותר בתמ"א 35, ללא מענה תכנוני ברמת השכונה והעיר. יוצא שתמ"א 38, המטפלת באופן נקודתי במגרש ובבניין, עיוורת להשפעה של הוספת קומות על המרחב הציבורי ואינה נותנת מענה לצפיפות, לרחובות, לתחבורה ולשטחים הירוקים (שצ"פים).

תמ"א 38 עברה כמה גלגולים, בגרסתה הראשונה, היא איפשרה לסגור קומת עמודים או לבנות קומה נוספת על הגג. תיקון שהוכנס ב-2010 איפשר לבצע את שני הסעיפים גם יחד. בעקבות קריסה של בניין בשכונת אפקה בתל אביב, ששופץ במסגרת תמ"א 38, הוחלט לבנותו מחדש וכך נוסף התיקון תמ"א 38/2 – פינוי בינוי. תיקון זה מאפשר ליזם לנצל את אחוזי הבנייה הקיימים מכורח התוכנית המקומית, בנוסף לזכויות שניתנות מכורח תמ"א 38 - תוספת קומות ותוספת 25 מ"ר לדירה.

ערן טמיר מציין, כי "ניתן למשל להרוס בניין ישן בן 3 קומות ולבנות במקומו בניין שיתנשא לגובה של 7 קומות (עם דירות גדולות יותר ביחס לבניין הישן): שתי קומות יתווספו במסגרת התמ"א, ושתיים נוספות במסגרת התוכנית המקומית שמאפשרת הגדלת אחוזי בנייה - נתפרת כאן עסקת קומבינציה של ממש". היתרי בנייה לפינוי-בינוי הוגשו עד כה באזור המרכז, והקושי בהוצאת ההיתר הוא ניכר משום שהוא טעון אישור של הדיירים – שנאלצים להתפנות. התיקון השלישי שנעשה בתוכנית עד כה הוכנס השנה: אפשרות להוסיף 2.5 קומות על הגג ולסגור את הקומה המפולשת – ובסך הכל הוספת 3.5 קומות. תיקון זה עשוי להעניק רוח גבית ליזמים, לפעול גם באזורים פחות מבוקשים.

פרויקטי תמ"א 38 מסובכים יותר לתכנון מבנייני מגורים חדשים, דורשים סבלנות לדיאלוג מורכב עם הדיירים, ואינם רווחיים במיוחד. עקב מצב השוק, אדריכלים צעירים פונים לנתיב הפרנסה הזה. טמיר מברך על כך: "ניתנת הזדמנות לצעירים רבים - יזמים ואדריכלים - להתנסות בפרויקטים מורכבים וזו ההשפעה חיובית של התמ"א".

הנה סקירה של 5 מקרי-מבחן המוצגים בתערוכה:

1. פינוי-בינוי מול עיבוי-בינוי קרית אונו

בלוק השיכון הישראלי נראה מבחוץ כגוש מונוליטי. יורשיו, מבני המגורים העכשוויים, אינם שונים בהרבה וגם הם מקדשים את "הקומה הטיפוסית". פרוסות פרוסות, נבנים בנייני מגורים שלמים בישראל, וטיפוסי הבניינים משוכפלים לכדי שכונות ענק. זו שיטת בנייה שמאפשרת חיסכון רב לקבלן וליזם, אך היא מקטינה את האדריכל לכדי נותן שירות - על חשבון האזרח שמקבל ממחלקת השיווק הבטחה לדירה "ייחודית".

"הפן האדריכלי נדחק ברוב פרויקטי תמ"א 38 לטובת ההיבטים הכלכליים והפונקציונליים", מסכים האדריכל יואש ינקוביץ, שחתום יחד האדריכל מרק טופילסקי על פרויקט "עיבוי בינוי" ברחוב שטרן בקרית אונו (היזם: ב.נ.ה - ח.י בע"מ). הפרויקט, שהחל לפני כשלוש שנים, מורכב משלושה בנייני רכבת בני 4 קומות המכילים 72 יחידות דיור שנבנו עבור הדיור הציבורי בשנות השבעים. התוכנית החלה לפני 12 שנה, טרם כינונה של תמ"א 38, כאשר שתי דיירות - רחל פינמן וריטה גוזמן, מהנדסות במקצוען - התבוננו על תוספות הבנייה בתל אביב ויזמו תב"ע נקודתית שמאפשרת תוספת של 54 יחידות דיור. "לעניות דעתי, היה אפשר אפילו להוסיף יחידות נוספות", מציינת פינמן, שמספרת על תהליך ארוך ומורכב: "לא פשוט לשכנע כל כך הרבה משפחות". תהליך התכנון נעשה באופן צמוד עם הדיירים, שעימם נפגשו האדריכלים לא פחות מ-100 פעמים, לדבריהם.

ההבטחה: דירות חדשות בבית מושבח. פרויקט שטרן (הדמיה: יוחאי אהרון A3D)

התוכנית מבקשת לייצר רצף עירוני לאורך מבני השיכון, דרך נקודות-התרחשות שמגדירות מחדש את המפגש בין השיכון לקרקע. 50 מ"ר נוספים לדירות הקטנות, שעתידות להתרחב מ-2-3 חדרים ל-4-5 "בלי שהם מוציאים ולו שקל אחד מכיסם", מצהיר טופילסקי. הדירות בקומות החדשות שונות זו מזו, והחתך משתנה: הקומה התחתונה נסוגה וכל קומה נוספת "מתקדמת" עד קו הקומות התחתונות הקיימות. כל בניין יקבל תוספת של 18 דירות, ששתיים מהן בנות שלושה חדרים והיתר בנות 4-5 חדרים, המתחלקות על פני כל קומה בצורה שווה. שיפוץ הבניין הראשון עומד לצאת לדרך.

שיטת התכנון של שכונות המגורים, והמחסור במבני מגורים חדשים בתוך מרכזי הערים, מאלצים משפחות לנדוד לפרברים ולשכונות מבודדות, תוך התרחקות מהמשפחה המורחבת, ממקומות העבודה ומאזור הילדות. פרויקט שטרן שואף לשמר את הקהילה ולהשביח את המרחב העירוני. "בלי קשר לאהבתי את השיכון או לא, הוא נפוץ ולא ניתן להתעלם ממנו", אומר טופילסקי, וטוען ש"הטיפול בבניינים בקרית אונו מוכיח שניתן להתמודד עם השיכונים".

2. פרויקט ברחוב תל חי רמת גן

ינקוביץ' עובד על עוד פרויקטים של תמ"א 38, ובהם בניין ברחוב תל חי ברמת גן, עיר שתופסת תאוצה בקידום התוכנית. כאן הפעולה העיצובית הפוכה לפעולה ברחוב שטרן: אם בקרית אונו ביקשו האדריכלים לשבור את קוביית השיכון הסטנדרטית, כאן מנסה ינקוביץ' ליצור ישות אסתטית אחת, מבלי שהממ"דים או המעלית ייראו כפצעונים לא מחמיאים על הבניין.

בבניין (היזם: דגש אביב לבנין בע"מ) יש שלוש קומות ושש דירות, שלכל אחת מהן יתוספו 30 מ"ר, ועל הגג ייבנו שש דירות נוספות. החזית המוצעת היא א-סימטרית וקווי הבניין החדשים נמתחים עד למקסימום האפשרי, תוך בדיקת הגבולות בין הבניין לרחוב: בעוד שהחיץ בין השיכון הסטנדרטי למרחב הציבורי מוגדר לרוב באמצעות דופן חד-ממדית, הקיר החיצוני החדש מורכב מרצועת חללים פתוחים וסגורים, עיקריים ושירותיים, תפקודיים (ממ"דים ומרפסות) וטכניים (מסתורים לדודים ולמזגנים). לדברי האדריכל, הוא ניסה להסתיר את חיזוקי הבניין "כשהקונספט העיצובי מתבסס על המתח בין סגור לפתוח". הפרויקט נמצא בשלב הוצאת היתר בנייה, ואם הוא יקבל אותם – הדיירים יפונו במהלך העבודות. שני הפרויקטים, ברמת גן ובקרית אונו, תוכננו בידי "מונא אדריכלים" (אדריכל אחראי: אורן בטאן)

3. שוק של צעירים, יזמים וצעירים הרצליה

אדריכלים אחרים מציעים גישה שונה: עבודה מול היזם בלבד, לא מול הדיירים. "האדריכל לא אמור להיות צד מול הדיירים בשל הנגיעה המקצועית שלו", סבור האדריכל דרור רימוק, שעוסק בתכנון פרויקטי תמ"א 38 זה כמה שנים. לדעתו, "היזם 'קריר' מהמתכנן והוא שמנהל את המשא ומתן מול התושבים", והוא ממליץ למתכננים צעירים לא לעבוד לשווא: "יש לבחור את היזם הנכון, לא לעבוד מול לקוחות חסרי כל, ולהקפיד לדרוש תשלום מהסקיצה הראשונה".

גן רש"ל היא שכונה ענייה למדי בהרצליה. בפרויקט הזה ניצבים 20 מבני H בעלי חזיתות דו-ממדיות, עוטות תריסולים וטיח מתקלף. יזמים פנו לרימוק, שזיהה את הפוטנציאל ומטפל, לדבריו, בשמונה פרויקטים המצויים בשלבים שונים – הראשון כבר מאוכלס. פיתוח של כמה בניינים באופן מרוכז שומר על אחידות המסה ורומז על ההשפעות העירוניות שתמ"א 38 עשויה לאפשר – הזמן יגיד אם האדריכלים השכילו לנצל ממנה את המיטב לטובת הציבור הרחב, או שהסתפקו בפרנסה בלבד. בבניינים ששופצו כאן היו 12 דירות בכל אחד. לכל דירה נוסף ממ"ד ומרפסת, ולמבנה נוספו ארבע משפחות חדשות. השדרוג כלל החלפת החלונות במעטפת והנחת חיפויים קשיחים על הממ"דים.

4. הרבה יותר קל בערי המרכז ראשון לציון

העשייה של המשרד החיפאי-תל אביבי "לוי-לוסטיג" מדגימה עד כמה ההיתכנות של פרויקטי תמ"א 38 הינה בראש ובראשונה כלכלית. יריב לוסטיג, פעיל חברתי בקבוצת מ.ק.ס החיפאית, מתכנן פרויקטים כאלה בערי המרכז בלבד, משום ש"הכדאיות הכלכלית במקומות שזקוקים להתחדשות עירונית היא נמוכה". כך, למשל, "בנייני מגורים רבים בחיפה מאכלסים רק שתי דירות בקומה והיזמים מעדיפים להוסיף לפחות ארבע דירות בכל פרויקט, כך שעד התיקון האחרון זה בכלל לא היה אפשרי".

בפרויקט ברחוב הגפן 8 בראשון לציון מתמודדים האדריכלים עם נתוני פתיחה מאתגרים: מגרש קצר ובניין מאורך. החיזוקים כללו הוספת קורות ועמודים בלבד, ללא ממ"דים. ואילו מההדמיות של פרויקט אחר של המשרד, ברחוב הרצל בבת ים, נראה כי הם ביקשו לשבור מעט את "קופסת השיכון".

5. מעטפת קלה על השיכון הכבד

פרויקטי תמ"א 38 מטפלים לרוב במבני מגורים מיושנים בעיצובם, והפתרונות האסתטיים נוטים להיות פונקציונליים, שלא לומר נטולי חן, שלא לומר מכוערים מאוד. קבוצת "שיכון תיקון" מציעה, לקראת הביאנלה לאדריכלות הנוף העירוני 2012, מענה חלופי לשיטת החיזוק המסורתית המבוססת על עיבוי היסודות הקיימים. הפרויקט, שנמצא עדיין בפיתוח, מבקש להציע חיזוק לבניין מגורים בבת ים. זאת, בתמיכת המחלקה לתכנון סיסמי בחברת ARUP הבריטית.

הפרויקט הניסיוני מציע להעביר את הכוחות באופן ישיר לאדמה באמצעות קורות אלכסוניות, תוך שימוש מינימלי בחומרים. זאת, לאחר סימולציה של כוחות סיסמיים שתאתר את הנקודות החלשות המיועדות להינזק במקרה של רעידת אדמה. הפתרון העיצובי שואף לאפשר גמישות והתרחבות עתידית לדירות הקיימות, עם מענה טוב יותר לצרכי הדיירים.

לא פחות חשוב, הפרויקט מעביר את מרכז הכובד מהיזם לאדריכל. אך מי יממן אותו? הקבוצה מציעה שהוא יסובסד באמצעות החברה הכלכלית העירונית, ושעל הגג יותקנו תאים פוטו-וולטאיים שיימכרו ליזמים פרטיים. חברי הקבוצה, הפועלת בלונדון ובישראל, הם האדריכלים איתי פרנק, תמיר הדדי, נעמה הגלעדי, רפאל כהן ואליהו נאוי.