הוא זכאי, הוא זכאי, אבל הוא עדיין לא יגור בכיכר המדינה

דירות לזכאי משרד השיכון - או לזכאי משרד המכירות? זאת השאלה שהופיעה בהתנגדות של 90 מתושבי רחוב ויסוצקי לפרויקט המגורים שמתוכנן ברחוב הצדדי, הסמוך לכיכר המדינה בצפון תל אביב. הביטוי "דיור בר השגה" הפך לאופנתי בעקבות המחאה החברתית (הגם שמעולם לא הוגדר בחוק אלא נשאר מעורפל), ואין פלא שכלי תקשורת שונים מיהרו לדווח על הפרויקט החברתי החיובי בצפון תל אביב. אלא שהמציאות שונה - בסופו של דבר יהיה זה עוד פרויקט מגורים אקסקלוסיבי.

הפרויקט ברחוב ויסוצקי 6-8 מתוכנן להיבנות על חלקה ריקה, ששימשה כחנייה לבאי בניין המשרדים הסמוך. בניין זה ייהרס ובמקומו יוקמו שני מגדלי דירות. לכאורה, מדובר במימוש העקרונות של "דיור בר השגה", שנעשו פופולאריים בעקבות המחאה החברתית: הוועדה המחוזית דרשה לשנות את התוכניות ולהקצות מחצית מ-178 יחידות הדיור שתוכננו בו לזכאי משרד השיכון, או לדיור מוגן. 

בנוסף, המגדלים המוקפדים נראים כמשתלבים במרקם, כשהמגדל המזרחי משמש כדופן של דרך נמיר (בשונה מ"פארק צמרת" המסוגר), ובקומת הקרקע מתוכננת חזית מסחרית. "רחוב נמיר ראוי להיות מסחרי ושוקק כמו אבן גבירול, זו עמדה שאני מנסה להוביל", טוען מתכנן הפרויקט, האדריכל גידי בר אוריין, שהציע שטח ציבורי פתוח בין הבניינים – לרווחת הציבור הרחב.

זכאי משרד השיכון יגורו בצפון תל אביב?

אלא שהשכנים טענו, באמצעות עורך הדין ארי מילשטיין, שמדובר בזריית חול בעיניים. לא בכדי מופנים מרבית זכאי משרד השיכון לאזורי פריפריה, שהקרקע בהם זולה, ולא לכיכר המדינה. ההטבה המרבית שמקבלים הזכאים היא 220 אלף שקלים, והרוכשים זקוקים להלוואה משלימה בסכומים ניכרים. האם אותם זכאים יכולים לגור במרחק דקת הליכה מאחד המקומות היקרים בישראל? "אזרחים בעלי ניקוד גבוה לא יוכלו לרכוש את הדירות", מתרגז אמיר שיצמן, שיזם את התנגדות השכנים, "והן לא ישמשו את האוכלוסייה הנזקקת. אם היו מגדירים מראש שחלק מהדירות מיועדות להשכרה, הדבר היה הולם יותר".

ההתנגדות הצליחה. לפני כשלושה שבועות ניתנה החלטה נוספת של הוועדה המחוזית: הדירות שהוגדרו לזכאי משרד השיכון הוסבו ל"דירות קטנות". ועדיין, בשני המגדלים שיוקמו כאן – 15 קומות כל אחד מהם, במקום מגדל מגורים אחד בן 33 קומות בתוכנית המקורית – מן הסתם לא יגורו אנשים לא-אמידים. בנוסף החליטה הוועדה המחוזית להסב את הדונם הפתוח לשטח בנוי ציבורי, שככל הנראה יוקם עליו גן ילדים, כחלק מהמענה למחסור בעיר.

בעקבות ההתנגדויות גם הופחת מספר יחידות הדיור בפרויקטל-140. וכך, אם הפרויקט יאושר ייבנו בו 80 דירות קטנות ו- 60 גדולות. "כך ייווצר קהל רחב שיוכל להתעניין בפרויקט", אומרת מורן דייסי, מנכ"לית "צמרות טאואר", החברה שמשווקת את הפרויקט. היא סירבה למסור את מחירי הדירות, עד להוצאת ההיתר.

מדוע בפרויקט אין דירות לזכאים?

"ראית פעם פרויקט מגורים פרטי שיש בו דיור ציבורי?"

שיטת התב"ע הנקודתית

הפרויקט תוכנן במסגרת "תב"ע נקודתית" - שיטת תכנון התופסת תאוצה בשנים האחרונות ומאפשרת ליזמים לרכוש חלקה ולהקים עליה בניין גבוה. במונח הזה יש סתירה פנימית, משום שתוכניות בניין עיר נועדו להגדיר מרחב עירוני שלם, לטפל ברחובות ובשכונות, בעוד שהתב"ע הנקודתית מטפלת בחלקות בודדות ללא התייחסות לסביבתן.

תב"עות נקודתיות, וזהו גם המקרה של רחוב ויסוצקי, מגדירות מחדש את זכויות הבנייה ובכך מאפשרות להקים מגדלים בתוך מרקם עירוני נמוך יחסית (הבניינים בסביבת המגרש מתנשאים לגובה של 7-8 קומות), גם ברחובות צרים. מדובר במרחבים שמתכננם המקורי לא ייעד למגדלים. "היזמים מעוניינים להרוויח כסף והרשויות מעוניינות ליהנות מהיטל השבחה, אין התייחסות לאזרח הקטן, לא סופרים אותנו", מתלונן שיצמן, שהמגדל שייבנה יחסום את חלון ביתו. "זהו אסון אורבני, הבניין לא מתחבר לשום דבר בסביבה".

באין שטחים פנויים בתל אביב, ייתכן שהעיר זקוקה למגדלים, אך מדוע בדרך שעלולה לגרום נזק כבד לאיכות החיים בעיר בטווח הארוך? "התוכנית המופקדת אינה מציעה פתרון תכנוני מלא לגדה המערבית של דרך נמיר והחלקה שנדונה אינה מהווה נקודת ציון חשובה על ציר זה", טוען אדריכל חיים בן ארי בחוות הדעת המצורפת להתנגדות התושבים, "התוכנית מציעה להגדיל באופן שרירותי את הבנייה בחלקה מסוימת הנמצאת במקום סתמי. הבנייה חריגה וזרה לשכונה ומבחינה אדריכלית קיימת אי-התאמה בוטה של התוכנית המופקדת לחזות פני העיר".

התוכנית נכנסה להפקדה עד 18 ביולי – המועד האחרון להגשת התנגדויות לתוכנית. אם לא יהיו התנגדויות מצד תושבים ומצד הוועדה המקומית (מועצת עיריית תל אביב), המגדלים ייצאו לדרך.