מאות בתים נטושים במרכז תל אביב מחכים לדיירים

בעוד שוכרי הדירות מחפשים ללא הפסקה דירה זולה ונעימה לגור בה, ומקבלי ההחלטות אובדי עצות ואינם יודעים מאין לשלוף אלפי דירות ולשלב אותן בשוק הדיור, מתגבש פתרון הגיוני לבעיה, לפחות לחלק ממנה: השמשת אלפי נכסים נטושים, הפזורים ברחבי תל אביב. מדובר ביוזמה פרטית שהתחילה לפני שלוש שנים והפכה במהרה לתוכנית מגובשת. שני האנשים שמובילים אותה – יואב גולדרינג, חבר מועצת העיר ("עיר לכולנו") והאדריכל אופיר זינטי – מנסים לקדם אותה בעירייה ובכנסת, ואין סיבה שהיא לא תאומץ גם בערים אחרות בארץ.

האשם: סעיף 330

"כשהגעתי לתל אביב מירושלים לפני שש שנים, לא היה קשה למצוא דירה בעיר ומצוקת הדיור עדיין לא הורגשה", נזכר זינטי כיצד התחילה היוזמה, "אבל אחרי שנתיים השוק החל לגעוש והמחירים עלו. הסתובבתי בעיר והבנתי שיש הרבה מאוד מבנים נטושים, כשמצד אחד אין לנו היכן לגור, ומצד שני יש הרבה דירות ריקות שאפילו לא משלמים עליהן ארנונה".

הוא ביקש להעלות את הנושא לדיון ציבורי, במסגרת אירועי 100 שנה לתל אביב, ויחד עם האמנית שלי פדרמן הציע לעירייה ליצור פסטיבל אמנות סביב הסוגייה. ההצעה נדחתה וזינטי ניסה שוב את מזלו, הפעם באמצעות פורום דיור שהקימה תנועת "עיר לכולנו" ערב הבחירות לרשויות המקומיות, במטרה לאתר פתרונות דיור אלטרנטיביים בתוך המערכת העירונית הקיימת. את הפורום ריכז יואב גולדרינג, שהתמנה לאחר הבחירות לחבר מועצה וליו"ר ועדת הביקורת (יחד עם אבישי לב, שפרש לאחר מכן). וכך נולד בפורום הרעיון לנצל את הנכסים הנטושים.

כדי לאתר את הנכסים, הסתמך גולדרינג על סעיף 330 לפקודת העיריות, המעניק פטור מארנונה לנכס שאינו ראוי למגורים. הוא ביקש מהעירייה את רשימת הנכסים הנהנים מהפטור, שלדבריו "נובע מחוק חלמאי ולכן העירייה לא יכולה לשנות אותו בעצמה". במקביל פעל גולדרינג לקדם הצעת חוק בשם העירייה מול משרד האוצר, כדי שבחוק ההסדרים יבוטל החוק, אך מאמציו סוכלו על-ידי גורמים בעלי אינטרס הפוך. "האבסורד הוא שהחוק מעודד ומגבה בעלי נכסים שלא להשמיש אותם", מתרעם זינטי, "וכך הם זכאים לא לשלם ארנונה - ומצד שני הערך של הנכס עולה".

1,400 נטושים בעיר

בעקבות השאילתה שהגיש גולדרינג במועצת העירייה, התברר שבתל אביב בלבד מצויים כ-1,400 נכסים נטושים שאינם משלמים ארנונה. רשימה זו לא כללה נכסים נטושים רבים אחרים שאינם משלמים ארנונה מסיבות אחרות, אך 1,400 הנכסים הביאו את זינטי וגולדרינג למסקנה כי נוצרה הזדמנות לייצר מנגנון להשמשת הבתים.

בעזרת הרשימה שסיפקה להם העירייה הם שירטטו מפה, המציגה את פריסת הנכסים הנטושים בחלוקה למגורים ולא-למגורים (כלומר תעשייה, מבני ציבור וכדומה). לאחר מכן נבחנה השאלה הכלכלית: האם שיפוץ הנכסים והשכרתם יהיו כדאיים כלכלית ותוך כמה זמן תשוב ההשקעה. במקביל נבדקה ההתייחסות של רשויות מקומיות במדינות אחרות לנכסים נטושים, והתנהלותה של עיריית שיקאגו משכה את מירב תשומת הלב. בשיקאגו קוראים לזה Use it or Lose it: אם נכס ניצב ללא שימוש מעבר לתקופה מסוימת, העירייה זכאית לשפץ אותו על חשבונה ולהשמיש אותו.

ואז חיפשו זינטי וגולדרינג מקרה מבחן שיוכיח את כדאיות הפרויקט. הם מצאו בניין כזה ברחוב ביאליק 28, מבנה לשימור בסגנון הבינלאומי שננטש לפני כ-30 שנה באחד הרחובות המבוקשים בעיר. "עשרות שנים לא גבו כאן ארנונה מבניין שניצב כמעט כולו נטוש", מספר זינטי, שתיכנן על חשבונו את שיפוץ המבנה, הרחבתו והתאמתו לדירות להשכרה. מהתחשיבים שלו עלה שההשקעה תחזיר את עצמה תוך פחות מעשר שנים.

למרות סעיף 330, דווקא בבתים לשימור רשאית העירייה להתערב ולהפקיע את הנכס מבעליו ולשפצו על חשבונה, בגלל החשש שנכסי המורשת האדריכלית של העיר יתפוררו. זינטי וגולדרינג מציעים דרכים נוספות לעקוף את הסעיף הסורר: "במקרה של נכס שיש עליו מאבק יורשים או מחסור בכסף נזיל לשיפוץ, העירייה יכולה לפי חוק שיפוץ חזיתות בתים להיכנס ולסייע בארגון היורשים ולהניע את המהלך באמצעות החברה העירונית עזרה וביצרון, וכך גם לפרוס תשלומים". גולדרינג מציין, כי ניתן להרחיב את סמכות העירייה מחיוב שיפוץ החזיתות לשיפוץ כללי של הנכס.

משהו מתחיל לזוז?

בשבוע שעבר אושר במועצת העירייה סקר, שיבדוק את המעצורים ההופכים את הנכסים לחסרי שימוש, ולאחר מכן לגבש סדרה של מסלולים לפתרון כל אחת מהבעיות – ולהביא בסופו של דבר, כך מקווים, להשמשת הנכסים. זינטי מסביר כי הבתים הנטושים פוגעים בשוק הדיור, בכלכלה העירונית, ובחזות העירונית. חלק מאותם נכסים מושך פולשים שליליים שפוגעים בסביבה ובביטחון השכנים, ולכן ניצול הנכסים הנטושים יפתור מגוון של בעיות. "זה לא יפתור אמנם את כל בעיית הדיור", הוא מודה, "אבל כך אפשר להשיג תוספת מאות דירות בשוק הדיור".