תמ"א 38 סיימה את חייה, ואין על מה להתאבל. על נזקיה הקשים כתבנו כאן לאחרונה, וימים ספורים לאחר מכן, הוחלט שהתוכנית תפוג בעוד כשלוש שנים, ובינתיים יוחלט מה יחליף אותה – בניסיון לתקן את הנזקים ולייצר ערים טובות יותר בישראל.
אז את השלב הראשון כבר עברנו, והוא הכרה בבעיה. מה עושים עכשיו? מחשבים מסלול מחדש ובונים תכנון טוב יותר.
1. מטפחים את ההיסטוריה שלנו
כשההורים והסבים שלנו מזדקנים, אנחנו לא הורגים אותם ומשליכים אותם לקבר. אנחנו רוצים לעודד אותם לשמור על הכושר, הבריאות והחיוניות, כדי לשפר את תוחלת חייהם ואיכותה. ככה זה צריך להיות גם בסביבת החיים הפיזית של כולנו.
יוכיחו זאת הערים הכי טובות ואהובות בעולם. הן תמיד ערים שהתפתחו אורגנית, נדבך אחר נדבך, תוך שמירה קנאית על מרכזיהן ההיסטוריים. העושר ההיסטורי-אדריכלי-נופי שלהן חיוני לשגשוגן, ולא רק בגלל זרם התיירים שרוצה ליהנות מכך, אלא בעיקר למען התושבים. ההבנה הזאת צריכה לחלחל לא רק לבעלי דירות, אלא גם לגורמי תכנון ברשויות.
2. מיפוי הערכים העירוניים
כל תקנה או הוראה הנוגעת באופן נקודתי לחיזוק ותוספות בבניינים - או הריסתם ובנייתם מחדש - חייבת להיות חלק מסל של צעדים תכנוניים ורגולטוריים, שנועדים לחדש ולהעצים אזור עירוני.
התהליך צריך להתחיל במיפוי של האזור המועמד להתחדשות: מיפוי איכותני של ערכים היסטוריים, מרקמיים, אדריכליים ונופיים; ומיפוי כמותני של תשתיות ציבוריות – מוסדות חינוך, בריאות, דרכים, תחבורה ציבורית, מקומות חניה ועוד.
ניתוח שני המיפויים יאפשר להגדיר את הנפח המרבי שהאזור יכול לספוג, ואת אופי צמיחתו בהתחשב בערכיו. כאשר שתי המטרות ברורות, אפשר לממש אותן. זאת, באמצעות תוכנית, שתעגן את הערכים לשימור ברמת האזור, המרקם והמבנה, ותגדיר היכן אפשר לבנות, באילו נפחים, ובאיזה סגנון באופן שיעצים כראוי את המרחב. לדוגמה:
• מסלול הריסה ובנייה מחדש, לעומת מסלול תוספות למבנים, יהיו כלים ספציפיים בסל כלים למימוש תוכנית הוליסטית של התחדשות.
• יוגדר באילו מקומות חשוב לשמור על מבנים ולאפשר רק תוספות בנייה מוקפדות, היכן יש חשיבות מרקמית המאפשרת בנייה מחדש של בניינים בודדים על פי הנחיות ברורות, והיכן אפשר לבצע מהלך הריסה ובינוי נרחב על שטח שמורכב מכמה בניינים.
• לשמר פרצלציה של מגרשים במרקמי עיר-גנים, ולאפשר פתרונות של כמה מגרשים יחד רק לצרכים כמו תשתיות וחניה.
• תחבורה ציבורית איכותית תאפשר להוריד תקני חניה, וכך לשמר מרווחים ירוקים ולהוזיל עלויות בנייה חדשה. כאשר העלויות יורדות, נוצרת כדאיות כלכלית לביצוע פרויקטים בבניינים קיימים, תוך תוספת בניה בנפח שפוי יותר.
חלוקת היישוב לאזורים תכנוניים דורשת ניתוח מקדים, על פי מאפיינים שכונתיים. למעשה, זה כבר קרה בכמה ערים: בתל אביב נערכו "תוכניות הרובעים", שמגדירות קווים מנחים לצמיחה על סמך מאפיינים מרקמיים של כל רובע. בחיפה מאומצת גישת "תכנון מונחה ערכים", ומקודמים מסמכי תכנון ברמה שכונתית.
3. איכות לא תהיה מלה גסה
יש לגבש הנחיות עיצוביות ברמה עירונית ובתוך העיר ברמה שכונתית/מרקמית, לשמור על שונות בין בניינים ולוודא שנוצר גיוון עיצובי. לשם כך יש צורך לחזק את מעמד אדריכלי הערים, ולשקול את הפיכתו לתפקיד סטטוטורי. יש להסדיר את מתכונת ה"הנחיות המרחביות" המגדירות פרמטרים אלה, ולנסח אותן באופן בהיר עם סכמות גרפיות, שיהיו נהירות לציבור.
יש לחזק את תשומת הלב של גורמי הרישוי, בשיתוף עם אדריכלי ערים, להוביל תכנון פנימי מוצלח לדירות שעוברות הרחבה או לבנייה חדשה, ולא רק להתעסק בפרמטרים של התאמת בקשה לתכנית או במראה חיצוני של חזיתות "מעוצבות" (רק על המחשב) באמצעות הדמיות פוטושופ.
4. התחדשות עירונית, לא התחדשות לקבלן
יש להכין תמריצים לעידוד הפעילות העירונית ברמה הארצית, ברמת המטרופולין וברמת היישוב. כיום, נוצר מצב שכל יישוב נאבק בעצמו להתחדש. על רשויות התכנון לשנס מותניים ולמלא את הפער, וזה אומר שמינהל התכנון צריך לסייע בהכשרה ובהנחיה מקצועית ברשויות המקומיות, ושבמקביל המדינה חייבת לקבל אחריות ולתמוך כספית ברשויות הנאבקות להחזיק עצמן עם הראש מעל המים, ורוצות להתחדש. כיצד?
• לחזק את כל מבני הציבור.
• להעביר תקציבים לתכנון ומתן תמריצים אמיתיים להתחדשות בשכונות ותיקות.
• לגבש הנחיות ארציות לשמירה וצמיחה של מרקמים ותיקים והיסטוריים, והחלתם כתוכנית ארצית, הכוללת גם תמריצים מהקופה הממשלתית.
• לפתח כלים לניוד זכויות מקומי וארצי - תמריצים לניוד זכויות בנייה ממקום רגיש, המוגבל בתוספות הבנייה האפשריות, לאזור רגיש פחות באותה עיר או בעיר אחרת. כך ניתן לתמוך בשימור ערכים מחד, ובעידוד בנייה בערים המשוועות להגדלת האוכלוסייה.
5. מה מצבך הכלכלי, בעל הבית?
ראוי להסיט תקציבים מפיתוח שכונות חדשות וסתמיות באמצע שדות חקלאיים, לטובת קידום תוכניות רציניות להתחדשות מרכזי ערים קיימות שזקוקות לכך. לא רק ערים חלשות על קו השבר הסורי-אפריקאי משוועות למהפך; גם עכו, נהריה, לוד, רמלה, קרית גת ועיירות הדרום. אפילו ערים חזקות-לכאורה לא מצליחות לבצע תוכניות ראויות להתחדשות ועיבוי של המרקמים ההיסטוריים. פתח תקווה היא כישלון בולט, עם מרכז היסטורי שנידון לכליה.
ברמת הקניין הפרטי, אין מנוס ממעבר למתן תמריצים לפי מצב סוציו -אקונומי. מהלך כזה, המחייב קבלת פרטים על מצב סוציו-אקונומי של מבקש בקשה, אינו זר לרשויות בישראל: סטודנטים המבקשים מלגה מצטיידים בתלושי שכר שלהם או של הוריהם, והזכאים להקלות בארנונה עושים זאת ישירות מול העירייה. אין סיבה שמנגנון זה לא יופעל על פרויקטי תמ"א 38.
אפשר לאמץ את החוק היפני, שמחייב את הדיירים לחזק את המבנים, ומעניק להם תמריץ לכך באמצעות משכנתא על עלות החיזוק בתוספת מענק. מנגנון חלופי הוא להשאיר את היטלי ההשבחה, ולהעניק הטבות בהתאם לערך שמאי של הנכס. מי שערך הנכס שלו גבוה, לא יזכה בפטור; מי שערך הנכס שלו נמוך, יקבל הטבה.
בדרך כלל, גם אם לא תמיד, יש הלימה בין מצבו הכלכלי של הבעלים לבין ערך הנכס ומצבו. ומי שמחזיק בנכס יקר, ומשום מה לא יכול או לא מעוניין לשלם על חיזוק המבנה ושיפוצו – מוזמן למכור אותו.
כלי-עזר נוסף לתעדוף חיזוק מבנים הוא יצירת מפה מעודכנת של סיכוני רעידות אדמה, שתשמש בסיס נוסף למתן תמריצים. למרבה התדהמה, אין עד היום מפה כזו בישראל.
בסופו של דבר ניתן יהיה לייצר נוסחת תמריצים שתורכב מנתוני סיכון לרעידות אדמה, ממצב סוציו-אקונומי של בעלי הדירות, ומהערכה שמאית של המבנה.
6. הסברה: קטן זה חכם
הישראלים עדיין מחזיקים בתפישת עולם של אמריקאים בשנות ה-60: השאיפה להרבה ובגדול. מכונית גדולה, ורצוי לפחות שתיים, לבית-אב (כל אחת עומדת שעתיים בפקקים), ודירה ענקית עם מחסן, ממ"ד ומחסן במרפסת (כדי שיהיה לאיירובוט מה לנקות).
אין יותר מקום למותרות האלה. ישראל היא אחת המדינות הצפופות בעולם, עם רמת ילודה שוברת שיאים, תוחלת חיים מזנקת ואדמה מצומצמת ומתחממת. בעולם המפותח עוברים לדירות קטנות, למכוניות קטנות, לאריזות קטנות, ונותנים הרבה יותר מודעות וכבוד לסביבה שמקיפה אותנו.
יש לעודד תחזוקה שוטפת ושיפוץ של בניינים באמצעות הסברה, ובד בבד לאכוף תקנות לשמירה על חזות בניינים במקרה של הזנחת בניינים.
אדריכלים וקבלנים, תתעוררו
תמ"א 38 החטיאה את מטרתה ונכשלה בהקטנת הסיכון למבנים מרעידות אדמה. היא פגעה במתודולוגיה התכנונית הסדורה, והזיקה ליישובים בישראל. מינהל התכנון מכיר בבעיה ומוביל תהליך לתיקון המעוות, אך הלחצים העוצמתיים המופעלים מגורמים אינטרסנטיים עלולים לפגום בתהליך הנכון והמתבקש לתיקון המעוות.
ציבור המתכננים והאדריכלים חייב להשמיע קול ולתת רוח גבית לעריכת השינויים הנדרשים, כדי שתוחזר השפיות לתהליך התכנון - ותשתפר האדריכלות הירודה כתוצאה מכך - ובכך לתת משקל-נגד ללחץ המופעל.
מנגד, קבלנים ויזמים צריכים להפנים, שבהירות תכנונית באמצעות סט תוכניות פשוטות וברורות תועיל גם להם בטווח הארוך. היא תקטין את ה"מקח וממכר", שנעשה כיום מול בעלי נכסים ורשויות תכנון, ותסלול בשבילם את הדרך לתכנון ומימוש יעילים יותר של פרויקטים בצנרת.
למה כל השכונות החדשות נראות בדיוק אותו דבר?
