אדריכלות

    מהפך ברמלה: מרכז העיר ייהרס לטובת 130 מגדלים ופארק עצום

    כרבע מהשטח הבנוי של העיר יעבור בינוי-פינוי מאסיבי. האם מגדלים מתאימים לרמלה? והאם התחזית ל-100 אלף תושבים חדשים בעיר היא ריאלית?

    הילה שמר

    |

    14.05.17 | 09:24

    ערוץ האדריכלות של Xnet מציג את תוכנית ההתחדשות של מרכז רמלה
    צילום: תומריקו | עריכה: יותם קצור
      (הדמיה: אליקים אדריכלים ובוני ערים)
      (הדמיה: אליקים אדריכלים ובוני ערים)
      (הדמיה: אליקים אדריכלים ובוני ערים)

    בפורום התושבים באתר האינטרנט של עיריית רמלה כתבה תושבת העיר, דליה, בספטמבר האחרון: "לפני כשנה הגיעה אלינו נציג מחברה שמעוניינת להתחיל פרוייקט בינוי פינוי ברח' ישראל פרנקל. החתימו את הדיירים לגבי הסכמתם ופנייה לועדה המחוזית. מאז, כשנה פלוס, לא קיבלנו שום מידע על התפתחות - האם זה ייקרה, קורה ואם כן מתי".

     

    לא על כל השאלות של דליה ניתן להשיב גם במאי 2017, אבל העובדה שתוכנית מתאר חדשה לרמלה, שיזם משרד השיכון, נמצאת בהליכי אישור בוועדה המחוזית מלמדת שמשהו כנראה יזוז בעיר. על פי תוכנית המתאר הזו, שערך משרד אליקים אדריכלים, השינוי יהיה כל כך גדול, שספק אם דליה והתושבים האחרים בעיר ימשיכו להרגיש בבית.

     

    שטח התוכנית מוגדר במספר 3. מחומש הרחובות הוא ''הפנטגון'' (הדמיה: אליקים אדריכלים ובוני ערים)
      שטח התוכנית מוגדר במספר 3. מחומש הרחובות הוא ''הפנטגון''(הדמיה: אליקים אדריכלים ובוני ערים)

       

      מדובר במהפך יוצא דופן: אזור עצום במרכז עיר ותיקה ישראל עומד להיהרס - ולהיבנות מחדש. התוכנית מתפרשת על שטח של 1,200 דונם במרכז העיר, שטח שכיום יש בו כ-5,000 יחידות דיור, שהן כרבע מהבינוי בעיר. אם וכאשר תאושר התוכנית יהיו בשטח הזה, שחולק ל-13 מתחמים, 30 אלף יחידות דיור ב-130 מגדלים ומגדלונים סביב פארק עצום. אלה מספרים מסחררים לעיר בת 78 אלף תושבים, שתצמח על פי חזון העירייה ל-180 אלף תושבים, אך בינתיים מדורגת 4 מתוך 10 במדד הסוציו-אקונומי בישראל.

       

      האם 100 אלף איש ירצו לעבור לרמלה? זו שאלה מתבקשת, משום שהביקוש למגורים ברמלה נמוך ביחס לערים השכנות. מחיר מטר רבוע בדירה לקנייה עומד ברמלה על כ- 14 אלף שקל, פחות מחצי מאשר בתל אביב, ונמוך גם לעומת שכנותיה רחובות ובאר יעקב, שבהן מחיר מטר רבוע לקנייה קרוב ל-17 אלף. שנייה לה באזור - רק העיר לוד (ורק בכאלף שקלים למטר רבוע).

       

      השטחים הירוקים, ובמרכזם פארק בן 140 דונם (מחולק לשני שטחים גדולים) (הדמיה: אליקים אדריכלים ובוני ערים)
        השטחים הירוקים, ובמרכזם פארק בן 140 דונם (מחולק לשני שטחים גדולים)(הדמיה: אליקים אדריכלים ובוני ערים)

        במבט-על, כל מרכז רמלה יטפס למעלה - למגדלים של עד 40 קומות (הדמיה: אליקים אדריכלים ובוני ערים)
          במבט-על, כל מרכז רמלה יטפס למעלה - למגדלים של עד 40 קומות(הדמיה: אליקים אדריכלים ובוני ערים)

           

          זו תולדה של תהליך מתמשך: גורלה של רמלה, שהייתה בעבר עיר מעבר משמעותית בדרך בין ירושלים לתל אביב, השתנה עם סלילת כביש 1 בתחילת שנות ה-70. מסלולו החדש והמהיר של הכביש עקף את העיר ממזרח והותיר את מרכז העיר ההיסטורית שומם, מוזנח וכושל. העיר החלה נודדת צפונה ומערבה בחיפוש אחר אזורים פנויים, והמרקם הבנוי של העיר החל להשתנות. בשנים האחרונות מורגש בעיר טפטוף של בינוי משוכפל לצד קניון חדש יחסית של קבוצת עזריאלי - טפטוף שעומד להפוך לשיטפון.

           

          לא רק מגורים, גם מסחר ותעסוקה

           

          כפי שבעבר כביש 1 הכתיב את עתידה של העיר, גם בתוכנית המתאר החדשה הכבישים קבעו הרבה מהתכנון. סביב טבעת הרחובות הראשיים בתוכנית - בר אילן, יוספטל, צה"ל, בן צבי, ויצמן ושטיין  - עיבו המתכננים את הבינוי בשתי טבעות מגדלים בני 30-40 קומות, שבכל אחד מהם 180-240 יחידות דיור. בתחתית כל מגדל בהיקף המחומש (זו צורתו של שטח התוכנית, הזוכה כאן לשם המבטיח "פנטגון") תהיה קומת מסחר, מעליה קומות תעסוקה ומעליהן הדירות.

           

          בניין נמוך ייהרס - ובמקומו ייבנה מגדל עם קומה מסחרית, מעליו קומות תעסוקה, ומעליו קומות המגורים (הדמיה: אליקים אדריכלים ובוני ערים)
            בניין נמוך ייהרס - ובמקומו ייבנה מגדל עם קומה מסחרית, מעליו קומות תעסוקה, ומעליו קומות המגורים(הדמיה: אליקים אדריכלים ובוני ערים)

             

            כ-200 אלף מטרים רבועים לתעסוקה מתוכננים בהיקף הפנטגון הרמלאי. לפי סקר כלכלי, על שטחי מגורים בהיקף כזה נדרשים כ-600 אלף מטרים רבועים לפחות, אך המתכננים סבורים שאין לקטע הבנוי החדש תשתיות הנדרשות להיקף כזה של שטחי תעסוקה. גם כך, יצטרכו למלא את קומות התעסוקה - שיבואו מעל קומת המסחר ההיקפית - במשרדים ובחברות שירצו לעבור לכאן.

             

            "אני מעדיף תכנון כזה מאשר ערי שינה שיש בהן רק מגורים", אומר ג'ליל דביט, יליד ותושב העיר, בעליה של מסעדת "סמיר" הוותיקה. "אני מעדיף שבקומת הקרקע תהיה חנות או מסעדה. ככה הרחוב נהיה נעים ומטופח יותר, כי גם בעל העסק דואג לשטח שסביבו. בתור בעל עסק, אני לא מפחד שיהיו עוד עסקים בעיר, אבל אולי צריך לשלוט בסוג המסחר, ולפזר אותו. שלא יקרה מצב שיהיו ארבע פיצריות אחת ליד השנייה". דביט חושב שהתוכנית יכולה להביא לשינוי חיובי בעיר. "אני רק מקווה", הוא מזהיר, "שהתשתיות יוכלו לשאת את הכמות של האוכלוסייה והמגורים".

             

            דוגמה לאחד הפרויקטים:

             

             

             

            על פניו, תשתיות התנועה יצליחו להכיל את מסת התנועה שתיכנס לעיר: בשתי נקודות במסגרת התוכנית - במפגש הרחובות שטיין ובן צבי ובמפגש הרחובות ויצמן ובר אילן - ייבנו תחנות של הקו החום של הרכבת הקלה. כך יוכלו תושבי "הפנטגון" להסתמך ברובם על תחבורה ציבורית, וניתן יהיה להפחית את כניסתם של כלי רכב פרטיים לאזור ולצמצם את רוחב הכבישים לטובת מדרכות.

             

            ''זה מרגיש קצת גדול עלינו, מגדלים''

             

            בלב התוכנית יינטע פארק בשטח של כ-140 דונמים. שטחו של גן סאקר בירושלים, לשם השוואה, הוא 170 דונמים, ושטחה של ירושלים גדול פי 13 משטחה של רמלה - כך שמדובר בשטח ירוק משמעותי.את הפארק העצום תקיף טבעת המגורים, בשתי שורות מגדלים, כך שמגדל אחד פונה אל הפארק והשני יפנה החוצה, אל הרחוב.

             

            מעבר לגבולות "הפנטגון" - כלומר לאורך הרחובות שטיין, ויצמן וצה"ל - ייבנו מגדלונים בני 16 קומות עם כ-64 יחידות דיור בכל אחד. גם שורות המגדלים האלה מתוכננות כך שאחת פונה אל הרחוב, והשנייה החוצה, לכיוון העיר הנמוכה. רוב המגדלים מתוכננים להיבנות במקום מבני H ושיכוני רכבת הרוסים ומוזנחים.

             

            "זה מרגיש לי קצת גדול עלינו ,מגדלים", אומר זידה טרונך, תושב העיר. "מגדלים אולי לא מתאימים לאוכלוסייה בעיר. יש הרבה אוכלוסייה מבוגרת מטופלת ביטוח לאומי, ולא בטוח אם היא תוכל להתמודד עם התשלומים לתחזוק מגדלים. אולי תמ"א 38 היה יותר מתאים - לחזק קצת את הבניין, להגדיל בקומה-שתיים ושאנשים יכולים לתחזק את הבניין בעצמם. מה זה משנה אם בניתי להם מגדל כדי להעלות להם את רמת החיים, אבל הם סובלים?"

             

            סוגיית המימון של תחזוקת המגדלים אכן מטרידה. "מהיום הראשון", אומר האדריכל צדיק אליקים, "העירייה התעקשה למצוא שיטה שתסבסד את תשלום ועד הבית לדיירים הוותיקים לפרק זמן התחלתי. לצערנו זה לא עוגן בהוראות התוכנית, כי זה נושא נכסי ולא במנדט של תוכנית מתאר. חלק מהעבודה של המינהלת", הוא מוסיף, "זה למצוא קרן מימון לוועד הבית".

             

            כדי להגן על התושבים, שכשליש מהם אינם ילידי הארץ, לשמור על שוויון ולמנוע מצב שיזם מחתים תושבים על מסמכים בלי שהם מבינים את תוכנם, הגדירה העירייה כתובת ברורה בעבור התושבים והיזמים גם יחד. אותה מינהלת, בשיתוף חברה כלכלית שהקימה עיריית רמלה, אמורות לנהל את הפרויקט הגדול שיעסיק יזמים וקבלנים רבים.

             

            פינוי בינוי? לא. בינוי פינוי

             

            באתר האינטרנט של העירייה מוקדש ערוץ מיוחד להסברת פרויקט ההתחדשות הגדול, המוגדר שם כפרויקט "בינוי-פינוי". זו לא טעות לשונית: לא "פינוי-בינוי", אלא להיפך - ברמלה מתכוונים קודם לבנות, ורק אז להרוס. בשלב הראשון יאוחדו המגרשים בשטח התוכנית לתא אחד, שממנו יוקצה שטח פנוי לבניית המגדל הראשון - "בניין המחסנית" - שייאכלס את מפוני המתחם הראשון שבתיהם ייהרסו. ומכאן, עקב בצד אגודל, באותה שיטה ייבנו המגדלים ויפונו השיכונים מבלי שהתושבים ייאלצו לעזוב את שכונת מגוריהם ומבלי להשתכן בדירה זמנית עד מעברם לדירה החדשה.

             

            כך אמור להתבצע התהליך, בבניין אחד לדוגמה:

             

             (הדמיה: אליקים אדריכלים ובוני ערים)
              (הדמיה: אליקים אדריכלים ובוני ערים)

               (הדמיה: אליקים אדריכלים ובוני ערים)
                (הדמיה: אליקים אדריכלים ובוני ערים)

                 (הדמיה: אליקים אדריכלים ובוני ערים)
                  (הדמיה: אליקים אדריכלים ובוני ערים)

                   (הדמיה: אליקים אדריכלים ובוני ערים)
                    (הדמיה: אליקים אדריכלים ובוני ערים)

                     (הדמיה: אליקים אדריכלים ובוני ערים)
                      (הדמיה: אליקים אדריכלים ובוני ערים)

                       (הדמיה: אליקים אדריכלים ובוני ערים)
                        (הדמיה: אליקים אדריכלים ובוני ערים)

                         

                        תוכנית המתאר מאפשרת בנייה של שש יחידות דיור על כל יחידה שמתפנה. בקול קורא שפרסמה העירייה ליזמים, מוגדרים התנאים, ובהם "התמורה לדיירים המתפנים תהיה 150% משטח הדירה הישנה בתנאי ששטחה על פי מדידת ארנונה לא עולה על 80 מ"ר (...) דירתם החדשה של הדיירים הקיימים בבניין החדש, תיבנה באותו סטנדרט בנייה גבוה, בהתאם לסטנדרט הבנייה של דירות היזם החדשות שיימכרו, ולדירה החדשה תוצמד חניה".

                         

                        שכר הדירה שישלמו מפונים זכאי "עמידר", שלהם יוקצו דירות במגדלים, אמור לממן את אחזקת המגדלים, ואת החשש הטבעי של התושבים מפני פגיעה בזכויותיהם מנסים לפוגג באתר העירייה בעזרת ההבטחה ש"הדיירים לא יישאו בהוצאות והדירות החדשות ימסרו להם ללא תמורה כספית. העירייה תקפיד לשמור על זכויותיהם של התושבים מול היזמים".

                         

                        פרט לכך, נקבעו בתוכנית 10 עקרונות מחייבים. "בגלל שאנחנו עורכים תוכנית כוללנית", אומר אליקים, "יש סכנה שכל מי שיחתוך ממנה תוכנית מפורטת, יגדיר, בדינמיקה של התכנון, משהו אחר ונקבל ביצה אחת גדולה - לא יהיה פארק, רחובות לא יתחברו ושום דבר לא יקרה. אז קבענו את עשרת הדיברות האלה והן החלק הכי מקודש של התוכנית. אבל אם בעיני מי שיממש את בינוי התוכנית לא מוצא חן הבינוי שעשינו, הוא רשאי להציע משהו אחר, בתנאי שיעמוד בעשרת הדיברות".

                         

                        צמודי הקרקע יישארו

                         

                        השכונות המרקמיות באזור "הפנטגון" לא ישתנו. ״צמודי-הקרקע שנמצאים היום", אומר אליקים, "הם בתים יפים שאנשים אוהבים לגור בהם. אין שום סיבה להרוס לאנשים את הבית בשביל לבנות מגדלים. מצאנו שגם אם ניתן לכל יחידה שנמצאת היום במרקם, שלוש-ארבע יחידות דיור, זה יספיק. כך שמבלי לעורר מהפכות, נישאר עם משהו שהוא קרוב למרקם של רמלה הקיימת. זו בנייה עצמית שלא מצריכה את התערבות הממשלה״.

                         

                        לפי תרחיש אופטימי, כבר ב-2020 ייצא לשיווק הפרויקט הראשון מהתוכנית. קשה לדעת איך תספוג רמלה הענייה פינוי של 5,000 דירות; מי יהיו התושבים החדשים בעיר; ואיך תתקבל כניסתם של כוחות כלכליים גדולים לאזורים שסובלים מהזנחה כבר עשרות שנים; מה גם שלמרות כוונתם של משרד השיכון והמתכננים להבריא ולחדש את מרכז העיר, מינהל מקרקעי ישראל מקדם במקביל תוכניות להרחבת רמלה על קרקעות בהיקף העיר, כאלו שירחיבו אותה החוצה וימשיכו להתחרות ולהחליש את מרכז העיר. למרבה הצער, זו לא הפעם הראשונה שמתרחשת כפילות כזו בישראל.

                        ----------------

                         

                        התחדשות עירונית או סלאמס? גם בקרית אונו מתווכחים על כך. לחצו על התצלום 

                         

                        פינוי-בינוי עצום גם בקרית אונו: התחדשות או סלאמס? לחצו על התצלום (צילום: צילום אוויר Take-Air)
                        פינוי-בינוי עצום גם בקרית אונו: התחדשות או סלאמס? לחצו על התצלום (צילום: צילום אוויר Take-Air)

                         

                         

                         
                        הצג:
                        כל התגובות לכתבה "מהפך ברמלה: מרכז העיר ייהרס לטובת 130 מגדלים ופארק עצום"
                        אזהרה:
                        פעולה זו תמחק את התגובה שהתחלת להקליד
                        ביגדיל