אין מצוקת דיור במרכז ת''א? אזור המוסכים מפונה, אך לא למגורים

    במתחם "יצחק שדה", מעתודות הקרקע האחרונות בתל אביב, יקומו 14 מגדלים שמוקדשים למשרדים. מה ציבורי פה? בעיקר הגן. Xnet מנתח את התוכנית

    הילה שמר

    |

    29.02.16 | 06:55

    זה יהיה הנוף ממרומי המגדלים שיוקמו במתחם יצחק שדה (''חסן ערפה''), בין הרחובות מנחם בגין, יצחק שדה והמסגר (צילום: אורי אלוני Take -Air צילום אוויר)
    זה יהיה הנוף ממרומי המגדלים שיוקמו במתחם יצחק שדה (''חסן ערפה''), בין הרחובות מנחם בגין, יצחק שדה והמסגר (צילום: אורי אלוני Take -Air צילום אוויר)
    המתחם במבט לכיוון דרום. לפי התוכנית שאושרה, כאן תוקם טבעת של 14 מגדלים בני 27 קומות בממוצע, שרובם משרדים וכ-20% מהם מגורים ומלונאות. השטח הכולל הוא 81 דונמים, שבהם נדרשה התמודדות עם יותר מ-400 בעלי זכויות ויורשים (צילום: אורי אלוני Take -Air צילום אוויר)
    המתחם במבט לכיוון דרום. לפי התוכנית שאושרה, כאן תוקם טבעת של 14 מגדלים בני 27 קומות בממוצע, שרובם משרדים וכ-20% מהם מגורים ומלונאות. השטח הכולל הוא 81 דונמים, שבהם נדרשה התמודדות עם יותר מ-400 בעלי זכויות ויורשים (צילום: אורי אלוני Take -Air צילום אוויר)
    הדמיה של טבעת המגדלים במבט מלמעלה. במרכז מתוכנן פארק ירוק ופתוח לציבור: מעל החניון התת קרקעי תונח שכבת אדמה בעומק של כשני מטרים, שתאפשר לטעת עצים בוגרים. בניגוד למתחמים אחרים שנבנו בעיר ורוצפו באבן, הפעם מקווים שהעצים ייתנו צל וימתנו את משטר הרוחות שגורמים המגדלים (הדמיה: STUDIO84)
    הדמיה של טבעת המגדלים במבט מלמעלה. במרכז מתוכנן פארק ירוק ופתוח לציבור: מעל החניון התת קרקעי תונח שכבת אדמה בעומק של כשני מטרים, שתאפשר לטעת עצים בוגרים. בניגוד למתחמים אחרים שנבנו בעיר ורוצפו באבן, הפעם מקווים שהעצים ייתנו צל וימתנו את משטר הרוחות שגורמים המגדלים (הדמיה: STUDIO84)
    משרד האדריכלים יסקי מור סיון, שאחראי לתוכנית העיצוב של המתחם, מתכנן גם שבעה מתוך 14 המגדלים. התוכנית קובעת שבמפלס הולכי הרגל תישמר חזית אחידה ורצופה, עם שדרת עמודים פתוחה (כמו זו שברחוב אבן גבירול) ושימושים מסחריים שיפנו לרחוב ולציבור הרחב (הדמיה: STUDIO84)
    משרד האדריכלים יסקי מור סיון, שאחראי לתוכנית העיצוב של המתחם, מתכנן גם שבעה מתוך 14 המגדלים. התוכנית קובעת שבמפלס הולכי הרגל תישמר חזית אחידה ורצופה, עם שדרת עמודים פתוחה (כמו זו שברחוב אבן גבירול) ושימושים מסחריים שיפנו לרחוב ולציבור הרחב (הדמיה: STUDIO84)
    הדמיה של אחת הצלעות האחרות במתחם. תוכנית העיצוב מגדירה חזית אחידה למפלס הרחוב, גובה אחיד לקומת המסד, אך נותנת חופש עיצובי במגדל שמעליה (הדמיה: STUDIO84)
    הדמיה של אחת הצלעות האחרות במתחם. תוכנית העיצוב מגדירה חזית אחידה למפלס הרחוב, גובה אחיד לקומת המסד, אך נותנת חופש עיצובי במגדל שמעליה (הדמיה: STUDIO84)
    תוכנית המתחם. למרות ששתי תחנות של הרכבת הקלה צפויות להיבנות בדופן המתחם, הירידות לחניון וכניסות הולכות הרגל לא מצטלבות איתן. ''לא היינו מתואמים בתכנון'', מודה סיון, ''אך בעתיד אני צופה שיהיו הסתעפויות תחבורתיות שיאפשרו את החיבור'' (שירטוט: יסקי מור סיון אדריכלים)
    תוכנית המתחם. למרות ששתי תחנות של הרכבת הקלה צפויות להיבנות בדופן המתחם, הירידות לחניון וכניסות הולכות הרגל לא מצטלבות איתן. ''לא היינו מתואמים בתכנון'', מודה סיון, ''אך בעתיד אני צופה שיהיו הסתעפויות תחבורתיות שיאפשרו את החיבור'' (שירטוט: יסקי מור סיון אדריכלים)

    הקהל הרב שגדש לפני חודשים אחדים את צומת יצחק שדה ודרך בגין בתל אביב, בהמתנה להריסתו הדרמטית של גשר "מעריב", לא יכול היה אפילו לשער שבשטח הסמוך עומד להתחולל שינוי גדול הרבה יותר. תוכנית חדשה שאושרה באחרונה למתחם יצחק שדה (לשעבר "חסן ערפה") תהפוך את אזור המוסכים המוזנח הזה - שבין הרחובות יצחק שדה, מנחם בגין, המסגר ומאז"ה - למרכז העסקים הדרומי של תל אביב.  

     

    במתחם ששטחו כ-81 דונמים ייבנו 14 מגדלים בני 30 קומות בממוצע, סביב פארק פתוח. יהיה שם חניון תת-קרקעי גדול ומעט שטחי מגורים, מסחר וציבור. "אורבנית זה המקום הבא בתל אביב", אומר אדריכל יוסי סיון, מבעלי משרד האדריכלים יסקי מור סיון, מתכנני המתחם, "מכיוון שהוא מתפקד כמתחם מעורב". מעורב בעירבון מוגבל: רק כ-20% ממנו יוקדשו למגורים ומלונאות. עיריית תל אביב לא דרשה יותר, גם לא הקצאת אחוזים לדיור "בר השגה".

     

    >> לרשימת הפרויקטים החדשים שבהם ישולבו דירות בנות השגה

     

    יותר מחמש שנים נמשכה העבודה על התוכנית החדשה (שהחליפה את התוכנית של האדריכלית נעמה מליס מ-2011), והיא הייתה כרוכה בטיפול מורכב בפינוי פולשים, גילוי ממצאים ארכיאולוגיים וחשד לזיהומים בקרקע, ובהתמודדות עם יותר מ-400 בעלי זכויות ויורשים, מגרשים בעלי צורות בלתי אפשריות לתכנון, הסכמים של איחוד וחלוקת מגרשים, ניוד זכויות ועוד ועוד. אך בסיומה הוכרעו המאבקים שנסובו על אופיה של אחת מעתודות הקרקע הגדולות האחרונות שנותרו פנויות בעיר: התוכנית שאושרה מצביעה על העדפה עירונית ברורה של משרדים על פני מגורים. בשל הארנונה הנאה שהם משלמים, זוהי ההעדפה של העיריות במרכז הארץ.

     

    המתחם היום: מוסכים וחניונים (צילום: אורי אלוני Take -Air צילום אוויר)
      המתחם היום: מוסכים וחניונים(צילום: אורי אלוני Take -Air צילום אוויר)

      מסביב חפירות הרכבת הקלה (צילום: אורי אלוני Take -Air צילום אוויר)
        מסביב חפירות הרכבת הקלה(צילום: אורי אלוני Take -Air צילום אוויר)

         

        קומות המסד: הגדרות ברורות ומחייבות

        התוכנית החדשה קובעת את המסגרת העיצובית הכללית של המתחם (תב"עות נקודתיות יתוכננו בנפרד), ולפיה טבעת של 14 מגדלים תקיף שטח פתוח וירוק במרכזו. שלוש קומות המסד של המגדלים מהוות את הבסיס העיצובי של המתחם, כך שבמפלס הולכי הרגל תישמר בו חזית אחידה ורציפה, עם שימושים, בעיקר מסחריים, שיפנו גם לציבור הרחב ולא רק לעובדי ולדיירי המתחם. התוכנית מגדירה במפלס זה שדרת עמודים פתוחה (קולונדה), דומה לזו שברחוב אבן גבירול, שמחייבת את כל הבונים במתחם בבניית עמודים בגובה אחיד ובמרווחים שווים זה מזה.

         

        גם לקומות המסד של המגדלים הוגדר בתוכנית גובה אחיד, שישמור על הפרופורציות הנמוכות של הבינוי, אך בתוך מגבלת הגובה הזו ניתן חופש עיצובי ויזמי להגדיר אם יחולק לשתיים או לשלוש קומות. "לא חיפשנו לייצר אחידות מלאה בין המבנים", אומר סיון, "אלא להגדיר 'משפחה'". לדבריו, העיצוב מתחקה אחר סגנון הבאוהאוס, ומתאים עצמו לסגנון ה"עיר הלבנה" המרקמית.

         

        חנויות שפתוחות לרחוב, בניגוד לקומת המסד של השוק הסיטונאי הסמוך, שתוכננה כקניון סגור (הדמיה: STUDIO84)
          חנויות שפתוחות לרחוב, בניגוד לקומת המסד של השוק הסיטונאי הסמוך, שתוכננה כקניון סגור(הדמיה: STUDIO84)

           

          שלא כמו קומת המסד המסחרי במתחם השוק הסיטונאי הסמוך, שאותה תכנן המשרד כקניון סגור, כאן בחרו ביסקי מור סיון בדופן רחוב מסחרי. כ-80% מהחזיתות, מעריך סיון, יוקצו למסחר דו-דפנותי, כלומר, יפנו גם אל השטח הפתוח במרכז המתחם וגם אל הרחובות ההיקפיים, כך שההליכה לאורך חזית הרחוב לא תעבור מלובי בניין פרטי אחד לשני.

           

          המגדלים: חופש יצירתי למתכננים

          מעל שלוש קומות המסד יצמחו במתחם 14 מגדלים בגובה ממוצע של 27 קומות. בניגוד למגבלות הברורות שנקבעו לקומות המסד, במגדלים מאפשרת התוכנית חופש עיצובי. "בחרנו שלא כל המגדלים יוגבלו לאותה תבנית עיצובית", אומר סיון. "היזמים רוצים להבליט ייחודיות. רצינו לתת חופש פעולה. ברגע שמשתחררים מגובה הרקמה, אין שפה אחידה".

           

           

           

          סיון מתכנן שבעה מ-14 המגדלים במתחם - חמישה מהם כבר בשלבי היתר. לשבעה המגדלים הנוספים טרם נקבעו יזמים ואדריכלים. לדברי סיון, לכל מגדל שמתכנן המשרד יש ייחוד עיצובי ושימושי על פי מיקומו במתחם. בשני מגדלים, לדוגמה, יוצעו משרדים להשכרה ולא למכירה; באחד מהם הגג של קומות המסד ישמש כמרכז כנסים או כשטח ציבורי אחר וכך הלאה.

           

          ''אקרו נדל''ן'' היא היזמית של מגדל ''אלפא'', שבו מתוכננות 18 קומות של מגורים ו-14 קומות של מלון (הדמיה: STUDIO84)
            ''אקרו נדל''ן'' היא היזמית של מגדל ''אלפא'', שבו מתוכננות 18 קומות של מגורים ו-14 קומות של מלון(הדמיה: STUDIO84)

             

            מרבית שטחי המגדלים במתחם מוגדרים לתעסוקה (משרדים), אך העירייה והוועדה המחוזית התירו להמיר כ-20% מהשטח לטובת מגורים ומלונאות. באחד המגדלים שמתכנן המשרד, מגדל בן 32 קומות, רוכזו שטחי מגורים של שני מגרשים, וכך 18 הקומות העליונות של המגדל הזה יוקצו למגורים ו-14 הקומות התחתונות למלונאות.

             

            העירייה לא חייבה, לדברי סיון, הקצאת דירות למשפחות צעירות או לדיור בר השגה ובקומות המגורים במגדל הזה ייבנו, על פי בחירת היזם, 180 דירות בנות 70 מטרים רבועים כל אחת, שלושה חדרים בממוצע לדירה. בקומת המסד שלו יפעל גן-ילדים, ויהיו בו גם בריכת שחייה, ספא, חדר-כושר ומסעדת שף. המעליות והחניונים שלו הופרדו וישרתו בנפרד את השימושים השונים – מגורים, בית מלון ומסחר.

             

            ''תאומי רובינשטיין'', שעל גג קומת המסד שלהם כנראה ייבנה מרכז כנסים (הדמיה: 3DIVISION)
              ''תאומי רובינשטיין'', שעל גג קומת המסד שלהם כנראה ייבנה מרכז כנסים(הדמיה: 3DIVISION)

               

              הפארק: ירוק ופתוח לציבור

              על עיצוב השטח הפתוח במרכז המתחם הופקד סטודיו "אורבנוף". בניגוד למתחמים פתוחים אחרים שנבנו בעיר בשנים האחרונות ורוצפו באבן (מתחם התחנה, כיכר הבימה המחודשת, מתחם גבעון), כאן יבנה פארק ירוק. "רעיון הפארק", אומר סיון, "נותן מענה למרחב רך יותר, שישמש מפלט מהחיים העירוניים הסואנים שסובבים את המתחם".

               

              לצורך כך, תונח מעל החניון התת-קרקעי שכבת אדמה בעומק של כשני מטרים, שתאפשר לטעת במקום עצים בוגרים שייתנו צל וימתנו את משטר הרוחות במתחם. במרכז השטח הפתוח, במפלס נמוך יותר, מתוכננים שטחי ספורט ובריאות, כולל בריכת שחייה וספא.

              התוכנית מאפשרת לציבור מעבר חופשי אל הפארק הפתוח. בהבטחה הזו יש, לכאורה, פיצוי על המחסור בשטחים ציבוריים פתוחים בעיר. בפועל, שטחים בבעלות פרטית נוטים להיות סגורים בפני הציבור הרחב עם שומרים ומצלמות אבטחה בכניסות הבניינים, כפי שקורה בלא מעט מקומות.

               

              המגדל השני של ''אקרו נדל''ן'' במתחם, במקרה הזה כולו משרדים (הדמיה: STUDIO84)
                המגדל השני של ''אקרו נדל''ן'' במתחם, במקרה הזה כולו משרדים(הדמיה: STUDIO84)

                 

                מגדל SKYTOWER, עם חזית חרוצה לכל גובהה. היזמית היא urban נדל''ן, שגיבשה קבוצת רכישה (הדמיה: VIEWPOINT)
                  מגדל SKYTOWER, עם חזית חרוצה לכל גובהה. היזמית היא urban נדל''ן, שגיבשה קבוצת רכישה(הדמיה: VIEWPOINT)

                   

                  חנייה ונגישות: אין תיאום עם תחנות הרכבת הקלה

                  הקירבה של מתחם יצחק שדה לצירי תנועה ראשיים - נתיבי איילון ודרך מנחם בגין - ולתחבורה הציבורית עכשווית ועתידית (שתי תחנות של הקו האדום והירוק של הרכבת הקלה יבנו בדופן המתחם) מבטיחה נגישות אליו שאינה מסתמכת רק על כלי רכב פרטיים, כפי שקורה במתחמים אחרים בעיר, כמו למשל פארק צמרת.

                   

                  אך למרות ההזדמנות לייצר מערך תחבורתי רציף ונוח אל המתחם וממנו, הירידות לחניון שלו וכניסות הולכי הרגל אליו לא מצטלבות עם מערך התחנות התת-קרקעיות של הרכבת הקלה שתוביל נוסעים למתחמים הסמוכים בשוק הסיטונאי ובקריה. "לא היינו מתואמים בתכנון", מודה סיון, "אך בעתיד אני צופה שיהיו הסתעפויות תחבורתיות שיאפשרו את החיבור".

                   

                  החנייה במתחם תהיה בחמישה מרתפים תת-קרקעיים, חלקם לשימוש הציבור. בשל הסמיכות הזו לתחבורה ציבורית, סרבה העירייה להגדיל את כמות החניות במתחם, למרות הגדלת זכויות הבנייה בו בכ-30% (מכ-200 אלף לכ-260 אלף מטרים רבועים). מאזן החנייה נותר, גם בתוכנית החדשה, על כ-2,500 מקומות.

                   

                  שמונה הרמפות היורדות למרתפי החנייה יתחברו לדרך תת קרקעית טבעתית, שממנה תתאפשר כניסה לכל חניון בנפרד, והתוכנית העיצובית מחייבת שכולן יכוסו בפרגולות וינעימו את "החזית החמישית" - מבט העל שיתקבל מגובה המגדלים. אז מלמעלה, המתחם ייראה מצוין.

                   

                  מה לא מספרים לכם על הקו הירוק והקו הסגול של הרכבת הקלה? לכתבה המלאה לחצו על התמונה:

                   

                  איפה תעלה הרכבת הקלה אל מפלס הרחוב? לכתבה המלאה לחצו על התמונה (באדיבות נת"ע)
                  איפה תעלה הרכבת הקלה אל מפלס הרחוב? לכתבה המלאה לחצו על התמונה (באדיבות נת"ע)

                   

                   

                   
                  הצג:
                  כל התגובות לכתבה "אין מצוקת דיור במרכז ת''א? אזור המוסכים מפונה, אך לא למגורים"
                  אזהרה:
                  פעולה זו תמחק את התגובה שהתחלת להקליד