עיר אנכית תקום בפינת הרחובות קפלן ובגין בתל אביב, מול מרכז עזריאלי וקרית הממשלה. היא תיבנה על קרקע שתתפנה בבסיס מטכ"ל של צה"ל (מחנה הקריה), תוך נגיסת הפאה הדרום-מזרחית שלו. הפרויקט מותנה בסיכומים בין משרד הביטחון לעיריית תל אביב-יפו על פינוי המחנה, במסגרת פינוי בסיסים (תוכנית שוהם 1).
המיזם הגרנדיוזי, שאותו מקדמת העירייה ומותנה בסיכומים מול משרד הביטחון, יכלול ארבעה מגדלים בני 55-60 קומות (כ-10 קומות גבוה יותר ממגדלי עזריאלי שממול) ובהם 420 יחידות דיור, קומות משרדים ובית מלון. המגדלים יצמחו מעל פודיום (במה) משותף בן חמש קומות ובו מסחר, דיור מוזל למשפחות צעירות ושימושים ציבוריים שכונתיים. החצי המערבי של התוכנית ישלים את מתחם שרונה-דרום, כשטח ירוק פתוח עם מבנים טמפלריים לשימור שנמצאים כיום בבסיס הקריה, לצד ביתני חינוך ותרבות שיוקמו בשטח.
בקומות הפודיום ייחצבו מעברים ציבוריים שיהיו פתוחים לקהל הרחב, למרות הבעלות הפרטית, ודרכם יוכל כל אחד להיכנס לחנויות ולמבואות (לובאים) של המגדלים. ההפניה של כניסות המגדלים - שעתידים לאכלס אלפי עובדים, דיירים ותיירים - אל הפסאז' הפנימי מגדילה את הסיכוי שהמקום יהיה שוקק בכל ימות השבוע ורוב שעות היממה, למרות המופע המאיים של המגדלים העצומים מלמעלה.
העירייה הזמינה ארבעה משרדי אדריכלים לתחרות אדריכלים סגורה לתכנון המתחם. "מטרופולין- עיר –שכונה", נקראת ההצעה הזוכה של משרד קימל-אשכולות בשיתוף משרד "מנעד". הם גברו על ההצעות של משרדי האדריכלים חיוטין, רכטר וגולדנברג. "יש כאן הזדמנות ברורה לייצר אינטנסיביות-שיא של בנייה, ובתפישת התכנון לקחנו את זה אל הקצה", אומר האדריכל איתן קימל בראיון לערוץ האדריכלות של Xnet, "אך התכנון שומר על הרגישות הנדרשת בעזרת עירוב השימושים העשיר, מגוון המרחבים הציבוריים ודיור מוזל".
ההבטחה שתיבחן: לא מסוגר כמו פארק צמרת
בעשור האחרון צומחים מגדלים ללא הפסקה בשמי תל אביב, רובם במסגרת המנוכרת של שכונות-אי מסוגרות, כמו פארק צמרת. מתחמי המגדלים אינם משתלבים במרקם העירוני, אינם מייצרים שום פעילות במפלס הרחוב, מותאמים רק לתחבורה פרטית ומדירים את שאר הציבור מהמתחם, תחת קודים חברתיים של קהילה סגורה (Gated community).
בפרויקט "שרונה צפון" יש כוונה לסטות מהמגמה הזו, כוונה שתיבחן במציאות. "לא יצרנו תוכנית שבה כל בניין מנהל את חייו בנפרד ונקשר אל העיר רק כשהמעלית פוגעת בלובי או בחניון", מדגיש קימל. "מדובר במהלך עירוני שלם, שעורם את כל השימושים והופך את הפרויקט לעיר אנכית". אם כך יקרה, והמתחם הדחוס יהיה פתוח לכולם ולא רק לתושבי המגדלים, זה יהיה מהפך: במקום מתחם הקריה המגודר, שאינו קיים בחיי העיר וגם לא במפות האינטרנטיות, יקום פרויקט תוסס שישתלב במרקם העירוני וייצר מרחבים ציבוריים מגוונים. מי שייצא מתחנת רכבת השלום או מקניון עזריאלי יוכל לחלוף בחופשיות בקומת הקרקע והרחוב, דרך מעברים ציבוריים פתוחים, אך גם לטפס לקומות הגבוהות של המגדלים ולפסוע ב"רחובות עיליים".
"התוכנית מתחלקת לשני מתחמים, השונים באופיים באופן מובהק", מתאר שלומי זאבי, שותף במשרד "מנעד" האחראי על תכנון הנוף של ההצעה הזוכה, ומתייחס לחלק בנוי בצפיפות וחלק שהוא פארק. "מנעד" אמון גם על תוכנית-האב לפינוי מחנה הקריה כולו ביום מן הימים. חלקו המזרחי של המתחם מכיל את המרחב הבנוי: קומת מסחר בגובה הרחוב, בית ספר ומרכז קהילתי. מעל חמש הקומות של הפודיום ייבנו ארבע קומות מגורים מוזלים וקטנים, ובקומה החמישית יהיו שירותים ציבוריים שכונתיים כגון מעון יום, גני ילדים ובית קפה – כולם מחוברים ברחוב עילי.
מעל ההפוגה הזו יצמחו ארבעה מגדלים, שכל אחד מהם יתפוס שטח קרקע (תכסית) של דונם עד 1,200 מ"ר. עד הקומה ה-30 הם יכילו קומות משרדים, כשבמגדל המערבי יהיו 10 קומות שיוקצו לבית מלון; מעל הקומה ה-30 יהיה רחוב עילי נוסף, כגשר שיחבר את ארבעת הבניינים ויכלול שימושים ציבוריים כמו מסעדה, בריכה גבוהה, ספא ומרכז כנסים (את חלקם יפעיל המלון). מכאן ולמעלה, ב-22 קומות מגורי היוקרה, יצומצמו הקומות לשטח של כ-600 מ"ר כל אחת, כדי להכניס יותר אור אוויר תוך "חציבת מרפסות" לדירות ששטחן הממוצע יהיה כ-110 מ"ר.
מה זו עיר אנכית ומה מגבלות התכנון
התנועה בעיר האנכית מאפשרת לדיירים לנוע בכל המרחבים הציבוריים ללא מגבלה, בדיוק כמו העיקרון הדמוקרטי של העיר האופקית. דייר יוכל לעלות ממפלס הרחוב במעליות ציבוריות של המגדל המזרחי, לצאת מהמגדל בקומה ה-30 אל הרחוב העילי שיקשר אותו למגדל שלו – ומשם יעלה לביתו. להבדיל ממגדל מגורים סטנדרטי, שבו עולים מהחניון במעלית הביתה ללא שום קשר לעיר, כאן העיר נמצאת בתוך המגדל עם שירותי חינוך ופנאי, ולא רק בריכת שחייה או חדר כושר.
עירוב הסגנונות בחזיתות של המגדלים משקף את בליל השימושים שהוטמעו בהם. לכל שימוש נדרש תכנון שונה והוא נתון למגבלות ייחודיות לו: קומות הפודיום ממשיכות את המרקם העירוני, נותנות קנה מידה אנושי ומאפשרות להולך הרגל לחיות בשלום עם המגדלים הצומחים מעליו; זאת, בניגוד לקניון עזריאלי הסמוך, שאינו נמצא בשום קשר עם הרחוב והעיר, ומתפקד כמרחב סגור ואטום. המשרדים דורשים קומות פתוחות ו"נקיות", ולכן דפנות המבנה צריכות להתרחק ככל האפשר מהגרעין (לב בטון הכולא את פירי המעליות, המדרגות והמרחבים המוגנים) כדי לאפשר שטח רצפה מרבי לשיווק מסחרי. המצב שונה בתכלית בבית מלון: הרבה מחיצות, הרבה קירות וצפיפות מרבית שתאפשר ריבוי חדרים עם כיוון אוויר אחד בלבד, לאורך מסדרונות ארוכים וצרים. את זה לא ניתן להגיד על קהל קוני הדירות הישראלי, שדורש בדירות של 110 מ"ר מינימום שניים וחצי כיווני אוויר.
הסטת כיוון המגדלים בקומות המגורים יכולה לצמצם את שריקת הרוח בחלונות, וכך לאפשר יציאה בטוחה ונוחה למרפסות בקומות הגבוהות. שלא לדבר על סיבה נוספת: כאשר הדירות פונות לכיוון הנוף "האיכותי" – קרי מערבה, לכיוון הים התיכון – אפשר לשווק אותן במחירים גבוהים בהרבה.
חדר עירוני פתוח
כתמונה הפוכה לחלק הבנוי האינטנסיבי ממזרח, החלק המערבי של המתחם יהיה מאוורר בהרבה, ובו השטח הבנוי "ייחצב" בשטח הפתוח. מעט המבנים לשימור שנמצאים בתוך הבסיס הצבאי – כחמישה מוגדרים כאלה בשלב זה – יעובו בכחמישה מבנים נוספים כדי להינטע כביתנים (פביליונים) עם שימוש ציבורי וחינוכי בתוך גן גדול. בשלב כזה או אחר, אחד המגדלים בבסיס הקריה אמור להפוך למעון סטודנטים באחד המיקומים הנחשקים בתל אביב. בחלק הצפון-מזרחי של הבסיס, סמוך למפגש עם שדרות שאול המלך, יש מבנה לשימור שמתוכנן לשמש את הפרקליטות – מיקום קרוב לבתי המשפט בפינת שאול המלך ורחוב וייצמן.
"'החדר הפתוח' מהווה אכסניה ספונטנית לפעילות ציבורית ותרבותית", מספר זאבי. "לא תכננו אותו כחלל של אוסף פעילויות מובנות, אלא כחלל פתוח רב תחומי לתערוכות, הפגנות, הופעות ואירועים עונתיים". השאיפה היא שאחד הביתנים ישמש כחלל תערוכות זמני, בהשראת ביתן הקיץ של גלריה סרפנטיין בלונדון, זה שאליו מוזמן בכל שנה אדריכל בעל שם עולמי כדי לתכנן מבנה חד-פעמי בהייד פארק. יש לציין שקימל-אשכולות כבר תכננו את חלל התערוכות, שהיה אמור לקום בשוק הסיטונאי - ואחרי שרשרת שינויים, יוסב בסוף לביתו של מרכז ביכורי העתים.
מה יקרה לבסיס כולו?
מתחם "שרונה צפון" הוא חלק מתוכנית-האב למחנה הקריה, שאושרה לפני כשנה, במסגרת התוכנית לפינוי בסיסי הצבא מגוש דן. התוכנית נועדה ליצור רצף עירוני ישיר בין מרכז העסקים הראשי של תל אביב (מרכז עזריאלי, עזריאלי שרונה, קריית הממשלה והזרוע הצפונית של דרך מנחם בגין) לבין לב העיר. זאת, תוך מגוון של חללים עירוניים ציבוריים ושימושים מעורבים שיחזקו את הרחובות המרכזיים עצמם – קפלן, שאול המלך ובגין.
שדרה תחצה את בסיס הקריה מדרום לצפון, ותצטלב עם השדרה שיוצאת ממתחם המגדלים בציר מזרח-מערב במקביל לרחוב קפלן. השדרה מתחקה אחרי מתווה השדרה ההיסטורית, שמופיעה בתוכנית האב. יום אחד, כאשר הבסיס הצבאי יתפנה במלואו, תושלם השדרה הזו עד שדרות שאול המלך ותתחבר אליהן – במהלך שיקשור את מבני התרבות הגדולים של העיר (תיאטרון הקאמרי, מוזיאון תל אביב, ספריית בית אריאלה והאופרה) למבני התרבות הקטנים שיוקמו במתחם הקריה.
התוכנית מתייחסת לבינוי שיתרחש בבסיס עצמו, אך גם לתוכניות האינטנסיביות שייבנו בצמוד למחנה ויצטרפו לבינוי המגדלים הקיים בשטח: זוג מגדלי "הכנרית האזרחית" (40 קומות) יקומו בחניון שבפינת קפלן ורחוב ליאונרדו דה וינצ'י, בפיסת הקרקע שכבר ננגסה מחוץ לשטח הבסיס; פיסה נוספת ננגסה בשפיץ הצפון-מזרחי של הבסיס, לטובת מגדלי "קרן הקריה" שמורכבים ממגדל בן 75 קומות ושלושה מגדלי מגורי; מבני המגורים ברחוב דפנה, מעבר לשדרות שאול המלך, שאמורים להפוך למתחם מגדלים נוסף; רצועת המגדלים של דרך בגין, בין מרכז עזריאלי ועד רכבת מרכז; מגדל עזריאלי שרונה שנמצא בבנייה; קרית הממשלה; ומגדל המלון במגרש הדרומי ביותר של דרך בגין.
משרד הביטחון: אין הסכם ואין לוח זמנים
בתשובה לשאלות Xnet, האם יש סיכום על פינוי המחנה ולוח זמנים, נמסר מדובר משרד הביטחון: "פינויים כאלה טרם סוכמו ומטבע הדברים גם לא סוכם לוח זמנים כלשהו למימושם". עוד נמסר, כי "מערכת הביטחון תמשיך לבחון בקשות של המערכת האזרחית לפנות מחנות במרכז הארץ, לרבות חלקים נוספים מהקריה, בכפוף למילוי עקרונות החלטת הממשלה בנושא פינוי מחנות ממרכזי ערים".
וכך, לא רק שמשרד הביטחון וצה"ל טרם נתנו אישור לתוכנית, אלא שאין תוכנית סטטוטורית תקפה לאזור, תוכנית שמכוחה אפשר לאשר היתרי בנייה. התוכנית יכולה לאחד את מכלול הפרויקטים לכדי פתרונות רציפים ויעילים, ובפרט שהיא מאפשרת זליגה של מרכזי מסחר ומשרדים מערבה, אל רחוב קפלן.
יש כאן היתכנות כלכלית?
כבר היום, בעלי העסקים במתחם שרונה מתקשים לכסות את הוצאות השכירות המופרזת, כוח הקנייה דל מכדי לקיים אותם (בדומה למתחם התחנה), והעירייה ויתרה ממילא על שטחי ציבור וחינוך והסתפקה בחנויות בלבד. איזו היתכנות כלכלית יש למתחם עצום בגודלו, שכלוא בין שרונה לקניון עזריאלי, מול הקניון שבונה קבוצת עזריאלי במגדל שרונה הסמוך, ולא רחוק מקניון אופנה שאמור להיפתח בשנה הבאה במתחם השוק הסיטונאי? וכל זה, מבלי להתייחס ליומרה התרבותית של המתחם - יומרה שלא עמדה במבחן המציאות במתחם השוק הסיטונאי, שם העירייה אילצה את תיאטרון גשר למצוא מממן כדי לעבור למתחם. משהוא לא מצא - המבנה נלקח ממנו.
"סביב המתחם בנויה כיום רק כשישית מהבינוי העתידי שמאפשרת תוכנית האב", מסביר קימל. "כמו כן, לקחנו מודלים של מרכזים אינטנסיביים בעולם, כגון מגדלי דה רוטרדם של רם קולהאס, וגם מרכזים מקומיים כמו מתחם השוק הסיטונאי. מהם הסקנו מהי מידת הצפיפות המתאימה והרכב השימושים היעיל ביותר למתחם שרונה צפון, כך שלא יתחרה במתחמים הקרובים".
פעם הם היו נגד מגדלים
האם המגדלים הנבנים בתוך המרקם העירוני גוזרים על העיר מוות איטי? זו הייתה השאלה שהעלה משרד קימל-אשכולות בתערוכה "ארכיטקטורות" שהתקיימה ב-2006, כשמאחוריהם כבר היו 20 שנות תכנון. בתערוכה הציגו האדריכלים איתן קימל ומיכל אשכולות חזון אפוקליפטי לעיר המרקמית, שלא תשרוד בצל מגדלים ואקלים נדל''ני אגרסיבי, וקראו להעלאת המודעות הציבורית והגברת האחריות התכנונית סביב "התמגדלות" תל אביב.
עכשיו, שהמשרד מתכנן מגה-פרויקט של מגדלים, מנסה קימל ליישב את הקונפליקט. "כשמתפנה קרקע לבינוי במרכז המטרופולין, ניתנת לעיר הזדמנות להגדיר את עצמה מחדש. אנחנו לא מתנגדים למגדלים, אבל תלוי איפה. אם יש מקום לבנות מגדלים - זה שם (בשרונה, ה''ש). אם ייבנה עוד מגדל בנוה צדק, נתנגד לו", אומר האדריכל שמתגורר בנוה צדק.
- פקקים: מחלף השלום, שמרכז תנועת מכוניות רבה כבר היום, עתיד לסבול מפקקי תנועה חמורים עוד יותר באין מענה מתאים. מוטב לשקול את איחודן של מערכות התחבורה הציבורית - תחנת רכבת השלום, התחנות העתידיות של הרכבת הקלה והאוטובוסים על ציר מנחם בגין – לכדי מרכז תחבורתי משותף. באופן כללי, התנועה על ציר בגין צריכה להתייעל כדי לאפשר חיי רחוב נעימים. במקביל, כדאי לשקול את איחוד הגשרים הבודדים לטבעת הולכי רגל עילית, כדי לאפשר רצף בין המתחמים.
- תנועה: קצוות המעברים יתחברו למערכת הולכי רגל מחוץ למתחם הבנוי. גשר מעל רחוב קפלן יוביל למתחם שרונה דרום (הנוכחי), גשר מעל רחוב מנחם בגין יוביל למרכז עזריאלי ותחנת רכבת השלום, כיכר עירונית מוצללת תוכשר בפינת הרחובות, ומעבר יוביל לפארק בצד המערבי יותר לאורך רחוב קפלן.
- חיבור: ההפניה של המסחר אל רחוב קפלן והורדת חומות הקריה לטובת מרחב פתוח לציבור, מסוגלות לאחות את הנתק בין גדותיו של רחוב קפלן. אם זה יתוכנן ויבוצע היטב, הכביש עשוי להפוך מדופן מאיימת ששייכת למכוניות לרחוב שהוא חלק ממתחם עירוני רציף, כזה שגם הולכי הרגל מרגישים בו בבית.
- חניה: הירידות לחניון התת-קרקעי נשענות על מערך תת-קרקעי קיים, הקושר את כלל המתחמים הצפופים מסביב. האם זה מספיק? עירוב השימושים יוצר קשיים בחישוב מקומות החניה העתידיים שירכז החניון, ואפשר להניח שהנושא עוד יעלה לדיון ציבורי פעמים רבות. לכל שימוש תקן חניה אחר: בתקן למגורים נדרשת חניה לכל דירה ששטחה מתחת ל-120 מ"ר; במשרדים נדרשת חניה לכל 40 מ"ר; במסחר תקן החניה תלוי בגודל החנויות; ומספר החניות שיקבל המלון יהיה ביחס ישר למספר הכוכבים שלו.
- שימור: לפחות בניין טמפלרי אחד שנמצא בתוך מחנה מטכ"ל עומד להיהרס לטובת המגדלים. צה"ל דווקא מתעקש שישמרו אותו, אך ספק אם העירייה והאדריכלים יטרחו למצוא לו פתרון, כמו הזזתו בדומה לתקדים שרונה. מדובר ב"בית ונאגל" - או "בית המטמון" משום שנמצאו בו מטבעות זהב - שהוא בניין טמפלרי יוצא דופן, הנצפה מבעד לגדר הבסיס ברחוב קפלן. בעירייה כבר אמרו בעבר שהמבנה לא מוגדר מבחינתה כמבנה לשימור; במועצה לשימור אתרים משוכנעים שזו תהיה טעות שאין לה תקנה. האם העירייה תשנה את עמדתה?
זה מול זה: שרונה מרקט והשוק החדש ברמת החיל - לחצו על התמונה להשוואה המלאה
