מבחן השקיפות: באיזו עיר יש מידע נדל''ן מלא ובחינם - ומי מסתירה?

איזו עירייה דורשת מכם להיפרד ממאות שקלים, אם תבקשו לברר מה יחסום את הנוף בדירה שבדעתכם לקנות? איזו רשות מקומית מסתירה מכם מידע חיוני על הנכס? והיכן תיאלצו להזדהות ולהגיש ייפוי כוח, רק כדי לעיין בתוכניות של השכן שעומדות לפגוע באיכות החיים שלכם?

ההצעה הדרקונית שעלתה לאחרונה במינהל התכנון - להטיל חיסיון על היתרי בנייה - עוררה ביקורת חריפה ונגנזה בתוך יומיים על ידי שר האוצר משה כחלון. ביומיים האלה, הספיק מינהל התכנון, בראשותה של בינת שוורץ, לאשר לכל הרשויות במדינה להטיל חיסיון על היתרי בנייה שיאושרו בתחומן. דמוקרטי זה לא, גם כחלון הבין זאת.

בעקבות החלטתו, נוצר הרושם שהרשויות חזרו לספק מידע תכנוני באופן שקוף ונגיש לכל. האמנם? ערוץ האדריכלות של Xnet בדק זאת, וגילה שהמצב רחוק מלהיות שקוף. כדי לבדוק אם המידע התכנוני נגיש לציבור באופן שוויוני, חופשי וחינמי, חיפשנו נכס בכתובת זהה – רחוב הסדנה – בשבע ערים ברחבי הארץ.

תל אביב: מצטיינת

בעיר שבה רוב התושבים גרים בשכירות (54%) שכר הדירה הממוצע הוא היקר ביותר בארץ (כ-4,000 שקל בממוצע), מי שמחליט לקנות נכס יכול להתנחם בעובדה שהייאוש נעשה יותר נוח – כאשר מדובר במידע התכנוני שהעירייה יודעת לספק. GIS, מערכת המידע הגיאוגרפי  (Geographic Information System), מספקת לגולשים נתונים תכנוניים מגוונים, ובחינם.

GIS מכילה נתונים מאז ראשית שנות ה-90, והנתונים האלה נחתכים לשכבות מידע שונות על גבי מפות או תצלומי אוויר: כתובות, ייעודי קרקע, התפלגות דמוגרפית, נתונים סוציו-אקונומיים, מבני ציבור ועוד. תצלום אוויר עדכני (2015) ברזולוציה גבוהה עומד לרשותם של המשתמשים, ועליו אפשר להרכיב את מפת העיר. תל אביב היא העיר השנייה במספר תושביה אחרי ירושלים והצפופה בין שלוש הערים הגדולות, אך האתר נוח לגלישה וקשה ללכת בו לאיבוד.

כאשר מזינים את הכתובת המבוקשת, רחוב הסדנה 2 במקרה שלנו, שורת החיפוש מובילה ישירות למיקום הגיאוגרפי, מעלה תמונות של המבנה הקיים בכתובת, ואת מספר הגוש והחלקה. כעת אפשר להוסיף שכבות מידע אחרות – למשל ייעודי קרקע ומוסדות חינוך - שיידלקו וייכבו בתצוגה לפי הצורך.

בין אם מדובר ביזמים עשירים המתעניינים בקניית הנכס או בהשכרתו לטווח ארוך, ובין אם מדובר באדריכלים או בתושבים מעורבים - העירייה שומרת על הזכות לדעת: המידע פתוח, נגיש וחינמי. כך, למשל,.קליק על "מידע מוקדם" פותח דף זכויות מפורט ומציג תוכניות מקומיות, מחוזיות וארציות וגם מסמכי מדיניות שחלים על המגרש. מהם התאנים למתן היתר? אילו ייעודי קרקע חלים על האתר? גם המידע הזה פתוח, ומאפשר להבין מהו הגובה של מבנים בנכס וסביבו.

למרבה האכזבה, תיק הבניין (המכיל את ההיתרים) לא עלה – והוביל למסך לבן וריק. כדי לעקוף את התקלה, נכנסנו אל "ארכיון תיקי הבניין", הקשנו את הכתובת הרצויה וקיבלנו את המידע המבוקש. יתרון נוסף: כל המידע התכנוני יורד כקובץ למחשב, לשמירה או להדפסה.

• נכון, מדובר בעירייה עשירה עם עודף של מיליארדי שקלים בקופה, ואך מתבקש שההכנסות העצומות של העירייה מתושביה ועסקיה יחזרו אליהם באמצעות שירות הולם. ועדיין, המערכת מובילה בפער משמעותי על כל האחרות שהתנסינו בהן, ומוסרת מידע רב, שקוף וחינמי לציבור.
  

ומי סובל מהקידמה? הטכנופובים. מי שאינו נגיש למחשב או מאותגר בשימוש בו, לא ייהנה מהמידע התכנוני בתחומי העיר. במרכז המידע של העירייה נמסר, כי תיקים סרוקים שנמצאים באתר המקוון אינם ניתנים לפתיחה ולעיון פיזי בארכיון עצמו.

ירושלים: עולה על כולן

בעיר הבירה תוכלו לקבל מידע תכנוני מבלי צורך להזדהות או לשלם. בכניסה למערכת תופיע מפה, שמאפשרת לבחור את שיטת הניווט: חיפוש לפי כתובת, שכונה, גוש, מספר תב"ע ואופציות אחרות להתמקדות באתר הרלבנטי – שיופיע כנקודה אדומה מהבהבת.

תצלום האוויר עדכני (2015) וברזולוציה גבוהה, בדומה לאתר התל אביבי. לחיצה על לוגו i, שמסמן information, פתחה חלון קטן עם טבלה ריקה שלא נתנה שום פרטים או מידע, אבל הבעיה נפתרה בלחיצה על סימן השאלה בשורת המידע. אז נפתח קישור לדף מידע שהכיל את ייעודי ושימושי קרקע, מידע תכנוני, קווי בניין, חומרי רישוי ואפילו את היסטוריית עבירות הבנייה בנכס.

• שחיתות-הולילנד לחוד ומערכת מיפוי מקוונת לחוד: ירושלים מובילה על כולם.
  

דימונה: אל תשאלו

עיריית דימונה מעדיפה כנראה פגישה אישית על דיאלוג אינטרנטי, אבל לא בטוח שאתם באמת מוזמנים לפגישה. בהיעדר מערכת מיפוי מקוונת, תיאלצו להגיע לעירייה אחרי שתיאמתם פגישה, כדי לעיין בתיק הבניין שעדיין לא נסרק. לא כולם זכאים לעיין בחומרים התכנוניים, ובוודאי שאין שוויוניות: כדי לעיין בתיק הבניין, יש להציג נסח טאבו עדכני (שהוצאתו מאתר משרד המשפטים כרוכה בתשלום) כדי להוכיח שאתם בעלי הנכס.

אינכם בעלי הנכס? תצטרכו להציג ייפוי כוח בשמו של בעל הנכס, אחרת לא תוכלו לגשת למידע.

המשמעות של המדיניות הזו חמורה: העירייה מפקחת מלמעלה על עסקות הנדל"ן בעיר, ומאלצת את המתעניינים בנכס להיחשף בפני הבעלים; היא מדירה ציבור רחב מהתערבות בעתיד התכנוני של העיר, ושומרת את המידע רק לבעלי הנכסים – בעבור עצמם. אם הצלחתם להוכיח שאתם ראויים למידע, ואתם עדיין חושקים בנכס בעיר הדרומית, תוכלו לעיין בתיק הבניין בחינם. אם התיאבון שלכם למידע גדול יותר – כגון זכויות וקווי בניין (שמופיעים בתל אביב ובירושלים בחינם ולכולם) – תתבקשו לשלם 198 שקל ולהמתין עד 30 ימי עסקים.

• מדד הייאוש הצפוי לכם בדימונה יהיה ביחס הפוך לכמות הזמן, הכסף, האישורים והנכסים שיש ברשותכם. מומלץ להתארגן נפשית וכספית כדי למזער את התסכול.
  

באר שבע: בירת הסייבר? בואו נתחיל באינטרנט

באזור התעשייה המזרחי של בירת הנגב נמצא רחוב הסדנה, שאותו חיפשנו במערכת המקוונת. א.ת. מכתשים (או בשמותיו הנוספים, דרך חברון ו"המלאכה") הוא אחד מארבעה אזורי תעשייה בולטים בעיר, שמועסקים בהם עשרות אלפי עובדים. לכן, מידע תכנוני על אודותיו הוא חיוני להתפתחות העיר, כדי למשוך משקיעים ומתכננים.

הציפיות היו גבוהות והאכזבה רבה. אזור התעשייה והכתובת המבוקשת לא נכללו במפת ייעודי הקרקע של המערכת המקוונת. במקומם, עלה למסך תצלום אוויר לא עדכני מ-2013.

אתר העירייה כן נותן רקע על האזור: "מאופיין בעיקר במתחמי תעשייה זעירים, במוסכים ומכוני שירות לרכב .במסגרת זו נבחן תהליך התחדשות עירונית במתחם המלאכה והפיכתו למתחם שימושים מעורבים במיקום אטרקטיבי (תהליך זה הינו בשלבי בחינה ראשוניים ואין משום כך התחייבות לשינוי ייעוד הקרקע)".

אם שפר מזלכם, ואינכם מעוניים במוסך, עדיין תצטרכו להתאמץ כדי לצאת מהאתר בחיוך: הוא מכיר רק את דפדפן אקספלורר, ויש להתקין תוכנה תומכת לצפייה. בנוסף, אתר העירייה נמצא בהרצה.

• הייאוש הצפוי: מעל הממוצע. הוא עלול להוביל אתכם לרכישת מוסך שייעודו עומד להשתנות (או לא), או לרכישת מחשב יד שנייה.
  

חיפה: איפה מתחילים?

לפי הסרבול שכרוך בהוצאת חומרים מקוונים על המבנה ברחוב הסדנה 4 בחיפה, נדמה שהעירייה אינה מתחשבת בתושבי העיר. כשיאנית האוכלוסייה המבוגרת בקרב הערים הגדולות, אפשר לצפות למערכת זמינה ופשוטה יותר שתפנה גם לקהל מאותגר טכנולוגית. לא בלבד שהמערכת מכירה רק את דפדפן אקספלורר, הרי שהכתובת המבוקשת לא נמצאה – ולכן היה צריך לחפש כתובת סמוכה ולהתחיל להתקרב לאתר המבוקש. אם לא הרמתם ידיים עד כה, צפויה לכם חוויית גלישה נוחה יותר בהמשך החיפוש.

אחרי שנמצאה הכתובת, שכבות המידע העלו מיד את מספר הגוש והחלקה. בקישור למרכז המידע הנדסי, נמצאו התוכניות החלות על המגרש, שמספרן הופיע גם כשכבה על המפה המקוונת. בחיפוש בעזרת מספר גוש חלקה הופיעו המסמכים הסרוקים של תיק הבניין.

תושבי חיפה משלמים על הוצאות דיור את השיעור הנמוך ביותר (כ-21%) מבין תושבי הערים הגדולות, אולי כי הם חוסכים למימון הפעולות מול העירייה. הוצאת תיק מידע תעלה ב-200 שקל, וצריך לציין בטופס את הסיבה להוצאת התיק (תוספות בנייה, בנייה חדשה וכדומה). לאחר התשלום, המידע יישלח הביתה או שיחכה בעירייה – לבחירת המבקש.

ממוקד רישוי ופיקוח על הבנייה נמסר ל-Xnet, כי מי שמתקשה להשתמש במערכת המקוונת לצורך הוצאת חומרים, יוכל להגיע ליחידת המידע בעירייה ושם יקבל דיסק המכיל את החומרים שבהם חשק. גם הפעם, השירות כרוך בתשלום.

• אם רק תסכימו להזדהות ולשלם, התסכול הצפוי לכם יהיה נמוך ולא יאלץ אתכם לצאת מהבית. אחרי הכל, שיעור ההוצאה על תחבורה בחיפה הוא הגבוה ביותר במדינה.
  

נצרת: הכל כדי שלא תדעו

בזמן שתושבי חיפה נהנים מהריחוק האסטרטגי מהרשויות ומקבלים את המידע צרוב עד הבית, בעיריית נצרת תוזמנו להתייחד עם מכונת הצילום של מכון ההעתקות הסמוך. בעיר הערבית הגדולה בישראל, המונה כ-70 אלף תושבים, אין עדיין מערכת מיפוי מקוונת. גם ההזמנה הלבבית והאישית שקיבלנו בשיחת הטלפון לא שיקפה את האופן שבו מתנהלת העירייה ביחס לחומרי התכנון. כדי לעיין בתיק הבניין יש להגיע עם נסח טאבו, ייפוי כוח מבעל הנכס, ומספר הגוש והחלקה של המגרש המבוקש. ללא כל אלה - לא תוכלו לעיין בתיק.

• כמו בדימונה, נצרת לא מאמינה בשקיפות. מחפשים מידע? אולי עדיף שלא.
  

כפר סבא: העירייה תדון ותאשר

גם עיריית כפר סבא עורכת כעת שינויים באתר האינטרנט, ואזהרת "אתר בהרצה" מתנוססת מעל החומרים. במערכת המקוונת עלה אמנם צילום אוויר עדכני (2015) ברזולוציה גבוהה, וזה ראוי לשבח, אלא שהמפה לא התמקדה כראוי בכתובת המבוקשת ויש צורך בחיפוש ידני.

ממשקים כפולים לאותה פעולה הופיעו על המסך (כגון "רשימת שכבות" ו"הוספת שכבות"), וכמות שכבות המידע מוגבלת. לחיצה על "הפקדת דו"ח" בכתובת המבוקשת הובילה למסך שגיאה, ולא העלתה חומרים. ממוקד העירייה נמסר בתגובה, כי תיקי הבניין טרם נסרקו ואין אפשרות לעיין בהם באינטרנט; רק את תיק המידע ניתן לשלוף, באמצעות איתור ייעוד קרקע באתר.

אם תרצו לעיין בחומרים באופן פיזי בעירייה, יש למלא בקשה (כאן לא צריך לשלם), להציג נסח טאבו וייפוי כוח מבעלי הנכס. נשמע פשוט? לא בדיוק: עיריית כפר סבא לא הסתפקה בטרטור שפגשנו בעיריות אחרות, כי רק לאחר שכל הטפסים יוצגו בפניה, היא תדון בבקשה ותחליט אם לאשר לכם את העיון בתיק.

נקודת אור: העיון בהיתרים נגיש לכולם, בלי טפסים ובלי שאלות.

הציבור סובל, אחרים נהנים

תהליכי התכנון רחוקים מלהתנהל מול הציבור בשקיפות הנדרשת. שיקולים כלכליים, בעיות ניידות, חוסר במענה אנושי ומגבלות טכנולוגיות מסתירים מידע יקר-ערך. התסכול מול המערכות המקוונות, שנבנות בממשק קצת שונה בכל עירייה מסיבה לא ברורה – במקום לוודא האחדה נוחה - גבה מן הסתם קרבנות מיואשים, שפרשו בתסכול ללא המידע שחיפשו. העיריות טרם הסדירו מענה אחר, למקרה שבו המשתמשים נתקלים בתקלה או בחסימת מידע מקוון.

היוזמה הכוחנית של מינהל התכנון אמנם נבלמה, אבל שקיפות אין – כשלא מדובר בעיריות הגדולות בישראל. המידע בכל הרשויות צריך להיפתח לציבור הרחב בחינם, באופן חופשי ושוויוני, ללא כל חיסיון אינטרסנטי.

ציון סופי: נכשל

האם העיר שלכם תיחנק עם פחות עצים וגנים? לחצו על התמונה

איך עומדים לחנוק את המרחב הירוק בעיר שלכם? לחצו על התמונה (צילום: הילית כדורי)