מומחי הנדל"ן מכירים את התופעה: פרויקטים מסוימים הממוקמים בשכונות מגורים, הופכים להיות אבן שואבת למשפחות והמחירים בהתאם. אחת הדוגמאות הבולטות לתופעה זו היא פרויקט גני אלרם ברמת גן, שנבנה ב- 1998. הפרויקט, המצטיין במתקנים המתאימים להתפתחות הקהילה, כמו גם במתקני ספורט, נהנה מביקושים חסרי תקדים בעיר ומרשימת המתנה לכל דירה המתפנה בשכונה.
זאת כנראה הסיבה לכך שדירות שנמכרו בשנת 2015 (לפי נתוני רשות המסים) נמכרו במחיר של 25 אלף שקלים למ"ר, לעומת ממוצע מחירים של 21 אלף שקלים למ"ר ברמת גן – פרמיה של כ-20%. מהשוואה נוספת עולה כי בפרויקטים חדשים הנמצאים ברחובות קרובים לפרויקט, נמכרות דירות בסביבת מחיר של 20-22 אלף שקלים. תופעה זו אינה נחלתם של פרויקטים במרכז הארץ בלבד. מספיק לציין את פרויקט "מושבת הילדים" בקרית מוצקין, שנהנה גם הוא מאותה התופעה – הפרויקט מהווה אבן שואבת לרוכשים לא רק בזכות הדירות אלא גם בזכות חווית המגורים בו.
חוויה – IN, יוקרה - OUT
מה רוכשי הדירות מחפשים נכון להיום? אם לפני חמש שנים מילות הקסם בענף היו יוקרה ומגדלים, הרי שהשנים חלפו וברור כי כבר לא ניתן "לקנות" את הרוכשים רק באמצעות מפרט מפנק. הם רוצים חווית מגורים שמתחילה בחדר השינה בו הם מתעוררים, עוברת לחלל האירוח ולמרפסת, ממשיכה בכניסה לבניין ובל נשכח את השטחים הציבוריים והחניות.
אליאב מימון – מנכ"ל "רמות השרון", פרויקט הכולל 588 דירות בשכונת מורשה המתחדשת, מספר על הדרישות של הרוכשים בפרויקט: "כאשר תכננו את הפרויקט שלנו ניסינו לפצח את הרגלי החיים של הדיירים הפוטנציאליים בפרויקט. מהר מאוד הבנו שהדרישות והשאיפות שלהם שונות מהסטנדרט בענף, לדוגמה:
- חללים פונקציונליים במקום לובאים מפוארים: מרבית הרוכשים מעדיפים חללים פונקציונליים בבניין, במקום לובאים מרשימים שבפועל הם חסרי שימוש יומיומי. לכן, חדרי ג'ימבורי, חדרי אופניים, ומועדוני דיירים זוכים לפופולריות יתרה.
- מתחם הפרויקט = סביבת המגורים: הדיירים מתייחסים לפרויקט כסביבה מיידית בה הם רוצים לבלות את שעות הפנאי שלהם. לכל משפחה עם ילדים קטנים מוכר האתגר של מציאת פעילות לשעות אחר הצהריים לילדים. לכן חשוב להם מתקני המשחקים, הפיתוח הסביבתי הירוק, שבילי האופניים, מתקני הספורט ומתקני הכושר. כל זאת במתחם בו משולבים אזורים מוצלים, ממש מתחת לבית ומבלי שיהיה צורך לחצות כביש אחד.
- חללי אירוח רחבי ידיים: ומה על הדירה עצמה? מסתבר שהרוכשים בישראל בעלי עין חדה במיוחד בכל הנוגע לפונקציונליות ולשימוש אופטימלי בחדרים ובחללים המשותפים של הדירה: הם מעדיפים חללי אירוח רחבי ידיים, הכוללים מעבר ישיר מהמטבח לסלון וכמובן – אור ואוויר בחללים האלה.
- כל בית צריך מרפסת: המרפסת היא חלק בלתי נפרד מאזור המגורים של הרוכשים ולכן חשוב לדיירים שהיא תהיה רחבת ידיים ומחוברת לחלל האירוח המרכזי.
- ניצול מקסימלי של הדירה: חללים המשמשים כמסדרונות או אזורים שלא ניתן לנצל, לא מתקבלים באהדה על ידי הרוכשים, המעדיפים תכנון קפדני והפרדה בין חלל המגורים ובין החדרים.
- ומה עם עלויות שוטפות? הרוכשים החדשים מקבלים באהדה בניינים המשתמשים בחברות ניהול על מנת לשמור על התחזוקה והנראות של הפרויקט. עם זאת, מה שהיה להיט לפני כמה שנים: חדרי כושר פנימיים, לובאים רחבי ידיים ושומר 24 שעות, נחשב על ידי הדיירים כגורם ישיר לעלויות גבוהות של דמי הניהול, המהווים הוצאה חודשית מהותית.
מיותר לציין כי כל הדרישות האלה באות בנוסף לסטנדרט המוקפד, לאיכות בנייה חסרת פשרות ולאבזור מפנק. כל המרכיבים האלה מהווים בעיני הרוכשים הפוטנציאליים חווית מגורים אידיאלית מחד, וערובה על טיב ההשקעה שלהם מאידך.
איך יוצרים חווית משתמש בנדל"ן?
פרופסור גבי שוורץ, מרצה במחלקה לאדריכלות בטכניון ומבעלי משרד האדריכלים שוורץ – בסנוסוף, מספר איך הופכים את הדרישות של הדיירים החדשים לפרויקט מצליח: "כאשר קבוצת יובלים וחברת ישראל לוי הגיעו אלינו, עם המשימה לתכנן את פרויקט רמות השרון, הם עשו שיעורי בית. הרצון היה מובהק: ליצור חווית מגורים מלאה, שכוללת את הדירה, הבניין, והשטחים הציבוריים כאחד. כדי לעשות כן, יצאנו מהקופסה התכנונית של פרויקטים והחלטנו להציע פתרונות יצירתיים לדרישות של הרוכשים החדשים:
• ירוק בעיניים: כל הפרויקט בנוי בליבו של פארק ירוק, המשתרע על כ-10 דונם וכולל שבילי אופניים, מתקני ספורט, ספסלים ומתחמי רגיעה.
• ג'ימבורי במקום לובי: במקום לובאים רחבי ידיים, שאינם מהווים ערך מוסף מהותי לדיירים, החלטנו לצמצם את הלובאים ולהשתמש בחללים שמתחת לכל בניין לחדרי משחקים, מועדוני דיירים, חדרי אופניים ואפילו ג'ימבורי לילדים הקטנים.
• דגש על ויזואליות וירוק בעיניים: מתחת לבניינים עצמם יש משחק של חללים פתוחים, בהם משולבים משחקים של אור וצל, גינות ושטחים ירוקים.
• פונקציונליות בחדרים: בחלק מהדירות בחרנו להפריד חדר אחד מאגף המגורים כדי להתאים את הדירה למשפחות החדשות. חדר נפרד זה, הקרוב לכניסה לדירה יכול לשמש כמשרד ביתי, או חדר לנער או נערה מתבגרים.
• חללי אירוח בבית ובחוץ: בדירות החלטנו להגדיר מחדש את שטחי האירוח: במקום חלל ארוך וצר, שבקצהו האחד המטבח ובקצה השני המרפסת, הפכנו את החלל לריבועי ורחב ידיים המעניק תחושת מרווח ומאפשר עיצובי פנים שונים. יצרנו מפתח רחב מאד (כ 6.5 מטר רוחב, מהרצפה ועד התקרה) בין הסלון למרפסת, המשדרג אותם לחלל אחד גדול ומרווח, הלכה למעשה, לשימוש המשפחה. בנוסף מפתח זה יחד עם קירוי של המרפסות מאפשר שימוש רציף במרפסת בכל ימות השנה.
כל אלה, הופכים את פרויקט רמות השרון לפרויקט בו הרוכשים הפוטנציאליים מזהים חווית מגורים מתקדמת וקשובה, כמו גם הזדמנות להשקעה בעתיד.
הדמיות אלה הינן להמחשה בלבד ואינן מהוות התחייבות של החברה.
להתרשמות ופרטים נוספים - פרויקט רמות השרון
